崇州美岭湖健康城项目可研报告2-1

1、 崇州美岭湖 国际健康城项目可行性研究报告 四川美岭湖健康城置业有限公司 2015年02月目 录一、项目背景2（一）政策背景2（二）社会背景3二、项目概况4（一）概述4（二）项目地理位置6（三）项目相关工作现状7（四）项目初步构想8（五）项目社会意义9三、项目规划及建设周期9（一）项目规划9（二）项目建设周期10（三）项目分步计划10四、项目建设资金投资10（一）项目资金需求计划10（二）项目资金筹措计划12五、运营与销售13（一）概述13（二）运营与销售收入14（三）投资回收期23六、项目投资风险与规避措施25（一）政策风险 25（二）财务风险25（三）市场风险25（四）经营风险26七、 总

2、论（一）社会效益 26（二）企业效益27（三）结论27一、项目背景（一）政策背景当前，我国已提前步入老龄化社会，养老问题已成为社会民生重大问题之一，它关系家庭的伦理与和谐，影响社会的稳定与发展，已引起国家高度重视。2013年8月16日，李克强总理主持召开的国务院常务会议提出:要推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”。把服务亿万老年人的“夕阳红”事业，打造成“蓬勃发展的朝阳产业”。基于此，相关部门出台了系列政策。1、 国务院政策国务院关于加快发展养老服务业的若干意见对完善税费优惠政策规定，对养老机构提供的养护服务免征营业税，对营利性养老机构建设要减半征收有关行政事业性收费，对养老机构提供养老服

3、务也要适当减免行政事业性收费，养老机构用电、用水、用气、用热按居民生活类价格执行。2、 国土资源部政策 为贯彻国务院的意见，国土资源部出台 养老服务设施用地指导意见，明确提出：入住老人的住房、康复医院、餐厅等可确定为养老服务设施用地；老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于养老服务设施用地。养老服务设施用地租赁期限最长可达50年。老年公寓、宿舍等居住用房，限定在40平方米以内。老年公寓、宿舍出租服务合同最长不能超过5年。3、 地方政策 成都市人民政府关于加快社会养老机构发展的意见 指出，大型综合型养老机构的建设规模应不低于30张床位，每张床位综合建筑面积为3040平方米；

4、养老服务设施部分建筑按50%收取基础设施配套费。生活服务设施用地面积不得超过项目总用地面积的20%，其供地起始价不得低于土地整理成本或基准地价；对通过招商引资新建的特别重大社会化养老机构建设项目用地，可采取政府“一事一议”的方式研究解决。因城市规划改变土地使用条件（含增加容积率）用作养老机构建设项目的，其收取的土地出让收入按改变前后土地使用条件评估价差额的60%收取。对新建的社会化养老机构，按照每张床位10000元的标准给予一次性建设补贴。对社会化养老机构收住成都市户籍老年人的，按照每人每月100元的标准给予服务性床位补贴。（二）社会背景通常，65岁以上的人口比例超过总人口的7%，就被称为“老

5、龄社会”，而超过14%就被称为“老龄化社会”。2010年，我国65岁以上的人口比例占总人口的8.5%；截至2013年底，全国60岁及以上老年人口20243万人，占总人口的14.9%。其中每千名老年人仅拥有养老床位数25张。我国面临严重的人口老龄化趋势，养老床位十分缺乏。通过对成都养老情况的调查、了解，成都养老市场情况如图1： 图1：成都养老市场情况成都现有备案养老院共计96家，95%以上属小规模，一般只有几十到数百个床位，远远不能缓解养老床位的需求；成都市60岁及以上老年人口为2355823，按25%有养老床位需求计算，床位需求为588955，床位缺口为523326张，缺口占比88.9%。截止

6、2014年11月，成都市运营和筹建的养老床位达到60000多张，其中公办的包括城市福利机构和农村敬老机构，占30000多张，而另一半数量则来自民办养老机构。预计到2015年底，我市60岁以上老年人口将达到244.8万人，占全市户籍总人口的19.15%以上。成都市2013年投资1亿元建成6家公建民营养老机构，新增民办养老机构和社区居家养老服务中心153家，新筹建养老床位1.2万张。2014年成都市计划启动第二批公建民营养老机构建设，鼓励支持民建民营养老机构建设，发展村（社区）居家养老服务中心，新增筹建养老床位7000张。成都作为四川的省会城市，从政府、军队、高校、医院、中石油等企事业单位退休的员

