地产项目总体定位模板

1、工程整体定位模版目录第一局部：市场调查 P323一、* 市总体社会及经济开展状况二、房地产总体市场现状及走势分析三、市场需求分析四、竞争市场调研与分析局部第二局部：客户分析 P2428一 . 客户群体的构成与特征的描述二 . 客户群细分及其客户心理因素分析 三、目标客户需求分析 四、交易案例客户总结第三局部：工程分析P2935工程简介二.工程SWOT分析三工程规划设计方案评析四.工程综合评价及工程开展策略P3646第四局部：工程整体定位 一整体定位原那么 二工程整体定位 三形象定位 四产品定位 五规划建议 六建筑 七户型 八园林建议 九室内设计建议 十配套建议信息技术部2004/3/24写在前

2、面在公司过往的工程的操作过程中，工程的前期定位一直是一个难度比拟大的的环节。为此，信息技术 部做出了这个把子，以供大家在今后的工程操作中选择使用。工程的情况千差万别，不可能做到严丝合缝， 在这个报告模版里，更多的是提供一种方法论，和思维的框架。可以根据具体的需要，增加减删。第一次提供，必定有很多不成熟的地方，欢送大家多提珍贵意见，以便我们在今后的修订工作中采纳，范飞麟率信息技术部门全体“志字辈敬上。谢谢。第一局部 市场背景及经济开展动态经济背景对于一个工程整体定位来说，可以说是“皮之不存，毛蔫附之的皮。从我们所要着手的工 作来看， 这局部内容似乎只是一个背景， 但却是以后所有工作的根底， 反映

3、到最后成果上， 是绚丽 “出锋 的花纹和色泽，但没有了经济背景的依托，一切都无从谈起。下面列取的要点是比拟框架的一个体系，各个不同的工程可以证据自身的特点各有所增减。在这一篇章里，最容易犯的毛病就是数据的罗列，很多数据看起来很重要，但与工程无关的话，最好不要出现在报 告之内。最好每一个数据都能起到他所能为整体定位的支撑作用，大处着眼，小处着手。一 * 市总体社会及经济开展状况一 * 市200* 年经济开展背景1 . GD指标需要关注两点：上一年度的 GDP总值，同比增长率和人均 GDP2. 固定资产投资需要关注点： 上一年度固定资产投资额比前年的增长率，其中根底建立投资增长是多少，房地产投资增

4、长是多少。与整体的固定资产投资增长相比拟，房地产投资的增长有什么特点。3. 消费指数上一年度全市社会消费品零售总额为多少，比前一年度的增长率为多少。消费指数与GDP增长相比拟的特点。消费热点的新趋向。4. 外资利用程度上一年度实际利用外资额，增长率。有无相关重大政策影响，如世贸的参加，经济特区的建立等。5. 存贷款国内金融机构人民币各项存款余额，增长率。金融政策的变化对房地产消费的影响。各项贷款余额，增长率。6. 产品销售与企业盈利房地产业产品销售与企业盈利在各行业中地位和经济特点这一局部的内容一般在当地的经济开展年鉴中都可以查到，如果有当地的房地产开展年鉴，相关数据会更为全面、详实准确。同时

5、，可以利用图表加强说明的力度和专业性。二经济开展政策着重强调当地的各项开展政策。产业政策： 什么为支柱产业。比方深圳的支柱产业是高新科技，海南是旅游等。金融政策： 向哪方面倾斜，重点鼓励什么行业，以及引起的相关影响对房地产业的影响，比方在 IT 业 大开展的时期，这一行业内的购房需求就被刺激起来。房地产政策 ：地方性房地产法律法规，是限制，鼓励，着重开展什么等？人才政策： 备参考，对客户群体的影响相关。小结：从以下几个角度总结。1、经济指标显示当地经济运行处于良好否。2、按国际经济组织统计说明，当一个地区的经济增加速度大于5%的时候，当地的房地产也就开展存在者极为广阔的前途。 最有效的废话3、

6、经济增长的主要因素是什么。4、消费指数是否对地产开展有利。5、政府对地产行业的态度。二房地产总体市场现状及走势分析一房地产指标分析1总体投资： 用图表说明房地产投资的总体走向趋势。横轴为年份，纵轴为投资总额。同时加以简要说明。注明增 长率。2空置面积：备选 用空置面积的升降说明地产开展走向，一般适用于经济复苏地区或整体经济萧条时期。3批准预售面积：未来一年的市场供给量。4销售面积与预售面积的比值:销售面积与预售面积比值的降低说明销售面积的增长落后于预售面积的增长，这种比值的逐步降低， 在某种程度上讲是一种潜在的危机，可能会造成市场的极度膨胀后的萧条和产品积压。升高那么说明需求 旺盛，在市场上是

