闵行马桥地块定位报告

1、闵行马桥市场定位报告编辑ppt住宅市场概况住宅市场概况编辑ppt区域竞争区域竞争-闵行南部闵行南部区域主力区域主力供应公寓，旗忠板块目前产品线都是独栋，是纯粹的别墅区供应公寓，旗忠板块目前产品线都是独栋，是纯粹的别墅区物业类型板块主力均价新盘数量公寓梅陇春申、颛桥4.1-4.5万11个江川路、吴泾、马桥2.7-4万叠加当代万国府MOMA均价4.2万2个万科城3.4万独栋马桥5-7万3个编辑ppt区域竞争区域竞争-闵行南部闵行南部公寓售价公寓售价3-4.5万，独栋万，独栋5-8万，叠加受供应限制价格万，叠加受供应限制价格3.5万左右万左右物业类型项目名称成交均价公寓春申景城三期4.1万中海寰宇天

2、下4.5万上海星河湾4.3万鑫都城紫云华庭2.5万绿地璀璨天城2.8万海赋尚品3.2万凤凰城3.0万紫竹半岛4.0万万科城2.9万叠加当代万国府MOMA均价4.2万万科城3.4万独栋中星红庐5.1万御涛园精装6万绿城玫瑰园7.7万编辑ppt产品形态板块名称入市时间代表个案体量（）容积率形态主力户型()建筑风格交付标准独立马桥06.12绿城玫瑰园14.50.18地上两层地下一层地上430-600地下300-500英式、法式、西班牙式、意大利式毛坯10.1御涛园4.50.175地上两层地下一层地上195-330地下100-200欧式精装11.4中星红庐12.180.175地上两层地下一层地上270

3、-623 地下200-400都铎风格与法式经典相结合毛坯均为超低密度的纯独栋社区，产品均为超低密度的纯独栋社区，产品线线分为分为400以上的资源型大豪宅以及以上的资源型大豪宅以及200-350的中小独栋的中小独栋区域竞争区域竞争-独栋独栋编辑ppt区域竞争区域竞争-叠加叠加主力主力150以内的经济小叠加，马桥和江川路都是高容积率的混合型以内的经济小叠加，马桥和江川路都是高容积率的混合型社区配置社区配置华府天地愉园万科城当代万国府MOMA板块旗忠别墅区马桥江川路规划图R=1.0R=2.4R=2.0物业类型叠加叠加+27-28层公寓叠加+17层公寓户型面积主力：140149 次主力：1721861

4、08-131上叠110下叠130主力总价尚未入市370-480万500-600万编辑ppt量价表现量价表现-独栋独栋单价单价5-7.4万，万，单盘流量不足两套单盘流量不足两套资源资源大独大独栋凭土地资源栋凭土地资源占有形成价值占有形成价值高地，主力总价高地，主力总价2000-5500万，中小独栋万，中小独栋1000-2000万万物业类型板块项目名称开盘时间整体成交均价户型面积成交套数主力总价月均流量独栋别墅闵行马桥绿城玫瑰园二期2010.47409343012000万1.9套中星红庐2011.449421270-358961350-2000万1.6套2013.4562

5、92405-623262000-5300万0.7套御涛园2010.158517（精装）195-3301561000-2300万2.1套编辑ppt量价表现量价表现-闵行南部上游板块闵行南部上游板块公寓主力公寓主力需求需求总价总价600万以内，总价万以内，总价500万以内的经济型小叠加月均去化可达万以内的经济型小叠加月均去化可达13套套物业类型板块项目名称开盘时间最新均价户型面积成交套数主力总价月均流量叠加闵行马桥万科公园大道2014.113.4万108-131149370-480万13套大平层闵行颛桥上海星河湾2013.84.3万240-304573850-1300万18套闵行梅陇春申春申景城三

6、期2014.34.1万201-24946780-980万2套中高端公寓闵行梅陇春申中海寰宇天下（月均52套）2014.94.5万99426385-455万24套130423495-590万24套150138600-690万4套编辑ppt单价单价2.6万元万元/左右，主力需求总价左右，主力需求总价400万以内，单盘流量可达万以内，单盘流量可达60-75套套物业类型物业类型板块板块项目名称项目名称开盘时间开盘时间最新均价最新均价户型面积户型面积成交套数成交套数主力总价主力总价月均流量月均流量普通公寓颛桥鑫都城紫云华庭（月均57套）2015.102.5万70-8753180-220万11套120-1

