城市拆迁间接损失评估的一点经验

1、关于城市拆迁间接损失评估的一点经验北京德祥长江房地产评估公司李杰1998年取消福利分房制度，我国的房地产业得到迅猛的发展，逐渐成为国家支柱产业。作为房地产开发前期工作之一，房屋拆迁更是司空见惯，拆迁评估已成为房地产评估类型中较成熟的评估业务，相应的指导性法律、条例、规章制度逐步健全。对于住宅类地产拆迁评估已然成熟，在此处不多议。这儿主要结合平时工作中论述一下商业地产拆迁评估中间接损失的评估方法。依据北京市关于非住宅拆迁的评估暂行办法和拆迁过程有关补助费用的规定，商业地产拆迁补偿款包含房屋拆迁补偿费和停产停业损失费两种费用。对于其中的房屋拆迁补偿费从国家到地方都有相应的指导性文件，并经实践检验，

2、评估技术很是成熟，无论是拆迁人还是被拆迁人以及政府各方对此都没有太多意见。而停产停业损失费等间接补偿多由拆迁公司以政府文件为依据，代表开发商或者会同开发商一起与被拆迁方谈判确定，谈判未成的报房管局调解，调解不成的法院判决。拆迁过程中，拆迁人希望在政府规定费用范围内进行补偿。被拆迁人呢，或者按照预期收益原则认为应该得到房地产开发收益中分得相应部分；或者认为即使按政府文件规定的停产停业损失费最高标准进行补偿，也无法安置现有职工，与其拆迁出现问题，倒不如保持现状不拆迁，自己也相安无事；或者认为自己投入很多资金但是半程中出现拆迁，早期的投入和因拆迁导致预期与实际收益有很大差距，补偿不合理种种原因，希望

3、得到超出国家规定标准的补偿，或怀着“你找我，不占白不占”的心理，不愿拆迁，阻碍项目的顺利进行，导致后期工作无法开展，浪费国家资源。同时，城市化是国家政策，大势所趋，不拆不行；拆，补偿不合理。这时，被拆迁方就需要寻找其他依据，专业机构就应该适时出现，为委托方提供专业意见，说服、调解相关各方。房地产评估机构作为专门从事房地产评估中介服务的机构，无论是从专业对口、行业管理、法规熟悉程度还是从业务经验来说，都具有其他机构无法比拟的优势，我们应该承担起提供咨询服务的责任。因此，就存在怎么评估的问题？仅按照政府文件规定进行评估显然是不行的。我们需要开拓视野，实行头脑风暴，具体问题具体对待，从评估的原理入手

4、，领会房地产评估规范的精髓，理解相关法律法规的精神，在不合法的前提下，有理有据的提出专业意见，为委托方提供咨询帮助。下面我以一个具体项目谈谈该类业务评估过程中的一些方法、想法、理由，供大家参考。1项目背景：某地政府因建设文化广场的需要须征用某开发公司A项目部分土地。该部分土地主要为A项目的配套绿地和公司直营的高尔夫练习场。A项目分三类房地产进行开发，分别为住宅、酒店和高尔夫练习场。这三种用途房地产之间相互关联，资源共享，利益均占，互为依存，已成整体。住宅的购买者，可以免费享用高尔夫练习场和酒店内的配套设施，在酒店就餐住宿提供优惠服务。酒店入住者免费使用高尔夫练习场，免费使用住宅的配套设施及院内

5、停车场。绿地，经过房地产公司的苦心经营已初具规模，为这三类房地产的提供休闲服务。截至估价时点，住宅价格12000元每平方米，现房销售，销售率50；酒店已经营三年；高尔夫练习场已经营二年。该业务经D机构评估后，确定了拆迁绿地和高尔夫练习场的直接损失，双方对此没有异议。但是，该房地产公司认为，园林绿地、高尔夫练习场是住宅和酒店吸引客户的依托，失去后将直接影响酒店经营和住宅房地产的销售，须补偿间接损失。拆迁人也认可该说法，但对补偿金额无法达成一致。被拆迁人因此委托我们公司对该间接损失进行评估，提供咨询报告。2思路分析接受业务后，我们抽调不同专业、不同部门人员，组成项目评估小组，由评估小组进行业务探讨