7、卖方市场。同理，反之。图例如下:批准预售面积批准预售面积（万平方米）年份销售面积/预售面积比值5 新楼住宅销售面积：用批准预售面积和新楼住宅销售面积增长的比拟来说明新开发工程的特点6三级市场与二级市场交易量比拟：备选7城市不同地区的开发面积比拟：说明开发重点向哪一局部转移。图例如下:销售面积（万新楼住宅销售面积平方米）比值三级市场/二级市场交易量比较41.15%二房地产开展趋势这一篇章，我们称之为“危言耸听"+ “填鸭"。手法是用目前市场上的一些新颖的、自己杜撰的、冲击力强的概念对开展商进展洗脑。所有概念的提岀与阐释都是为已有的定位效劳，从各个角度，各个层面 证明给出定位的

8、正确性，具体的论据根据工程的不同，采用不同的“鸡尾酒"式调配。一般采用四到六个 方面即可。资料来源最好为公信力较强的媒体报道或政府调控政策等。如果是定位大盘，可以从规模优势、社区 气氛等角度阐述，如果是高端物业，可以从利益点、品牌塑造加以引诱说明。总之，把开展商最隐秘的愿 望探听岀来，再从社会层面告诉他这是整体的开展趋势。比方：1、大盘成为房地产开展趋势。2、购房消费趋于理性等等三市场需求分析这一局部是在市场调研的根底之上完成的，但在某种程度上，所谓市场调查只不过是对自己信心的一 次鼓励而已，所以，这一局部的数据可以通过资料等其他手段获得。在进展演示时，多以图表来加强说服 力。下面是

9、一些屡扑不灭的市场新特点。当然，具体数据要根据工程的不同加以调整。这一局部也可以作为市场调研的成果单独提出。*市*年住宅消费市场调查1 .购置新房情有独钟调查结果反映岀，打算选购新房占86%;二手房占7%,尚未决定占7%，主要以选购新房为主。这一方面说明置业者主流的强劲购置力，同时也预示着住宅消费仍将由二级市场占据主导地位。二手房瀏未浪定86%2 自用为主导在购房用途的选择中，自住占 83%，投资占9 %，为亲友占4 %，为度假占3%，其他占1 % 购房的用途主要是自用为主，投资客户所占比例不高，在自用目的的细分方面，满足自己的居住需求 占绝对主导，度假和购房给亲友的比例较少。自住 >!

10、棗友底塚武牠3潜在需求旺盛以方案购房时间来分析：方案最近购置的占47%，半年以后占27%，一年以后占17%，两年以后占9%从方案购置时间看，方案一年内置业的客户约占四分之三。这显示近期的潜在需求非常旺盛。4 . *地区是置业者首选割据各自城市不同而填相应的区域5 最爱的是小高层或多层。自选频数分析说明，中意小高层的消费者占44%，多层占33%，高层占21 %，另U墅占2%，小高层是置业者首选，多层也为众多置业者的青睐。从住房类型看，平层占56%,跃式占20%,复式占23%,其他占1 %。对平层的选择不再是一支独秀， 其他类型的户型也开场进入人们选择的视野。穿插分析说明，喜欢多层的消费者中，平层

11、占67%，跃式占15%，复式占18%;喜欢小高层的消费者中，平层占56%，跃式占25%，复式占19%，两者对平层、复式单位的钟爱比例是不同的；喜欢高层 建筑消费者中，平层占 44%，跃式占18 %，复式占38%，选择复式单位的比例之高引人注目；相比之下， 喜欢多层建筑的消费者中，选择复式单位那么不十分突岀。6 更喜欢自己装修？根据市场情况，自选在交楼标准的选择上，毛坯房占40%，厨卫装修占34%，普通装修占19%，精装修占7%。毛坯房和厨卫装修的交楼标准比拟受欢送，其次是普通装修，精装修并不十分受欢送。与家庭月收入穿插分析:穿插分析结果显示，收入在5000元以下的，选择毛坯房占45%，根本装修