7、工超过一半的拥有3000元/月以上的退休收入。成都60岁及以上老年人口为2355823，其中至少有10%有能力享受较高品质的退休生活，而他们大多数目前还是居家养老，主要原因是没有能吸引他们的高品质的养老机构。二、项目概况（一）概述2008年地震后，为了抓住投资机遇，推动地方经济的发展，在崇州市政府相关部门的引导与决策下，我三叶集团公司下属全资子公司“重庆市科园绿化工程有限责任公司”应当地政府招商邀请，参与了美岭湖国际健康城项目所在地块的投资合作，至2014年，我司已前后投资近6000万元人民币用于土地流转和环境打造。为更好地开展工作，我“三叶集团公司”近期专门在崇州市成立了“四川美岭湖健康城置

8、业有限公司”，以全面承继原三叶集团下属全资子公司“重庆科园绿化工程有限公司”对本项目地块的所有权利和义务，全面负责本项目的投资开发。项目总规占地1280亩，除上千亩流转土地外，其中有规划建设用地256亩，拟建项目总建筑面积约40万平米。建成以后，项目不仅坐拥绿树成阴的千亩生态公园，还将被万亩湿地公园环绕，是名副其实的“公园式健康养老住区”。项目整体定位：国际化高端养老产业城美岭湖国际健康城。我公司拟依托国际、国内资本平台，与国内外大型企业紧密合作，选址“成都后花园”崇州，决心在此建设一座以养生养老为主题的“国际化的健康之城”。（以下简称：康城）康城为满足对养老有高品质追求人群的需求，从内部设施

9、、外部环境、到产业配套、人文活动等，都将彰显新一代老年人对高品质养老生活的追求；项目将建成老年人理想的养老福居之地，成为一个让新时代老年人向往的地方。基于项目总体定位，配套产业应与养老产业高度融合，对高端富有的老年人有极强的吸引力；能满足探视老人的中青年的生活习俗及爱好所需；能达到与养老产业链相关的休闲旅游的体验与效果。项目打造宗旨：以住养为主，医养、护养为辅，建设成为高端养老养生产业服务的，具一流旅游环境的产业业态。 本报告根据项目占地1280亩，其中建设用地256亩的总体规模，对项目的相关情况、地理位置、各种子项目的市场需求、项目建设的资金回收期、对 康城项目整体的可行性进行分析：（二）项

10、目地理位置 本项目位于“成都后花园”崇州。项目地潜在的养老客户基数大，地理位置优越。清澈的羊马河环绕项目地而过，水流充沛，沿河风光怡人，土壤肥沃、气候宜人。本项目北有广州嘉裕集团五星级度假酒店和5000亩湿地公园、南有成新蒲城际快速铁路和车站、西临众多花卉苗木基地、东临清澈见底的羊马河、地块东南边有约1000亩的生态湖面、东北羊马河对岸即是四川省水利职业学院和奥普湿地文化长廊和三国文化城。项目所在地距成都绕城高速25公里，离双流国际机场约35公里，位于天府之国的腹心。有国道1条，省道1条，成温邛高速公路贯穿崇州全境。已建成的川西旅游环线、怀华路崇州段、崇双货运大道、以及光华大道大邑延伸线崇州段

11、已全线贯通。正在建设的成都第二绕城高速公路、成温邛快速通道及成蒲快铁预计2015年通车直达崇州。项目地块临靠崇州崇阳大道，交通便利且具有极佳的展示面。如图1所示：图1：项目位置项目所在地羊马镇是成都市14个优先发展重点镇之一，项目位于羊马镇南部区域，地势平坦，海拔在559.1620.5m之间。年平均降雨量990mm，年平均气温16，使其形成雨量充沛、四季分明、夏无酷暑、冬无严寒、无霜期长的气候特点。羊马河独特的生态湿地资源，在成都市范围内独一无二，加上花卉苗木和田园风光，不仅适宜居住，而且适合发展休闲旅游业、现代农业和都市农业，也为未来本项目发展高端养老服务业提供了良好的环境条件。（三）项目相

