宝钜商业大厦项目定价520

1、宝钜商业大厦第一部分 销售价格建议一、定价的影响因素地理位置项目规模物业档次人流量临街情况周围商业气氛内部规划及设施车行到达交通状况发展商实力开业时间经营管理公司销售策略、推广手法二、定价的基本原则A、根据中原对本项目周边地区的市场调查，及考虑到影响商业物业定价的各因素权重，综合分析评定物业的综合素质；B、参考同片区同类型项目的综合素质及价格水平，确定用“市场比较系数法”对相关楼盘的平均售价经过对比修正、加权平均得出本项目的销售平均价格；C、在制定各个单位价格时，充分考虑到各单位的临路（街）情况、开间比、客户可视程度、是否在电梯、楼梯边、是否有柱位和实用程度、铺面大小等要素。D、以对未来项目运

2、营所能达到的要求以及营销推广所能实现的目标综合考虑；三、参考均价评定1.“市场比较法”对相关楼盘的平均售价经过对比修正、加权平均得出参考均价。2. 参照项目以辐射项目周边同时具备一定代表性的项目，大型MALL1个、专业市场1个、传统商业1个、商业街1个；宝钜商业大厦项目(首层)价格因素修正系数表项目新龙岗商业中心碧湖港澳城东方国际茶都五洲风情MALL宝钜商业大厦具体的评估项目满分状况评分状况评分状况评分状况评分状况评分地理位置10龙岗大道与龙平路交汇处7公园路6紧临龙城广场6.5龙岗原第二工业区8龙福路与建设路交会6项目规模8建面4万平方米， 6建面1.2万平方米4建面13万平方米7建面15万

3、平方米8建面4.9万6.5物业档次8中档6中高档7中档6中偏高档7中档偏高6人流量9一般7一般7一般7较好8较好7临街情况10四面临街7四面临街7四面临街6四面临街8四面临街7周围商业气氛9普通7一般7一般6较好8较好6.5内部规划及设施9较好7较好7一般6.5好8较好7车行到达交通状况10较好7一般7较好8较好8较好7发展商实力8一般5较好6一般5较好7较好6开业时间5已开业5已开业5已开业405.73未开业4经营管理8较好5较好5较差4较好6待定4销售策略、推广手法6一般3一般3较好4较好5待定5小 结1007271708472参考均价计算项目名称权重宝钜商业大厦新龙岗商业中心碧湖港澳城东

4、方国际茶都万鑫·五洲风情按揭均价（元/M2）PXPA10000PB20000PC11000PD18000地理位置10677.56.58项目规模86.56478物业档次866767人流量9777.578临街情况10777.568周围商业气氛96.5776.58内部规划及设施9777.57.58车行到达交通状况107778.58发展商实力865657开业时间545543经营管理845546销售策略、推广手法653455合计100QX=72QA=72QB=75QC=73QD=84修正后各相关楼盘价格PiPi=( QX/ Qi)×Pi 注：Pi为按揭折实均价PA=( QX/QA)&

5、#215;PA =(72/72)×10000=10000 PB=( QX/QB)×PB =(72/75)×20000=19200PC=( QX/QC)×PC =(72/73)×11000=10849 PD=( QX/QD)×PD =(72/84)×18000=15429各相关楼盘权重取值为WiWA= 40% WB=20% WC=20% WD=20% PX=PiWi=PAWA+PBWB+PCWC+PDWD=10000×40%+19200×20%+10849×20%+15429×20%=1

6、3095 首层总体参考均价为：13095元/M21、街铺价格：16000元/ M2其中：项目北侧街铺价格元1500016000元/ M2（所占面积比例27.27%）项目西南侧街铺价格元1600018000元/ M2（所占面积比例15.15%）项目西侧街铺价格1800020000元/ M2（所占面积比例27.27%）项目东侧街铺价格1200013000元/ M2（所占面积比例30.30%）2、内铺价格：11500元/ M2注：1.此价格是结合本项目的特征，通过市场近段时间在售项目的对比比较得出，代表着当前的市场实际情况，但由于商业项目会受宏观调控影响及周边各利弊因素影响，所以本项目参考均价目前只

7、是一个预估值。2.此价格还将结合项目主力商家、一层招商情况以及项目整体形象等因素的执行情况上下浮动。参考均价计算 宝钜商业大厦项目(二层)价格参考均价计算表项目名称宝钜商业大厦新龙岗商业中心碧湖港澳城东方国际茶都万鑫·五洲风情按揭均价（元/M2）PXPA7500PB10000PC9000PD10000地理位置10677.56.58项目规模86.56478物业档次866767人流量9777.578临街情况10777.568周围商业气氛96.5776.58内部规划及设施9777.57.58车行到达交通状况107778.58发展商实力865657开业时间545543经营管理845546销售

