《养老服务设施用地指导意见》解读及原文

1、简要梳理 一、界定养老服务设施用地范围，老年酒店不在此列专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，可确定为养老服务设施用地。老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于本意见中的养老服务设施用地。根据意见界定，养老机构中入住老人的住房、康复医院、餐厅等属养老服务设施。二、确定土地用途和年期，租期最长可达50 年土地用途为：公共管理用地、医卫慈善用地。明确规定最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期，也就是说，养老服务设施用地租赁期限最长可达50 年。三、回收闲置土地可优先用于养老服务设施用地对闲置土地依法处置后由政府收回的，规划用途符合要求的

2、，可优先用于养老服务设施用地，一并纳入国有建设用地供应计划。四、鼓励租赁供应养老服务设施用地土地成本高企，已经开始制约养老服务产业的发展，租赁供应养老服务设施用地，有利于降低营利性养老服务机构的建设成本。意见明确各地可制订养老服务设施用地以出租或先租后让供应的鼓励政策和租金标准，明确相应的权利和义务，向社会公开后执行。希望各地能够尽快出台相应的细则，解决养老服务设施的用地问题。五、营利性养老服务设施用地有偿供应营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主。土地出让（租赁）计划公布后，同一宗养老服务设施用地有两个或者两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方

3、式供地。在强调营利性养老服务设施用地有偿供应的同时，也强调了要公平公正。六、建设用地使用权可以整体转让和转租、不得分割转让和转租规定建设用地使用权不得分割转让或转租，这是为了避免出现管理混乱，有点象北京打击群租房。七、老年公寓、宿舍等居住用房，限定在40 平方米以内养老服务设施用地内建设的老年公寓、宿舍等居住用房，可参照公共租赁住房套型建筑面积标准，限定在40 平方米以内；限定每套房的建筑面积40 平米，也是为了严格管理规范，尽量避免出现养老用房往大户型、豪宅化方向发展，而更强调养老用房的实用性。八、老年公寓出租服务合同最长不能超过5 年向符合养老申请条件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的

4、，出租服务合同应约定服务期限一次最长不能超过5 年，期限届满，原承租人有优先承租权。明确约定 5 年为一个租赁周期，原承租人可优先承租。九、非营利性养老机构可使用农民集体土地利用集体建设用地兴办养老服务设施。农村集体经济组织可依法使用本集体所有土地，为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施。民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有的土地。明确了农村集体土地可用于兴办非营利性养老服务机构，这个将很大程度上增加了可供建设养老服务设施的用地，是养老产业发展的重大利好。虽然国家部委层面出台了大量的促进养老服务产业发展的政策和意见，但仍需要 加强执行细则的出台，

5、加快政策出台到落实的时间，以更好地发挥政策的优势，促进 养老产业发展。官方解读让“老有所养”落到地上一一养老服务设施用地指导意见解读来源：民政部门户网站 时间：2014-05-13 08:58为贯彻落实国务院关于加快发展养老服务业的若干意见（国发201335号），国土资源部日前下发养老服务设施用地指导意见（以下简称“意见”），在用地 范围、土地用途和年期、供地计划、供地政策、鼓励租赁供地、分类用地监管、鼓励盘活 存量用地、利用集体建设用地等方面分别作出了规定，从土地政策上大力支持养老服务业 发展。用地范围- 商业性设施和商品住宅用地不得纳入其中从前期调研掌握的情况看，各地对养老用地的界定不够统

6、一，不少地区将其与养老产业用地混为一谈。既有将老年酒店、宾馆、老年会所、商业、俱乐部等商业性设施占地列 入养老用地的，也有将老年人旅游休闲度假服务区用地列入的，还有将部分老年人居住的 商品住宅用地也视为养老用地的。因此，有必要规范引导养老服务设施用地适用范围，不能将其随意扩大化，老年酒店、 宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施和商品性住宅用地纳入其中是不合适的，只有与 老年人生活直接相关、专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地 设施占用的土地，方可确定为养老服务设施用地。土地用途和最高年期- -养老服务设施用地登记为医卫慈善用地，出让最高年限50年土地利用现状分类（GB/T

7、21010-2007 ）中没有“养老服务设施用地”名称，只在一级类“公共管理与公共服务用地”下有“医卫慈善用地”和“公共设施用地”二级类； 国土资源部发布的划拨用地目录（国土资源部令第9号）规定，非营利性社会福利设施用地中包括老年人社会福利设施用地，与养老服务设施用地有关。经充分论证，意见明确：规划为公共管理用地、公共服务用地中的医卫慈善用地， 可布局和安排养老服务设施用地，其他用地只能配套建设养老服务设施用房并分摊相应的 土地面积。养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限最高按50年确定。在办理供地手续和土地登记时，养老服务设施用地的土地用途应确定为医卫慈善用 地。土地供应方

