第二章房地产开发流程

1、第二章 房地产项目开发建设流程Real estate project process of development and constructionl房地产开发：是指房地产开发正业在依法取得土地房地产开发：是指房地产开发正业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施，房屋建筑的活动。，房屋建筑的活动。l房地产业与建筑业的区别房地产业与建筑业的区别l建筑业是物质生产部门，属于第二产业建筑业是物质生产部门，属于第二产业l房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于等三产业种性质，

2、属于等三产业房地产开发的证件(Credentials) 1、核准或备案证（固定资产投资）Approval or record card (investment in fixed assets) 2、土地证land use certificate 3、建设用地规划许可证 Construction Land Planning Permit 4、建设工程规划许可证planning permit of construction engineering 5、建筑工程施工证 Building construction certificate 6、商品房预售许可证Pre-sale permit房地产开发主要

3、涉及政府部门市（县）政府市（县）政府(Municipal government）发改局发改局Development and Reform Commission土地局土地局Land Bureau建设局建设局Construction Bureau规划局规划局the Planning Bureau房产管理局房产管理局Housing Authority安监局安监局Safety Supervision Bureau气象局气象局Bureau of Meteorology地税局地税局the Inland Revenue Departmen环保局环保局 Environmental Protection Age

4、ncy工商局工商局the Trade and Industry Bureau水利局水利局the Bureau of Water Resources财政局财政局 Bureau of Finance公安消防公安消防 Public security and fire人防人防Civil air defense、防震、防震shockproof、,、自来水公司、自来水公司 the water company、电力局、电力局electric power、通信公司通信公司communications company、燃气公司、燃气公司gas company、广电、广电局局,Radio and TV房地产涉及税

5、费 1、涉及房地产购置的：包括契税、印花税及交易手续费。 2、涉及房地产出售的：包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税及交易手续费。 3、涉及土地购置的：土地出让金、地上附着物补偿款房地产开发项目行政审批流程示意图国土资源部门提供具备出让条件的土地环保部门提供审定的规划环境影响评价文件地震部门提供地震安全性评价文件规划部门提出刚性规划条件国土资源部门进行国有土地使用权出让（招拍挂），合法建设用地批准书、国有土地使用权证书普通商品住宅固定资产投资项目备案规划部门发放规划部门发放建设用地规划许可证（建设用地规划许可证（1日）日）编制修建性详细规划或建设工

6、程设计方案总平面图、建设工程设计方案施 工 图 设 计规划部门审定修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图、建设工程设计方案（3日）建设、规划、市政、绿化、城管、消防、人防、地震、环保、气象、技术监督、教育、文物、水利、安监、国家安全等有关职能部门联合审图、备案（3日）审图机构进行施工图审查规划部门核发建设工程规划许可证（规划部门核发建设工程规划许可证（2日）日）已审定的修建性详细规划（或建设工程设计方案总平面图）、建设工程设计方案规划许可阶段。其中行政审批、办理时间共计为9日政府实施政务信息全程公开监察部门实施全程行政监察组织施工单位、监理单位招标招标文件备案， 招标投标情况书面报告，招标合

7、同 备 案建设工程质量、安全监督手续备 案排水部门核发城市排水许可证【2日】市容环卫部门对城市建筑垃圾处置核准建设部门核发建筑工程施工许可证【2日】1、提供土地使用权 证、工程规划许可证2、提供施工图纸审查合 格书；3、已办理工程质量、安 全监督手续；4、建设资金已落实1、提供土地使用权证、建设 工 程规划许可证、施工许 可证；2、投入开发建设的资金达到 工程建设总投资的25% 以上3、已有商品房预售方案房产部门核发商品房预售许可证【2日】商品房预售合同备案房地产开发企业组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收规划、建设、市政、绿化、城管、消防、人防、地震、环保、气象、技术监督、教育、文