8、策略、推广手法653455合计100QX=72QA=72QB=75QC=73QD=84修正后各相关楼盘价格PiPi=( QX/ Qi)×Pi 注：Pi为按揭折实均价PA=( QX/QA)×PA =(72/72) ×7500=7500PB=( QX/QB)×PB =(72/75) ×10000=9600PC=( QX/QC)×PC =(72/73) ×8500=8384PD=( QX/QD)×PD =(72/84) ×10000=8571各相关楼盘权重取值为WiWA=40% WB=20% WC=20% WD

9、=20% PX=PiWi=PAWA+PBWB+PCWC+PDWD=7500×40%+9600×20%+8384×20%+8571×20%=8311 二层总体参考均价：8311元/四、关于一、二层销售收入根据以上数据得出的参考均价，我们可以初步测算出宝钜商业大厦项目一、二层商业全部出售所回笼的资金一层面积：街铺3300平米（含写字楼街铺）+内铺6119=9419平米一层销售收入为：13095元/平米 * 9419平米=123,341,805元二层面积：8550平方米二层销售收入为： 8311元/平米 * 8550平米=71,059,050元 一层+二层总收

10、入约为194,400,855亿元。（由于没有最终的图纸，而无法标量。暂以50%的实用率计算面积，最终以国土局的丈量报告为准） 第二部分 销售方式建议一、龙岗商业案例调查：根据中原对龙岗商业的租售模式调查分析中了解到，龙岗有近95%以上的商业是进行返租形式销售。通常街铺是由发展商包租3年，回报率通常在每年8%，。内铺是由发展商包租1015年，回报率通常在每年8%。通常委托经营年限到了之后，业主自行选择经营模式或交付商业经营管理公司委托经营，租金回报另行协商二、项目销售方式建议街铺：采用两年返租形式销售，即买即返两年16%租金（每年8%），充抵首期。到第三年由投资者自行选择或自营、或继续委托经营管

11、理公司经营。（在此委托经营期间，发展商有使用权及经营权、业主有收益权）内铺：采用十年返租形式销售，即买即返三年24%租金。充抵首期。之后每年分两次（上、下半年）固定租金返还，相当于铺位总价的8%。到第十一年由投资者自行选择或自营、或继续委托经营管理公司经营。（在此委托经营期间，发展商有使用权及经营权、业主有收益权）。备注：如业主要求自营，需在不破坏整体统一形象及业态允许的情况下方可。如业主继续委托经营，租金回报根据当时市场的租金情况另行协商。 第三部分 项目铺位划分建议具体划分原则：为了完成项目良好销售均价及较好的销售速度，达到全民参与投资的计划目标，建议整体商场以小面积商铺划分为主思路，客户

12、可购买一个商铺，也可购买多个商铺，选择面较为灵活，扩大了本项目投资客户的层面和数量，对促进快速销售会起到重要的作用，因此，本项目的商场面积划分主要依照以下几个要求进行：1、 尽可能的保证临街铺位的可售面积；2、 每个商铺都有临街（路）面，保证客户现在或将来能独立自主经营；3、 在尽可能保障商场实用率的基础上将个铺划分小，以控制个铺的销售总价，降低客户认购门槛；4、 充分保障绝大部分商铺的铺形开间、进深比例适当，经济实用，有利于销售及后续经营；5、 内铺式布局商场内主通道宽3米，次通道2米；（如果实用率有保障，建议可适当加宽过道，以保证今后经营购物的舒适性）；注：以上通道尺寸待讨论考证6、 街铺

13、的建筑面积控制在3040平方米之间，总价控制在100万以内；1015平方米之间，总价控制在1020万区间 既能以低总价独立销售、经营，又可几个并销售经营；7、 一层街铺相对内铺面积稍大，同时考虑既能以低总价独立销售、经营，又可合并几个铺位销售经营；8、 适当安排预留内部公共空间，以保证商场的档次、内部休息空间等，靠近电梯间、扶手梯、商场入口等人流较为集中的位置预留一定的缓冲空间。第四部分 项目入市时机建议项目入市时机建议：中原认为，就项目目前的情况而言，项目较为合适的入市时机：初步预计为2005年6月下旬左右；开盘时间2005年8月下旬左右。分析如下：A、 从项目工程进度而言， 6月下旬，是最

