深万科股票分析

1、深万科公司的财务报告分析 一、 企业基本情况介绍万科企业股份有限公司成立于1984年5月，前身为隶属于深圳经济特区发展公司的全民所有制贸易企业，是目前中国最大的专业住宅开发企业。88年12月公司经股份制改组，成为全国首批上市公司之一。93年4月向境外发行4,500万股B股。 公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、天津、深圳等中国区域经济中心。 2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科认为，坚

2、守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选华尔街日报（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。二、初步分析 （一）总体经营情况2009 年公司营业总收入4888100万元，较 2008 年4099180万元，增加 19.25%；2009年实现净利润643001万元，比上年净利润463987万元同期增加38.58%。2010 年公司营业总收入50

3、71380万元，较 2009 年4888100万元，增加 3.75%；2010年实现净利润883961万元，比上年净利润643001万元同期增加37.47%。 （二）资产构成情况 2009年09月，万科A资产总额为12,950,250.92万元，其中流动资产为12,379,276.80万元，占比为95.59%，流动资产占比很高，它的盈利能力和周转效率对公司的经营状况起决定性作用；长期投资为284,510.12万元，占比：2.20%；固定资产为125,605.71万元，占比为0.97%；无形资产及其它资产为160,858.29万元，占比：1.24%，。而上期上述指标分析别为96.45% 、1.9

4、1% 、0.77% 、0.87% 。资产结构及变动表项目万元2008年2009年新增%2008年占比%2009年占比%流动资产11,715,184.7612,379,276.805.67%96.45%95.59%长期投资231,895.19284,510.1222.69%1.91%2.20%固定类资产93,813.18125,605.7133.89%0.77%0.97%其它长期资产105,634.67160,858.2952.28%0.87%1.24%资产总计12,146,527.8012,950,250.926.62%100.00%100.00%净利润111,610.09134,709.72

5、20.70% - - 总资产收益率2.00%2.00%0.00% - - 资产总额比上期增加803,723.12万元，增长率为6.62%。资产总额增加的原因如下：流动资产增加664,092.03万元，长期投资增加52,614.93万元，固定资产增加31,792.53万元，无形资产及其它资产增加55,223.62万元；相比较而言，流动资产有所增加，增加5.67% ，长期投资大幅增加，增加22.69% ，固定资产大幅增加，增加33.89% ，无形资产及其它资产大幅增加，增加52.28% 。 由此可见，从企业资产数量来看，长期资产、流动资产都较上期增加，长期资产增加的速度快于流动资产，资产总额增加，

6、长期资产的比重增加，企业调整了资产构成的结构。从资产的质量来看，资产总额增加，净利润增加，资产增加的速度与净利润相同，总资产净利率保持不变，企业资产从质量上与上期相同，新增资产并没有带来过多的新利润。三、财务分析（一） 偿债能力分析企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否健康生存和发展的关键。企业偿债能力是反映企业财务状况和经营能力的重要标志。偿债能力是企业偿还到期债务的承受能力或保证程度，包括偿还短期债务和长期债务的能力。企业偿债能力，静态的讲，就是用企业资产清偿企业债务的能力；动态的讲，就是用企业资产和经营过程创造的收益偿

7、还债务的能力。企业有无现金支付能力和偿债能力是企业能否健康发展的关键。企业偿债能力分析是企业财务分析的重要组成部分。 通常认为反映公司偿债能力的指标主要有：流动比率、速动比率、资产负债率等。通过计算企业的流动比率和速动比率可以了解企业偿还短期债务的能力；通过计算资产负债率等，可以了解企业偿还长期债务的能力。1.短期偿债能力分析（1）流动比率流动比率是流动资产与流动负债的比率，它表明企业每一元流动负债有多少流动资产作为偿还的保证，反映企业用可在短期内转变为现金的流动资产偿还到期流动负债的能力。计算公式如下：       

8、60; 流动比率流动资产/流动负债 一般情况下，流动比率越高，反映企业短期偿债能力越强，债权人的权益越有保证流动比率高，不仅反映企业拥有的营运资金多，可用以抵偿债务，而且表明企业可以变现的资产数额大，债权人遭受损失的风险小。按照西方企业的长期经验，一般认为1-2的比例比较适宜。它表明企业财务状况稳定可靠，除了满足日常生产经营的流动资金需要外，还有足够的财力偿付到期短期债务。如果比例过低，则表示企业可能捉襟见肘，难以如期偿还债务。万科公司2010年流动比率为：1.59；2009年流动比率为1.91；2008年流动比率为1.76；从中看出企业短期偿还债务的能力较强，但从趋势上看，2010

9、年比2009年有所下降。年份201020092008流动比率1.591.911.76（2）速动比率速动比率是企业速动资产与流动负债的比率。速动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、其他应收款项等到流动资产，存货、预付账款、待摊费用等则不应计入。这一比率用以衡量企业流动资产中可以立即用于立即偿付流动负债的财力。 速动比率的计算公式为： 速动比率速动资产/流动负债 速动比率可用作流动比率的辅助指标。有时企业流动比率虽然较高，但流动资产中易于变现、可用于立即支付的资产很少，则企业界的短期偿债能力仍然较差。因此，速动比率能更准确的反映企业的短期偿债能力。根据经验，一般认为速动比率等于1较为合