8、物、水利、安监等有关职能部门联合进行竣工验收、认可【3日】建设工程竣工验收备案规划验线；规划条件、工程质量、施工安全从开工至竣工的监督施工许可阶段。其中行政审批、办理时间共计为4日竣工验收阶段。其中行政审批、办理、验收时间共计为5日政府实施政务信息全程公开监督部门实施全程行政监督房地产项目开发建设流程图项目推广、销售项目获取项目启动规划设计施工建设竣工验收项目交付权证办理一、项目获取 项目可行性研究调研项目可行性研究调研 当地房地产市场形势；当地房地产市场形势； 政府优惠政策、投资环境；政府优惠政策、投资环境； 当地消费水平；当地消费水平； 人口组成；人口组成； 地理位置、交通；地理位置、交通

9、； 项目开发成本、利润测算；项目开发成本、利润测算； 二、项目启动1土地报批土地报批3房产资质审批房产资质审批4项目可行性项目可行性 报批报批2项目公司注册项目公司注册报批报批环保初步意见环保初步意见5立项报批立项报批 1、获取土地、获取土地 获取形式：拍卖、招标、挂牌、划拨获取形式：拍卖、招标、挂牌、划拨 2、项目公司注册、项目公司注册 A、项目公司申报；、项目公司申报； B、办理项目公司营业执照、组织机构代码证；、办理项目公司营业执照、组织机构代码证； C、办理银行开户、税务登记等手续；、办理银行开户、税务登记等手续； 3、房产公司资质审核、房产公司资质审核 4、项目可行性研究报告审批、项

10、目可行性研究报告审批 5、项目立项报批、项目立项报批 A、环保部门审查，做环境影响评价报告；、环保部门审查，做环境影响评价报告； B、发展计划部门立项报批，列入当年投资计划；、发展计划部门立项报批，列入当年投资计划；三、项目规划设计1规划方案审批规划方案审批2初步方案审批初步方案审批3 施工图审批施工图审批4建设工程规划建设工程规划许可证报批许可证报批1、规划方案审批选址、定点选址、定点 报批报批规划设计条件规划设计条件意见书审批意见书审批环境影响评估环境影响评估报告书审批报告书审批规划方案审批规划方案审批地质初勘地质初勘2、施工图审批施工图外审施工图外审施工图内审施工图内审规划报批规划报批气

11、象报批气象报批消防报批消防报批防震报批防震报批人防报批人防报批环保绿化方案环保绿化方案报批报批地质详勘地质详勘施工图设计施工图设计施工图报批施工图报批3、建设工程规划许可证建筑工程规划建筑工程规划许可证报批许可证报批墙墙 改改物业维修基金物业维修基金散装水泥散装水泥节节 能能四、项目建设施工1建设工程施工建设工程施工许可证许可证2项目建设能源、项目建设能源、系统报批系统报批3施工建设杂项施工建设杂项报批报批1、建设工程施工许可证工程类别核定工程类别核定工程建设招投标工程建设招投标建设工程拟建备案建设工程拟建备案安全生产条件备案安全生产条件备案工程质监备案报批工程质监备案报批建设工程施工建设工程

12、施工许可证许可证泥石流方案报批泥石流方案报批林业部门报批林业部门报批2、项目建设能源、系统报批项目建设项目建设能源、系统报批能源、系统报批雨水、污水雨水、污水排放、接入排放、接入许可证报批许可证报批电力、燃气、电力、燃气、热气、自来水、热气、自来水、邮政电信邮政电信相关部门报批相关部门报批装修消防报批装修消防报批3、施工建设杂项报批、施工建设杂项报批施工建设杂项施工建设杂项报批报批城区绿化临时占用城区绿化临时占用树木砍伐（迁移）树木砍伐（迁移）报批报批城区道路、城区道路、河道占用（借用）河道占用（借用）开设道路开设道路各项施工图变更各项施工图变更五、项目销售五、项目销售房管处面积预测房管处面积预测商品房预售证报批商品房预售证报批销售合同工商销售合同工商审批备案审批备案商品房价格备案审批商品房价格备案审批六、项目竣工验收六、项目竣工验收项目竣工验收项目竣工验收质监单项验收质监单项验收验收备案验收备案单项局部验收单项局部验收专项工程验收专项工程验收综合竣工验收综合竣工验收竣工图纸竣工图纸 档案备案档案备案规划验收规划验收土管验收土管验收建筑业