[原创]发展商业地产是房地产走出困局的一条出路_百度文库

1、原创 发展商业地产是房地产走出困局的一条出路 (上 房地产 由住宅地产和商业地产(除住宅外,所有与产业有关的地产都可归为商业地产组成,从属性上来划分, 前者可称为民生地产,后者可称为产业地产或收益型地产;前者拉动消费,后者推动产业发展,两者在国民经济和社会 发展中都发挥着重要的作用。现在房地产出现的问题,主要是出在住宅地产方面。由于诸多复杂的制度性因素和结构性因素的影响,部分中心 城市商品住宅供求矛盾非常突出、投资投机需求过于旺盛,大量产业资本和民间资本涌入住宅地产,导致部分中心城市 价格上涨过快,这不仅对居民的住房问题构成严重影响,也对中国经济结构的调整和产业升级非常不利。与此形成鲜明 对照

2、的是,商业地产却处于一种冷却的状态,与住宅相比,资本关注的程度较小。在北京、上海等城市,很多写字楼、 商业的售价不如住宅售价,出现了明显的价格倒挂现象,有的倒挂幅度甚至达到一倍以上,这和发达国家成熟市场商业 地产平均售价高于住宅一倍以上的规律形成了巨大反差,也与商业地产土地及产品内在价值的严重不符;同时,商业地 产的空置率较高,持有经营的比例较低,散售的比例较高,这些现象都严重影响了商业地产功能的发挥,对产业发展与 城市发展构成了不利的影响。商业地产当下的境遇与出现的问题,是由很多因素综合造成的。首先是认识层面的原因。长期以来,我们将商业地产与住宅地产混为一谈,统称为房地产,一说房地产泡沫就将

3、 商业地产也无端殃及。其次,对商业地产作为产业动力与城市动力的认识严重不足,对商业地产的特点与运行规律研究 不够,商业地产处于放任发展和无人管理的状态。第二,政策层面对商业地产的歧视和打压。正因为认识上的误区,不仅没有充分认识到商业地产对产业与城市的 作用,反而常常被认为是风险程度很高的房地产产品,因此无论在产业政策、 金融 政策和税收政策上都对商业地产的开 发和经营出台了许多限制性、歧视性的规定。而商业地产的属性,决定了它在中国经济结构调整和产业升级中的重要作用,决定了它在城市第三产业发展和 创造就业中的重要作用,决定了它是可以获得稳定租金收益、值得民间资金中长线投资的投资品。显然,扶持商业

4、地产 的发展, 推动资本向商业地产而不是向住宅地产投资, 对于推动中国经济结构的调整, 推动产业升级, 提高城市竞争力, 创造和增加就业机会,创造新的、稳定的投资渠道,分流民间资本,无疑都具有极为重要的战略意义。遗憾的是,长期 以来,我们的产业政策、金融政策和税收政策恰恰做了反向的选择。也正因为这样的政策,才助推了资本向商品住宅的 集中流入,助推了商品住宅价格的飙升。原创 发展商业地产是房地产走出困局的一条出路(下房地产 调控的深层次意义, 其实就是要将目前集中投资于房地产的各路资本转化为产业资本, 才能实现中国经济 的良性循环。商业地产包括购物中心、社区商业、写字楼经济、酒店经济、工业地产、

5、旅游地产、养老地产等等,都是 未来中国经济与社会发展的朝阳产业。地产和产业结合得好,就能够为目前巨大的资本和民间资金找到出路,将这些资 本转化为产业资本,为产业升级注入发展动力,从而使房地产的发展和产业、城市的发展获得共赢。因此,发展商业地 产无疑是一个正确的出路和明智的选择。因此,我们需要把商业地产与住宅地产分离开来,从产业和城市的高度来认识和定义它,从促进产业升级和城市 发展的角度来研究它、管理它。其次,要抓紧调整并制定促进商业地产健康发展的政策措施。比如在规划方面、土地出让方面出台相关政策,鼓 励产业经济和商业地产的结合;再比如,要对长期持有经营的、统一产权的商业地产推出鼓励性的 金融

