深圳市南山区科技园金蝶写字楼项目分析及对比

1、深圳市南山区科技园南区写字楼分析金蝶写字楼建造成本分析1、办公类建筑成本构成分析一一固定成本2 5味写字楼（n/m2）1SOCO珠写字楼（元，e2 ）10睐产业用房（元,m2 ）45米以下产业用后（5t/m2 ）国定土建成本3QM-40002500-300020昨25001500-2000国定安装成本（消防,给排水等）30035025200200-25。150200500*600400-500150-200100-150固定成本合计3850-50003200-3850235029501750-2350办公类建筑的固定成本主要包括：由建筑高度及形态决定的主体结构等土建成本由办公功能决定的消防、给

2、排水、电梯等安装成本（相同高度及形态的办公类建筑，固定成本变化范围相对较小）2、办公类建筑成本构成分析可变成本良好标配建设除状部造价 (7t/m2 )建设标准分顶造桥 （7U/m2）巾谀标准分喔造希外立面与元式暴梅W掌日式结 谱*用一穿孔正蛇多啤 用f兄犯时双纲房LOW E中室需官n bw 局 出君口石材坨等> 20® (艇交财 H)后平苴单元式狸法餐通 早孔福融畦胃鼻通；畤璃 /用或却tLOW E中式 博璃以上制#）,石材界 事等700-2000框架云阮璃耳地西番石 曰立*,名/，涂H等JD0-7Q0全部肆装餐父法归 > 4000鹏电原, 2000母9直出丁弹 270a

3、工共1i 3000 4000 将总面积时M $M 1600H共位置装蜂打共丛宣 1500- 3000 ; 临中而Wil NWft有高K楼宇自桂寺乐监 控一地桁畦)5时有桂丰自控去防益隹合用岂400 "SOO有楼宇自控：有奇学膈警 口片台市桂300-4DC空酉宅程中宁至弱.中中空调嘉闹羽)5W行中央拿阖100 -500自中央年调1仝漏低,片瓯i启胃 身用.岛；2WTD0电设蓄诅口或白J5品牌设雷>期日事留酬或国产Mt*沙西500-350田产品I1流银250-300可交成本留甲细扉亨排> 620。甲疗用字楼30C0-6Q0O乙锻以下身宇褶180O-3 W。办公类建筑的固定成本

4、主要包括:外立面、室内精装修等影响外观档次的成本空调、智能化、电气等影响平直档次的成本3、办公类建筑限额标准案例建设标 准写字楼名称建安 成本 元/E2旦不金A&U D精装修建设年 份地上建筑面 积超甲级，新深交所大厦16000高标领装2。08年1月26.7万平，250米'南方博时基金人典11000全精装2011 年 lflH万平，200米瞒讥总部大厦9500全精装2006年5月&昉平,19 3米太平金融大质9500公共精装其他简装2010年6月13万平，22B万招商银行深圳分行L大厦9000部幺精装 标准较高201 眸 10 月103万平，165米甲级卓越时代广场2期

5、5000公共精装， 其他毛坯2006年S月r15力平1100米中央西谷大厦 1600。公共精装, 其他毛坯2008年6月5万平,100米新世界中心5900公共精装 耳他毛坏2003年2月1口一9万平,238米备注：红色圈为良好品质超高层超甲级写字楼蓝色圈为良好品质甲级写字楼紫色圈为高端品质超高层超甲级写字楼如过本项目的定位超高层甲级写字楼， 公共部分精装修，其他毛坯，其单方 建安成本应该在8000元/平方米以上。（以上单方造价指标按地上总造价/地上总面积计算）4、办公类建筑限额标准参考逋设标准档次接标准档次 参威造价 （7U/m2）固定成本国定土建成本150200米写字楼2500-3000固定

6、安装成本15020 咪与方250-300电梯150-20。米写却400500可变成本外立面棉架式玻璃序墙、单兀式玻丽塔、 穿孑麻板破埼幕喳（腆璃采用双钢 化LOW-E中空坡璃以上标准八 石材幕城等良好700-2000情次修公共位置精装倬良好公共位宜 3000-4000; 按建筑面枳计算 900*00智能化有高端楼宇自控、安昉监控.综合 布线息端> 5S0空调名牌中央空调，中央空调系统高效高端)550电*进口或合资品牌设备高遥350按上表成本档次组合，本项目的固定成本为3800元/平方米，可变成本为4250元/平方米，其建安单方造价限额为 8050元/平方米。5、地下室及配套（地下室按三层