12、关工作现状到目前为止，我公司与地方政府相关推进工作如表1所示：表1：项目推进工作表时间地点内容2009年6月25日中共崇州市委办公室市委书记范毅在6月10日主持召开会议：原则同意重庆科园绿化工程有限责任公司项目占地面积680亩。2009年6月18日羊马新城建设指挥部办公室由羊马新城建设指挥部长杨学明主持。3、 重庆科园绿化工程有限责任公司项目1）用地范围调整2）由羊马新城建设投资发展有限责任公司对项目区涉及农户实施小拆院并院，并将项目项目用地先行流转后，在流转给重庆科园绿化工程有限责任公司。3）项目区道路以村道的形式实施建设。2009年6月30日羊马新城建设指挥部办公室为了确保该项目在9月份顺

13、利进场，召开会议：1）对该项目进行了各部分的统筹和相关拆迁事宜。2）并在8月30日前完成在崇州成立一家新的公司2009年12月10日崇州市城乡规划委员会办公室2010年1月14日关于农业产业化及乡村旅游项目建设用地审查意见。2010年1月15日崇州市规划局关于“成立产业化及乡村旅游”项目建设用地选址预审意见。2010年1月26日关于重庆市科园绿化工程有限责任公司崇州市羊马农业化及乡村旅游项目立项变更的通知。2013年3月21日与崇州市羊马新城建设投资发展有限责任公司签订苗木繁育及商会总部基地投资协议。2014年11月在崇州市注册“ 四川美岭湖健康城置业有限公司”。 （四）项目初步构想健康之城项

14、目主要面向65岁以上的追求高品质生活的老人，客户定位为中高端收入的中外老年群体，退休后月收入在3000元以上。在这里他们将享受到风景优美、条件舒适、身心温暖的生活，享受到高品质一站式会所般温馨的服务。项目的主要客户来源有：机关事业单位退休人员、退休军官、退休高等院校及知名中小学校退休教师、效益好的大型国企退休中高管、民企老板的父母等对退休生活品质有追求的高收入群体。基于我们的客户，项目致力于打造国际化的高端养生养老生态体系，向崇州、向西南、向中国、乃至向世界诠释一个“21世纪的养老养生新天地”。项目围绕老人需求，立足人性，着眼于高端养老产业，就养老住宅、医疗护理、养生康体、娱乐演艺、购物消费、

15、文化博览、乡村度假及产业链配套等提出一系列新的运营理念。（五）项目社会意义 项目要求符合社会民生、经济发展的大方向，处于总体景气度上升、能融入所在地的产业结构、并能推动产业结构的升级与完善。项目的实施，一方面既能解决部分富裕人群的高品质养老问题，又能给养老产业带来新的模式；另一方面也体现了公司的社会责任感与“一切为了家”经营理念，也为社会上一些企业家提供了传播孝道文化与进行慈善捐赠的载体。三、项目规划及建设周期（一）项目规划 项目整体定位为养老产业城，分为养老住宅、文化娱乐配套、医疗康复配套、消费购物配套等。项目以庄园式、公寓式养老建筑群为基础及核心，以文化博览园、娱乐演艺厅、康体保健中心、度

16、假酒店、医院、商业中心、垂钓园、植物园等共同组成项目的配套群。项目拥有上千亩的流转用地，流转用地可作为项目业态的补充与扩容，为养老客户群提供生态、怡美的外环境，为旅游客户群提供迷人的景观。通过观光农庄、垂钓基地等具体子项目增加康城项目的广度与深度。项目将开发建设约33.35万平米的养老居住中心区，17.34万平米的配套服务区。（二）项目建设周期 根据项目现状、项目推进过程中可能遇到的情况。预期项目建设总周期为3-5年。项目分步建设计划如下：项目建设周期一期二期三期外部环境及产业打造居住环境建设配套商业建设滨河路、垂钓园、开心农场、观光农庄、国际植物园养老庄园及公寓医疗护理中心、养生康体中心、娱