7、44183305-365万37套186-23930480-600万6套江川路海赋尚品2016.13.2万8248240-260万24套94-123136290-370万68套凤凰城（月均22套）2015.33万88-11014230-300万3套129-141151320-390万16套158-18261440-500万5套183-24312460-670万1套马桥万科公园大道2015.52.9万77-126699200-355万70套绿地璀璨天城（月均76套）2014.112.8万53-981035115-250万65套129-147170290-370万11套量价表现量价表现-闵行南部下游

8、板块闵行南部下游板块编辑ppt闵行南部板块虽然以闵行南部板块虽然以90-100平米面积段产品去化量最大，但整体量价实现最好的仍然是平米面积段产品去化量最大，但整体量价实现最好的仍然是140平米平米以上产品，目前区域内以上产品，目前区域内120-180平米的别墅产品是空白点。平米的别墅产品是空白点。市场空间与机遇市场空间与机遇成交面积618121455465828078872122469成交均价2788424951293622702633960 Column02 Column03 Column04 Column0527884249512936227026339600500010000150002

9、0000250003000035000020000400006000080000100000120000140000160000闵行南部住宅分面积成交情况联排成交面积00048963379独栋成交面积000215953078联排均价0002609723081独栋均价0004902949625120-140140-160160-180180-200200以上0002609723081000490294962501000020000300004000050000600000100002000030000400005000060000闵行南部联排与独栋分面积成交情况市场空白市场空白编辑ppt市 场

10、总 结市 场 总 结市场分析市场分析市场物业两级分化市场物业两级分化 2.0以上的高层公寓以上的高层公寓 0.5以下的独栋别墅以下的独栋别墅同质化同质化机会点机会点满足中高端需求的满足中高端需求的联联排、叠加、洋房排、叠加、洋房产品产品编辑ppt市 场 机 会 分 析市 场 机 会 分 析商业市场概况商业市场概况编辑ppt商业成交趋势商业成交趋势-闵行闵行闵行历年商业成交面积相对稳定，而供应量近年来呈井喷，目前供求失衡，库存较大。闵行历年商业成交面积相对稳定，而供应量近年来呈井喷，目前供求失衡，库存较大。245977682262040852495104374964126421777011156

11、71120248112140177163118632118961217114190191672440527872050001000015000200002500030000050000100000150000200000250000300000350000400000450000500000201020112012201320142015供应面积（平米）成交面积（平米）成交均价（元/平方米）编辑ppt商业成交结构商业成交结构-闵行闵行小户型商铺去化速度较快，目前库存以小户型商铺去化速度较快，目前库存以300平以上大户型为主。平以上大户型为主。7%14%12%28%39%成交结构（平方）60以下

12、60-100101-150151-300300以上5%8%7%17%63%库存结构（平方）60以下60-100101-150151-300300以上编辑ppt商业成交趋势商业成交趋势-马桥、马桥、江川、江川、颛桥颛桥地块及周边板块商业供应与成交较少，整体均价较低。地块及周边板块商业供应与成交较少，整体均价较低。104452324182315916262129296293333581085933508949219518707410146142551093417820962618206020004000600080001000012000140001600018000200000200004000

13、06000080000100000120000201020112012201320142015供应面积（平米）成交面积（平米）成交均价（元/平方米）编辑ppt商业成交结构商业成交结构-马桥、江川、颛桥马桥、江川、颛桥区域商铺主力成交面积在区域商铺主力成交面积在150平以内，库存主要以平以内，库存主要以300平以上大户型为主。平以上大户型为主。7%13%44%31%5%成交结构（平方）60以下60-100101-150151-300300以上34%3%6%15%42%库存结构（平方）60以下60-100101-150151-300300以上编辑ppt商业区域竞争布局商业区域竞争布局区域供应较少，

14、目前库存不多，但整体去化均价较低。区域供应较少，目前库存不多，但整体去化均价较低。序号名称板块销售面积销售套数库存面积库存套数销售均价1君莲宏润丽苑闵行颛桥板块128901010075992绿地璀璨天城闵行马桥板块2760233304.9221270453万科城vcity闵行马桥板块23755200451394上海中电紫旺电器城闵行江川路板块2066936018415.43516807编辑ppt商业区域竞争个案商业区域竞争个案万科城万科城vcity整整盘面积约盘面积约50万方配有少量的商业配套，目前已售罄；依靠起大量的住宅万方配有少量的商业配套，目前已售罄；依靠起大量的住宅支撑其商业销售价格为