14、为理想的入市时机；B、 从中原对以往商业项目的操控经验及对龙岗投资客户群的了解，项目预留近两个月时间进行客户积累，对项目的开盘及后期的销售起到了关键作用；第五部分 项目营销推广时间计划商业项目主要分为五个销售阶段：即内部登记期、开盘期、持续热销期、促销期、尾盘期；阶段名称预计时间阶段预计销售金额比例阶段预计销售面积阶段预计销售金额内部登记05年月下旬八月下旬进行意向客户登记预计达到500个开盘期开盘前期05年8月下旬（周六）开盘30%（预计销售金额6000万）街铺1300M2街铺2600万一层内铺2000M2一层内铺2000万二层内铺2200M2二层内铺1400万合计：5500M2合计：600

15、0万开盘中期05年8月下旬05年9月中旬15%2800M23000万开盘后期05年9月中旬05年10月中旬15%2800M23000万持续热销期05年10月中旬05年11月下旬20%3600M24000万促销期05年11月下旬05年12月底10%1600M22000万尾盘期06.1.1以后10%1600M22000万合计100%17966 M2 19600万 第六部分 项目销售总体策略 一、项目总营销策略通过对市场可比性分析，基于市场现状及本项目包装差异化为原则，综合考虑到企业发展品牌等因素，制定本项目总推广精神，本项目应作为一个市场的标志性商业大盘推出，创出特色品牌地产，引领市场。在实际销售

16、操作过程当中，以“品牌组合、强强联手”，“专业主题、专业服务”，“个性差异、特色经营”为项目带来市场形象，主要围绕以下三大策略+八项优势展开。三大策略：以·品牌营销·服务营销·活动营销为推广主线，延展主策划思路；八项优势：·政策优势·商圈优势·人流优势·定位优势·硬件优势·服务优势·发展优势·升值优势、注：以上八大优势实销内容，强势表达本项目的与众不同；三大策略：一、品牌营销策略：即主要是与品牌商家的合作，通过品牌主力店商家的确定，以及在其后招入有市场影响力的各品牌中小商家，将本项目包

17、装成特色精品汇萃、品牌交相辉映的现代时尚商业中心，在实际推广宣传中极大的挖掘品牌价值，给经营者、小投资者、消费者较强的信心，也为本项目树立好的市场形象、规模发展创造了有利条件；二、服务营销策略：以本项目独特的经营服务概念宣传，强调与市场其他项目的差异化和特色化，以全方位专业特色化服务赢得市场客户的信赖，引导商业市场服务新观念；三、活动营销策略：围绕本项目主题定位，以实效活动营销贯穿整个销售过程，既能为本项目不断产生热点效力，也能在市场上树立项目独有的市场形象。八项优势：一、以政策优势、商圈优势、人流优势来突现本项目的天时、地利、人和；二、以定位优势、硬件优势、升值优势来突出项目的天生丽质；三、

18、以服务优势、发展优势来展现项目独具特色与无限发展空间。在宣传方面，既要借足项目的优势，又要再造项目优势； 在营销推广实际操作过程中，主要掌握以下几项基本策略：A、价格上低开高走的推广策略：很多项目因一炮打响，引起市场强烈观注及兴趣而取得巨大的成功。本项目利用一批性价比较高的单位来吸引客户，并在每个阶段都预留了升值空间，造成良好口碑影响，为项目带来更多客源和高成交率。B、在面积上分期分批推广策略：本项目可销售商业面积约18000平方米（暂定12层），从销售策略安排，应是有计划、有序的分批分期推售，前期利用一部分单位测试市场反映，并根据现场的需求加推其他的单位。（详细方案开盘前确认） C、主力投资

19、客户先龙岗后周边片区：本项目位于龙岗中心地带，前期销售以龙岗本地的投资客户为主，在当地造成较强的热销声势；在抓紧本地(东门)客户的同时，不断扩充周边的其他几个片区的客户群，使本项目拥有较充足的客源而有利于销售二、项目销售前提条件（一）、主力店商家到位，利用品牌商家作宣传；（二）、营销中心达到可进场销售要求；（三）、现场准备：a. 地盘包装到位b. 预售许可证已取得c. 落实按揭银行、年限、成数、月供表d. 宣传海报、宣传单张、商铺平面图划分单张、经营布局平面单张到位e. 价格表、付款方式、认购书到位f. 物业管理、服务收费落实g. 广告牌到位（户外广告牌、灯箱、站台、路灯旗）h. 模型到位、展

20、板到位、售楼员培训到位i. 委托经营合同、预售合同到位三、项目媒体组合建议1、报纸广告：深圳特区报深圳晚报南方都市报1）、充分利用各宣传媒体的特长，在各新闻媒体宣传本项目主题及主打卖点的同时，每一媒体又有侧重宣传点，展现投资、财富、经营、经济、生活、特色、文化等方面的内容：A、 特区报主打形象概念、宣传卖点、新闻热点 、活动宣传的统筹宣传，强调权威性、影响力，主打“体验式经济新财富、龙岗新商圈”的巨大发展空间及聚合力；B、 晚报宣传着重生活化、体验式经济、女性经济等方面的体验；着重投资价值空间的宣传；C、 南报的宣传在上都有一定的补充作用，其较广泛的客户群也是本项目争取的对象。 2、宣传片：每