17、乐演艺中心、购物中心、文化博览中心、乡村度假酒店一批次：滨河路、临湖景观、垂钓园二批次：国际植物园、开心农场、观光农庄一批次：养老庄园二批次：养老公寓一批次：购物中心、乡村度假酒店二批次：医疗护理中心、养生康体中心三批次：娱乐演艺中心、文化博览中心（含夕阳红闪耀中心）在项目建设中，根据政府的基本要求、我们在运作项目时，可按需要对主体工程与配套工程交叉进行。四、项目建设资金投资（一）项目资金需求计划项目建设用地256亩，容积率2.5；我们计划用200亩作为养老主要物业、生活服务设施的开发，56亩作为附属商业设施开发。以项目1024亩流转用地为旅游休闲配套物业，纳入项目总体规划。1、 土地资金按目

18、前政策，建设用地土地成本约80万/亩，本项目建设用地共256亩，土地总投资约2.048亿元。我司拟分三期获取建设用地：期数规模（亩）单价（万元）总价（万元）一期80806400二期80806400三期968076802、 环境基础设施投资 项目道路、水电、各种管网、围墙及各子项目总平等基础设施投资按0.5亿元计算。3、养老物业建筑投资养老物业包括养老庄园、养老公寓共计160亩，按2.5容积率计算，共建筑面积计266800。其中128亩为养老庄园，建筑面积213440，占比80%；另外32亩养老公寓，建筑面积53440，占比20%。需总投资约7.7392亿元项目面积建设单价/元（含装修、设备）总

19、价/亿元养老庄园21344030006.4032养老公寓5344025001.3360合计：7.73924、公共配套设施建筑投资公共配套设施包括医院、美食中心等生活服务设施配套部分，共占地40亩，按2.5容积率计，建筑面积共计66700。项目配套医院的医疗护理是本项目的特色，采用“医养结合、护养结合”的方式，引进国内外先进的医疗机构合作，共同打造可辐射崇州市乃至大成都地区的医疗护理基地。公共配套设施建筑成本（不含医疗设备）按3000元/计算，建筑面积60000平方，美食中心配套面积6700，共需投资1.9675亿元。项目面积建设单价/元总价/亿元医疗中心6000030001.8美食中心6700

20、25000.1675合计：1.96755、商业物业建筑投资商业物业总占地56亩，拟建建筑面积共计93388。需投入资金2.6113亿元。项目面积建设单价/元（含装修、设备）总价/亿元商业购物中心3168833001.0457养生康体中心2270028000.6356娱乐演艺中心1200033000.2640文化博览中心1500022000.3300乡村度假酒店1200028000.3360合计933882.61136、旅游休闲配套物业投资旅游休闲营运配套物业用地主要为流转用地，共计1024亩。业态包含垂钓园、开心农场、观光农庄、国际植物园及四所农家乐。 需投人资金1.75亿元。项目占地（亩）总

21、面积（）单价（元）总价（亿元）四所农家乐（*2.5 容积率）2440000.028000.32垂钓园120800404200.34开心农场600400000.2300.12观光农庄200133333.43000.40国际植物园（含展销）1701734205000.57合计1.757、项目总投资 按以上各项合计： 土地2.048亿+基础设施投资0.5亿+养老建筑投资7.7392亿+配套设施建筑投资1.9675亿+商业物业建筑投资2.6113亿+旅游休闲配套物业投资1.75亿=16.616亿 本项目总投资约16.6亿元。（二）项目资金筹措计划1、土地本项目土地款为2.048亿，此资金第一期0.64

22、亿主要由公司出。（公司在项目前期打造中将获得部分收入）第二、三期可与合作机构协商投入。作为大型综合养老项目，我们将努力争取政府的关注，通过民政局与国土部门沟通对接，争取获得政府“一事一议”的机会，获得相关扶持政策（调整土地规划等），得到尽可能低成本的土地地价。2、 养老物业及配套根据资金计划，项目的主要物业及配套在取得土地后，公司将与第三方国内外高端养老策划运营机构合作。我们定项目的方向、运作模式等，由策划运营机构做具体、深入的策划运营。此部分的前期建设资金可通过股权形式引入项目优质战略合作者（如大型国企）获得，也可通过债权形式获得政策性银行与信托等低成本资金。项目物业拟以自持为主，部分物业销