15、区域内最高的。支撑其商业销售价格为区域内最高的。万科城万科城vcity成交趋势201320142015合计成交面积2027309392375成交套数363140成交均价456564353443677成交面积60以下162660-100511101-150238由于单价较高，户型基本以60平米以下为主，控制总价，目前已售罄。虽然体量较小，但由于投资者对区域商业的认可度较低，且单价较高，导致整体销售周期较长。编辑ppt商业市场小结商业市场小结u 销售市场：消费供应量较小，去化速度较慢，小面积低总价产品接受度较高；u 经营状况：已开业体量较小，档次偏低，生活配套缺失严重，由于人口导入较慢，品牌商家普

16、遍持观望态度。u 市场容量：虽然目前商业市场发展滞后，体量较小，但未来规划商业体量较大，竞争激烈；编辑ppt办公市场概况办公市场概况编辑ppt办公成交趋势办公成交趋势-闵行闵行受莘庄商务区开发的影响，闵行办公供应量呈现井喷，目前库存较大，市场竞争激烈。受莘庄商务区开发的影响，闵行办公供应量呈现井喷，目前库存较大，市场竞争激烈。8411371511108773254065415413105324531115100712611592095772260083816002450120841171992143027427304470500010000150002000025000300003500002

17、0000040000060000080000010000001200000201020112012201320142015供应面积（平米）成交面积（平米）成交均价（元/平方米）编辑ppt办公成交结构办公成交结构-闵行闵行办公市场大宗交易占比逐年增高，目前去化与库存以办公市场大宗交易占比逐年增高，目前去化与库存以500平米以上大户型为主。平米以上大户型为主。19%6%13%26%36%成交结构（平方）150以下150-200200-300300-500500以上18%6%13%31%32%库存结构（平方）150以下150-200200-300300-500500以上编辑ppt办公成交趋势办公成交

18、趋势-马桥、马桥、江川、江川、颛桥颛桥目前地块周边区域办公供应与成交较少，仅有的中电紫旺电器城也是以小户型类住宅目前地块周边区域办公供应与成交较少，仅有的中电紫旺电器城也是以小户型类住宅产品进行销售。产品进行销售。4307945676657145465311608010911124798992020004000600080001000012000140001600018000050001000015000200002500030000350004000045000500002012201320142015供应面积（平米）成交面积（平米）成交均价（元/平方米）编辑ppt办公市场小结办公市场小结根

19、据区域根据区域内办公物业内办公物业的市场特征，结合本项目自身条件，我们认为本项目不适宜的市场特征，结合本项目自身条件，我们认为本项目不适宜开发开发办公。办公。Content 01市场特征：市场特征：闵行南部缺乏商务气氛，未来闵行商务开发主要集中在莘庄及南虹桥区域。本项目自身条件：本项目自身条件：本项目周边并不具备办公所需的商务氛围及交通便利性，且区域投资客对办公类产品认可度较低，未来量价很难得到实现。编辑ppt政策简析政策简析编辑ppt宏 观 政 策宏 观 政 策周期周期时间轴时间轴上海楼市表现（万上海楼市表现（万/万套）万套）经济环境背景经济环境背景货币政策货币政策房产政策因素房产政策因素成

20、交总量成交总量月均成月均成交交价格涨幅价格涨幅第一轮第一轮上升期上升期21个月（06/3-07/11）3031/23.8144/1.150%高增长高通胀（07年GDP增长14.2%、CPI增长4.75%），热钱流入，流动性泛滥货币逐步紧缩货币逐步紧缩（06年M2增长率15.7%，07年M2增长率16.7%；06年48月两次加息，07年3至9月7个月内五次加息）信贷先松后紧（07年9月前首付三成，9月后首套且90平以下，首付最低二成；首套且90平以上，首付最低三成；二套及以上首付最低四成，利率1.1倍）调整期调整期15个月（07/12-09/2）916/7.761/0.5-13%金融危机金融危机

21、（08年9月雷曼兄弟申请破产），经济增长下滑（08年GDP增长9.6%）货币逐步宽松货币逐步宽松（08年M2增长率17.78%；07年12月加息，08年9月至12月内五次降息）大幅放松大幅放松（ 08年11月首套7折优惠，首付下调至二成、契税营业税优惠）第二轮第二轮上升期上升期23个月（09/3月-11/1）2566/21.9112/0.9585%经济恢复到正常轨道（09年GDP增长9.2%， 10年GDP增长10.6% ）货币极度宽松货币极度宽松（09年M2增长率28.4%；10年10月、12月两次加息）先松后紧（09年继续执行首套7折利率；10年4月，首套90平以上，首付最低三成；二套首付

