一篇报告看懂一家房企系列（5）：禹洲集团深度报告.doc

1、一篇报告看懂一家房企系列5：禹洲集团深度报告内容目录1.公司总览41.1.历史沿革41.2.公司治理41.2.1.实际控制人41.2.2.管理架构51.3.业务概览52.分析p 方法介绍：从 “ 可持续性 ” 看禹洲.63.公司可持续性和信誉资质分析p .73.1.历史报表视角下的信誉资质分析p .73.1.1.资产可持续.73.1.1.1.存货.73.1.1.2.固定资产和投资性房地产.93.1.2.广义负债可持续.93.1.2.1.债务构造.93.1.2.2.偿债才能.103.1.2.3.表外不确定性.103.2.将来经营视角下的信誉资质变化.113.2.1.资产可持续.113 .2 .1

2、 .1 .拿地.113 .2 .1 .2 .资产出售.133 .2 .1 .3 .销售.133 .2 .1 .4 .回款率.133.2.2.广义负债可持续.133.2.2.1.融资渠道.133.2.2.2.融资本钱.143.2.2.3.融资期限构造.153.2.3.公司治理可持续.153.2.3.1.控股构造.153.2.3.2.高层变动.153.2.3.3.多元化.154.公司经营情况汇总17图表目录图1 ：公司开展历程 概 览.4图2 ：公司股权构造.4图3 ：公司管理架构.5图 4 ：公司营业收入变动亿元.5图 5 ：地产债研究以房企可持续性为核心.6图 6 ：公司存量土储主要集中在合肥

3、、沈阳、天津等地万方， % .7图 7 ：公司工程布局相对分散 % .8图 8 ：2022H1公司静态利润空间小幅上升元/平方米.8图 9 ：20_年后公司拿地强度回落 % .9图 10 ：2022H1公司土储倍数 3 .9倍倍.9图 11 ：20_-20_年公司租金收入大幅增长 % .9图 12 ：公司融资以海外债为主 % .10图 13 ：公司短期债务占比相对偏低 % .10图 14 ：有息负债抵质押率偏高 % .10图 15 ：公司短期偿债才能较强倍， % .10图 16 ：公司长期偿债才能指标变动 % .10图 17 ：公司新增土储权益比偏低 % .11图 18 ：公司其他应收款占比偏

4、高 % .11图 19 ：2022H1公司对外担保/净资产明显下降 % .11图 20 ：2022年 1-8月公司新增土储较多的城市有成都、扬州、无锡等万方、 % .12图 21 ：公司 2022年以来加大二线城市布局 % .12图 22 ：公司 2022年以来在成渝城市圈土储布局力度加大 % .12图 23 ：公司 2022年拿地集中度有所上升 % .13图 24 ：公司 2022年拿地强度小幅上升 % .13图 25 ：公司 2022年 1-8月销售金额同增 60 .9% 亿元、 % .13图 26 ：公司 1-8月销售目的完成进度 % .13图27 ：2022年1-8月公司公开市场净融资

5、为正亿元.14图28 ：公司2022年以来债券发 行 利率总体下行 % .15图29 ：公司2022年以来发债久 期 总体拉长年.15图 30 ：2022H1公司物业开发以外收入占比拟小 % .16图 31 ：2022H1公司物业管理业务收入占比有所上升 % .16表 1 ：公司住宅产品线梳理.6表 2 ：2022年 1-8月公司债券发行情况.14表 3 ：公司指标汇总表.171.公司 总览 1.1.历史沿革禹洲集团 1994 年成立于厦门，20_ 年开场全国化拓展，2022 年上市，20_ 年总部迁至上海， 20_ 年公司销售金额 751.2 亿元，排名前 50。公司开展历程可分为三个阶段：

6、1 1 立足厦门阶 段 199 94 4年- -2 20 00 03 3年 。1994 年公司成立，1995 年在厦门开发首个工程“禹洲新村”；1998 年延伸业务至厦门东部，开发“禹洲花园”；20_ 年拓展厦门西部业务，开发“禹洲棕榈城”；20_ 年厦门第一个综合体工程“禹洲世贸商城”开业。2 2 全国化拓 展 阶 段 20_04 4年- -2 20 00 08 8年 。20_ 年公司迈出厦门，开发位于福州的“禹洲鼓山一号”工程和“东方威尼斯”工程；20_ 年进入合肥和上海。3 3 上市后快速开展阶 段 20_09 9年至 今 。2022年港交所上市后，先后进入泉州、龙岩、漳州市场；20_ 年进入南京；20_ 年总部由厦门迁