6、。经激烈讨论，并咨询业内专家，认为国家现有法规无法对该项业务评估提供直接帮助。但是房地产估价规范、无形资产评估学等书籍都有相似类型的评估，只是标的物不同而已。经现场了解，查询资料，综合分析得出该间接损失主要包括：住宅降价损失、已售住宅违约赔偿、酒店经营损失和高尔夫练习场违约赔偿等四类。住宅降价损失是指因配套设施减少，预定环境破坏，住宅卖点减少，质量下降，从而导致原先价格缺乏支持，不得不降价销售的损失；已售住宅违约赔偿是指已经销售住宅约定的服务、配套缺少，违反已经签订的购房合同，须按照合同约定赔偿方式对购房者给予补偿；酒店经营损失是指因为园林绿地、高尔夫练习场以及他们给项目造成的环境氛围破坏，导

7、致客流量降低，就餐客户减少，经营收入减少造成的损失；高尔夫练习场违约赔偿是指已购会员卡成员无法使用练习场，要求赔偿给房地产公司造成的损失。在评估过程中，房地产公司认为应该补偿高尔夫练习场剩余使用年度的未来经营收益。我们认为，依据房地产估价的预期收益原则，预期经营损失经折现即为高尔夫练习场的价值，该项价值已含在直接损失中。3评估技术路线在评估过程中，我们力求采用有别于传统的房地产估价方法，找到有理论依据的评估方法对标的物进行评估。针对上述四项损失的实际情况，采用“头脑风暴法”，规定小组成员无级别无记录，放所欲言，从房地产评估的原理入手，对不同损失采用不同方法进行评估。住宅降价损失商品住宅是A项目

8、的主业之一，占项目总投资的60，也是房地产开发商最看重的一块。该项目开发过程中，始终坚持开发酒店式高档住宅。实现套内精装修，家具、家电等设备齐全，达到交钥匙即可入住的程度，实行酒店式物业管理，并且配套提供酒店、高尔夫练习场服务，在住宅四周进行园林景观设计，力争让人进入小区就感到犹如进入“世外桃源”因此预定的销售价格高出周边普通住宅一倍以上，高出周边别墅10。因此，按照房地产评估市场原则，依据市场比较法的原理，多个影响因素架构起住宅价格。在评估过程中，首先力求寻找所有组成该住宅价格的因素，并对各个因素进行分类。然后，寻找周边因素描述大致相同或相似的住宅房地产案例。最后，求取假设没有高尔夫练习场、

9、没有园林绿地、没有这种环境氛围、没有免费练习场服务、没有酒店配套服务的住宅状态下的住宅销售价格。估价时点价格与假设拆除后价格之间的差距就是住宅降价损失。已售住宅违约赔偿对于已售住宅违约赔偿金额按照签订的合同中的违约责任进行确定。酒店经营损失估价时点，酒店经营良好，效益明显，已经营三年，因此其收入的金额、收入的种类、成本费用的多少都有帐面资料支撑。在这种情况下，我们根据预期收益原理，采用收益法对酒店经营损失进行评估。首先由我们的财会专业人士对酒店收入和成本费用的范围、种类、流动类型、流动方向进行分析归类；然后由房地产估价师对影响收入的因素进行调查分析，从数量上找寻拆迁后收入的差距，并计算分析收入减少后成本费用的减少量，由此得到酒店每年纯收益损失数量；再根据国家统计资料，采用其中酒店类年收益率作为计算折现率；最后根据酒店剩余使用年限确定酒店经营损失。高尔夫练习场违约赔偿高尔夫练习场违约赔偿评估主要按照估价时点会员卡