8、式- -根据营利性与否以不同方式供地，鼓励租赁供地依据营利性、非营利性的性质差异，养老服务设施用地可分别采取租赁、出让等有偿 方式和划拨方式供地。经养老主管部门认定的非营利性养老服务设施用地可采取划拨方式 供地。营利性养老用地应以租赁、出让等有偿方式供地。为降低营利性养老服务机构建设 成本，各地可制定养老服务设施用地出租或先租后让供应的鼓励政策和租金标准，鼓励以 租赁方式供地。以招标、拍卖或挂牌方式供应养老服务设施用地时，不得设置要求竞买人具备相应资 质、资格等影响公平公正竞争的限制条件。房地产用地中配套建设养老服务设施的，可将 养老服务设施的建设要求作为出让条件，但不得将养老服务机构的资格或

9、资信等级等作为 出让条件。社区配建-新建城区和居住（小）区按规定配建，可分宗的应先分割再供地国发201335号文件明确要求，严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地配建养老服务设施。住房城乡建设部等部门关于加强养老服务设施规划建设工作的通知 （建标201423号）中对新建城区和居住（小）区配建养老服务设施的人均用地标准及国土资源主管部门监管职责作了进一步明确。为此，意见对新建城区和居住（小）区按规定配建养老服务设施作了专门规定， 要求其在土地供应时按规定配建养老服务设施，依据规划用途可以划分为不同宗地的，应 当先行分割成不同的宗地，再按宗地供应；不能分宗的，应当明确养老服务设施用地、社 区其

10、他用途土地的面积比例和供应方式。用地规模控制- 原则上不超3公顷，集中配建医卫设施的限定 5公顷以下在意见制定过程中，国土资源部利用土地市场监测监管系统对全国 31个省（区、 市）涉及的养老用地供应情况进行了摸底梳理。 分析结果显示：2007年至2013年底，全 国涉及养老的土地供应中，八成多在 5公顷以下，3/4以上在3公顷以下。5公顷以上的 养老用地多涉及养老示范区（基地）、养老公寓、（国际、高档）养老社区（中心）、生态疗养、休闲旅游度假养老项目、养老中心、养生养老（商住、住宅）等房地产开发或养 老产业方面内容。基于摸底和分析的结果，为防范以养老用地为名变相“圈地”、“囤地”，或改变土 地

11、用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发，意见规定，新建养老服务设施用地， 依据规划单独办理供地手续的，其宗地面积原则上控制在3公顷以下；有集中配建医疗、保健、康复等医卫设施的，不得超过 5公顷。用地监管- -不得分割转让、转租，改作住宅或商业开发的将被收回使用条件搞房地产开发。在养老服务设施用地供应和利用环节，加强监管是关键。为了使 土地支持政策落到实处，防范随意改变用途、分割转让等方式处置养老服务设施用地行为 的发生，意见从五个方面明确提出了监管措施，即在核发国有建设用地划拨决定书、 签订合同和租赁合同时，应当作出以下规定或者约定：在核发划拨决定书、签订出让合同和租赁合同时，应当规定或者约定

12、建设用地使用权 可以整体转让和转租，但不得分割转让和转租。在核发划拨决定书、签订出让合同和租赁合同时，应当规定或者约定不得改变规划确 定的土地用途；改变用途用于住宅、商业等房地产开发的，由市、县国土资源管理部门依 法收回建设用地使用权。在签订出让合同和租赁合同时，应当约定出让或租赁建设用地使用权可以设定抵押 权；在核发划拨决定书时，应当约定划拨建设用地使用权不得单独设定抵押权，设定房地 产抵押权的建设用地使用权是以划拨方式取得的，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应 缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。对养老用地内建设的老年公寓、宿舍等居住用房，可参照公共租赁住房套型建筑面积

13、标准，限定在40平方米以内。向符合养老申请条件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的，出租服务合同应约 定服务期限一次最长不能超过五年，期限届满，原承租人有优先承租权。鼓励盘活存量用地-空闲厂房、学校、社区用房从事非营利性养老服务，连续经营一年以上，土地性质 可暂不变更、五年内年租可不增收为鼓励支持利用存量建设用地建设养老服务设施，意见从供地方式、地价（租金） 等方面明确了支持政策。一是对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设，涉及划拨建设用地 使用权出让（租赁）或转让的，在原土地用途符合规划的前提下，可不改变土地用途，允 许补缴土地出让金（租金），办理协议出让或租赁手续。二是在符

14、合规划的前提下，在已建成的住宅小区内增加非营利性养老服务设施建筑面 积的，可不增收土地价款；后续调整为营利性养老服务设施的，应补缴相应土地价款。三是对企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用, 兴办养老服务机构，经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务，且连续经 营一年以上的,五年内可不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质也可不作变更。利用集体建设用地-民资的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以使用农民集体所有的土地土地管理法第十条、第四十三条规定，兴办包括养老服务设施在内的乡（镇）村 公益事业建设的，可以使用农民集体所有的土地。第六十一条对包括

