理论与方法(共11页)

1、精选优质文档-倾情为你奉上第一章房地产估价概论第一节对房地产估价的基本认识1.所有的评估价值都有一定程度的误差。即评估价值真实价值误差。（P9）2.不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度。（P9）3.判断误差大小或者准确性，理论上是将评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。（P9）4.一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业估价。（P11）第二节对房地产估价的各种需要1.中同目前与房地产有关的税种共10个，其中有5 个是专门针对房地产设置的税种，分别是房产税、城镇土地

2、使用税、耕地占用税、契税、土地增值税，另外5个是具有普遍调节功能的税种，分别是营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。（P16）2.房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和土地使用权出租。（P22）第三节房地产估价的要素1.估价假设。其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构；另一方面是告知、提醒估价报告使用者在使用估价报告时注意，保护估价报告使用者。（P34）2.估价结果（P35）（1）对鉴证性估价来说因要求其客观公正，估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户

3、满意”；不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果。（2）估价结果可能带有估价师的个人因素，受估价师的专业水平和职业道德的影响，并且所要求的合理的估价结果和实际上的估价结果又都可能与估价对象在比较上进行交易的成交价格有所不同。第四节房地产估价职业道德第五节中国房地产估价行业发展第二章房地产及其描述第一节房地产的含义1.房地产指土地与建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。2.房地产的区位是指该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。（P53）  第二

4、节房地产的特性1.不可移动特性也称为位置固定性， 不可移动，即房地产的位置不可移动，它是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的主要之处。（P59）2.房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。房地产具有供给有限特性，本质上还不在于土地总量不能增加。如果没有不可移动特性，土地总量不能增加就没有这么重要。（P61）3.相互影响（P63）（1）有利的外部性也称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。（2）有害的外部性也称为负的外部性、外部不经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成

5、本。4.易受限制（P64）（1）政府对房地产限制的实现：管制权、征税权、征收权、充公权。（2）由于房地产不可移动（不可搬走、不可携带）、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来有关制度、政策等变化的影响。5.难以变现（P65）影响某宗房地产变现能力的因素主要有：（1）该房地产的通用性；（2）该房地产的独立使用性；（3）该房地产的可分割转让性；（4）该房地产的价值大小；（5）该房地产的区位；（6）该房地产的开发程度；（7）该类房地产的市场状况。6.保值增值（P6566）引起房地产价格上升的原因（五方面）：对房地产进行投资改良投资增值；通货膨胀保值；外部经济自然增值；需求增加导致稀缺性增加自然增值；房

6、地产使用管制改变自然增值。第三节房地产的种类1.“三通一平”一般是指通路、通水、通电以及场地平整；“五通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整；“七通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等基础设施条件以及场地平整。（P68）第四节房地产状况描述1.房地产权益状况描述（P7778）（1）土地权益状况描述土地所有权状况：国有、集体。土地使用权状况：建设用地使用权还是宅基地使用权；单独所有还是共有。土地使用管制情况：说明规划条件。土地利用现状：是否有房屋、林木等。出租或占用情况。他项权利设立情况：地役权、抵押权等。其他特殊情况：争议、手续、违法

7、建筑、查封、不得抵押、拖欠、征收等。（2）建筑物权益状况描述：房屋所有权状况：所有权人；共有、建筑物区分所有权。出租或占用情况：说明有无出租、占用情形。对于已出租的，还要说明承租人、租赁期限及起止日期、租金水平等。他项权利设立情况：说明是否设立了地役权、抵押权等他项权利。其他特殊情况：争议、手续、违法建筑、查封、不得抵押、拖欠、征收等。其他：如物业管理情况。2.房地产区位状况描述（P7879）（1）位置描述：坐落、方位、距离、临街状况、朝向、楼层等。（2）交通描述：道路状况、出入可利用的交通工具、交通管制情况等。（3）外部配套设施描述：基础设施（给排水、电力、通信、燃气、供热等）和公共服务设施

8、（商业、教育、医疗、文化、体育等）。（4）周围环境描述：自然环境、人文环境和景观。第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类1.现状价值（P99）指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。实际状况包括目前的用途、规模、档次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是。（1）现状是最高最佳利用时，现状价值市场价值。（2）现状不是最高最佳利用时，现状价值市场价值。（3）合法利用下，市场价值现状价值将现状利用改变为最高最佳利用的必要支出和应得利润。2.残余价值（P100）在非继续使用条件下的价值，一般低于市场价值。（不同于残值）特例：在征收国有土地上单位和个人的房屋情况下，要假设继续经营来评估其市

9、场价值给予征收补偿。此时残余价值等于市场价值。10.抵押价值（P101102）11.保险价值（P102）12.征收价值（P102）为国家征收房地产确定补偿金额提供参考而评估的被征收房地产的价值。13.完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值（P106）无租约限制价值出租人权益价值承租人权益价值。14.楼面地价（P114）楼面地价是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格。土地总价土地单价×土地面积楼面地价×建筑面积。15.名义价格与实际价格的换算（P113）16.期房价格现房价格预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值风险补偿。（P115）17.拍卖评