12、55%;收入在5000 8000元的，选择毛坯房占35%，根本装修占65%;收入在8000 10000元的，选择毛坯房占60%，根本装修 占40%;收入在10000元以上的，选择毛坯房占65%，根本装修占35%。分析说明收入越高的家庭，选择毛坯房作为交楼标准的比例越高。这显示人们在收入高的条件下，更愿意为装修的自由选择预留更大空间。口毛逐扁7三房是首选在单位房间的选择上，选择 1房占4%，2房占28%，3房占55%，4房占10%，5房以上占3%。购房者主要选择三房单位为主，其次是二房，选择一房和四房单位的比例不多 iff 馮 4扇 碍妙上上述结果与家庭构造穿插分析那么显示，单身在选择上:1房占

13、5%，2房占25%，3房占58%，4房占12%;二口之家的，1房占3%，2房占36%，3房占51%，4房占10%;三口之家的，1房占2%，2房占10%, 3房占68%, 4房占20%;二代同堂的：1房占4 %, 2房占19%, 3房占55%, 4房占22%;三代同堂的：1房占0 %, 2房占8%, 3房占52%, 4房占40% ;分析说明当前不同的家庭构造对户型的 选择近似，并不呈现单身、核心家庭夫妻或夫妻+子女、主干家庭父母+夫妻+子女的梯级消费比例京b应臺g鼻迂:&因此选择三房的比例与整体选择的比例一样。口匹屏口三用二扁单位房间选择与置业次数穿插分析：首次置业的，选择1房的占4%,

14、 2房占16%, 3房占58%, 4房占3 %, 5房占3%;屡次置业的，1房占4 %, 2房占10%, 3房占40%, 4房占24 %, 5房占6 %。分析 说明首次置业与屡次置业相比，选择一房、三房的比例相近；选择二房、四房、五房的比例相差稍多。由 此看来，三房是各类客户首要心水之选。v4誥 ar 監 Hrarurul- Don Q _Q o Q Av Q- I D o-s rsi-311也=一二一 8 最希望的面积区间是平方米具体数据各地不同，现采用深圳数据。希望购房面积的选择上，希望购置面积在 90-110平方米比例最高；其次是 70-90平方米，希望购置面 积在70平方米以下的比例不

15、高。与希望购置的房间数穿插分析说明，选择二房的购房者希望面积在70-90平米占比拟大的比例，也有局部希望 90-110平米和70平米以下，很少一局部希望在 110-130平米。整体选择面积的中位数 M0=85平米;选择三房的购房者希望面积在90-130平米占较大比例，也有不小比例选择70-90的小三房。整体选择32%面积的中位数 M0=104平米; m平柴毁T" 丁0-90平晋 30-1 1D 甲来 110-130 平米 130平来亂上口kiiZJi科JK口 TO專果U1F与当前住房面积穿插分析说明，置业者在购房时购房面积的期望要超过租住或自有住房面积的比例较 高。M 'b

16、'*=1FQTTkWJtwn I Qfls-ac II i(?-|JQ=F3t期望合理价格水平：4000-6000元在购房者心目中，价格在 4000元以下占24%, 4001 - 5000元占42%, 5001 -6000元占23%, 6001-7000元占7%, 7001 - 8000占2 %, 8000元以上占2 %。合理价格水平主要集中在 4000元-6000元之间， 整体价格合理水平 M0=4770元。9 按揭付款是主流频次分析说明购房者在购房过程中选择按揭付款占81%, 一次性付款占19%。按揭的比例超过八成,说明按揭正成为人们购房中普遍的选择，也说明银行按揭对深圳住宅市场的

17、支持作用不容小视S1%10.量入为出的月供购房者首供能力 31万以上占8%, 21 -30万占12%, 16-20万占14%, 11 15万占25%, 5- 10万 占 41 %。购房者的首供能力越高，人数越少；占购房者80%）勺市场是首供能力在 20万以内的市场。整体首供中位数M0=14.5万。3%25% 11万-15方 口炜斤7Q万 21-30刘斤及上购房者月供选择在 1000元以下的占7%, 1001 - 1500元占27%, 1501 -2000占25%, 2001-2500元占 19%, 2501 -3000 元占 9%, 3001 -4000 元占 10%, 4001 元以上占 3

