

下载本文档
版权说明:本文档由用户提供并上传,收益归属内容提供方,若内容存在侵权,请进行举报或认领
文档简介
1、1 1 / 29/ 29 恒大翰都市场报告 纲要: 一、 浦东大市场的趋势引导房地产走向健康光明的以后 二、 区域市场 区域板块的简介 1. 1. 本案区位 恒大翰城位处浦东西南角的上南镇上南路 3895 3895 号,与徐 汇、卢湾隔江相望。上南路是浦东新区重要的地区干道之一, 它从黄浦江边周家渡起至三林镇接周周公路,沿途通过上南 新村、昌里地区、杨思地区、凌兆新村和三林地区。 最早上南所谓的居住概念,是江南造船厂、上钢三厂、耀 华玻璃厂等大型厂矿企业的职工生活区,以后又成为浦西和 浦东动迁人口的要紧安置地。开发范围由北向南逐渐推进。 九十年代房地产业蓬勃进展,加上产业结构调整,上南地 区物
2、业开始向商品化、市场化方向迅速转变。川杨河以北的 上南路沿线首先闻风而动,因为其本身确实是工人聚居区, 拥有良好2 2 / 29/ 29 的配套设施及市场人气,开发之初就成了浦东房地 产开发的骨干地区之一。 1998 1998 年开始的新一轮房地产开发热潮使该地区的房价直 线飚升,物业规模和种类急剧扩大,并与金桥地区一起,构 成了浦东房地产市场格局中以中档物业为主的“两翼”。 目前,上南地区的生活居住条件已实现了最优化。出行便 捷:上南地区已有近 30 30 条公交线路,组成了极具浦东特色的 捷运网。新区政府的出行“ 45 45 分钟”打算在上南地区得以完 全实施。即使到浦西最繁华的地点也无需
3、换乘,真正快捷方 便。正在施工的五大市级工程之一的卢浦大桥将在 2003 2003 年完 工通车,其后连接外环线的高速干道工程也将完工。另外规 划中的浦东中环主干道华夏西路,将向西直入过江隧道,轨 道建设也将提上建设日程。 届时上南与市区及浦东各处的交 通将变得更加“直接、 快速、方便”。 生态环境建设由量变转为质变 。上南地区绿色环境建设成 绩斐然,区域内各新建居住区的绿化整体水平均高于市区, 绿化率达到 3 3 / 29/ 29 4040在上南已不确实是高的。两年内,政府还将 规划在川杨河以南,外环线以北,济阳路以西,黄浦江以东 的范围内植树造林,一个壮阔达 760 760 万平方米的国家
4、生态公 园立即展现。周边房地产开发也将进一步借重生态效应,实 现“绿色生活”、“生态居住”。 生活设施的配套较为完备。上南路上拥有易初莲花超市、 家得乐大卖场、宝丰市场等大型购物中心;区域内有杨思幼 儿园、三林小学、上南中学、清流中学、杨思高级中学、三 林中学、第二工业大学等各种教育场所,让下一代受到良好 的系统教育;上南医院、浦南医院、上钢地段医院及各级地 区卫生院组成医疗保障网络,确保居民的健康;其他通讯、 邮电、银行金融等居住生活设施完备,生活的便利不亚于市 区。良好的配套使上南路沿线的生活形态趋于理想,带动了 周边房地产开发向优质化、品质化迈进,市场呈现出以下特 点:档次提升,价格上扬
5、,增值潜力大。 2. 2. 上南房市 上南地区与卢湾、徐汇仅一江之隔,浦西房地产市场的热力 阻碍至深。随着这两区特不是卢湾区土地供应日益萎缩,房价上 涨,市场进展的后劲已显不足,上南地区的“后院”和“延伸” 作用开始显现。卢浦大桥建成后,上南与浦西的联系进一步加强, 市场趋向融合,上南居住4 4 / 29/ 29 概念面临着一次时代性的飞跃。 该地区两年前开始出现一些小型楼盘,大多针对的对象是当 地居民及原南市、卢湾的动迁户,价格低廉,规模小且总体档次 不高。近年来,该地区大片土地的开发呈热火朝天之势,大型楼 盘不断涌现。该地区已俨然成为一块新兴的“居住热土”,平均 价格也比两年前翻了一倍有余
