物业管理师经营管理冲刺试题4中大网校

1、2013年物业管理师经营管理冲刺试题(4)总分：100分 及格：60分 考试时间：150分一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)(1)商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量的价值属于（）。A. 市场价值B. 使用价值C. 交换价值D. 物业价值(2)某单元公寓面积l20 m²，单价4 600元m²，总价552万元，在实际交易中的付款方式是在成交日期时一次付清，则给予8%的优惠，则其实际单价为（）元m²。A.

2、4 565B. 4 232C. 4 235D. 4 306(3)换一个角度讲，每个物业投资者对其拟购买的物业都有一个心理价位，（）可以看成是这个心理价位。A. 账面价值B. 使用价值C. 投资价值D. 物业价值(4)目前我国物业服务企业收取物业管理服务费的方式，有（）两种形式。A. 包干制、酬金制B. 全面制、标准制C. 责任制、管理制D. 效益制、考核制(5)李某向银行贷款3 650万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总额为（）万元。A. 835B. 746C. 876D. 725(6)物业交付业主后，物业

3、服务费由（）承担。A. 建设单位B. 设计单位C. 监理单位D. 业主(7)房地产市场的运作机制，在很大程度上取决于整个国家的（）。A. 自然体制B. 人文体制C. 政治体制D. 经济体制(8)影响房地产市场发展的政策因素不包括（）。A. 住房分配和消费政策B. 房地产供给政策C. 社会福利政策D. 房地产产权与交易政策(9)某宗物业的正常成交价格为5 600元m²，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，则卖方实际得到的价格为（）元m²。A. 5 362B. 5 1

4、52C. 5 261D. 5 268(10)不属于资产管理主要职责的是（）。A. 修理和评价物业服等企业B. 物业更新改造等主要开支决策C. 监控物业绩效D. 制定投资组合目标与投资准则(11)李某应缴纳的基础租金为5万元月，其与业主约定自然平衡点为每月营业额10万元，以每月营业额的3%作为百分比租金，若租户三月份、四月份营业额分别为8万元、9万元，这两个月应缴租金共计（）万元。A. 10B. 1015C. 1030D. 95(12)某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为45年，至今已使用了8年；预计利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益7万元；该宗物业的报酬率为

5、65%。则该宗物业的收益价格为（）万元。A. 9722B. 9616C. 9564D. 9856(13)姚某将80 430元存入银行，期限为一年，年利率为12%，以一年4次按季利率计息，则一年后的本利和为（）元。A. 85 15612B. 83 49423C. 90 52467D. 82 34913(14)物业管理绩效评价的辅助方法是（），用于评议指标的评价计分。A. 定量和定性相结合计分法B. 成本法C. 功效系数法D. 综合分析判断法(15)新建成的房地产产品交易市场，不包括（）。A. 销售市场B. 租赁市场C. 抿押市场D. 分割市场(16)企业经营策略的中心是（）。A. 与开发商建立密

6、切联系，考虑长线战略联盟B. 树立良好的品牌形象和以积极的心态参与市场竞争C. 现场管理计划D. 必要的经济回报(17)写字楼风险的不确定性，决定了（）的全寿命性。A. 风险应对B. 风险识别C. 风险回避D. 风险调整(18)物业资产处置价格评估方法不包括（）。A. 成本法B. 收益法C. 内插法D. 市场法(19)某宗物业交易总价为80万元，其中首期付款30%，余款于半年后支付，假设月利率为05%，则该宗物业在其成交日期一次应付清（）万元。A. 7765B. 7954C. 7835D. 7895(20)评价房地产投资经济可行性的重要指标是（）。A. 财务内部收益率B. 期望收益率C. 目标

7、收益率D. 基准收益率(21)利用与估价对象物业具有类似收益特征的可比实例物业的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的方法称为（）。A. 收益法B. 累加法C. 市场提取法D. 内插法(22)通过对（）的深入分析，可以增强各方面对物业资产经营的关注，促进企业提高单位资产的收益水平。A. 财务内部收益率B. 总资产报酬率C. 总资产周转率D. 资产负债率(23)某种物业在市场上的一般、平均水平价格称为（）。A. 理想价格B. 成交价格C. 市场价格D. 单位价格(24)当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同称为（）。A. 单务合同B. 有偿合同C. 诺成合同D. 非

8、要式合同(25)受保险合同保障的人，享有赔偿请求权，有权按保险合同的规定向保险人取得赔款或给付的人是保险当事人中的（）。A. 被保险人B. 投保人C. 保险人D. 受益人(26)签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后（）日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。A. 30B. 45C. 60D. 90(27)反映一定时期内全部劳动力资源的实际利用情况，研究国家基本国情国力的重要指标是（）。 A. 就业人员数量B. 城市家庭人口C. 就业分布D. 城镇登记失业率(28)不仅有利于评价过去，而且有利于指导现在和预测未来财务报告分析的基本形式之一是（