10、估价。第一次拍卖的保留价评估价市场价值。（P116）第四章房地产价格影响因素第一节房地产价格影响因素概述1.对房地产价格影响因素的基本认识（P120）2.房地产价格影响因素的分类（P122）第二节房地产自身因素1.房地产实物因素（P123125）（1）土地实物因素：土地面积、土地形状、地形、地势、地质、土壤、土地开发程度。（2）建筑物实物因素：建筑规模、建筑结构、设施设备（小区内部）、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度。2.房地产权益因素（P125）3.房地产区位因素（P129）第五节经济因素1.经济发展（P143）2.居民收入（P144）收入真正增加

11、，生活水平提高，对房地产需求增加，导致房地产价格上升。3.物价与房地产价格上涨的关系（P146）。4.利率（P146）5.汇率（P146）第六节社会因素第五章房地产估价原则第三节合法原则1.合法原则并不意味着只有完全合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定评估对象是哪种状况的房地产。（P156）2.除了依法不得以某种方式处分的房地产不能成为以该种处分方式为估价目的的估价对象外，任何权益状况的房地产都可以成为估价对象。（P156）第六节最高最佳利用原则1.最高最佳使用的内涵：指法律上允许、技术上可能、财务上可行，并使价值最大的合理可能的利用。合法，不见得是最高最佳利用，但是最高最佳利用，必然

12、符合合法原则。（P166）2.最高最佳利用是房地产利用竞争与优选的结果，包括用途、规模、集约度、档次上的最佳。（P166）3.收益递增递减原理（P167）4.均衡原理是以估价对象内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳利用。用于确定最佳集约度和最佳规模。（P169）5.适合原理，是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。（P170）基本原理：成本收益原理。更新、改变、开发成本低于前后收益的增加，才值得改造，否则就保持现状。第七节谨慎原则房地产抵押估价指导意见针对不同的估价方法，提出了遵守谨慎原则的下列要求（P171）（1）在运用比较法估价时，不应选取

13、成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看。（2）在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。（3）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧。（4）在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。第六章比较法及其运用第一节比较法概述1.比较法：选取一定数量、符合一定条件，与估价对象类似房地产，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比较价格。（P173）2.比较法的理论依据替代原理。（P174）3.比较

14、法适用的估价对象（P174）（1）适用：同类，交易活跃。如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。（2）不适用：类似少（特殊厂房、机场、教堂、寺庙等），很少发生交易（学校、医院、行政办公楼），可比性差（在建工程，因为完工率差别很大）。4.比较法的条件：在价值时点的近期有较多的类似房地产的交易。（P174）第二节搜集交易实例满足数量与质量的要求。（P176）第三节选取可比实例1.数量要求：35个。（P180）2.质量要求（P180181）（1）相似区位相近。应与估价对象处在同一供求范围内；用途相同；权利性质相同；档次相当；规模相当，0.52倍范围内；建筑结构相同。（2）可比实例的交易方式

15、应适合估价目的。（3）可比实例的成交日期应接近价值时点（一年以上的不采用）。（4）可比实例的成交价格应尽量为（或可修正为）正常价格。第四节建立比较基础1.统一财产范围（P182183）2.统一付款方式（P183）3.统一税费负担（P184）4.统一计价单位（P186）第五节交易情况修正1.造成成交价格偏离正常价格的因素（P189）2.交易情况修正的方法（P190191）第六节市场状况调整1.市场状况调整系数是（1±T%）。（P192）2.市场状况调整的价格变动率法（P194）第七节房地产状况调整1.房地产状况调整方法（P198）第八节计算比较价值百分比修正、调整下的乘法公式（P202

16、）比较价值可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。第七章收益法及其运用第一节收益法概述1.收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。（P212）2.收益法分为：报酬资本化法、直接资本化法。（P212）3.收益法的理论依据预期原理。（P213）4.收益法适用收益性房地产，不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产。（P215）第二节报酬资本化法的公式1.净收益每年不变的公式（P218）2.净收益按一定数额递增的公式（P223）3.净收益按一定数额递减的公式。将上式中的b，改成b即可。（P224）4.净收益

17、按一定比率递增的公式（P226）5.净收益按一定比率递减的公式。将上式的g，改成g即可。（P227）有效毛收入逐年递增的比率为gI，运营费用逐年递增的比率为gE。6.净收益在前后两段变化规律不同的公式（P229）7.预知未来若干年后的价格的公式（P231）第三节收益期和持有期的测算建筑物剩余经济寿命与建设用地使用权剩余期限对比的三种情形（P236）（1）两者同时结束，以其共同的期限作为收益期限。（2）建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值，加上自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在价值时点的价值。（3）建筑物剩余经济寿命晚于

18、土地使用权剩余期限结束时：出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回（不补偿）。出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。第四节净收益的测算1.净收益测算的基本原理（P237）净收益潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入运营费用有效毛收入运营费用2.运营费用包括：房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。（P238）运营费用与会计上成本费用的区别（四个不包括）。（1）不包含房地产抵押贷款还本付息额。（2）不包含房地产折旧额。（3）不包含改扩建费用。（4）不包含所得税。