10、适，但小于1时是企业面临很大的偿债风险。如果速动比率过低，说明企业的偿债能力存在问题；但如果速动比率过高，则又说明企业因拥有过多的货币性资产，而可能失一些有利的投资和获利机会。本公司2010年速动比率为：0.56；2009年速动比率为0.59；2008年速动比率为0.43，公司2010的速动比率较上年下降，意味着公司的资产变现性下降。总的来说，三年的速动比率偏低，都低于1，说明企业偿还短期债务的能力有待增强，并且企业面临很大的偿债风险，年份201020092008速动比率0.560.590.432.长期偿债能力分析(1)资产负债率资产负债率是负债总额对资产总额之比，其计算公式如下：  

11、;           资产负债率负债总额/资产总额 资产负债率反映了在企业总资产中由债权人提供的资金比重。这个比率越小，说明企业资产中债权人有要求权的部分越小，由所有者提供的部分就越大，资产对债权人的保障程度就越高；反之，资产负债率越高，债权的保障程度越低，债权人面临的风险也越高。根据经验，资产负债率应该不高于50%，50%左右较为合适，这样可以维持比较稳定的资本结构。本公司2010年资产负债率为：74.69%；2009年资产负债率为：67%；2008年资产负债率为：67.44%；说

12、明公司负债控制不在安全范围内，说明该企业利用较少的自有资产投资形成较多的生产经营用资产，扩大了生产经营规模，但企业的债务负担加重。年份201020092008资产负债率（%）74.6967.0067.44(2)权益比率比率公式：权益比率股东权益总额/资产总额 股东权益比率与资产负债率之和等于1。这两个比率从不同的侧面来反映企业长期财务状况，权益比率越大，资产负债比率就越小，企业财务风险就越小，偿还长期债务的能力就越强。权益比率应当适中。如果权益比率过小，表明企业过度负债，容易削弱公司抵御外部冲击的能力；而权益比率过大，意味着企业没有积极地利用财务杠杆作用来扩大经营规模。权益比率在50%较为合适

13、。本公司2010年权益比率为：25.31%；2009年权益比率为：34.00%；2008年权益比率为：32.56%；说明公司的权益比率较小，容易削弱公司抵御外部冲击的能力。年份201020092008权益比率（%）25.3134.0032.56(3)产权比率产权比率是指负债总额外负担与所有者权益的比率，是企业财务结构稳健与否的重要标志。计算公式为：         产权比率负债总额/所有者权益总额 它反映企业所有者对债权人权益的保障程度。这一比率越低，表明企业的长期偿债能力越强，债权人权益的保障程度越高，

14、承担的风险越小，但企业不能充分地发挥负债的财务杠杆效应。本公司2010年产权比率为：282.93%；2009年产权比率为：188.43%；2008年产权比率为：189.93%；此比率表明企业偿债能力很强，债权人权益的保障程度很高。年份201020092008产权比率（%）282.93188.43189.93（二） 盈利能力分析反映企业盈利能力的指标,主要有销售利润率、成本费用利润率,资产总额利润率、资本金利润率等。 (1)营业利润率 营业利润率是企业利润总额与企业营业收入的比率。它反映企业营业收入中,职工为社会劳动新创价值所占的份额。其计算公式为: 营业利润率=营业利润/销售收入×1

15、00% 该项比率越高,表明企业为社会新创价值越多,贡献越大,也反映企业在增产的同时,为企业多创造了利润,实现了增产增收。本公司2010年营业利润率为：23.453%；2009年营业利润率为：17.77%；2008年营业利润率为：15.53%；营业利润率逐年上升，说明该公司市场竞争力不断增强，发展潜力增大，盈利能力增强。年份201020092008营业利润率（%）23.4517.7715.53(2)成本费用利润率 成本费用利润率是指企业利润总额与成本费用总额的比率。它是反映企业生产经营过程中发生的耗费与获得的收益之间关系的指标、计算公式为：成本费用利润率=利润总额/成本费用总额×100

16、% 该比率越高,表明企业耗费所取得的收益越高、这是一个能直接反映增收节支、增产节约效益的指标。企业生产销售的增加和费用开支的节约,都能使这一比率提高。 本公司2010年成本费用利润率为：29.76%；2009年成本费用利润率为：20.69%；2008年成本费用利润率为：18.82%，该公司成本费用利润率逐年升高，表示企业获利能力不断增强，成本费用控制成效明显，企业为取得利润而付出的代价变小。年份201020092008成本费用利润率（%）29.7620.6918.82(3)总资产利润率 总资产利润率是企业利润总额与企业资产平均总额的比率,即过去所说的资金利润率。它是反映企业资产综合利用效果的指

17、标,也是衡量企业利用债权人和所有者权益总额所取得盈利的重要指标。其计算公式为: 总资产利润率利润总量/资产平均总额×100% 资产平均总额为年初资产总额与年末资产总额的平均数。此项比率越高,表明资产利用的效益越好,整个企业获利能力越强,经营管理水平越高。 2010年万科公司的总资产利润率为17.43%。2009年的总资产利润率为4.67%，2008年的为4.19%，说明该公司的总资产利润率维持在一个较稳定的水平，获利能力基本稳定。年份201020092008总资产利润率（%）4.104.674.19(4)净资产收益率 净资产收益率是实现的税后利润与所有者权益的比率。净资产收益率可衡量公司对股东投入资本的利用效率。它弥补了每股税后利润指标的不足。例如，在公司对原有股东送红股后，每股盈利将会下降，从而在投资者中造成错觉，以为公司的获利能力下降了，而事实上，公司的获利能力并没有发生变化，用净资产收益率来分析公司获利能力就比较适宜。 公式：资产净利率=（税后利润/ 所有者权益）×100%本公司2010年净资产收益率为：16.47%；2009年净资产收益率为：14.26%；2008年净资产收益率为：1