北京市居住类物业调查现场调查培训教材——0919

1、北京市居住类物业项目调查（一期）调查培训华源龙泰技术研究部华源龙泰评估华源龙泰评估1.1 项目承接单位概况 项目承接单位：北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司华源龙泰评估是一家集不动产评估、资产评估、土地规划、土地开发方案咨询、房地产项目策划咨询为一体的不动产综合评估顾问机构。华源龙泰评估在册员工近200人，公司的高级专业人士均为业界的领军人物，在国土资源、房地产管理、国资管理等部门担任资深专家和评审专家。公司具有土地评估国家级资质、房地产评估一级资质、资产评估资质、土地规划甲级资质和房地产经纪资质，在全国土地评估机构、房地产评估机构、资产评估机构排名中名列前茅。华源龙泰全体员工的终极目标是

2、为客户提供业务类型最全、估值最专业的评估顾问服务。1 物业项目调查基本情况华源龙泰评估1.2 调查背景随着物业管理行业的迅猛发展以及人民群众生活水随着物业管理行业的迅猛发展以及人民群众生活水平的提高，对物业管理也提出了更高的要求。平的提高，对物业管理也提出了更高的要求。目前，建立一个符合物业服务市场管理，监控物业目前，建立一个符合物业服务市场管理，监控物业服务市场行为，详细记载物业项目现行情况的数据服务市场行为，详细记载物业项目现行情况的数据库，能够在提供物业项目和服务企业能力水平等数库，能够在提供物业项目和服务企业能力水平等数据的基础上，解决物业服务矛盾，规范物业服务市据的基础上，解决物业服

3、务矛盾，规范物业服务市场。场。因此，北京市物业指导中心开展了因此，北京市物业指导中心开展了20152015年北京市居年北京市居住类小区物业项目基础数据库的建设工作。住类小区物业项目基础数据库的建设工作。1 物业项目调查基本情况华源龙泰评估1.3 调查对象北京市物业管理项目（军产、央产除外） 调查数量：调查数量：10501050个物业管理项目个物业管理项目 调查位置：北京市东区（五环以内）调查位置：北京市东区（五环以内） 被调查对象，楼宇本体应明确到单元，设备设施应被调查对象，楼宇本体应明确到单元，设备设施应明确本体相关数据及公共维修资金使用情况。明确本体相关数据及公共维修资金使用情况。 物业管

4、理项目：在地理空间上属于同一个居住小区，物业管理项目：在地理空间上属于同一个居住小区，由一个物业企业管理或无物业管理的居住区域由一个物业企业管理或无物业管理的居住区域1 物业项目调查基本情况华源龙泰评估1.4 现场调查证明文件及有关注意事项现场调查人员工作证件：（一）北京市居住类物业项目调查证（一）北京市居住类物业项目调查证（二）北京市居住类物业项目调查介绍信（二）北京市居住类物业项目调查介绍信现场调查的注意事项：1 1、与物业服务企业等各方主体沟通时的注意事、与物业服务企业等各方主体沟通时的注意事项项2 2、实地调查时注意事项、实地调查时注意事项3 3、项目登记表填写及现场调查拍照要求、项目

5、登记表填写及现场调查拍照要求1 物业项目调查基本情况华源龙泰评估2.1 项目调查表发放与现场调查预约2 现场调查工作流程（一）确定调查范围 在取得调查材料后，通过网络初步确定调查底在取得调查材料后，通过网络初步确定调查底图所在区域范围，规划调查路线，拟定调查的日程图所在区域范围，规划调查路线，拟定调查的日程安排。安排。华源龙泰评估2.1 项目调查表发放与现场调查预约（二）调查问卷提前发放 按照现场调查日程安排，依据调查底图确定物按照现场调查日程安排，依据调查底图确定物业管理企业，由物业管理人员初步划定物业管理业管理企业，由物业管理人员初步划定物业管理范围，将北京市居住类物业项目登记表（附范围，