23、售为辅。项目开发过程中计划将养老物业的高端（庄园）部分销售出去，以回笼部分资金；销售策略为：总体包装，强调配套与服务。购买者可自用或投资（带租销售）等结合，销售的物业可给购买者办理产权。养老公寓实行强调高端会员入住制，以会员卡形式出租给会员及游客，通过会员卡销售、租金（临时会员）等实现现金回流。3、附属设施及相关配套附属设施可以通过战略投资者引进股权投资，或债权来获得资金。相关配套可以争取政府的扶持，重在运营获利。预期医疗护理、开心农场、娱乐演艺、度假酒店、购物中心、养生康体中心等将产生较大量的现金流，除覆盖成本外还有盈余；观光农庄、国际植物园，需要一定的资金投入，它们在有一定人流的情况下，都

24、是高产出物业，可以采用自主投资、招商引资等。五、运营与销售（一）概述项目在策划、设计阶段，公司将结合区域规划，充分利用流转用地，对建设、运营与销售的相关计划一并考虑。作为定位国际高端养老社区、养老产业的康城项目，将根据潜在客户的需求、现有养老机构的服务所提供情况，以标杆性社会价值的实现、良好经济利益的实现等目标来整体建设、运营，并对部分物业进行销售以实现资金回流。（二）运营与销售收入项目各子项目根据总体规划，考虑参与各方的要求，进行整体性安排。建设、运营与销售初步规划如下：1、养老乐园建造符合老年设计规范的居住乐园：居住乐园，即一种老年人追求的、热爱的、有规则的、植入社会主义核心价值观倡导的生

25、态体系的社区；建设之前，对相关服务需求做市场调研，基于调研结果及我们的总体规划作出系统规划、策划，供建造设计参考；建设同期，要落实养老社区相关服务，根据社区接养的不同人群的实际情况考虑，不仅接养身体健康的老人，还接养生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人，涵盖服务老人必经的四个阶段，要做系统的考虑、周密的工作。居住乐园由养老庄园及养老公寓两部分组成。养老庄园是相对更高端的养老物业，庄园设计上可以结合某种风情，如引进英式田园度假风情，美丽、宁静、温馨，做出独特的味道，并可考虑预定人的需求进行定制化设计、建造；养老公寓为无障碍电梯公寓。乐园的内部环境，包括绿化等，有艺术美感，体现高端养老的品位

26、。众多的养老建筑点缀在广阔绿野上，打造极具幸福指数的国际健康养老生活社区。社区亮点：花园式的宜养生活区，做到一步一景，将景致与生活完美融合。养老居住区可引入英式私人管家服务，为老人提供细致、贴心、周到的服务。居住乐园的设施上，要考虑老年人的价值观，符合老年人的需求，能满足儿孙来看望他们时的基本需求，做成他们喜爱的实用的设施，包括无障碍设施、紧急呼叫系统、医护型电梯、社区巴士等，从细节处体现对老人的人文关怀，打造国际高档养老社区。养老居住乐园包含养老庄园及公寓，主要通过预售、销售庄园及公寓的使用权或会员实现现金回收，并可与特色农家乐等结合起来，实现整体的有机嵌入。养老用地共200亩，共建5000

27、个床位，共中3320个庄园床位房间，1680个公寓床位房间。庄园房间出售，定价6000元/平米，每个房间24万，全部出售可合计收回现金7.968亿。公寓房间全住满，按平均每人每月3000元计算，1680个公寓床位房间，12个月，年收入6048万元。2、医疗护理中心 提供专业的体检、医治救治、医疗护理、慢性病康复等服务：与三甲医院、国外医疗机构合作，提供专家门诊、特殊医疗、外国专家会诊、相互交流病员等服务。中心还将辐射周边崇州市乃至大成都范围内的民众医疗需求。中心计划与护理类院校建立合作关系，建立联合培养基地，争取建成附属医院医学生实习基地，与高校及社会专业的公益组织建立可持续合作关系。引进先进