22、最低五成，利率1.1倍；10年9月，暂停发放三套及以上贷款；不符合规定的非本地居民暂停发放贷款。上海10月7日出台限购细则并执行调整期调整期16个月（11/2-12/5）909/7.957/0.5-8%经济下滑，高通胀（11年GDP增长9.3%、CPI增长5.41%）货币紧缩货币紧缩（11年M2增长17.32%；11年2月到7月6个月内三次加息）、信贷收紧、信贷收紧（11年1月底出台新国八条，二套房首付六成，利率1.1倍，限购细则进一步明确，范围扩大）楼市周期走势及影响因素楼市周期走势及影响因素编辑ppt宏 观 政 策宏 观 政 策周期周期时间轴时间轴上海楼市表现（万上海楼市表现（万/万套）万

23、套）经济环境背景经济环境背景货币政策货币政策房产政策因素房产政策因素成交总量成交总量月均成交月均成交价格涨价格涨幅幅第三轮第三轮上升期上升期19个月（12/6-13/12）1926/15.9101/0.8418%经济下滑，通胀回落（13年GDP增长7.7%，CPI增长2.63%）货币平稳货币平稳（13年M2增长13.6%；12年6月、7月两次降息）个税新规推动二手房交易火爆，带动新房改善需求，但具体执行并不严格调整期调整期15个月（14/1-15/3）1163/9.778/0.658%经济持续下滑，通胀平稳（14年GDP增长7.4%，CPI增长2.0%）货币平稳货币平稳（14年M2增长12.2

24、%； 14年11月、15年3月两次降息）（首套基准利率，二套首付七成、利率1.1倍，信贷审批特别严格），（14年6月起二三线城市逐步取消限购）第四轮第四轮上升期上升期11个月（15/4-16/2）1503/12.1137/1.129%经济下滑，通涨回落（2015年GDP增长6.9%，2016年1月CPI增长1.8%）货币宽松货币宽松（15年4月至16年3月共四次降息）信贷宽松信贷宽松（15年3月贷款未结清购买二套的，首付最低四成，15年9月，首套或二套（首套贷款已结清）的，公积金贷款首付最低二成、商业贷款首付最低三成）；利率最低85折左右；降税收降税收（15年3月营业税“5改2”，16年2月降

25、契税）楼市周期走势及影响因素楼市周期走势及影响因素编辑ppt宏 观 政 策宏 观 政 策今日新政今日新政l 从严执行住房限购政策提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所从严执行住房限购政策提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市年内在本市累计缴纳累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满连续缴纳满5年年及以上。及以上。l 企业购买的商品住房再次上市交易，企业购买的商品住房再次上市交易，需满需满3年及以上，年及以上，若其交易若其交易对象为个人，按照本市限购政策对象为个人，按照

26、本市限购政策执行执行l 实行实行差别化住房信贷政策对拥有差别化住房信贷政策对拥有1套住房的居民家庭，为改善居套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例比例不低于不低于50%；对拥有对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于不低于70%。l 商业银行应加强对购房人首付款的核查，购房人在申请贷款时，商业银行应加强对购房人首付款的核查，购房人在申请贷款时，

27、应应承诺首付款为自有资金，承诺首付款为自有资金，如违反承诺，则作为失信行为信息纳如违反承诺，则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务入本市公共信用信息服务平台。平台。土地土地降准降准购买一套房，90平及以下，契税按1%征收；90平以上1.5%；购买二套房，90平及以下按1%征收；90平以上2%。对外销售购买不足2年的住房全额征收营业税；2年及以上免征。北上广深暂不实施第二三条北上广深暂不实施第二三条2016年年降契税降契税营业税营业税3月1日起， 人民币存款准备金率下调0.5个百分点上海：上海：中小套住房供应比例，中心城区不低于70，郊区不低于60多层、小高层和高层中小套型建面标准：90、9

28、5和100平 已出台政策已出台政策1月月 2月月 3月月 最直接的影响就是客户需求被压制最直接的影响就是客户需求被压制，住宅购，住宅购房门槛大幅房门槛大幅抬高，对于类住宅产品将会是重大利好抬高，对于类住宅产品将会是重大利好。编辑ppt0500010000150002000025000300003500002000000400000060000008000000100000001200000014000000160000001800000020082009201020112012201320142015住宅成交面积（平米）商业成交面积（平米）办公成交面积（平米）住宅成交均价商业成交均价办公成交均

