房地产全程开发见解分析总结资料

1、总图布局方案及其优化设计这样做，拯救上亿成本概念论房地产项目整体开发流程:土地获取+定位决策+产品设计+项目报建+施工建设+推广销售+交付使用项目整体开发流程18个关键节点里程碑计划1项目启动会2国有土地使用证3建设用地规划许可证4总平面规划设计完成5方案评审会通过6方案图报建7地基础施工图完成8主体施工图完成9建设工程规划许可证10精装交楼标准施工图纸及材料定板11项目开工12施工许可证13主体开工14预售许可证15开盘16主体封顶17竣工验收18入伙。住宅按层数划分如下： 1 低多层住宅为一层至三层； 2 多层住宅为四层至六层； 3 中高层住宅为七层至九层； 4 高层住宅为十层及以上。设计

2、周期=3:5:2=设计前期+实施方案+施工图主要设计阶段：概念设计：大概 6周；详规设计：大概 6周；单体方案：大概 12周；扩初方案：大概 6周；施工图设计：施工标准和结构形式，大概 10周；景观设计：大概 5-6周；样板房及会所设计：大概 4周。关键要素：各阶段方案评审。五证二书三表(1竣工验收备案表。2.房屋实测面积表。3.住宅工程质量分户验收表。住宅质量保证书和住宅使用说明书)总图定位具有极高附加值与技术创意含量，往往关系着项目成败。项目往往需要比较多个总图的经济效益，不同方案的盈利能力往往相差数亿。设计方案的优劣甚至可以改变项目的整体盈利能力。深圳龙岗丰庆路住宅项目规划与户型优化设计

3、，创造了1.8亿价值；设计费只占建设成本的1%左右，而影响的是100倍设计费的建造成本，影响的是数百倍设计费的销售额。着力取得设计单位在成本控制方面给予最好的配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经济指标要求，清晰、明确地表述在设计合同中。项目设计的时间占总开发的时间的三分之一，但是其对项目成本的影响却高达七成。施工技术再先进，也只能减少20%左右的成本。依据规划局的规划要点（控规）；1建设用地范围即红线范围、地形情况、建设用地面积、建筑规模(地上地下)，容积率、绿地率、建筑高度、建筑退界要求、建筑退线要求、建筑间距要求、日照要求、配套公共服务设施要求、停车指标的要求，交

4、通规划及出入口等要求， 2、地形图；平面及竖向图 3、项目有关要求；居住群体，户型情况，建筑色彩的要求， 4、市政水、电、热、燃等管线接口位置； 5、周边现状。名木古树情况、周边地上及地下的文物保护情况，是否涉及航空净空的限制，是否处于地震断裂带地质勘察等。 6重点利用地形、利用退台、利用点式高层、利用周边、利用建筑朝向方位角 根据以上条件制作测算表格，大致要求的建筑类别、户型进行强排，估算容积率，对项目定位。同时建设用地应尽量紧凑，集中开发，减少土方、道路、管网成本。尽量沿城市道路边界开发，可以取得较长的沿街界面为原则，保证排水畅通方便交通组织满足消防登高面登高台要求。论证双拼式别墅的特征、

5、联排别墅、类独别墅、叠拼别墅、独栋别墅、微型别墅、高层住宅楼层的取舍方案。依据各类建筑分别对应的容积率数值。可以据此做初步的项目判断。1容积率低于0.3，高档的独栋别墅项目。 2容积率0.3-0.5，一般独栋别墅项目，密度偏大。3穿插部分双拼别墅、联排别墅，可适当降低密度提高品质。容积率0.5-0.8，4一般的双拼、联排别墅。 容积率0.8-1.2，5正常的多层+小高层项目。 容积率2.0-2.5，6正常的小高层项目。 容积率2.5-3.0，7高层项目(楼高100米以内)，容积率3.0-6.08摩天大楼项目。容积率6.0以上场地建设成本的主要部分是土石方、边坡支护和基础处理工程。这些都和总图布