21、一新的阶段都有更新的宣传片，可用于售楼处联播、电视广告（龙岗片区）、展销会现场播放、新闻发布会和招商会上播放；3、户外媒体：公交车广告、公交车站站台广告、大型广告牌；4、网络广告：设计专门的网页，发布项目信息，吸纳更多客源；5、宣传手册：设计到位，有自身特色的宣传手册，用于邮寄和派发；6、电视、电台：具有极广的传达性，配合一定的周期性宣传，效果较好；7、宣传海报、楼书：海报、楼书是项目销售过程当中较重要的宣传物料。四、项目宣传推广费用估算1、销售资料费用预算 A、楼书制作约2万元； B、宣传单张约2万元； C、投资手册系列约2万元； D、海报约3万元；2、广告媒介投放费用预算（具体媒体计划待定

22、） A、报纸约150万元； B、电视约30万元； C、电台约7万元 D、户外广告牌约30万元； E、公交车体约15万元； F、公交车站台约20万元； G、网站约10万元； H、DM直邮约15万元；3、公关活动费用预算 A、开盘活动约5万元（含请嘉宾费、现场礼仪包装、现场活动、礼品费、记者费用、餐费等）； B、各阶段新闻发布会约10万元； C、其他活动约10万元。总体营销推广费用约311万元。第七部分 客户群定位一）投资客户群定位分析根据市场调查分析结果，结合本项目自身特点，中原认为本项目的目标投资客主要集中在龙岗区，并辐射深圳特区内，以及惠州、东莞等周边城市。1、龙岗地区1）龙岗区本地居民这部

23、分投资客主要以龙岗镇、中心城、坪山等周边区域的居民为主，并辐射到横岗、布吉等地，其主要特征是：² 对龙岗，特别是横岗镇与龙岗镇非常熟悉；² 文化素质普遍不高；² 大部分已组成家庭，并有了下一代；² 有稳定的经济收入，手头上有闲钱；² 对投资的可行性的综合判断往往较模糊，有购买的冲动；² 期望资金回报高于银行存款、债券及购买住宅；² 对品牌经营商的认知度非常高，如龙岗世贸中心引进了万佳后，成功地吸引了大量龙岗本地居民前来投资；² 对国外较新的商业业态或较新的商业理念非常推崇；² 一般自己不经营，故对投资保障

24、要求较高；² 对商场返租的年限并不要求太长，主要看重项目以后的升值潜力；² 首先考虑投资物业的总价，再考虑商铺的楼层、形状、间隔等；2）龙岗的私营业主龙岗区的经济格局是以工业为主导的外向型经济。目前全区共有企业6000多家，私营业主为数众多，他们的主要特征为：² 工作非常繁忙，闲暇时间不多；² 经济收入很高；² 对知名的品牌经营商较认同；² 投资心理稳健，有一定风险意识，投资非常理性；² 对投资回报要求较高；² 有理想、有冲劲、有毅力，有一定的冒险精神；² 大部分资金都在固定资产上，流动资金不多；

25、8; 主要看重投资物业的升值潜力3）企业高级管理人员龙岗区拥有为数众多的企业高级管理人才，他们的主要特征是：² 经济能力较强，收入较稳定；² 有一定积蓄，希望资金能够稳定增值；² 文化素质较高；² 容易接受新事物，对国外新的商业业态或商业理念较推崇；² 做事周密、严谨，分析能力强，有一定风险意识，投资较理性；² 对品牌经营商较认同，品牌商家的进驻直接影响到他们的投资；² 非常看重投资物业的升值潜力；² 投资的商铺总价低；² 大多数会选择轻松的付款方式；4）龙岗区的政府公务员此部分投资者主要集中在各区或镇中

26、心附近，属于龙岗区文化素质高的群体，他们的主要特征是：² 文化素质较高，绝大部分是大专以上；² 较年轻，年龄段主要集中在3040岁之间；² 经济收入相当稳定；² 有思想、有见地，投资欲望较强；² 对国外较新的商业业态或较新的商业理念较推崇；² 属于较冲动型买家，容易受现场气氛和朋友的影响；² 非常看重物业今后的升值潜力；² 品牌大商家的进驻将是他们判断物业升值潜力的重要标准；² 商铺的总价是影响他们购买的重要因素；² 大多数会选择轻松的付款方式。2、深圳市内投资客户本项目虽然距市区较远，但相信随着龙岗经济的迅速发展、投资环境的日益改善，加上本项目高起点的规划、规模