29、价2010年住宅市场限购后，从成交量而言，商办市场没有受到明显影响；从价格而言商业物业年住宅市场限购后，从成交量而言，商办市场没有受到明显影响；从价格而言商业物业继续稳步增长，而办公物业去化均价明显上升。继续稳步增长，而办公物业去化均价明显上升。限购对商办市场的影响限购对商办市场的影响编辑ppt营改增对商办市场的影响营改增对商办市场的影响5月月1日起将会实施日起将会实施“营改增营改增”，对于商办类物业的利好不仅仅在于税赋的减少，更大的，对于商办类物业的利好不仅仅在于税赋的减少，更大的在于销在于销售、租赁端对于相关购买、使用企业的税赋抵扣，同时新政要求企业购买住宅售、租赁端对于相关购买、使用企业

30、的税赋抵扣，同时新政要求企业购买住宅3年内不得转让年内不得转让对于商办市场也是利好。对于商办市场也是利好。以房价100万元，物料成本20万元为例契税“营改增”前“营改增”后营业税（5%） 增值税（17%）销项税（11%）进项税（17%）税费（万元）56.8116.8合计8.47.6l “营改增营改增”改革对于房地产开发企业而言利大于弊，建安成本占比越高的企业减税效果越是明显，但同时对于建安成本占改革对于房地产开发企业而言利大于弊，建安成本占比越高的企业减税效果越是明显，但同时对于建安成本占比过低的企业有增税的风险。比过低的企业有增税的风险。l 商办物业一般建安成本高于普通住宅，相关开发企业的税

31、赋一般会相应减少，而在经营与销售端，由于可以转化为可抵扣商办物业一般建安成本高于普通住宅，相关开发企业的税赋一般会相应减少，而在经营与销售端，由于可以转化为可抵扣的增值税，将会较大程度的激励企业购买或租赁。的增值税，将会较大程度的激励企业购买或租赁。编辑ppt项 目 区 位 机 会 分 析项 目 区 位 机 会 分 析编辑ppt以莘庄为中心，以沪闵路、七莘路为轴线，划分成新城主城区、颛桥、马桥旗忠、梅陇吴泾、紫竹、江川六大组团规 划 解 读规 划 解 读区位理解区位理解1. 新城主城区是全区的政治、经济、文化中心。2. 颛桥组团规划侧重市级莘庄工业区和航天科技研发中心的建设，重点发展先进制造业

32、，形成航天产业和光显示产业研发生产基地。3. 马桥旗忠组团规划依托上海旗忠国际体育中心，形成以体育为特色，以森林马桥旗忠组团规划依托上海旗忠国际体育中心，形成以体育为特色，以森林绿化为背景，现代服务业聚集区和生态居住区。绿化为背景，现代服务业聚集区和生态居住区。4. 梅陇吴泾组团规划发展示范居住区和都市型工业，促进吴泾市级工业基地的升级换代。5. 紫竹组团规划依托紫竹科学园区、上海交大、华师大等的科教、研发优势，发展高新技术和研发产业，形成上海的高科技研发基地。6. 江川组团规划依托老工业基地优势，整合区内资源，形成以发电成套设备、轨道交通车辆为重点的现代装备制造业基地。编辑ppt闵行区定位为

33、上海的新型辅城，以产业+居住的功能为主。本项目位于全区的经济、文化中心、居住人口密集区，同时也是闵行的现代服务业功能区。规 划 解 读规 划 解 读闵行功能规划闵行功能规划北部高端现代服务业功能区北部高端现代服务业功能区北部区包括华漕镇、七宝镇、莘庄镇、虹桥镇、梅陇镇、新虹街道、古美路街道。依托虹桥商务区开发，重点建设“大虹桥”地区使之成为上海国际贸易中心建设的重要平台，服务长三角的高端商务中心和上海西部国际教育、文化、医疗中心。南部创新研发先进制造功能区南部创新研发先进制造功能区南部包括吴泾镇、颛桥镇、马桥镇、江川路街道、闵行经济技术开发区、莘庄工南部包括吴泾镇、颛桥镇、马桥镇、江川路街道、

34、闵行经济技术开发区、莘庄工业区。业区。重点建设“大紫竹”地区重点发展战略性新兴产业和生产性服务业，加快江川装备制造业基地和吴泾工业区结构调整，优化升级，建设紫竹国际创新港。东部统筹城乡发展功能区东部统筹城乡发展功能区东部主要包括浦江镇区域。重点探索实践统筹城乡发展的路径和模式，不断升级现金制造、现代服务、居住休闲，现代生态农业的能级。闵行区产业发展规划编辑ppt闵行区将进一步加强产业的集聚效应，优化制造业的布局。重点规划产业均落位于南部的各大产业园区，推动形成三大组团格局。规 划 解 读规 划 解 读闵行产业园规划闵行产业园规划中部组团中部组团市级工业基地市级工业基地中部组团由莘庄工业区和吴泾工业基地组成。作为生物医药制造业基地，重点发