28、完善的医疗服务机构，为每位老人建立健康跟踪档案和科学的照护体系。中心150个床位，日均门诊预计1200人。住院饱和度80%，住院者每日费用平均1200元，门诊病人人均费用预计300元，合计每天收入50.04万，年收入18144万。此项目拟与医疗机构合作，我方提供医院建筑，由对方投入医疗设备。收入按3:7比例分成，我公司分三成，可年收入5443万元。3、 养生康体中心此中心为老人、老人家属及游客提供专业的养生及身体锻炼设施及服务，与特色农家乐、购物中心、度假酒店等联动，实现客户共享。中心内设置养生保健区、康体中心、康复修养区、体检区等功能区，将成为健康城内缓解疲劳、身心放松的“乐活堂”，并定期举

29、办养生交流会、相关比赛。康体中心建有羽毛球场、乒乓球场、保龄球馆、游戏馆、运动器械区等。中心争取与成都中医药大学附属医院等达成战略合作，建成体验中心、实习基地、产学研中心，提升中心的专业度与资信。此项目消费与养老老人、看望老人家属、游客等三个方面的客户相辅相承，有机结合。按满负荷运转计算，每月收入：养生方面，最大160个养生容量，日均周转4次，人均消费200元，每天收入12.8万；康体中心，人均消费30元，周转人次1000人次，每天收入3万；康体修复与常规体检，人均消费300元/天（含床位费及体检费），约80个床位，每天收入2.4万。按综合50%的饱和度，日收入可达7.9万，合计每年收入（36

30、0天）3276万。4、 商业中心物业形态包括：生活购物超市、日常生活旅游配套、康体保健用品超市等。服务内容包括：老年人用品、日常生活用品、花店（植物园）、花园式餐饮、电信、银行、邮政、小孩娱乐设施、休闲娱乐、洗涤等全方位生活配套服务。由公司规划，可招商引入中小规模品牌商业体，尽可能实现预租；以标杆项目之势，在购物体验与O2O上与产业链相关公司进行深度合作。待后期如需建立老年用品产业动力城，则考虑建成老年人用品交易中心；争取得到政府的支持，获得老年人用品进出口的绿色通道，预期可以大幅增加收入。购物人流按每月周末总人数分析：项目居住人次5000人，每月周末（含周六、周日）探视人次为2万人，人均购物

31、消费100元，月营业收入200万元；探视旅游、附近居民购物人次：按每天1000人*30计算，每月共计3万人。消费购物人均每次100元，月收入300万。会员消费人口：项目共居住5000名会员，按10%的比例计算，每天有500人的消费群体，月消费人口为达1.5万人，人均每次购物500元，月收入750万。以上四项合计月营业收入1250万收入，年累计营业收入共15000万元。5、 娱乐演艺中心该中心与购物中心相结合，以达到人流量及客流消费相互促进的作用；该中心可与有关艺术团体、艺术院校合作，不定期举办各种文艺演出。演出类型包括：戏剧、歌剧、话剧、相声、小品、音乐会、电影、演唱会等。项目将建设高雅大气的

32、音乐厅、歌舞表演厅，附属配套太极拳俱乐部、棋牌俱乐部等娱乐设施，不仅丰富老人生活，也为其创造相互交流的平台，使整个养老社区沐浴在和谐欢愉的氛围中。按“6、购物中心”的人流量计算，预计月均消费人次不低于6万人次，按人均消费不低于300元计算，则月营业收入1800万，年营业收入21600万。6、 文化博览中心主要为老人开辟一个学习、交流和增长知识的场所，丰富老人的精神、文化生活，为项目整体服务。此子项目不以赢利为目的，主要在于为项目整体增加价值，增强项目整体对追求退休生活品质的老年人的吸引力。运营方面需充分调动养老庄园与养老公寓入住老人的积极性，引入高校退休老师、政府退休官员、大型企事业单位退休人