7、计算）地下室防水：地下室底板、侧壁、顶板均采用防水混凝土，卷材或涂膜外防水；设备标准：电气设备为进口或合资品牌；有楼宇自控、安防监控、综合布线;消防报警设备为进口货合资品牌；中档卫生洁具；室内装修标准：按电梯厅大堂等精装修，其余位置毛坯；部位地面培面顶柳电拂厅/公共走JB白村、高把防滑餐地面等大理七通面、墙面峙等停车场及车道用石显耀土，环苑也评地面 等乳粉漆亨戚漆诅菊岛京尼被场地面.清水泥漆地 面等乳胶承和麻漆裳共E生同防甘地的临防水W面牌精防水：至熊行吊顶其他公共位置乳胶灌脂面学LK深历搬建安标准：约4200元/平方米（按地下面积计算）6、建安成本小结开发成本表（地价除外）序号项目名称单价（

8、元/m2 ）总额（万元）1建安成本8,86,地上8,80,地下4,6,2其他工程费4,3管理费用2,4预备费4,5合计9,98,根据超高级甲级写字楼的建安标准，并同时能保障本项目租金水平的基础上，预测本项目的单位成本约为 9857元/平方米。二、高新技术产业园区投资环境分析1、 深圳高新技术产业园区概况深圳高新技术产业园区始建于1996年9月，为国家级高新技术产业开发区， 是国家建设“世界一流高科技园区”的六家试点园区之一，也是“国家知识产权 试点园区”和“国家高新技术产业标准化示范区”。园区规划面积平方公里，分中、 南、北三区，规划总建筑规模在 1000万平方米。建区以来，深圳高新区先后被

9、授予“国家级高新技术产品出口基地”、“亚太经合组织开放园区”、“先进国家高 新技术产业开发区”、“国家知识产权试点园区”、“国家高新技术标准化示范区” 等称号。经过多年的发展，深圳高新区形成了在国际、国内具有相当竞争力、较为完 整的电子信息产业链；一是形成了从芯片到整机、从终端到系统的通信设备研发 制造产业链；二是形成了由数字电视、 DVD、数字音响、数字摄录一体机、数码 相机等构成的数字视听产品研发制造产业链； 三是形成了涵盖高性能服务器，笔 记本计算机、网络计算机以及各类微机，大容量存储设备和新型移动存储产品， 高性能彩色平板显示设备，打印设备，新一代路由器、无线局域网设备等网络设 备构成

10、的计算机及外设产业链；四是形成了以嵌入式软件、软件外包出口、数字 内容产品、信息化建设应用软件、基础软件和信息服务等软件及服务外包产业链。 深圳高新区已成为全球重要的电子信息产业研发制造基地。2、 高新技术产业区区位深圳高新技术产业园区北至广深高速， 近深圳大学城；南至滨海大道，与南 山商业文化中心区、深圳湾公园相临；东至沙河西路，与华侨城片区相邻；西至 南海大道，近前海中心区，区位优越。山”IGuanqtfv -FpWHWfj3、 土地利用规划高新区总占地面积平方公里，其中规划工业用地平方公里（含后海 路以南填海区），交通道路用地平方公里，生活配套及其他用地平方公 里。北区东地区I1根据深圳

11、市规划和国土资源委员会法定图则， 高新区又分为北区东地区、北区西地区、中区东地区、中区西地区、南区五个区域，具体各区域情况及定位如下:片区四至用地面积（公顷）定位建设规模总量为（万平方米）南区南油大道以东、滨海大道以北、沙河西路以西、深南大道以南园林式、安全、高效的集教育、科研、产 品试制、孵化于一体的电子、信息产业区 及管理、办公、展览、金融贸易、居住综 合区。北区西地区北起广深高速，南至北环大道，西临麒麟路，东到科苑大道路132以大型生产型工业为主的高新技术工业区106北区东地区北起广深高速，南至北环大道，西临科苑大道，东到沙河西路，126以设施完善的配套居住为主，辅以高新技术工业用地的高

12、新技术产业园综合区。133中区东地区北起北环大道，南至深南大道，西临科苑大道，东到沙河西路，总用地面积192建设成为环境优美，设施完善，交通便利 的集产业、居住为一体的城市综合功能片 区286中区西片地区深南大道以北、北环大道以南、科苑路以西、麒麟路以东的城市用地，以生物工程和电子信息产业为主、居住与 商业为辅的、充分结合自然地形地貌的园 林化高新技术产业生态园区。4、 入驻高新技术园的行政许可条件(1)申请招标拍卖挂牌使用高新区土地竞买人入围资格审查，申请人应符合下列条件：所从事项目符合深圳高新区产业发展规划；有相应的资金保证，且资金来源明确；为市政府科技行政部门认定的高新技术企业 (项目)

13、、国内外知名的高新技术 企业或为高新区的高新技术企业提供配套服务的企业或者机构。高新区每宗用地的具体项目准入条件由高新行政管理机构根据高新区产业发 展规划制定，并在招标拍卖挂牌公告中公布。(2)租用(包括增租)高新区厂房、高新区内迁址，申请人应符合下列条件之一：所从事项目符合深圳高新区产业发展规划和深圳市高新技术产品目录规定；为高新区企业提供相关配套服务的企业或机构。（3） 租用高新区内政府提供的配套住房，申请人应符合下列条件:市政府科技行政部门认定的高新技术企业（项目）；已获入区资格的企业或机构。法律依据：第（一）、（三）项分别由深圳经济特区高新技术产业园区条例第 三十六条、第三十五条规定；

