物业公共区域及设施设备接管验收作业指导书

1、物业公共区域及设施设备接管验收作业指导书一、 目的 规范新物业公共区域及设施设备接管验收工作，确保接管项目物业管理正常运行，保证业主利益。二、 适用范围 本规范适用于公司对新接物业公共区域及设施设备接管验收工作。三、 职责1. 物业服务中心负责成立接管验收小组，组织相关人员进行物业的接管验收及整改问题的复验，撰写接管方案、验收及复验报告。2. 置业公司负责成立项目移交小组，提供符合移交条件的物业，组织接管验收工作，落实对存在问题进行维修、整改。3. 物业公司项目管理中心负责对接管验收进行指导，关注验收接管中的共性问题以及可能引起重大投诉的各种质量隐患，跟进维修处理工作。四、 移交接管准备阶段

2、(一 项目物业移交前提条件水、电、煤气(天然气、有线电视、电话、互联网等已开通，具备试验条件。各种机电设备已安装调试完毕，具备正常运行条件。物业公共区域及设施设备机房及公共配套设施已清理完毕，具备移交条件。物业所有的工程、设备资料整理、装订，准备完毕。建筑已通过市质检及相关部门的验收，符合国家相关技术及质量规范。物业公共部位移交主体为置业公司向物业公司移交。为提高效率，节省流转频次，保证信息传递交的准确性，可以实行置业、物业、施工单位、监理单位共同现场移交。(二 项目移交通知1. 在具备物业移交条件的前提下，于交房之日前45天启动物业移交工作。项目公司成立项目移交小组，拟定移交接管工作进度计划

3、及接管验收通知书，送达物业公司备案。物业公司在3个工作日内签发验收回复函并提交接管验收方案。(三 项目移交小组及物业接管验收小组2. 项目公司成立项目移交小组，并指定项目移交负责人与物业接管验收小组对接。项目移交小组负责根据接管验收方案内容移交相关的资料及实物，并对接管验收小组查出问题实施整改。物业服务中心经理负责成立物业接管验收小组，并担任组长。成员应包括：资料接收人员、各类工程项目验收人员、相关配合人员等。接管验收小组负责：1 编制接管验收方案，并实施物业工程、设备资料的接收，物业公共区域及设施设备的全面验收检查。2 针对工程验收情况，编写接管验收报告。3 物业工程、设备资料的接管及保管工

4、作。4 对检查出的问题进行后续跟踪，督促协调项目移交小组整改及接管验收小组的复验，直至合格。(四 物业接管验收方案3. 接管验收小组依据项目移交小组编制的移交接管工作进度计划，负责编制接管验收方案，接管验收方案的内容包括(但不限于以下内容：5 接管验收项目内容。6 接管验收日期安排及进度计划。 7 物业服务中心接管验收参加部门、人员及联系方式、分工、培训计划。8 项目公司、监理单位、施工单位负责人及联系方式。9 接管验收标准。10 接管验收表单。11 编制人、审批人、日期落款栏。接管验收方案经服务中心经理审核，项目公司总经理批准后，3个工作日内报物业公司总部备案，物业公司项目管理中心根据接管项

5、目的实际情况对各项目物业接管验收工作进行指导、监督。项目移交小组将经审批的接管验收方案呈送项目公司相关部门、各施工单位、监理单位。(五 接管验收前的准备工作4. 物业服务中心接管验收前的准备工作：12 所有物业服务中心参加验收人员必须经过接管验收专业培训，并熟悉接管验收方案内容。13 接管验收前，相关标准表单必须准备完毕。14 接管验收前，相关检测工具、仪器必须准备完毕。项目公司接管验收前的准备工作：15 项目公司相关人员熟悉接管验收方案内容。16 接管验收前，安排好检查人员，并要求施工方、监理单位等相关单位做好接管验收的准备工作。五、 接管验收的实施阶段1. 物业公共区域及设施设备移交、接管

6、、整改工作应在项目交付之日前15日内完成。2. 培训工作：交付之日前一个月内完成设施设备培训，要求项目经理及相关专业线人员参加，并做好相关培训纪录。如有必要可在交房结束后两周内进行再次培训。(一）文件资料的验收5. 项目移交小组整理工程、设备资料，于现场移交工作开始前10日移交物业公司。6. 相关工程图纸及设备清单等需同时提供电子版本。7. 物业接管小组核对所接收的资料，对其提供的建筑、设备、配件清册，逐项清查验收。8. 根据资料接管清单、竣工图纸目录等，结合项目的实际情况，填写物业资料交接表。接管验收小组发现缺少有关资料时，应及时向项目移交小组索取，验收完毕填写相关记录。（二）公共区域及设施

7、设备的验收9. 项目移交小组责任人，应提前至少一天，通知物业接管小组、施工队、工程监理单位派员共同参与验收。根据物业公共区域及设施设备交付标准及相关行业标准、规范等，结合项目的实际情况，填写物业钥匙交接表、物业设备交接表、物业接管验收记录表，并进行归类编号。物业接管验收记录表要覆盖物业公共区域及设施设备工程，分项目、分系统、分区域，从不同施工单位考虑进行罗列。每个项目内容检查完毕，接管验收小组整理检查结果，填写物业接管验收记录表，同时相关检查人员签字后备案。物业服务中心在接管验收过程中发现的任何可能影响项目入伙、公司品牌形象和后续物业服务的重大问题时，必须及时向项目公司提出书面报告，由项目公司

8、决定是否启动危机处理程序。在保修期内，公共部位及设施设备出现质量问题，由置业公司责令施工队更换或返修，具体流程参照集团售后维修作业指引。对在建物业的隐蔽工程，项目公司可根据工程进度情况，提前通知物业公司于整体工程的完工进行局部验收，并拍照备案，做好相关记录。（三）编制接管验收报告物业服务中心接管验收小组在验收完成后，根据汇总的所有的验收记录，在三个工作日内编制物业接管验收报告，内容包括：10. 接管验收范围及过程说明。资料验收中发现的资料不齐全、不真实、不合格等问题。物业公共区域及设施设备验收中发现的安装质量和设备使用的质量问题。建议整改期限。验收记录附件（复印件）。物业接管验收报告经服务中心

9、经理审核，交项目公司项目移交小组相关负责人。（四）物业移交整改会议项目公司根据物业接管验收报告通知相关单位，召开整改会议。会议内容包括(不限于以下内容：11. 确定物业移交时间。12. 明确相关整改责任人。审议在接管验收过程中存在的重大质量问题，并制定解决措施。确定整改及复查时间。（五）接管验收问题的处理1项目移交小组根据物业移交问题反馈安排相应的单位(部门整改，并组织相关单位进行复验。2物业服务中心根据复验结果，编写接管验收存在问题复验报告。3复验中相关缺陷问题，仍不具备移交条件时，项目移交小组应积极督促相关单位落实整改，并按上述相关流程组织验收工作。(六 物业移交与接管13. 在完成整改问题，并具备物业公共区域及设施设备移交要求后，移交及接管双方负责人填写 物业移交验收表，完成物业的移交与接管工作。(七 资料的保存1接管验收完毕后，接管验收小组将物业接管验收报告及物业接管