6、局及竖向设计直接关联，而这部分内容又是方案前期阶段需要重点考虑的，所以对成本的控制必须从设计前端开始。充分利用自然地形，避免高填、深挖，减少土石方、基础、防护工程等的工程量。在处理土方时宁愿多挖少填。因为填方区基础处理的成本远大于相同土方量的挖方加外运成本。通过土石方量、边坡挡墙、基础工程、防排洪、道路工程计算来验证各建筑物摆放是否经济合理-挖方量（m³）-填方量（m³）-净方量（m³）对比进行成本控制。既要满足使用要求，又要满足经济、安全和景观等方面的要求。 建筑规划总图设计布局8要点 一、  用足指标：  做够

7、容积率和建筑密度，用足规划法规的边界边 由于地价一定，容积率的损失会提高楼地面价，从而损失利润。影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退红要求、限高要求等。也有几个人为操作因素：产品定位、不利地块的利用度、单体楼型选择等。提高容积率的办法有：政策漏洞、加大进深、精细化日照设计、梯户比、V型布局、把用足顶层局部复式等。北退南复二、资源善用1因地制宜量身定制，资源利用最大化。A将景观、朝向、间距、商业界面等资源用足，同时也把道路、噪音、空气和视觉污染等不利因素最小化。a沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过B不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模

8、型推演。c运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格。d 资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围e尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积 2教育、交通、医疗等资源利用最大化。1地理位置优越的住宅项目，可以通过做多户数，让更多的人口享受市政资源，从而带来巨大效益。2政府的公共投资是分给临近业主的福利。在市中心，户型越小，单方租金越高。好的学位房能大幅度卖高价格，如深圳园岭，可以多卖100万/套左右（一个楼盘增加上千户的价值就是10多亿）。3利用地铁、高铁甚至高速出口等交通资源，以及医疗、公园等配套都可以通过多设户

9、数提高其价值。三、复制模块：1、利用产品库中的成熟产品进行复制，速度快，风险低。  如参观借鉴知名地产成功案列、知名设计院、地产代理商等2、使用模块产品和组团复制3、会所幼儿园等配套设施复制成熟模块4、制定限额指标：通过分析我司项目的指标，并与同行的限额设计指标对比，制定适合于我司的限额成本指标（设计费+营销费+钢筋混凝土含量+外立面门窗及铝含量+外立面用材+景观工程+公共部分装修+样板房及营销）实行限额设计的项目成本普遍降低约5-8个百分点，对于整体项目的盈利有巨大裨益。设计院应安排12位设计师驻场设计四、配套用房最小化 ：严格控制物管用房、会所、垃圾站、居委会等配套建筑

10、面积，并尽量放到地下层，不占用容积率。  会所应布置在沿街位置，便于对外经营，总图报建时，会所要标注为商业用房。公摊面积，可压缩成千上万平米。很多高层住宅户型公摊面积太大，特别是北方户型，核心筒经常是7080多平方米，好的设计都是可以控制在60平方米左右。如果每户增加3平方米套内面积，则可以把两间卧室的边长拉大0.4米，原来放不了电视台或衣柜的卧室就都可以放了，每节约一平米就可以舒适一间房。    五、赠绿规划和底层挖掘    1.用足建筑密度的前提下，增加亲地户型的数量。 2.能将二层和三层加入到亲地分

11、绿的楼层 3.宅周围的绿地尽可能的划给私家。六、 控制地下  1.占用容积率的前提下，尽量将车库抬到地上一层 或采用停车桥 2.车库柱网，控制车库面积，标准为：车库面积 / 车位数应小于35平米。合理地库车均面积应该控制在30平方米左右。车库设计需要注意：最合理的柱网行车道模数达到紧凑布置，车道需两边停车，地下室轮廓线应平直方正，避免行车道靠地下室外墙布置；设备用房勉强够用即可，不能有富余；）物管收费处、值班室、消防和安防控制室宜统一设置在物业管理用房内，以方便业主办事并节省物管人手。人防口部设施应布置在不影响停车的地方。七

12、、控制地上1减少入口   1.地块的车库与人行入口尽量归一，便于物业减少管理人数，以入口为原点100米范围内不应设置第二出入口。  2.加一个出入口，就至少增加6个保安（三班倒），例如在南京，每个保安每月的费用在2000-3000元，每年将增加144000216000元2平面优化与精细化平面的精细化，注意与规划总图的结合设计，精细化到每一平方米，多抠出100平方米也许就是增加几百万的销售额。通过核心筒内收，增加了一层商业的面积、标准层公摊面积减少增加套内面积、3平面布置篇确定建筑方案时，要尽可能从结构设计方面考虑建造成本，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来的结构成