14、关于印发深圳市工业项目建设用地审批实施办法 的通知第七条、第八条、第十三条；深圳市人民政府转发广东省人民政府转 发国务院关于加强土地调控有关问题的告知第五条；第（二）项由本实施办法 规定。5、 高新区南区主要写字楼分析下图片区为写字楼成熟片区， 片区为即将交楼或正在建设中 的写字楼，其中片区为深圳湾科技生态城项目，其中写字楼建筑面积约为96万平方米，预计2016末竣工。®与石棺深圳痔昌FfM五二亘9a '赭衣竽中国曾行科 苑路支行Al ±±j也学科丘南路高斯修，,图注：蓝色边框范围内为成熟写字楼；橙色边框和黄色边框范围内为即将交楼或正 在建设的写字楼。片区

15、典型物业:成熟片区（）高新技术产业园区南区是科技园区写字楼楼和工业研发办公厂房主要集中区域，多为大型企业自行组织兴建，部分单元用于出租，典型物业有TCL大厦、中兴大厦、飞亚达大厦、德赛工业大厦、创维大厦、九洲电器、中国科技研发开发院、思创科技大厦、迈瑞总部大厦、方大大厦、迈科特大厦、康佳研发大厦等,目前主要集中白石路与深南大道之间。 区内楼宇素质普遍较高，大多配备有中央空调及其他智能系统德赛科技大厦飞亚达科技大厦创维大厦TCL大厦联想大厦24层16层21层20层10层数租金125元/平/月100元/平/月120元/平/月110元/平/月110元/平/月南区写字楼成熟片区的租金水平在 10012

16、5元/平/月（不包含物业费、空调 费），目前其空置率在10%左右。即将交楼及正在建设的写字楼（、）名称写字楼面积开业时间创维半导体设计大厦约 57000m2已竣工，2013年12月底开业泰邦科技人厦约 47000m2预计2014年上半年航盛科技大厦约 45000m2预计2015年上半年超多维科技大厦约 28000m2预计2014年卜半年豪威TFT/CF光电薄膜设备研发中心约 50000m2预计2014年上半年风华科技大厦约 26000m2预计2014年上半年合计约253000平方米深圳湾科技生态城(1) 区包MSS(2)建设指标顼目总标济指标表由他面枳203c 3a 后 mi*总建筑面积1,7

17、O,973M2匚针容枳率）计博面积工，N工电40。“公-95470口卅 >45代内产业用火4 3G.1OO M?1OO长内产矶.用一号221,050将 one 写145,000 M工2 50米月宁桂156.55tj 2工酒店国际上星辎酒店4Bho<iQrnJ'M. rtRl iKr四 Jn工工Qoom,懒业底层商制65500 0公由(115500 WJ酒晒式公正15.000 M2扃统公寓1OO.5OCI M2配套用房底示E.他碳修6,000其他配套用房6P40O M2不过闿面枳S7N 怎 73M士地下室约 4 50.000112 果空后等核增面税约122.S73M2r寻枳辜

18、S-&-OOr me 率1£55约奉（含军 白缙化）士的珀日车回>6121生态城预计在2016年全部完工，具写字楼建筑面积约为96万平方米，其中 在2015年其写字楼的供应总量约为15万平方米。小结根据高力国际研究，预计明年深圳写字楼将新增 50万平方米，鉴于目前写 字楼租赁市场需求有限，租户议价空间将进一步加大，空置率可能会面临一定 程度的上升。就深圳甲级写字楼整体市场而言，南山区多偏好园区写字楼的科 技类企业，对办公品质要求较高的企业相对较少。甲级写字楼供应体量相对较 大，因此空置率继续保持在较高水平。据高丽国际最新研究显示， 2013年第三 季度南山区甲级写字楼空置率为 %。反观高新区南区的写字楼，虽然现阶段供应处于较紧缺状态，但是其供应 量从20142016年末预计将超过120万平方米，深圳湾生态城建成后将新增 96 万平方米写字楼，这使得南区供应量大幅增长。由于本区的写字楼大部分用于出租，展望20142016 年，随着市场供应量增大，开发商的租赁压力将增加，市场或将显露风险；因此，综合写字楼的新增供应量和租金两大因素，在未来几年，本片区写字楼的出租率将受到影响，空置率将上升到一定高度。三、总结金蝶项目的定位为超高层甲级写字楼，其月租水平预测为120元/平方米（即 1440元/平/年），鉴于写字楼的建安成本投入直接关系到写字楼的租金水平