9、）。A. 全面分析B. 内部分析C. 趋势分析D. 决策分析(29)某宗物业的正常成交价格为7 950元m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的6%，则卖方实际得到的价格为（）元m2。A. 7 46250B. 7 39350C. 7 75520D. 7 83230(30)维修保养费主要用于核算物业内外部的总体维修保养费用支出，下列不属于其中的是（）。A. 建筑物立面的清洗B. 空调维修保养C. 工器具和设备使用费D. 锅炉检查与维修(31)福利基金按工资总额的（）计算。A. 14%B. 15%C. 2%D. 35%(32)周某将465 120元存入银行，期限

10、为一年，年利率为12%，以一年12次按月利率计息，则一年后的本利和为（）元。A. 476 45621B. 524 10886C. 485 68236D. 506 43041(33)由于技术进步、技术结构及相关因素的变动而导致的设备无形损耗、产品被迅速淘汰等风险属于（）。A. 投机风险B. 财产风险C. 纯粹风险D. 技术风险(34)速动比率是企业一定时期的速动资产同流动负债的比率，国际上公认的标准比率为（）。A. 90%B. 100%C. 120%D. 150%(35)用来衡量客户在清算时保护债权人利益程度的指标是（）。A. 投资回报率B. 资产负债率C. 现金回报率D. 财务内部收益率(36

11、)企业物业管理活动中最主要的合同是（）。A. 设计规划合同B. 售房合同C. 物业服务合同D. 建设施工合同(37)目前，房地产贷款形式主要是（）。A. 固定利率贷款B. 物业抵押贷款C. 短期融资贷款D. 浮动利率贷款(38)市场交易的特点不包括（）。A. 房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多B. 房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大C. 市场信息的缺乏，市场交易通常需要估价师或物业代理等专业人员提供服务D. 由于二房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定(39)正确处理（）之间的财务关系，是确保物

12、业服务企业资金顺利回收的重要保证，也是物业服务企业持续经营的基础。A. 企业同国家机关B. 企业同其债务人C. 企业同其债权人D. 企业内部各单位(40)某宗物业预计未来每年的净收益为20万元，收益期限可视为无限年，该类物业的报酬率为105%，则该宗物业的收益价格为（）万元。A. 19154B. I9048C. 19253D. 19246(41)某人将6 000元存入银行，期限为1年，年利率为12%，一年4次按季利率复利计息，则一年后得到的本利和为（）元。A. 6 42355B. 6 75305C. 6 35465D. 6 53048(42)将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率

13、或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法称为（）。A. 市场提取法B. 直接资本化法C. 累加法D. 市场法(43)某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为40年，至今已使用了8年；预计利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益10万元；该宗物业的报酬率为75%，则该宗物业的收益价格为（）万元。A. 12026B. 11962C. 12185D. 12015(44)表现为一定数量的货币、商品或其他有价物称为（）。A. 投资价值B. 物业价值C. 交换价值D. 账面价值(45)对于居住物业，（）就是物业经营管理的全部内容。A. 物业管理B. 房地产资产管理C. 房地产组合投

14、资管理D. 设施管理(46)某宗物业预计未来每年的净收益为30万元，收益期限可视为无限年，该类物业的报酬率为96%，则该宗物业的收益价格为（）万元。A. 31250B. 31359C. 31942D. 31592(47)物业交付业主前，物业服务费由（）承担。A. 业主B. 建设单位C. 设计单位D. 监理单位(48)企业全部财务活动需要实现的最终目标是（），它是企业开展一切财务活动的基础和归宿。A. 财务管理总体目标B. 物业经营管理服务目标C. 主营业务发展目标D. 投资者收益目标(49)市场价格的特点不包括（）。A. 市场信息的缺乏，市场交易通常需要估价师或物业代理等专业人员提供服务B.

15、现实价格是在长期考虑下而个别形成的C. 不容忽视涉及交易主体的个别因素的影响D. 由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈向上波动的趋势(50)属于长期均衡价格的是（）。A. 成交价格B. 单位价格C. 市场价格D. 理论价格(51)实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计的市场交易指标是（）。A. 出租量B. 预售面积C. 销售量D. 吸纳量(52)某物业服务企业年速动资产合计为l3 495元，速动负债合计为9 641元，流动资产合计为111 356元，流动负债合计为95 513元，则该物业服务企业的流动比率为（）。A. 129B. 135C

16、. 117D. 216(53)经营税金及附加中，不包括（）。A. 企业所得税B. 城市维护建设税C. 营业税D. 教育费附加(54)从业主的角度来说，能否实现预期的（），是物业管理工作有效与否的标志。A. 成本控制目标B. 物业管理目标C. 物业发展目标D. 业主投资目标(55)某单元公寓面积120 m2，单价4 960元m²，总价5952万元，在实际交易中的付款方式是在成交日期时一次付清，则给予8%的优惠，则其实际单价为（）元m²。A. 4 56320B. 4 56230C. 4 46520D. 4