33、员等艺术爱好者深度参与，同时引导来往游客及入住老人的子女的参与。一方面就养老方面的文化进行研究，另一方面就项目涉及到的各种业态、各类客户需求进行文化配套支持。包括举办各类艺术品展（摄影、书法、绘画、陶艺、雕刻等）、读书会、酒类品鉴、民居文化源泉研讨会等。形式多样且不拘一格，并且定期举办会展、拍卖会等，营造出一种积极向上的生活氛围和健康愉悦的生活态度。在文化博览中心内设夕阳红闪耀中心，中心引导老年人间的竞争意识，建立老年人学习交流中心、技能交换中心、闪耀讲坛、聚义厅、奇迹舞台（如发明创造、结为连理）等。夕阳红闪耀中心引入专业志愿者提供一些专业的、人性化的、长期性的服务，中心同时与志愿者合作，对志

34、愿服务、老年人的行为、意识、心理、生理特征变化等进行定量、定性分析研究。此项目以增加项目整体价值、自身盈亏平衡为运营目的。7、 乡村度假酒店酒店自身配套多于传统商务连锁酒店，除了基本的住宿、餐饮外，还可提供商务会议、休闲SPA、有机套餐（素菜宴等）项目服务。酒店可分别建6个，每个2000平米。其中，每个除会议室、SPA、有机餐厅外，按每个标间35平米计，可建40个房间（按标间计）。按平均50%的入住率，客房收入每间200元，其它消费人均300元计算，合计每个酒店每年营业收入360万；6个酒店合计营业收入可达2160万。8、垂钓园垂钓园为“康城旅游区”的一部分，以吸引人气人流为主。通过人性化的园

35、内标识、公共服务配套，以会员制的方式，给垂钓者低价提供租借相关钓鱼设备的服务，与观光庄园、度假酒店合作为他们提供所钓的鱼的加工服务等，给吸引来的人留下良好的体验，从而达到口碑相传，并进而吸引更多的垂钓者。垂钓园是康城的重要导流入口，通过垂钓园吸引大量的垂钓爱好者，通过会员制留下其相关信息，通过良好体验将垂钓爱好者及其家人作为转化为观光庄园、乡村度假酒店、休闲娱乐、养老庄园、养老公寓等康城的潜在客户。垂钓园将沿羊马河岸1000米修建，争取建成西南地区最为专业、标准的垂钓基地，可定期举办垂钓比赛等相关赛事，比肩国际垂钓基地。此项目以营运收入覆盖管理成本。9、 开心农场 示意图如下：分为露天及大棚两

36、种： 与政府相关部门达成一致后，利用流转用地-基本农田，参考“一亩田”模式经营，对种植区域、种植品种等进行一定规划与统筹安排，转租给入住老人及其家属进行生态农作物种植，公司收租金；或将种植相关事项的服务打包提供给想有自己农产品又不能亲力亲为的人，收取一定的服务费，按照一定的规范体系，外包给农民按承租人要求进行种植。如果入驻老人有意向承租，应第一优先保证其能租到相应的土地；康城会员在同等情况下可按一定顺序优先租得土地。公司为承租者按合理价格提供种子、有机肥料及种植服务；种出来的农产品归承租者所有，种出来的蔬菜可以自己吃，也可以向家人赠送。打包服务的客户，前面的流程由公司及农民共同完成，农产品种植

37、好后，摘取出来，客户自行前来拿取或运输给客户。市民、老人及子女可以在此体验劳作的乐趣，感受自我价值在自然作物上的实现，感受“原生态”的生活。在开心农场的经营过程中，为增强吸引力、提供标杆等，可考虑与成都农科院等单位合作，拿部分田地作为他们的实验基地；同时引入部分专家就整个过程提供咨询服务（低费用甚至免费）。开心农场，可在政府的支持资助下，建成智慧农业示范园区。该子项目拟占地600亩，除去公用设施（道路及相关设施）约100亩，净可用面积不少于500亩，每亩分成20份，除去通道外，每份约33.33平米，每月租金300元，全部出租后，每年基本收入3600万。10、 观光农庄观光农庄拟建成类似农家乐形