6、和税收政策,鼓 励发展商向产业运营商和城市运营商的转变;此外,允许各商业 银行 自行评估风险,根据不同项目情况适当放宽购买商 业地产的按揭成数、年限及利率水平,使银行的资金和民间投资资本都能开辟新的投资渠道。最后,要加快试点并推出专门投资商业地产的信托投资基金(Reits 产品,使更多的社会资金能够汇聚到有助 于产业发展的商业地产上来,使商业地产保持稳定的、良好的运营品质,使资金也能分享到商业地产稳定成长和增值带 来的长期收益。从商业地产方面寻求突破,才能避免重蹈覆辙,中国房地产和中国经济才能够走上健康发展的光明之途。冯仑 :商业地产下一个机会万通地产董事局主席冯仑在昨天召开的第四届中国地产金

7、融年会上表示, 经历本轮调整后, 商业地产 将是开发企业进入下一轮 “ 蜜月期 ” 的发展机会。相对其他开发商的悲观论点, 冯仑用 “ 蜜月很短, 日子很长 ” 轻描淡写楼市 (专题 现况。 他认为海南地 产繁荣的上世纪 90年代及房价 (专题 飙升的 2006、 2007年是开发企业的 “ 蜜月期 ” , 90年代末和眼 下的调整是正常 “ 过日子 ” , 只是 “ 蜜月结束了, 就会觉得有落差, 我们接下来的任务是找下一个蜜月 ” 。 冯仑认为,未来三到五年间,我国商业住宅供应十分充足,住宅市场开发空间有限。在美国等发达国 家,商业地产开发企业的市值远大于住宅开发企业,商业地产将成为房地产

8、行业的下一个发展机会。 “ 在上一个蜜月当中, 我们为全球贡献了一个最大的住宅公司 万科, 我个人认为下一个蜜月来的时 候,我们会为全球贡献一个最大的商用不动产公司 ” 。宜家试水中国商业地产11月 24日,正式进入中国的英特宜家购物中心集团宣布在中国试水两个项目:位于无锡市锡山区和 北京市大兴区两个大型区域性购物中心。按计划,两个项目将分别于 2013年和 2014年开业。其中, 无锡购物中心投资超过 3亿美元,北京购物中心投资总额将超过 5亿美元(不包含宜家家居。 但和人们对宜家将以购物中心形式在中国进行转型的猜测不同, 英特宜家购物中心集团和宜家集 团在中国各自独立运作。“ 未来, 在有

9、宜家购物中心的地方, 一定有宜家家居商店, ” 英特宜家购物中心集团 (中国 管理 公司董事总经理丁晖说, “ 但有宜家家居商店的地方, 未必能找到那么大的地块来做购物中心。 ” 他们 正在筹建的北京和无锡的购物中心面积都接近 20万平方米,包括超过 300家商户。事实上, 英特宜家购物中心集团和宜家集团一直在用一种松散的合作方式协同运作:由熟悉市场 的宜家集团去选定他们所想进入的城市, 英特宜家购物中心集团随即跟上, 评估该城市有无建造购物 中心的可能。在中国的这两个项目中,无锡便是这种合作的结果。“2年前, 宜家集团首先选中无锡锡山经济开发区一个地块来建宜家家居商场。 ” 丁晖回忆说。 宜

10、 家集团听说锡山经济开发区想将那一带打造为商业区, 于是英特宜家购物中心集团紧随而上, 最终决 定在此筹建购物中心,其中包括一个 4.5万平方米的宜家家居商城。“ 未来,我们还会用这种方式合作下去, ” 丁晖说, “ 英特宜家购物中心集团在 5年内计划在中国 投资 12亿美元。 ”面向中产阶级英特宜家购物中心集团计划在中国建造的两个购物中心规模,即使在它在欧洲的 14个国家和地 区已有的 26个购物中心里,也属名列前茅。在欧洲,宜家以时尚和物美价廉起家,目标用户一直紧紧围绕中产阶级。它号称在不断推出打折 商品情况下,依然能将运营利润率约在 10%左右。但即便如此,在 2009财年里,受经济危机