15、养老服务设施在内的 乡（镇）村公益事业建设需要使用土地的情况，明确了土地的申请、审核、批准主体、程 序、权限和条件。国发201335号文件进一步明确，要“切实加强农村养老服务”， 要求“依托行政村、较大自然村，充分利用农家大院等，建设日间照料中心、托老所、老 年活动站等互助性养老服务设施”；“民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养 老机构享有相同的土地使用政策，可以依法适用国有划拨土地或者农民集体所有的土地”依据上述法律政策，意见第九条规定：农村集体经济组织可依法适用本集体所有 土地，为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施；民间资本举办的非营利性何凤山雷养老机构与政府举办的养老

16、机构可以依法使用农民集体所有的土地。(廖永林 爱先黄清)养老服务设施用地指导意见一、合理界定养老服务设施用地范围。专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，可 确定为养老服务设施用地。老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐 部等商业性设施占用土地，不属于本意见中的养老服务设施 用地。二、依法确定养老服务设施土地用途和年期。养老服务设施用地在办理供地手续和土地登记时，土地用途应确定为医卫慈善 用地。依据土地利用现状分类(GB/T21010-2007),规划为公共管理用地、公共服务用地中的医卫慈善用地，可布局和安排养老 服务设施用地，其他用地中只能配套建设养老服务设施用房并

17、分 摊相应的土地面积。养老服务设施用地以由让方式供应的，建设用地使用权由让 年限按最高不超过50年确定。以租赁方式供应的，租赁年限在合 同中约定，最长租赁期限不得超过同类用途土地由让最高年期。三、规范编制养老服务设施供地计划。养老服务设施用地供应应当纳入国有建设用地供应计划。新建城区和居住小区配建养 老服务设施用地的，建设规模应一并纳入住房建设用地供应计划； 新建养老机构服务设施用地的，应根据城乡规划布局要求，统筹 考虑，分期分阶段纳入国有建设用地供应计划。对闲置土地依法处置后由政府收回的，规划用途符合要求的，可优先用于养老服 务设施用地，一并纳入国有建设用地供应计划。四、细化养老服务设施供地

18、政策。经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地可采取划拨方式供 地。民间资本举办的非营利性养老服务机构，经养老主管部门认 定后同意变更为营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地应 当报经市、县人民政府批准后，可以办理协议由让（租赁）土地 手续，补缴土地由让金 （租金）。但法律法规规章和原 国有建设 用地划拨决定书明确应当收回划拨建设用地使用权的除外。营利性养老服务设施用地，应当以租赁、由让等有偿方式供 应，原则上以租赁方式为主。土地由让（租赁）计划公布后，同 一宗养老服务设施用地有两个或者两个以上意向用地者的，应当 以招标、拍卖或者桂牌方式供地。以招标、拍卖或者桂牌方式供

19、 应养老服务设施用地时，不得设置要求竞买人具备相应资质、资 格等影响公平公正竞争的限制条件。房地产用地中配套建设养老 服务设施的，可将养老服务设施的建设要求作为由让条件，但不 得将养老服务机构的资格或资信等级等作为由让条件。五、豉励租赁供应养老服务设施用地。为降低营利性养老服务机构的建设成本，各地可制订养老服务设施用地以由租或先租 后让供应的豉励政策和租金标准，明确相应的权利和义务，向社 会公开后执行。市县国土资源管理部门与用地者应当签订养老服 务设施用地租赁合同， 约定租赁国有建设用地的由租人和承租人、 地块的位置、用途、面积、空间范围、容积率、租期、租金标准 及调整时间和方式、到期处置与续

20、期或由让等内容。六、实行养老服务设施用地分类管理。 新建城区和居住（小）区按规定配建养老服务设施，依据规划用途可以划分为不同宗地的，应当先行分割成不同宗地，再按宗供应；不能分宗的，应当明确养老服务设施用地、社区其他用途土地的面积比例和供应方式。新建养老服务机构项目用地涉及新增建设用地，符合土地利用总体规划和城乡规划的，应当在土地利用年度计划指标中优先予以安排。新建养老服务设施用地依据规划单独办理供地手续的，其宗地面积原则上控制在3 公顷以下。有集中配建医疗、保健、康复等医卫设施的，不得超过5 公顷。新建城区和居住（小）区按规定配建养老服务设施用地，应当在国有建设用地使用权出让合同或国有建设用地划拨决定书中予以特别说明，应明确配建的面积、容积率、开发投资条件和开发建设周期，以及建成后交付、运营、管理、后续监管的方式等。七、加强养老服务设施用地监管。 在核发国有建设用地划拨决定书、签订出让合同和租赁合同时，应当作出以下规定或者约定：（一）建设用地使用权可以整体转让和转租、不得分割转让和转租；（二）不得改变规划确定的土地用途，改变用途用于住宅、商业等房地产开发的，由市、县国土资源管理部门依法收回建设用地使用权；（三）签订出让合同和租赁合同时，应当