6、。在建的卢浦大桥和规划中的轨道 交通支持了市场信心,价格还有不断抬升之势。目前,上南地区 仍有大片土地可供开发,随着市场认知的不断提高,市场进展的 后劲十分充足。楼盘人气足,销售业绩名列前茅。该地区人流量 集中,新兴住宅区的态势已悄然形成。关注该地区的人越来越多, 看房的人也越来越多。整个市场的成交量在浦东地区位列前茅。 2001 2001 年 9 9 月份,该地区上市量达 51514 4 万平方米,进至浦东新区 第一。 A.A. 从产品设计来看:上南地区楼盘大多以多层建筑为主,前时期小 高层也慢慢兴起,甚至出现了部分联体不墅。近两年诞生的新建 楼盘,在外观和内外在品质上都有了极大的进步。楼盘
7、朝着多样 化的方向进展,在许多方面,已完全打破了“价低质次”的认 识,而向着“价低质优”迈进 。面积操纵合理 ,房屋总价受欢迎。 该地区楼盘的房型面积操纵特不合理, 明显表现出“工薪购房、 实惠居住”的特性。 一房的面积在 60 60 平方米左右,两房的面积 在 8080100 100 平米,三房的面积在 100100 120 120 平5 5 / 29/ 29 米,复式房大多在 140140150 150 平米左右,如此的面积操纵使得销售总价得以操纵在 40 40 万元左右,其中 202030 30 万元的房价特不受欢迎,大大方便了 有一定经济基础的工薪阶层购房。 B.B. 从销售情况来看:
8、作为西南楼市的典范,上南地区 2001 2001 年秋季 个不楼盘单价一度突破 5000 5000 元平方米大关,有效提升了市场 形象并随之拓展了昌里、杨思、三林地区楼盘的上升空间。值得 一提的是在这片仅占浦东 1 1 6 6 大小的土地上, 20012001- -2002 2002 年度 新上市楼盘 22 22 个,占该地区上市楼盘总量的二分之一,累计预 销售额达到了浦东市场份额的四分之一。 据浦东房地产交易中心统计显示,20012001- -20022002 年度上南地 区楼盘在浦东新区预售面积前二十名中占据了4个位置。与 此同时,新开楼盘的价格和档次也不断提升,预售均价的涨 幅高于其它地
9、区,平均每平方米达到 600600 元。目前上南区域 楼市价格以川杨河以北上南新村地区略高,在 4500450058005800 元 / /平方米之间,平均成交价格在 50005000 元/ /平方米以上。然而那 个区域6 6 / 29/ 29 由于土地供应问题,开发空间不足,以后价格将接着 保持在 50005000 元/ /平方米以上,可能略有上扬,但空间不大; 上南新村以南、川杨河两岸四面目前的开发热点,各大中型 项目差不多上集中于此。目前价格在 3500350045004500 元/ /平方米 之间,平均成交价在 40004000 元/ /平方米以上。以后两三年中有 可能向5000500
10、0 元/ /平方米那个平均线冲击,但要看川杨河以南 后续项目的供应量。 C.C. 从楼盘规模方面来看:不完全统计:那个区域前时期销售的 2 2 万平方米以上的项目有 上南花城、博爱家园、兴荣家园、昌里花 园三期、恒大华城、岭南苑二期,中星云庭、锦绣华城 等,其中 不乏 1010 万平方米以上的大型项目。浦东新区 20022002 年以来的销售 排名,上南地区表现相当抢眼,以 4 4 月份为例,前 1010 名中上南 地区占了 3 3 席,分不是上南花城、博爱家园、锦绣华城,其中前 两者分不名列第一、二名。 7 7 / 29/ 29 D.D. 从市政方面来看:上南地区房地产市场的增长,最大的带动