6、将北京市居住类物业项目登记表（附表二）、楼栋登记表（附表三）发放至物业管表二）、楼栋登记表（附表三）发放至物业管理企业（纸质版或电子版）。理企业（纸质版或电子版）。 调查小组组长需与物业管理人员沟通取得有效调查小组组长需与物业管理人员沟通取得有效的联系电话，并填写物业调查进度申报表。的联系电话，并填写物业调查进度申报表。2 现场调查工作流程华源龙泰评估2.1 项目调查表发放与现场调查预约（三）现场调查预约 根据物业调查进度申报表，对发放调查表根据物业调查进度申报表，对发放调查表超过一周的物业管理项目进行现场调查预约。超过一周的物业管理项目进行现场调查预约。 若某区片内大部分物业企业已完成物业调

7、查表的若某区片内大部分物业企业已完成物业调查表的填写并能够进行现场调查，则预约实地调查时间；填写并能够进行现场调查，则预约实地调查时间；否则，继续对下一区域发放物业调查表。否则，继续对下一区域发放物业调查表。2 现场调查工作流程华源龙泰评估2.2 现场调查（一）调查图件的绘制 明确该物业管理区域内楼栋，明确该物业管理区域内楼栋，以封闭的曲线以封闭的曲线在调在调查地图上标注物业查地图上标注物业小区小区管理范围，在地图上对该管理范围，在地图上对该区域进行编码标注区域进行编码标注（图幅号（图幅号-01-01、图幅号、图幅号-02-02），），并并标注该物业小区名称标注该物业小区名称。 对于跨图幅的物

8、业小区，以与图幅边界相封闭的对于跨图幅的物业小区，以与图幅边界相封闭的曲线标注该物业小区管理范围，并分别进行编码曲线标注该物业小区管理范围，并分别进行编码标注（同一个图符号）。标注（同一个图符号）。2 现场调查工作流程华源龙泰评估大西洋新城调查底图2 现场调查工作流程华源龙泰评估2.2 现场调查（二）项目登记表与楼栋登记表的核查 核查物业核查物业项目项目登记表与楼栋登记表登记表与楼栋登记表的的填写情况。填写情况。若存在填写不完整，要求物业企业及时填写完整，若存在填写不完整，要求物业企业及时填写完整，如该信息无法获取，由调查人员将基本情况填写如该信息无法获取，由调查人员将基本情况填写至项目调查情

9、况说明表。至项目调查情况说明表。2 现场调查工作流程华源龙泰评估大西洋新城现场调查登记表2 现场调查工作流程华源龙泰评估2 现场调查工作流程大西洋新城楼栋登记表华源龙泰评估2 现场调查工作流程大西洋新城项目调查情况说明表华源龙泰评估2.2 现场调查 （三）实地勘察、拍照及调查表核实 对物业小区基本环境（对物业小区基本环境（1-21-2）、小区出入口（正式，）、小区出入口（正式，非封闭式小区不用拍照）、配电室（强电、弱电）、非封闭式小区不用拍照）、配电室（强电、弱电）、泵房（泵房（1 1）、停车场（实际情况）、中控室（）、停车场（实际情况）、中控室（1 1）、）、楼宇（实际情况）及楼栋内电梯（楼

10、宇（实际情况）及楼栋内电梯（3 3）进行拍照，）进行拍照，并汇总填写至项目调查照片清单。并汇总填写至项目调查照片清单。 实地调查时对调查表中有关信息进行核实，并将调实地调查时对调查表中有关信息进行核实，并将调查底图上的平台编号与楼栋登记表中的楼牌号查底图上的平台编号与楼栋登记表中的楼牌号进行匹配。进行匹配。2 现场调查工作流程华源龙泰评估大西洋新城小区中控室大西洋新城小区北门2 现场调查工作流程大西洋新城现场调查照片A区108号楼ATMA区地库入口F1区地库概况2F3区地库出口大西洋新城小区泵房-一期大西洋新城小区F506号楼配电室大西洋新城小区内部概况大西洋新城小区配套幼儿园大西洋新城小区客

11、用电梯功率-三期华源龙泰评估2 现场调查工作流程大西洋新城项目调查照片清单华源龙泰评估2.2 现场调查（四）完成资料及信息收集，结束现场调查调查小组组长将以下材料调查小组组长将以下材料放放入档案袋中，标明入档案袋中，标明物业项目物业项目及及物业服务企业名称物业服务企业名称，完成本项目完成本项目现场现场调查工作。调查工作。物业登记表、楼栋登记表物业登记表、楼栋登记表调查区域房屋分布图调查区域房屋分布图项目调查情况说明表项目调查情况说明表项目调查照片清单项目调查照片清单现场调查完成当天，由调查小组组长及时填写现场调查完成当天，由调查小组组长及时填写物业调查物业调查进度申报表进度申报表2 现场调查工