18、%25%口 lOoojtiUT 1001-1500 元 150L-2000M 2001-2500JT；25013000jfcq?qoi-4qoq斗DM元肚上购房者月供主要集中在1000-2500元/月之间，整体月供款中位数中位数M0=1950元综合首供能力和月供能力中位数分析，总价在45万-50万之间的房子是购房者负担的平均水平。11环境因素很重要65 %，方便池孩上在促成购置的因素中，环境占重要位置。从统计可以看岀，为了改善居住环境的占 学占10%，离上班近点占4%,生活方便点占15%，显得更有身份占1%,现在的房子太小占 4 %，离亲1 讷戚朋友更近些及其他占1 %。改善居住环境、生活方便

19、、方便小孩上学是促成购置前三位的因素。庁侵小按上孚口壯诡点生假冇僅魚显笛更會号粉臨帝戚朋歳更班些12. 大家一起岀主意买房调查说明：自己看楼选房的占 26%,多数情况是自己看楼的占 36%，大局部情况请懂行的朋友带着一起看的占38%。购房者在抉择过程中不是独立的，受许多其他因素的影响，尤其是业内人士的建议。自寸一人看橫大都分悄呪自己一人大酣分宿規谓愧祎的HA岌幣君一起看13. 平民置业时代降临调查显示：购房者单身占40%，二口之家占17%，三口之家占26%,二代同住占8%，三代同堂占9%准备购房者以单身人士居多，购房是单身人士准备组建家庭的前兆，年轻的城市中蕴藏着许多充满期盼、跳动的心灵。以单

20、身人士为主体的潜在置业人群预示着群众置业的热潮或许即将降临。二口之家 口三! 口之家 口二代同柱三代同直17%14. 年轻人成为主力军购房者的年龄25岁以下占3%，25- 29岁占46%，30 35岁占31%，36 - 39岁占7 %，4045岁占7%，45岁以上占6%。购房者的年龄段主要集中在25-29岁之间，占46%其次是30-35岁之间，占31%;显示年轻的群体是当前置业的主要构成成分El站弄哄下 25-29 30-35C無一罪护 4 0-45 45涉艮上15 置业者关注的置业因素从调查的问卷统计的关注度来看，超过一半以上的置业者认为地理位置、价格、环境景观、户型构造应该关注；其次近一半

21、的受访者认为物业管理、工程质量、交通、周边配套等因素也很重要；大约不到30%的受访者认为其他因素、智能化设施、小区规模、升值潜力、开展商信誉是考虑卖房应当关注的因素。关注度排序为地理位置、价格、环境景观、户型构造、交通、工程质量、物业管理、周边配套、升值潜力、开展商信誉、小区规模、智能化设施。16.置业重要因素排序置业者购房关注的置业因素排序统计，排在前五位的答复频数排序分别为环境景观、交通、价格、工 程质量、周边配套、物业管理、户型构造、升值潜力、开展商信誉、地理位置、智能化设施、小区规模、 其他因素等。从以上调查可以看岀，随着生活水平的提高、收入的增加，置业者选择物业关注的因素正在发生变化

22、; 如地理位置，有许多置业者对其关注，但重要位置却排在较后的位置。综合分析，环境因素无论从关注度， 还是重要因素排序来看，已成为置业者关注的重要因素。以后开展商在开发工程时，对环境因素应予充分 的关注。在因素排序中，交通成为仅次于环境的第二重要因素。由此看来，环境因素已成为人们选择的首要因 素，接着而来的自然是交通的便利。如果具有优美的环境和可以承受的交通条件，关外楼盘对消费者将具 重大吸引力。17 各种置业因素加权排序被访者关注的置业因素答复中，有排序的，有没有排序的；经过加权排序，环境景观、工程质量、物 业管理、交通排在前五位。调查显示，环境景观已成为置业者考虑的首要因素。加权排序和重要因

23、素排序的差异表达在交通、价格因素在重要性排序中排在前面，各种因素加权排序 却排在工程质量、物业管理之后。由此可以看岀，不同的置业者关注的因素差异性比拟大。如对有车的置 业者，交通因素可能不在考虑范围；而对于有些置业者，交通是可能考虑的首要因素。18. 被访者心目中的理想家园小区规模、生活配套、楼盘风格本问题采用了开放式问答，约60%勺被访者答复无所谓或未做答复。从中也可以看出，置业者对涉及小区规模、生活配套、楼盘风格关注度不高。在答复的被访者中，也有相当数量的被访者使用了实用、安静、亲和、轻松、潮流、时尚、浪漫等字 眼答复；很少一局部答复欧式风格、岭南风格、欧陆风格等。由此看岀，目前置业者对开