11、因 素,是目前正在热火朝天施工的卢浦大桥。大桥假如 20032003 年顺 利通车的话,从耀华路、济阳路上桥走鲁班路、重庆南路高架, 到市中心只有 10101515 分钟的车程。另外,生活配套、生态环境 的完善化更是其价格稳步上扬的催化剂,从都市规划的角度看, 上南地区是居住区的最佳地段。上南地区有上钢三厂、浦东钢铁 公司、耀华玻璃厂等重工业企业,以后将会搬迁。另外,上南新 村是上海较早的通过认真规划的大规模的成熟的居住区域 。消费 者对那个区域同意和认可的程度专门高 。上南地区的配套改造也 正在逐步展开。房地产开放商差不多纷纷看到了那个地区的前 景,高品质的新项目、大项目在那个地区不断涌现。
12、 E.E. 从板块分割方面来看: 上“上南”板块:位于川杨河以北。是整个上南路沿线最早开发 的板块。卢浦大桥建成后,那个地点将是“大桥脚下”的前沿阵 地,正如当初的塘桥和罗山地区一样,升值潜力和移民效益最为 显著。板块内拥有众多的居民新村,人气鼎沸、商业发达,昌里 路商业街有浦东的“南京路”之称,科教文卫配套也最为齐全。 目前,板块内楼盘价格已上升到了8 8 / 29/ 29 50005000 元以上,许多楼盘都曾 名列全市或浦东新区的荣誉榜位。 中“上南”板块:川杨河以南,海阳路周边。大桥和生态公园 建设将直接提升那个地点的居住品质。除海阳新村外,那个地 点大差不多上近 2 2、3 3 年内
13、建起的新型商品房,“鸟与花 乡 上南山水苑”曾是那个地点的标志性楼盘,现已售 罄。体现浓郁欧风的“日月新殿”以其开发商良好的品牌效 应、物业的均好性和优越的性价比正赢得市场的好评。板块内 楼盘价格在3200320045004500 元之间,均价在 33003300 元左右。板块内 有家得利大卖场,农工商超市等一系列生活配套, 782782 路公交 车直通淮海路,生活、出行都专门便当。 下“上南”板块:要紧指三林、凌兆一带。板块内集聚了大量 动迁人口,生活基础设施完善。三林地区是浦东新区重点建设 的“现代居住区”,市场建设差不多起步,房地产开发正在由 安居型向康居9 9 / 29/ 29 型转变
14、。板块内楼盘现时价格水平已突破了 35003500 元,均价在 27002700 30003000 元左右。由于地域空间大,建设 速度快,定位较高,居住和投资价值都十分可观,前景看好。 产品地价比的分析 陆家嘴金融贸易区: 楼盘均价为 75007500 元/m/m2 陆家嘴北部住宅区(锦绣路以北,东方路以东) :楼盘均价为 60006000 2 元/ / m m 陆家嘴南部住宅区(浦电路以南,杨高南路以西):楼盘均价为 55005500 元/ / m m 2 花木地区(绵绣路以南与内环高架所围部分):楼盘均价为 50005000 元/ /1010 / 29/ 29 我们比较一下浦东各大板块的价
15、格,不难发觉上南、六里地区 的价格处于最低档次,其关键缘故在于: 历史问题:低层次、动迁基地的印象使购房客户对其认知度不高 交通问题:市政府、区政府以及有关部门由与规划、资金、成本 等不是理由的理由导致交通跟不上区域内日益膨胀的人口。 配套问题:因此因为交通的不便使得专门多配套无法深入社区 但依照区域的位置现状来讲它仅次于陆家嘴金融贸易区: 首先离浦西(卢湾、徐汇)高档生活区都相当的近,几乎接近陆 家嘴与人民广场的距离; 其次区域含有滨江概念。纵观黄浦江沿线房地产价格的走势以浦 江为中心向四围逐降,价格差不多从 USD2000USD2000 递减。 因此,能够如此讲该区位楼盘价格在大环境完全完