12、作流程物业调查进度申报表华源龙泰评估2.3 现场调查特殊注意事项2 现场调查工作流程1、无物业管理公司的项目调查以街道作为调查主体发放项目调查表以街道作为调查主体发放项目调查表，以该住，以该住宅区域形成的封闭宅区域形成的封闭区域区域为一个项目区域（如院落为一个项目区域（如院落或由非住宅楼宇、道路环围）或由非住宅楼宇、道路环围）物业调查表由街道按照实际情况尽量填写物业调查表由街道按照实际情况尽量填写完整；楼栋登记表需如实完整填写完整；楼栋登记表需如实完整填写按照小区实际情况拍摄照片并填写项目调查按照小区实际情况拍摄照片并填写项目调查照片清单照片清单华源龙泰评估2.3 现场调查特殊注意事项2、对于

13、物业小区调查区域房屋分布图缺失楼栋的调查实地调查时，当调查底图上某一物业管理项目实地调查时，当调查底图上某一物业管理项目的楼栋平台编号数量与楼栋登记表中楼牌号的楼栋平台编号数量与楼栋登记表中楼牌号数量不匹配时，说明该调查底图存在缺失楼栋情数量不匹配时，说明该调查底图存在缺失楼栋情况；况；由由调查调查人员在调查底图上人员在调查底图上补绘补绘该该楼栋楼栋位置和具位置和具体形状，并拍摄该楼栋的蓝底楼牌体形状，并拍摄该楼栋的蓝底楼牌；若无蓝底楼；若无蓝底楼牌，则对楼栋前后侧环境进行拍照。牌，则对楼栋前后侧环境进行拍照。2 现场调查工作流程华源龙泰评估2 现场调查工作流程大西洋新城现场调查补充楼栋蓝牌大

14、西洋新城-补-1大西洋新城-补-2华源龙泰评估2.3 现场调查特殊注意事项3、同一栋楼/小区存在多家物业管理公司的项目同一栋楼存在多家物业同一栋楼存在多家物业管理公司管理公司，地图上以该楼，地图上以该楼栋标注范围，发放多分项目调查表，栋标注范围，发放多分项目调查表，标明各物标明各物业管理公司实际业管理公司实际管理楼层管理楼层；同一小区，多家物业，按照同一小区，多家物业，按照各家物业管理公司的各家物业管理公司的物业管理范围划分区域，每个区域发放一份项目物业管理范围划分区域，每个区域发放一份项目调查表调查表2 现场调查工作流程华源龙泰评估3.1 调查成果汇总调查成果当天整理调查成果汇总要求：每天将

15、物业项目照片与项目调查照片清单（电每天将物业项目照片与项目调查照片清单（电子版照片）汇总提交；子版照片）汇总提交；每周日每周日2020点之前，汇总提交物业调查进度申报点之前，汇总提交物业调查进度申报表，同一个调查小组发放调查表和现场调查结果表，同一个调查小组发放调查表和现场调查结果应于同一表格中累积填写；应于同一表格中累积填写；每两周汇总提交完整的调查成果：以完工的调查底每两周汇总提交完整的调查成果：以完工的调查底图为基础，提交北京市居住类物业项目登记表、图为基础，提交北京市居住类物业项目登记表、楼栋登记表楼栋登记表3 现场调查成果整理及提交华源龙泰评估3.2 调查成果命名与提交（一）纸质文件命名与提交（一）纸质文件命名与提交以物业管理以物业管理项目项目为单位，将现场调查收集的纸质为单位，将现场调查收集的纸质资料统一装入档案袋内，档案袋上标明资料统一装入档案袋内，档案袋上标明物业物业项目项目及物业服务企业名称及物业服务企业名称。3 现场调查成果整理及提交华源龙泰评估3.2 调查成果命名与提交（二）电子文件命名与提交（二）电子文件命名与提交文件夹命名文件夹命名“调查照片调查