11、影响, 宜家全球门店销售额同比也大幅度放慢,增长仅为 3%左右。这导致宜家不得不将突破的尝试放在并 未被经济危机严重波及的中国市场:一方面,在欧洲寻找大块商业用地十分困难,另一方面,英特宜 家购物中心集团意识到,中国中产阶级消费者的规模在急剧扩大。“ 和人们想象的有所不同, 我们并非简单经营商业房地产, ” 英特宜家购物中心集团总裁泰格纳说, “ 我们的核心竞争力在于对中产阶级顾客消费需求的理解和对入驻商户的管理。 ”因此,在宜家购物中心中,不会出现高端奢侈品的概念。大型零售超市、娱乐休闲设施、电影院 和一些在欧洲广受欢迎的中档品牌,比如 ZARA 、 H&M、 C&A则是宜家购物中心的常客。

12、在中国,英 特宜家购物中心集团也在寻找一些国内的中档品牌入驻。 在考察了中国的各种商业形态后, 丁晖和他 的同事甚至考虑过寻找一些更小规模和有特色的本地商家。“ 前一阵子我们去过广西阳朔着名的西街调研, ” 丁说, “ 那就是由一系列极有特色的小商户组成 的。 ”“ 总之, 北京和无锡的购物中心必须符合中国顾客的购买习惯, 尤其要考虑到中国家庭的喜好。 ” 丁晖说。 这样庞大的购物中心, 其目的就是吸引中国顾客举家前往, 并且综合涵盖他们对购物、 休闲、 吃饭和娱乐的需求。因此,英特宜家购物中心集团已经在无锡进行了涉及 1200个家庭的消费调查, 试图了解中国顾客。“ 尽管宜家熟悉中产阶级的消

13、费习惯, 但在中国还是与欧洲有很大不同。 ” 丁说。 举例来说, 在欧 洲,餐饮仅占到购物中心中商户的 8%,但在有美食和家庭聚会传统的中国,英特宜家购物中心集团 一直在讨论,究竟是否要让餐饮比例在购物中心中占到 30%。对宜家集团扩张没有影响“ 总体来说, 英特宜家购物中心集团对宜家集团在中国的扩张计划并无影响, ” 宜家家居亚太区总 裁杜福延说。宜家集团仍旧在中国按照自己的原有步调扩张。“ 因为,即使在中国,找到如此庞大的商业地块也并非易事。 ”2009年,为对抗经济危机带来的消费疲软,从 9月 1日开始,宜家家居在中国的商场中对核心 系列产品执行最高 20%到 30%的降价措施 这意味着

14、宜家在中国已经具备大幅度扩张的条件。进入 中国之初,宜家的每件产品都来自欧洲,因为有高昂的运输、库存成本和进口关税。然而,随着宜家 逐渐增大在中国的本地化采购,它逐渐争取到了价格优势。 2001年,宜家在中国的采购量占其全球 采购份额的 14%,到 2008年这个数字已经到接近 30%,中国取代波兰成为宜家第一大成品供应国。 这些变化直接导致从 2000年到 2005年, 宜家在上海店面的商品平均价格下降了 46%, 而同期销售额 增长了 345%。按照宜家集团的计划,在 5到 10年之内,中国要成为宜家集团中举足轻重的成员。 2010年,宜 家的沈阳店将要正式开业。随后,天津店也将落成。宜家

15、集团还计划在上海、广州增开一到两家店 宜家家居仍旧是其在中国的主力业态。在英特宜家购物中心集团筹建的两个购物中心里,都有近 4. 5万平米的宜家家居商城,起到吸引顾客的核心作用。“事实上， 英特宜家购物中心集团的成立， 也是源于宜家家居商场的吸引力， ”英特宜家购物中心 集团总裁泰格纳说。该集团成立已近 10 年，总部位于丹麦哥本哈根，起因于在欧洲，人们测算出宜 家家居商场能为所在区域带来 25%的额外客流。久之，宜家在诸多商场外发现一些固定商户，他们养 成了围绕宜家开店的习惯。 宜家随即意识到， 这是自己进入新业态的机会。 于是， 英特宜家集团和宜家集团共同投资组建 （英 特宜家占 51%股份）英特宜家购物中心集团两个投资的集团在宜家大家庭中是平级关系