19、3.重置提拨款的扣除方式（P245）利用偿债基金系数（将年金终值转变为年金的系数）进行计算Y/（1Y）t1第五节报酬率的确定报酬率的求取方法（P248）（1）市场提取法。（2）累加法：报酬率安全利率投资风险补偿率管理负担补偿率缺乏流动性补偿率投资带来的优惠率。（3）投资报酬率排序法。第六节直接资本化法报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短等无直接关系，而资本化率与净收益本身的变化以及收益期的长短等有直接关系。（P256）第七节投资组合技术和剩余技术投资组合技术（P258）第八章成本法及其运用第二节房地产价格构成房地产价格构成1.土地取得成本（包括契税）（P274）2.建设成本：前期费用，建筑

20、安装工程费，基础设施建设费，公共配套设施建设费，其他工程费，开发期间税费。（P277278）3.管理费用，一般按土地取得成本与建设成本之和的一定比例来测算。（P278）4.销售费用，一般按开发完成后的价值的一定比例测算。（P278）5.投资利息，房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要的费用，都应计算利息。（P278）6.销售税费两税一费、印花税、交易手续费。7.开发利润（直接成本利润率投资利润率成本利润率销售利润率）第三节成本法的基本公式房地产价值房地产重新购建价格房地产折旧。（P284）第四节重新购建价格的测算1.重建成本复制。（P289）2.重置成本替代。（P289）第五节建筑物折旧

21、的测算1.物质折旧（P295 ）2.功能折旧分为：功能缺乏、功能落后和功能过剩。（P296）第九章假设开发法及其运用第二节动态分析法和静态分析法动态分析法和静态分析法的区别（P323）比较项目静态分析法动态分析法开发完成后的价值、后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等根据估价时点的房地产市场状况做出，是静止在价值时点的金额模拟房地产开发过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额各项目发生的时间不考虑时间上的不同单独计算投资利息，不考虑预售与延迟销售要考虑各项收入、支出发生的时间不同，首先把它们折算到同一时间上（估价时点），然后再相加减投资利息和开发利润两项单独分别计算

22、不单独计算，隐含在折现中。折现率包含安全收益（利率）和风险收益（利润率）第三节假设开发法的估价前提假设开发法的估价前提有3种：（1）业主自行开发前提；（2）自愿转让开发前提；（3）被迫转让开发前提。一般情况下，自行开发前提下的价值自愿转让前提下的价值>被迫转让前提下的价值。（P324）第四节最佳开发经营方式的选择在调查、分析了房地产开发用地的状况和当地房地产市场状况后，便可以选取最佳的开发利用方式，包括选取最佳的用途、建筑规模、档次等。（P325）第五节假设开发法的基本公式2.根据待*地产的状况和开发完成后的房地产状况相结合，有七种情形（P327329）第六节假设开发法测算中各项的求取1

23、.后续开发经营期（P330）2.后续开发的必要支出（P331）3.开发完成后的价值（P332）4.折现率（P333）是采用动态分析法时需要确定的重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同。具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率。5.后续开发的应得利润（P333）第十章长期趋势法及其运用第一节长期趋势法概述1.长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，推测、判断房地产未来价格的方法。（P343）2.长期趋势法的理论依据（P343）3.长期趋势法适用的估价对象：价格无明显季节波动的房地产。（P344）4.长期趋势法估价需要具备的条件（P344）第二节数学拟合法直线趋

24、势法的条件：估价对象或类似房地产历史价格的时间序列散点图应表现出明显的直线趋势。（P346）方程式描述：YabX第三节平均增减量法1.用平均增减量法进行预测的条件（P349）2.逐期增减量的平均数（P348）第四节平均发展速度法1.用平均发展速度法进行预测的条件（P351）2.计算公式（P350）第五节移动平均法第六节指数修均法1.指数修匀法。（P353）2.指数修均法公式（P353）第七节长期趋势法的作用1.用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益。2.用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整。3.用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力。4.

25、用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。第十一章地价评估和地价分摊第一节地租理论及测算1.地价地租/利息率；（P356）2.地价地租×购买年。（P356）第二节路线价法1.路线价法的含义（P368）2.路线价法的理论依据替代原理。（P369）3.路线价法与比较法的不同。4.路线价法适用的估价对象，主要适用于城镇临街商业用地的估价。（P369）5.选取标准临街宗地的具体要求（P370）6.临街深度价格修正率表（P374）7.计算临街土地的价值（P375376）第三节城镇基准地价评估基准地价的含义（P382）第四节基准地价修正法宗地价格适用的基准地价×土地市场状况调整系数×区位调整系数×用途调整系数×土地使用期限调整系数×容积率调整系数×土地开发程度调整系数×其他因素调整系数（P385）第五节补地价的测算测算方法（P385）补地价（单价）新楼面地价×新容积率旧楼面地价×旧容积率。第六节高层建筑地价分摊1.按照建筑物面积进行分摊（P387）2.按照房