16、善的态势下 弹升空间相当高,也确实是讲目前情况下区域的地价比(地段价 上南、六里地区: 楼盘张江、金桥开发区: 楼盘均价位 39003900 元/ / m m 1111 / 29/ 29 值,和产品价格的比)最高 申博成功带来市场机遇 20102010 年世博会 20102010 年世博会,上南地区位于世博会主会馆规划选址的 范围。在8年的预备期内,市政府将投入大量的人力、物力 进行场馆规划和道路建设。目前,市有关部门已明确表示, 选址内正在建筑的项目要提升档次,使其符合申办世博的要 求,与之相呼应的物业档次也不断提升。目前,被纳入世博 会规划选址范围的楼盘有 上南花城、新世纪花园、中星雪野 家园和中星云庭 等项目。这些楼盘正在提高小区的建设标 准,这也在专门大程度上刺激了上南楼盘的旺销局面。 市政配套的地段附加值 3.3.近期市政规划对上南楼市的利好 轨道交通 L4L4 线: 浦东 L4L4 线是上海“十五”期间打算建设 200200 公里轨道 交通网络的重要组成部分之一,它北起外高桥,南至三林地 区,沿线串连了外高桥保税区、金桥出口加工区和陆家嘴金 1212 / 29/ 29 融贸易区,全长约 3535 公里,其中地下线 8.58.5 公里,地面线 26.5 26.5 公里,全程设站 3030 座,并于 200520
温馨提示
- 1. 本站所有资源如无特殊说明,都需要本地电脑安装OFFICE2007和PDF阅读器。图纸软件为CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.压缩文件请下载最新的WinRAR软件解压。
- 2. 本站的文档不包含任何第三方提供的附件图纸等,如果需要附件,请联系上传者。文件的所有权益归上传用户所有。
- 3. 本站RAR压缩包中若带图纸,网页内容里面会有图纸预览,若没有图纸预览就没有图纸。
- 4. 未经权益所有人同意不得将文件中的内容挪作商业或盈利用途。
- 5. 人人文库网仅提供信息存储空间,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对用户上传分享的文档内容本身不做任何修改或编辑,并不能对任何下载内容负责。
- 6. 下载文件中如有侵权或不适当内容,请与我们联系,我们立即纠正。
- 7. 本站不保证下载资源的准确性、安全性和完整性, 同时也不承担用户因使用这些下载资源对自己和他人造成任何形式的伤害或损失。
最新文档
- 2025年中国铝焊条项目商业计划书
- 重庆市人民医院护理伦理与法律前沿问题案例分析
- 晋城市中医院体外生命支持技术考核
- 通辽市人民医院介入质控管理考核
- 秦皇岛市人民医院手外科急诊处理能力考核
- 鸡西市人民医院新技术新项目开展考核
- 大同市人民医院创伤中心多学科协作考核
- 白城市人民医院血管外科感染控制考核
- 赤峰市人民医院老年人睡眠障碍评估与干预考核
- 朔州市中医院内镜及附件库存管理与请领计划试题
- Unit 3 Lesson 4 theme reading 说课稿2024-2025学年仁爱版英语七年级上册
- 阳光心态与正能量课件
- GB/T 45870.1-2025弹簧测量和试验参数第1部分:冷成形圆柱螺旋压缩弹簧
- 知道智慧树生物化学(山东联盟).满分测试答案
- 水利法规基础知识培训课件
- 数字化教育转型的商业价值与策略
- 小区集中生活热水供应设计规程
- 基层中医药适宜技术应用与推广
- 2025至2030中国生产监控行业项目调研及市场前景预测评估报告
- 商户形象管理办法
- 智能工厂运营管理系统设计方案
评论
0/150
提交评论