物业经营管理成本测算

1、一、物业概况1、用地面积:9984.85m22、总建筑面积:23470m23、地上建筑面积:19970 m24、地下建筑面积:3500 m25、建筑占地面积:4450m26、建筑密度:44.6%7、建筑容积:2.008、绿化率:30.4%9、商铺:9000 m210、商务公寓:10970 m211、停车位:92二、人员配置架构设置说明:1、商务间共计214间,在初期按40%的入住计算,即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班2班=14人。2、总人数控制在65人以内。三、物管费的成本测算1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。(1人员编制和基本工资标准:见表(01人员编制和基本工资标

2、准表(01序号项目人数(人工资标准(元/月总额(元/月一管理人员 132346.00 30500.00四维修人员 51000.00 5000.00二收费员 3800.00 2400.00五治安员 20750.00 15000.00三服务员 14600.00 8400.00六保洁员 6550.00 3300.00七合计61/64600.00(2费用测算管理服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02 工资福利费测算表(02序号项目金额(元/月依据测算结果(元/月.M2一基本工资64600.00/3.234二福利费20341.50注(11.148三加班费/暂不计四服装费1625注(20.081

3、五合计79166.50/4.463注(1:福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%;教育基金占工资总额的1.5%;社会保险占工资总额的20%。注(2:服装按年均300元/人计算,则每月分摊为:65300元/人/年12月=1625(元/月2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费(1采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/M2计算,公共设施、设备建造成本统一按30%计取,折旧年限按25年计算,维修保养费按月折旧费的40%提取。则:维修保养费=(1200元/M230%(25年12月/年 40%=(36030040%=0.48元/月.平方米(2公共照明所用电为(晚间1

4、9:00分至次日清晨7:00分为开灯时间,共计12小时,如本物业有200盏灯60瓦计算。则:每日所用电费为:(60瓦/盏200盏12小时30日/月1.10元/千瓦/小时=4320千瓦/小时1.10元/千瓦/小时=4752.00元/月分摊到每平方米的费用为: 4752.0019970=0.237元/平方米/月。(3电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为:(4部5千瓦/小时12小时30天/月1.10元/千瓦/小时=7200千瓦/小时1.10元/千瓦/小时=7920元/月分摊到每平方米的费用为: 792019970=0.396元/平方米/月。维修保养费用为;每层每月按

5、50元计算则为:(4部7层50元/层/月=2850=1400元/月分摊到每平方米的费用为: 140019970=0.070元/平方米/月。3、绿化管理费:小区绿化面积为3035M2, 绿化管理费测算见表(3绿化管理测算表(3序号项目测算依据金额(元测算结果(元/月.M21 绿化工具费 400元/年 400.00 0.0102 劳保用品费 400元/年 400.00 0.0103 绿化用水费 1吨/ M2.年, 1.35元/吨 4097.25 0.0174 农药化肥费 0.10元/ M2.年 303.50 0.0015 景观再造费 0.10元/ M2.年 303.50 0.0016 合计 / /

6、 0.0394、清洁卫生费清洁卫生费测算见表(04清洁卫生费测算见表(04序号项目测算依据金额(元测算结果(元/月.M21工具购置费300元/人.年1800.000.0082劳保用品费300元/人.年900.000.0083化粪池清掏费(注43000.000.0134垃圾外运费2880元/年2880.000.0125水箱清洗/6合计/0.041注(4:化粪池清掏费全年共计约为:3000元。5、保安费:保安费用测算见表(05保安费测算表(05序号项目测算依据金额(元/年测算结果(元/月M21装备费250元/人.年5000.000.0202人身保险费(暂不计/3房租费(暂不计/4合计/0.0206

7、、办公费:(全年开支办公费约12万元办公费=12万元(12月19970平方米=0.501元/月.平方米7、固定资产折旧费:固定资产总额为100万元,平均折旧年限为5年,即:固定资产折旧费为:100万元(12月/年.月5年19970M2 =0.834元/月.平方米8、利润:利润取5%,则利润=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.8345%=7.045%=0.352元/月.平方米9、法定税费:两税一费为前八项之和的5.75%,则税费=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.3525.57% =7.3925.75%=0.425元/月.平方米10、合计:经营管理服务费汇总表见(06经营管理服务费汇总表(1-6序号项目金额(元/月.平方米费用所占比例1工资福利费4.46357%2维修费0.48+0.237+0.396+0.07=1.18315%3绿化管理费0.03905%4清洁卫生费0.0410.5%5保安费0.0200.2%6办公费0.5016.4%7折旧费0.83410.5%8利润0.3524.5%9法定税费0.4255.4%10合计7.817100%11、车场管理费收入的补贴:机动车辆车位约为92个,每个车位管理费为