24、展商倡导的建筑 风格认同度比拟低或者根本不认同。19. 被访者心目中认可的开展商品牌20. 被访者心目中认可的代理商品牌四竞争市场调研与分析局部在一般意义上来讲，一个工程竞争是广泛的，相近户型定位，相近价格区间的楼盘在广泛义上讲都是 竞争的对手。（一） 竞争片区判断：此处最好用地图标注说明*市*区在建住宅工程一览表工程名称地理位置开发商设计单位占地面积建筑总面积层数与栋数户型与面积建筑总高度方案投资总额开工日期预计竣工日期工程状态销售状况同质楼盘竞争区域：价格竞争区域：楼盘资料相关楼盘统计表工程名称工程规模住宅销售情况开展商二竞争楼盘分析:推广形象分析：工程名称媒体名称发布日期星期几面积类别版

25、面号版面名色彩主题黄埔雅苑二期特报2002-03-21星期四1广告A16广告彩色强势不可挡黄埔雅苑二期特报2002-03-15星期五1广告A15广告彩色绿意盎然中心区，缔造理想生活空间黄埔雅苑二期特报2002-01-31星期四1广告A12广告彩色黄埔雅苑二期逸悠园，喜悦生活的延续！黄埔雅苑二期商报2002-01-31星期四1广告A4广告彩色黄埔雅苑二期逸悠园，喜悦生活的延续！市场形象树立较有特色的楼盘解剖。营销手法分析：可借鉴的楼盘营销手法的分析，包括其报广的投放频次、客户组织手法、促销手段的应用等。下面就黄埔雅苑的报广投放举例说明例：数据一：2002.1.31-2002.3.20* 工程发布

26、广告 28 版、21黄埔雅苑一期发布广告 2版黄埔雅苑二期广告统计表三产品质素分析：各竞争楼盘质素逐渐趋同，工程的最大差异点逐渐转移到地理位置与环境、自然、景观资源。楼盘会所配套设备AAAA游泳池（室内恒温”水力按 摩池/儿童嬉水池/健身房/桑拿/ 儿童乐园/乒乓球/阅览室/多功 能集体活动室线路2条、有线电视、自来水、市电/自备供电系统、有管道煤气、防火/防煤气泄露系统/消防感应器、可视对讲机/紧急呼救按扭、综合宽频布线、远程抄表BBBB游泳池（室外）/健身房/老 人活动中心/儿童乐园/台球/棋 牌/咖啡厅/酒吧有线电视、自来水、市电、有管道煤气、小区网络抄表、防火/防煤气泄露系统、闭路电视

27、监控/可视对讲机/家 庭自动报警系统/紧急按扭、宽频网络、智能：楼宇自动控 制系统HHHH游泳池（室外）/篮球场/乒乓球/儿童乐园/老人活动中心有线电视、自来水、市电/自备供电系统、有管道煤气、 三表IC卡缴费、防火/防煤气泄露系统、闭路电视监控 /可 视对讲机/家庭自动报警系统/紧急按扭/紧争联动系统、光 纤到小区/光纤到户/DDN/ISDN/ADSL/室内综合布线/小区 综合布线、家电自动控制或远程控制/楼宇自动控制系统四个案分析:*楼盘户型列表:面积77-80127-139150162-16417/8-223户型2房2厅3房及3房带工3房2厅带工3房2厅带工人3房、四房带入户人房人房房花

28、园所占比例13%14%49%7%17%楼盘规模:社区品质: 朝向景观: 园林规划: 销售情况: 销售推广:小结:第二局部客户分析一客户群体的构成与特征的描述在这一局部里，对市场上的整体客户做一描述，再从中剥离出我们的目标群体，进展详细的分析，归纳总结出其消费行为特点，从而在今后的销售策略制定上有的放失，对症下药。这一局部也可以结合市场分析来做，现特意挑出，本着由繁入简的原那么，方便各位。一目标客户群体总体描述共同的特征从年龄：从收入：从区域：从工作特点：从家庭构造：从生活态度：从行为习惯：性格需求特征：生活品质需求特征：价值观、消费观：在经过以上分析后，可以对大群体的客户进展分类描述，如下表：