17、35813(56)在物业保险及其他损害赔偿中，一般也是采用（）估价。A. 市场法B. 内插法C. 收益法D. 成本法(57)投保人最重要的义务是（）。A. 如实告知义务B. 出险通知义务C. 及时交付保费的义务D. “危险增加”通知义务(58)租赁作为一种民事法律行为，对其主体租赁双方都有相应的法律要求，其表现不包括（）。A. 出租人必须是房屋使用权人B. 承租人遵守法律限制承租的要求C. 出租人必须是其指定的委托人或法定代管人D. 租赁双方必须具有民事行为能力(59)关于新建物业价格的计算公式，叙述正确的是（）。A. 新建物业价格一土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+

18、销售税费+开发利润B. 新建物业价格一土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润C. 新建物业价格一土地取得成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润D. 新建物业价格一土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费斗开发利润(60)某单元公寓面积l30 m²，单价为4 790元m²，总价6227万元，在实际交易中的付款方式是在成交日期时一次付清，则给予8%的优惠，则其实际单价为（）元m<sup>

19、;2</sup>。A. 4 46589B. 4 40680C. 4 35689D. 4 26585二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分)(1)一般来说，（）的经济寿命是45年。A. 写字楼B. 工业厂房C. 乡村建筑D. 仓储用房E. 普通住宅(2)社会保险费包括（）等，应当根据当地政府的规定由企业确定。A. 医疗保险B. 按规定提取的福利费C. 工伤保险D. 待业保险E. 养老保险(3)董事会费是指公司最高权利机构，如董事会及其成员为履行职责而发生的各项费用，如（）等。A.

20、公司经费B. 工会经费C. 差旅费D. 审计费E. 会议费(4)竣工房屋价值不包括（）。A. 房屋建筑工程预算内设备的购置费用B. 办公和生活用家具的购置等费用C. 房屋建筑工程预算内设备的安装费用D. 工艺管线的购置和安装费用E. 厂房内的工艺设备费用(5)买方市场是（）的市场。A. 供大于求B. 卖方掌握着主动权C. 相对过剩D. 相对短缺E. 买方掌握着主动权(6)通过进行房地产投资，投资者可以（）。A. 较高的收益和资本增值B. 获得作为房地产业主的荣誉C. 提高自身的社会地位D. 抵抑通货膨胀的影响E. 降低其投资组合的总体风险(7)企业内部管理和外部审计需要编制和报送的附表包括（）

21、等。A. 货币资金明细表B. 资产减值准备明细表C. 固定资产明细表D. 在建工程明细表E. 短期借款明细表(8)风险按其影响的程度和范围来划分，可分为（）。A. 技术风险B. 社会风险C. 特殊风险D. 经济风险E. 基本风险(9)从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，我们可以按照（）等标准，对房地产市场进行细分。A. 人文环境B. 地域范围C. 增量存量D. 房地产类型E. 交易形式(10)政府管理房地产市场的主要职能，是（），保障房地产市场参与者的合法权益，使房地产市场的运作纳入法制的轨道。A. 引导需求适应供给条件的变化B. 实施有效的宏观调控C. 按市场发育程度建立清晰完备的法制

22、系统D. 指导政府制定科学的土地供给计划E. 指导供给以适应需求的变化(11)企业应该认真做好财务报告编制工作，企业负责人要对本企业财务报告的（）负责。A. 复合性B. 专业性C. 真实性D. 特殊性E. 完整性(12)在物业拍卖活动中出现的一组价格包括（）。A. 评估价B. 标价C. 保留价D. 成交价E. 起拍价(13)某一具体区位所处的（），决定了该区位附近的市场需求和消费特征。A. 社会B. 自然环境C. 背景D. 经济E. 地理位置(14)物业建设单位在开发建设过程中必然要订立许多合同，其中涉及物业管理的合同自然成为物业服务合同的组成部分，如（）等。A. 专项服务合同B. 土地使用合

23、同C. 水电供应合同D. 设计规划合同E. 安装合同(15)在选择新建项目位置时，要考虑（），以避免或减少新建项目空置。A. 当前的基础设施状况和城市总体规划的要求B. 当前不同类型物业的短缺情况C. 长期的住房政策D. 就业机会和物业需求的未来变化E. 特殊群体的需要(16)以短期投资、长期投资形式存在的不良资产，主要包括（）与合资经营公司等形式存在的不良资产。 A. 固定投资B. 证券投资C. 股权投资D. 项目投资E. 静态投资(17)我国城市土地所有权属于国家，面向存量房屋的交易，则存在着（）等子市场。A. 抵押B. 租赁C. 装潢D. 转让E. 保险(18)租约执行中，租赁管理的主要工作内容是（）。A. 租户关系管理B. 收取租金C. 租金调整D. 房屋空间交付E. 设施维修(19)求取报酬率的方法主要有（）。A. 内插法B. 市场法C. 累加法D. 收益法E. 市场提取法(20)零售店店主在选择人住的零售商业物业时，首要考虑的因素包括（）。A. 周边居住人口的数量B.