13、本的增加。1平面布局轴线对齐2当厨房、卫生间等房间需要通过凹槽采光时，凹槽宽度不小于1.8m，深宽比不大于43体形系数：建筑物与室外大气接触的外表面积与其所包围的体积的比值。（避免凹凸过于复杂的轮廓设计，满足节能和成本控制要求。体型系数尽量小于0.35。 (节能计算中门窗的选型，须让设计院反复计算几轮，权衡计算的值）4外立面设计4.1层高选择需要注意公共建筑24、50、80、100米几个高度，以及住宅建筑6、11、18、27、33几个层数的优先采用。层高每增加0.1m，造价增加该层造价的约3-5% 。层高宜为2.8m，最高不超过3.0m。4.2建筑风格尽量简约，建议在建筑方案设计阶段，应控制立

14、面装饰线条和装饰构件的数量、裙房的层数、立面造型或构架的复杂程度、阳台和门窗上下口线条、玻璃幕墙和异形玻璃的使用，并选用成本较低的栏杆、百页做法等。4.3减少角部开门，可产生增加数平米的效果。角部开门会使角部两边墙壁无法摆放家具，如门垛加长到0.6米左右，则可以减少一边墙体被门占用，增加可能的家具空间，实现“U”形布局，产生一平方米的使用效果，整套数扇门的改善则相当于增加数平方米的使用效果，这对于小户型的居住非常有利。4.4会所的位置应根据开发顺序与样板示范区统一考虑，同时考虑会所的后期运营成本。应根据项目的开发规模、项目定位、成本控制目标等因素，对会所的面积进行合理控制。5建筑与结构、对建筑

15、主材（外墙、保温、防水卷材、门窗、电梯以及各种面层等）进行限额、对结构主体工程的钢筋含量、砼含量进行限额确保设计师在基础选型（关注地勘报告的取值和建议）、结构选型、结构布置、平面布局（建筑布置尽量规整）等上面多下功夫，注重结构形式的比选与优化，控制结构超限，优化结构电算中的系数取值和荷载取值，柱墙梁板构件截面尺寸和钢筋种类及砼等级的优化等；、对装修标准进行限额，确保设计师在满足使用功能、美观、安全的前提下选择最合适的材料和设备，做到主次有别、重点突出；、对设备、室外管网及小区智能等建设进行限额，确保设计师在机械设备、管材、电缆以及智能设备的选择和布置上做到重质量、够使用、不浪费等八、设计变更控

16、制策略后期运营1设计变更签证率 = 由设计原因导致的签证总金额 / 工程合同金额。很多项目由设计失误所带来设计变更占总建造成本的3-10，其中重复性错误占相当比例。2道路上尽量避免采用石材铺装，如坚持采用，则石材的厚度必须满足车辆的荷载，同时预留伸缩缝，避免后期破损，既影响美观，又造成成本投入的增加。3减少电梯和智能化系统的品牌数量，兼顾长期的使用和经营管理的成本；4小区内景观尽量少用容易损坏的玻璃制品和木制品，避免后期过高的维护成本；影响工程造价的主要因a.建筑结构形式及建筑形态：钢结构框剪框架砖混；b.外立面材质及设备等级：是否玻璃幕墙、外立面选材标准；c.施工取费等级：在施工定额的基础上加减；d.地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了基础的施工成本；e.场地条件：是否平整、是否山地；f.抗震等级：6级、7级、8级；g.节能要求：是否满足节能规范；h.景观环境造价成本+品质+进度成本=含钢量+混凝土量+设备+门窗+土建成本+部品造价+景观造价+示范区造价+设计签证变更率+合理设计费品质=产品品质+设计失误率+图纸完善程度+部品封样率进度=规划周期+方案周期+扩初周期+施工图周期+景观周期+室内设计周期+施工周期成本原则：持续优化=在各阶段的设计和单项