29、客户分类客户细分特征需求本工程核心客户A本地人本人使用积累多，经济实力强，家中人口多，要改善生活3房、4房、5房、为子女购置为子女安家购置3房、4房B私营业主经济实力强，家庭人口多，要大户型3房4房5房别墅C政府公务员本地人对素质要求高，离上班地点近，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感2房、3房、4房、5房外地人求安家稳定，离上班地点近， 有补贴及隐性收入，对价格不太敏感2房、3房D企业主酒店型不常住，讲求经济，面积要求不高2房、3房舒居型讲求品质、户型、景观，需要安静3房、4房、5房E企业白领管理人员积蓄多，月供能力强，家中多有小孩，年龄较大，对价格比拟敏感3房技术人员年轻，积蓄不多，月供能力

30、强，对价格较为敏感1房1厅，2房、3房F企业给外籍或高级员工的住房舒居型，对楼体素质2房、3房、4房G工薪阶层经济能力有限，对价格较为敏感1房1厅、2房二我们工程住宅目标客户:其他0-5%利用图表，对客户群体进展描述一般工薪阶层企5%-1主%企业白领20-30%原住民、私营业主、政府公务 员交易案例客户总结此局部案例可以列举两个以上，模式列举其一。一*楼盘成交客户分析1. 居住地取样106个地区个数百分比成交客户区域分布比例60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%2. 认知途径:取样106个3. 客户特征（文字性表达）年龄主要分布在3045岁4付款方式

31、取样套一次性按揭15. 置业用途：6. 购置理由卖点7. 置业特征8 .消费特征举例三客户群细分及其客户心理因素分析一购置本工程类别物业的原因分析二目标客户细分和心理分析此段可以列举实力，用最直接的事实说服甲方对客户的认知。 如：王先生，男，43岁，职业为IT公司总经理，家庭构造为 多侧面的形象感性描述。四目标客户需求分析一目标客户群体关注点一一目标客户买房的考虑因素住宅建筑质量住宅规划、公共设施小区人群的素质平安因素子女入学因素生活因素等相关因素分析二本工程吸引和流失目标客户的因素列举与分析三扬长避短的措施小结：通过以上分析，可以对我们的目标客户群体做一大体描述：1、从年龄上，他们的年龄段集

32、中在2、从职业上，他们3、从居住区域上，他们4、从家庭构造上，他们5、从消费习惯上，第三局部 工程分析工程简介一工程根本资料简述工程根本情况包括政府性地块强制性要求发 展 商：有时包括土地提供者和资金提供者两类。工程位置：一般道路围括。占地面积：包括水面，红线内，退后红线等。物业类别：住宅？商业？总建筑面积：包括公建、住宅、配套等。建筑形式：多层、高层、别墅等。楼层状况： 容 积 率： 道路占地： 建筑覆盖率： 绿化系数： 总 户 数： 规划人口： 总停车位：等其它根底数据二地块现状1、地块现有情况说明:气候地质资料 工程所在.1生地？熟地?2.2地块走势，东高西低？2. 3地表状况，水面？河

33、道?举例，用位置图说话2. 4 土壤状况，沙地？黏土？2.5植被状况，沙漠？森林？2.6拆迁状况，有无人居。2.7气候条件，常年平均温度、无霜期、降雨量等3.政府控制性规划要求三工程四至图片图片N*W 口 *项目 S图片图片地块北面:地块以东: 地块以西: 地块以南:描述、挖掘四至情况，对工程有利弊的景观、标字性建筑、配套、交通、娱乐设施等，分析这些周边 建筑能给工程带来哪些优势及时机，哪些是劣势，要防止和注意的。四交通分析：利用图形对工程周边的交通状况进展分析。主要道路分析五景观分析：工程周边景观资源分析，利用图形。六配套分析二.工程SWOT分析在做swo分析时，往往会把优势与时机、劣势与威

34、胁混淆，两组一对应似乎说的意思差不多，为加，学术点说是内因，时机与威胁是以分析，通常把优势、劣势归为工程本身的条件气质天成，本身硬伤外部条件，夕卜因可选方案一：一.优势自然条件：地段的特殊性、优越性周边的配套：开发本钱：如能够有效控制，资金投入能够得到有效保证。开发模式：市场竞争环境，市场空白点：区域环境、大势，如 WTO CEPA有工程开展，提升预留空间二劣势生活气氛：片区形象：景观资源：片区文化资源：工程规划等指标的局限:交通条件：噪音：在优势和劣势里只列举了可能会成为优劣势的各方面，其实其中各方面都是可以互相转化的，视 工程的具体情况加以归类。优劣势一般着重于工程的实体问题。三时机宏观经

