市房地产市场调查报告[001]

1、1 / 23武汉市房地产市场调查报告目录一、武汉市概况二、武汉市房地产市场概述三、武汉与南昌两地房地产市场比较四、武汉市房价低迷原因分析五、武汉市房地产推动因素六、盘龙城市开发区房地产开发简介七、我司项目地块分析八、附：武汉部分楼盘调查表一 、武汉市概况武汉市是湖北省省会， 中国长江流域重要的中心城市， 华中地区政治、 经济、文化、金融中心。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区内交 汇，将市区一分为三，形成汉口、汉阳和武昌三镇。武汉市武昌为教育文 化、高新技术区，汉口为商业区，汉阳为工业区。武汉市现辖13个行政区，面积8467平方公里，人口740万人，流动 人口400余万。2002年国民生产

2、总值1493亿元2002年武汉市GDP达1493.1亿元，人均近2000美元，人均可支配收人7815元。2004年一季度武汉市 经济增幅创近三年最高水平。一季度全市完成国内生产总值350.84亿元， 增长12.1%，同比提高0.1个百分点，增幅为近三年最高水平，完成全年 计划的21%同比提高0.4个百分点。一季度2 / 23全市财政收入增长17%为 年计划的24%固定资产投资增长12.8%;社会消费品零售总额增长12.6%； 城镇居民收入和农民现金收入分别增长8.9%和7.2%;全市新增就业岗位 近2万个。二、武汉市房地产市场综述一）、市场宏观概述在国家扩大内需与鼓励住房消费政策的持续推动下，

3、武汉市房地产市场保持了持续、健康、稳定的发展态势。武汉市97年、98年、99年是楼 市发展的高峰期，住宅均价达过2600元/平方米左右；2000年、2001年楼 市有所回落，均价在2000元/平方米左右徘徊，近两年楼市开发、销售正 逐步回升。2003年底开始武汉市房地产市场迅猛发展，受市场需求拉动， 房屋价格迅速提升，房市均价已达到2366元/平方米，较2002年上涨160元/平方米，涨幅7.7%。并有望在2004年突破到2600元/平方米，据当地 业内人士预测武汉市房市将进入一个35年的持续上升期。近两年以来，武汉市城乡结合部的郊区房地产市场较为突出。“三片五区”即汉口的金银湖片和后湖片，武

4、昌的南湖片、东湖高新开发区片以及 汉阳地区的沌口区多集中了许多较大而且运作得非常成功的楼盘。2003年武汉市房地产各项经济指标2003年施工面积中的新开工面积为756.55万平方米，同比增长6.35%。 其中：住宅面积新开工69.53万平方米， 同比增长3.8%;经济房新开工 面78.79万平方米，占总新开工面积的10.41%;写字楼新开工22.68万 平方米，同比增长103.8%；商3 / 23铺新开工45.85万平方米， 同比增长29.2%；2003年全市商品房销预售面积835.78万平方米， 同比增长10.07%，其 中住宅销预售面积 约占80%，中低档商品住宅约占住宅销预售面积的50%

5、；总销售额为136.51亿元，同比增长15.15%.；2003年全市土地有形市场投入资金58.9亿元，储备土地16954亩；供 应房地产开发土地35宗，面积2618亩，同比增长107%；交易实现金额41.04亿元，同比增长137%；2003年存量房成交70244套，面积为636.53万平方米， 分别同比上涨26.29%，交易额为55.61亿元。存量住宅房成交达30013套，同比增长13.675，成交面积达251.14万平方米（不含房改出售公房） ，同比增长 为13.22%；2003年武汉市全年旧城改造29片，8276亩，同比增长292 .7%。全面 拆迁面积260万平方米，同比增长34.72%

6、，拆迁户数为24433户，较上 一年增加11413户，拆迁购买存量房占60%；2003年武汉市房地产开发完成投资170.41亿元，同比增长28.9%，增 幅为近5年之最；2003年武汉市房地产投资保持27.92%的增长速度，施工面积增长15.7%， 竣工面积增长7.8%，实际预销售面积增长10.07%；2003年武汉市商品房价格上涨7.25 %,存量房价格上涨9.98%，基本显 示了房价稳步、合理上升的发展势态。武汉市2003年四季度各城区价格形势（单位：元/平方米）城区均价较上季度增长全年增长江岸区262274172江汉区2754521364 / 23口去20618063东西湖区208942

7、155汉阳区221573135武昌区2690120340洪山区2574114248青山区19281021012004年武汉房地产上半年指标一季度，武汉市完成房地产开发投资 2828 . 4141 亿元，同比增长7272 . 7 7 %，高出全社会固定资产投资同期增幅 2020 . 2 2 个百分点，其 中住宅投资仍是我市房地产开发投资高速增长的主要动力。目前 商品房供应和销售两旺，一季度，武汉市商品房竣工面积为 3131 . 1313 万平方米，而销售面积达 6868 . 9797 万平方米昨悉，1 1 5 5 月份，江城商品房待售空置率同比下降了 5454%，销售额 达 3636 亿元，增长

8、 8080%。1 1 5 5 月，江城新开工面积达 355355 万平方米，销售 商品房 150150 万平方米，均增长近一半。二）、市场微观特点1）、房地产开发投资迈上新台阶，主动作用明显2003年武汉市房地产完成投资170.41亿元，增幅为近年之最，对GDP增长额的直接贡献率达到8个百分点，对全市国民经济发展起到支撑 和拉动作用。2）、房地产开发市场供求呈现良性互动效应 武汉市今年来加大旧城改造力度，全面实行货币化拆迁，住房货币化 分配工作全面推开等因素极大刺激了武汉市房地5 / 23产市场的开发速度， 房地产各项经济指标表现出良好的态势（参上述相关统计数据） 。3）房地产投资性消费显现 随着武汉市房价不断上扬，政府相关部门、媒体或是普通市民对市场 持乐观态度，投资价值正在逐步呈现，从“炒房团”到各类项目旺销 现象，说明了除了置业外，购房已成为新的投资渠道之一，投资性消 费也是市场消费的一种形势，只要比例适当，应起到推动房地产积极 作用，这说明房价虽然在涨， 但仍未到 “最高点”，其间仍有上浮空间。4）住宅销售价格稳步上扬2001年、2002年武汉市商品房价格一直徘徊在2000元/平方米，2003年商品房价格均