38、式，但要体现异域风情、按各地民居特色建造4个农家乐。如：湘西民居等，可考虑真正引入湘西的人来经营这个民居。将农庄打造成一个特色的、体现各地风情的旅游热点，实现对游客的吸引。通过插种、立体种植等，充分利用农庄的空间，提高每亩产值；通过与文化博览园的合作，对特色农庄的源泉文化进行深度挖掘；将特色农庄与现代生活融入，体现农庄的文化性与生活性，并基于文化性与生活性在细节上体现农庄的韵味，提升农产品的文化附加值，并无限延长农庄的生命周期。根据时节采摘生态果蔬，满足项目内开心农场的常住老人的需求，将产品配送至项目内的餐厅、酒店,为项目人群提供天然健康的农副食品。此外，将观光农庄与垂钓园、开心农场、度假酒店

39、等来客以有机的、乐于接受的方式结合起来，以共赢方式实现会员、来客的共享、互荐。观光农庄占地200亩，也是项目重要的导流入口，由公司直接经营，主要种植高经济价值绿色农作物、蔬菜，向项目内餐厅、酒店、游客、有机食品渠道等供应，预计每亩年综合产值5万元，年收入1000万。农家乐前期保守估计每个每天接客吃饭40人次，周末160人次，人均消费50元。每个农家乐每月收入10.4万，四个农家乐合计年收入499.2万。11、 国际植物园对植物园进行整体规划，包装多国、多地区植物观赏区、展销区、电商区。植物园免门票，从而招徕更多的游客。植物观光区占地120亩，通过各种植物的空间、色彩、形体、季节、含意等的艺术性

40、布局等，给游览者耳目一新的体验，并且每个季度有一定的变化，使来者有强烈意愿约家人、朋友来游览，或下次再来游览。园区内将引进国内外珍稀、名贵树种。如百年银杏，百年龙眼、珙桐、黄葛树、桂花、老人葵、法国梧桐等。这里不仅名树、古树云集，且充满艺术性，是一个艺术性的园林，极具观赏价值。植物园主要通过提供植物租赁，售卖植物、盆栽果木（含花卉）、举办展销会，运营电商区等获得收入。形式上，通过植物租赁、售卖植物、盆栽果木，覆盖项目的运营成本。通过各国、各地分季节的植物展览、展销会，打响品牌；以市场为导向，建立植物集中交易市场，通过场地租赁、品类代理、管理服务费等实现收入；引入植物电商（植物园等供货）活跃市场

41、，公司通过租金及批零差价等实现收入。植物展销会占地50亩，在植物园中建设，可供展销面积约3万平米，每个展位15平米，共计2000个展位，每年组织4次全国性展销会，平均每个展位收费3000元，则每年展销会展位收入2400万。 养老社区的配套及附属设施的建立，使社区集生活消费、生活照料、医疗救护、精神赡养等功能于一体。让老人能基本满足各种需求的同时，从理念灌输、设施提供、留下价值等多方面能让来看望父母的子女基本能留下来过夜，为项目产生消费利润。12、 运营体系运营体系，如图3：图3：项目部分内容运营体系备注：自持物业，主要指配套物业基本上全部自持。（三）年收入汇总 从“（二）运营与销售”的分析可知

42、，项目年收入、净利润情况如下：单位：人民币，万元项目年收入净利润率净利润备注养老公寓（含餐厅）604830%1815医疗护理中心544330%1633项目为合作伙伴运营，我方分成。养生康体中心327640%1310商业购物中心1500020%3000娱乐演艺中心2160020%4320部分收入与艺人分成文化博览中心不考虑，收入覆盖成本即可乡村度假酒店216030%648垂钓园不考虑，收入覆盖成本即可开心农场360060%2160观光农庄49940%200国际植物园240030%720合计15，806年纯利润（3） 投资回收期1、本项目总投资约16.6亿元。 1）、根据国家政策，经营养老床位可补贴1万元/床。项目一次性补贴收入可达5000万。 2）、三年内全部销售完养老庄园，可回收7.968亿元。 3）、年营运利润1.5806亿元2、投资回收计算：（16.6亿-0.5亿-7.968亿）/1.5806亿每年=5.1年本项目实际投资回收期约为五年