35、济情况：宏观经济指标均显示利好，对整体的房地产开发提供了良好的根底。国家金融政策：工程所在区域地产市场、所在片区的大规划。居住环境的要求四威胁供给集中：同档次楼盘的推岀量巨大，缺乏足够的市场需求做支撑。相关片区同类产品的竞争。局部相邻片区的价格竞争。工程自身硬伤。以上所列举为工程 SWO分析常用元素，常涉及方面，运用时请具体工程具体对待。可选方案二：用图例说话工程SWO分析竞争强项Strength地理、环境条件优势生活配套交通条件等竞争弱项Weakness时机点(Opportunity)威胁点（Ttreat）三工程规划设计方案评析在我司接触的工程中，存在两种情况：有产品和从地块做起，如果是有产

36、品的话，在这里就要给出方 案的评价，如果没有，直接进入下一章的整体定位中整体设计建议等篇章。具体囊括的方面见下一章，已 经今后的规划设计建议报告祥案。四工程综合评价及工程开展策略一综合评价从市场分件、未来规划、消费者的价值取向以及地块自身资源等因素对工程做总体评价，提出我方观 点。二工程开展策略一句话定开展策略女口：发挥优势、躲避劣势、抓住时机、防止威胁或提出具体原那么树立工程形象，从产品和营销两方面确立地位。把握楼盘推出时机。以*的形象入市，注重展示，营造气氛，提升楼盘价值。整合工程资源，全面树立工程差异化形象。第四局部工程总体定位对工程进展专业的分析和了解甲方意愿的了解后，通过我方观点向甲

37、方强有力的表达出该工程在市场上所要呈现的整体风格例如：工程案名、建筑风格、品牌思路、规划特色以及工程推出后，在市场上所造成的各种必然影响、和给甲方带来的可观的经济效益。即,用简练而专业的语言，告诉甲方该工程的整体定位思路，同时给他一个强心针，让其对本工程充满信心。一整体定位原那么一工程定位之基准地产工程的定位是基于：工程地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能；市场调研反映的具有有效需求的市场空间；政府在城市总体规划上的限制。以上的文字，是通用于任何工程的模版话语，这个局部的撰写，一般就是公式化的表达。所谓地产因子，指的是一个建筑地块所具备的适宜建造某种功能建筑的条件和质素。一个地块之地产

38、因子决定了该地块适宜建造的建筑功能和档次，是其未来建筑价值之核心因素之一。根据工程的需要，还可以在本局部中参加关于地产因子的一些分析图表。房地产开展历程说明，不同档 次的住宅工程所应具备的根本地产因子有所不同。具体如下表：影响因子单身公寓普通住宅中高档住宅豪宅别墅中高档住宅附加说明A对公共交通的依赖性很强强一般弱不宜闹市区人员混杂区B对噪音及环境干扰的适应性强较强弱很弱不宜临货运交通快速干道、 高压线等。C对大气环境的要求低不高高很高不宜临近污染性工厂、闹市D对小区菜市场配套要求高很高较弱弱不宜商场上加住宅E对周边自然及人文景观之要求低一般高很高：、小区物业管理的要求低不高高很高G建筑、质量装

39、修要求低一般高很高精品设计H容积率、覆盖率要求无一般低低、对休闲空间，绿化要求无一般高很高J、景观要求无一般高很高根据上表所列举的一些数据，有争对性的对所要筹划的某个具体的工程，进展分析：该工程大局部具 有的地产因子是属于以上哪种档次的住宅，缺乏的地产因子又是哪个档次的等，由此而对该工程的整体定 位提出合理的建议。二 * 工程市场定位原那么最大化的开掘该工程所在地段唯一性的价值；最大化的开掘地块特异性的价值； 最大化建立竞争优势，防止劣势，以降低专业风险。二工程整体定位（一） 整体定位用简练的语言抓住工程的特质进展描述，使其内涵足以包容工程性格，外延能够激发相关辐射联想。二定位诠释就第上局部的

40、内容，进展具体的解释，让工程市场定位里的每句话、每个词语，都得到充分而专业、 理性的阐述。三形象定位一工程的市场形象定位的原那么就本工程的市场定位进展标语性的总结，呈现出工程的整体风格、客户诉求、品牌特征 二形象定位三案名建议四产品定位五规划建议一规划建议1规划目标就工程的具体特点，归纳说出该工程总体规划的目标。比方工程的容积率、绿化率、覆盖率、总户数、 居民数和道路占地率以及水面所占面积等，给甲方一个直观而简单的印象。2规划原那么在总体规划的具体建议之前，要先明确总体规划设计的几个根本原那么 这样才能形成对方 案的根本评价标准，也给设计任务提供更明确的方向。就工程的具体特点，就以下几点原那么

41、进展规划方案的设计：2. 1 土地 价值 最大化房地产的根本目的就是利用土地上的附着物，最大的提升土地的价值，从而实现丰厚的投资回报。对 土地价值的判断，以及相应的土地价值提升手段，是实现土地价值最大化的根本途径。工程用地的区域价值和自身价值判断，是总体规划的根本起点，没有这样的判断，规划体系和价值体系 很有可能会产生背离，最终会影响到工程的成败，所以不可不慎。2. 2 资源利用最大化这是针对任何工程都要认真面对的问题，充分挖掘用地内以及用地周边的自然和人文资源，是提升工程价值的根本，如何形成对自然景观的利用，以及人文传统的弘扬，这是规划设计时必须严肃面对的问题。 在做此局部时，可根据工程的具

42、体特点，从以下的几点里有选择性的进展评述和建议。自然资源评述：如湖泊、山地、自然绿化工程的人文景观评述： 如当地的各种文化自身资源评述：工程 内的会所、超市、幼儿园未来资源评述：自身建立配套、附近周边市政配套建立2. 3 前瞻性：任何一个工程的开发，都不能仅仅立足于现在 , 更多的是要着眼与未来，总体规划的适当超前，才能使本工程在未来的竞争中立于不败之地。2. 4 独特性：寻找工程独特性始终是工程成败的关键，突出的产品特点是本工程是否能成为新经典的必要条件，勇于创新，鼓励设计上的创新是不变的法那么。3规划分析及建议3. 1 规划 分析此处可根据该工程所在位置的区域，从政府规划及自身定位着眼，列

43、举图表等，进展宏观，详细的说明。3. 2 规划建议居住区规划的特色营造营造社区环境、创造聚居条件二环境1生态环境质量指标评价环境效益时，一般可设置下述指标：住宅内部居住环境指标：人均绿地占有量、居住密度、公工设施人占有率、工程与城市环境的分析等体系； 住宅内部居住环境：住宅标准、住宅类型、隔声、通 风、光照、保暖等。2注意区域自然条件的利用与挖掘3室外空间组织组织、组团等六建筑一建筑风格与特色二建筑的形体塑造三建筑立面装饰与色彩四建筑材料五高新技术的运用七户型一当地大范围内的户型分析 利用图表，可就工程所在位置的区域，进展当地范围内各种户型及相关户型的调查研究及分析，可包括目标户型面积的分布区

44、域调查、竞争楼盘调查二具体户型分析这种情况有两种可能，一是没有自身的产品，那就要针对市场上的热点户型，竞争楼盘主力户型, 进展具体的分析，在户型面积、主打户型两房、三房等 、创新手法入户花园、送阳台等等多方面进展资 料的搜集、整理、分析、归纳、总结，对本工程的具体户型定位给出具有指导意义的建议。如果自身已经有产品，就对自身的产品进展分析，是否符合市场需求构造？有没有调整的可能，优势 户型是哪些？劣势户型又是哪些？如何在价格表制定、销售策略的制定上给予配合？分析手法如以下所列举：A 型 230 M 24*2*3+工人房+入户花园一梯二户，南北通透 阳光电梯厅 入户花园 圆形餐厅 主卧南北通透 双主人房 空间利用稍有欠缺， 如客、餐厅之间面积 难以利用； 功能划分简单化，功 能化稍多样有欠缺， 如工人活动空间与主 人活动空间的别离； 卫生间的功能扩展 等，与户型面积定位三分析完成后，对户型设计提岀建议或归纳总结岀户型开展趋势或1 设计观念的变革：朝向观念的变革、需求观念的变革、对户型设计的重视程度2户