停车位权利归属立法探究

1、目 录一、选题原由2二、小区停车位的概念研究2三、小区停车位的权利来源与停车位所含有的权利属性43.1小区停车位的权利来源43.2小区停车位含有的权利属性5四、小区停车位的存在形态探究与榕城小区停车位的存在形态54.1小区停车位的存在形态探究概括说与具体论54.2小区停车位的存在形态探究之概括说64.3小区停车位的存在形态探究之具体说64.4榕城小区停车位的存在形态7五、小区停车位权利归属问题探究85.1小区停车位的权利归属探究之理论类型化85.2各地区对停车位权利归属问题的做法105.3 榕城地区小区停车位权利归属具体化探究10六、总结12榕城小区停车位权利归属立法探究 王宏鹏 黄志光 张秀

2、梅关键词：小区停车位 权利归属 榕城 属性 摘 要：本文主要先通过对于小区的停车位在；理论上进行探究，明确小区停车位的权利属性，再结合其他城市的做法以及榕城地区现实的实际问题，明确小区停车位的权利归属，从根本上解决停车难的问题。一、选题原由随着海峡西岸经济区计划上升到国家级项目以来，榕城的地位也越来越重要，榕城将以建设适宜居住城市为奋斗目标，意味着榕城的居住人口密度将会加大，同时加上改革开放带来的成果，汽车的数量与日俱增，出现了车多位少的局面，榕城地区目前大约有99万辆机动车，其中市区的大约有38万辆，但是只有提供1万个停车位，矛盾如此尖锐，让此矛盾继续发展下去，无疑会给榕城地区的社会安定和人

3、民的生活带来巨大的隐患，要想解决此问题，必须从源头上进行探究，解决停车位的权利归属问题，再用具体的法条对停车位进行规制，才能解决此问题。今年6月1日榕城地区刚刚实行福州停车位管理方法对于停车位的权利归属为题还是没有明确作出规定，只能解决一些暂时性的问题。我国物权法对于小区停车位权利归属问题并无明确规定，只是概括性的提及。目前我国并无一部法律明确规定小车停车位的权属问题，各地区在司法实践中也是不一致的。榕城地区6月1日刚开始实施的福州停车位管理方法第二十七规定居民住宅区规划建设的停车场，产权属建设单位的，由建设单位确定管理模式，产权属于业主共有的，由业主共同决定管理模式。对于停车位的权利归属问题

4、规定地非常模糊，不能根本上解决问题。二、小区停车位的概念研究 停车位，从我们的现实中来讲，它就是用来停车的固定位置，小区的停车位当然主要是供业主停放机动车辆的空间，如果从广义上讲，停车位是一个场所，而不是位置，本文所讲的停车位是在住宅区内设置的，以供业主停放机动车辆为目的场所。 从民法理论上讲，停车位就是民事法律关系客体中的一种物，物本身是有须存在于人体之外，须为有体物，须能够为人所支配，须独立为一体，物可分为物权上的物和物权法外的物。我们之所以认为停车位是一种物，是因为它具备了物的四个特征。总体而言，停车位就像其它的物一样，可分为物权法上的物和物权法外的物。许多的学者不认为小区的停车位有物权

5、的独立性，它只能是小区主体建筑物的从物，笔者认为小区的停车位不仅有物权上的独立性特征，而且还有物权外附属性法律性特征。独立性，讲的是小区停车位具有物权性的特征，比方说地下停车位就具有独立性，可以作为一种独立物存在，架空层的停车位在一定的情况下也符合独立物的特征，从民法理论上讲物的一部分，虽原本不具有独立性，但在有些场合也认可所有权的存在，可以认为停车位是有一定的独立性，这是法律拟制的独立性， 这也是停车位具有一定物权性的理论依据，但并不是承认停车位整体就有独立性的特征，例如路边标记停车位、小区停车场另外，从民法的理论上讲物是有一定的特定性，它要求它的客体必须是特定的，小区的停车位特定性主要是表

6、达在权利归属的特定性，例如地下停车位的最初所有者是开发商，当地下车位出售给业主时，所有权就从开发商转移到业主手中，附属性的停车位归全部的业主所有，都是特定性。基于特定性，属于专有专用的停车位，则必须进行公示，通过登记为表现形式，而对于附属性的其他物之一类的停车位。如果是专用共有的。也必须有相应的权利凭证并且由相应机关登记，但专用共有的占有人不拥有停车位的所有权，对于共有共用的那种停车位，可以不通过任何形式的登记，因为特定的停车位并无固定的车辆。从物的分类来讲，物可分为动产和不动产，主物与从物等，当然停车位是一种不动产，法律上对于不动产的取得是通过办理登记手续来承认对不动产拥有权利。所以停车位必

7、须通过登记来进行确定权属问题，但是停车位在有的一些情况是不用通过登记，例如属于共有共用的停车位，它是属于小区全体业主的，进行登记意义不大。至于主从物之分，停车位有一些具有独立性的特征，应该属于独立的建筑物，不是从物。有一些是从物，例如公共的停车场，路边标记的停车位。从政治经济学角度上讲，我们认为停车位实际上它就是一种商品，是有使用价值和价值的两重属性，它不仅有自然属性的一面，也就是使用价值，可以用来停放小区内的机动车辆，当然还有一些地下停车位是有人防工程的作用。例如地下的停车位，首先它是经过开发商建造而来的，所以它是一种劳动产品，开发商卖给业主或者物业公司或者其他人时，通过了首次的交易，所以它

8、成为一种商品，是有社会价值的属性，在如今这个高度发达的市场经济中商品必须流通，来充分实现它的价值，所以我们可以对停车位实行转让，或者一些担保性的经济活动。停车位是一种建筑物或者是地上的定着物，本次我们在金山社区和丽岛小区中发现有一些停车位是由路边划线而成的，或者是在草地上作标记而成的，甚至在路边划上白线区，白线区内就是停车位，所以往往有人们会认为停车位其实就是土地本身，一般从理论上讲，作为法律上物的一种土地，是指“有特定四至的地球的外表”它是自然性的，提供植物生长所需的养分和元素。我国1988年颁发实施的最高人民法院关于贯彻实行中华人民共和国民法通则假设干问题的意见试行第一百八十六条规定“附着

9、于土地的建筑物及其他定着物，建筑物的固定附属设备为不动产”可见停车位是一种财产，具有一定的社会性，从停车位存在形态上讲，地上的停车位是一种定着物，并不是土地本身。三、小区停车位的权利来源与停车位所含有的权利属性3.1小区停车位的权利来源3.1.1 国有土地所有权说这种理论一般只存在地下的停车位，并无其他异议，地下停车位一般分为两种，一种是依据中华人民共和国防空法以下简称人民防空法依法建设的防空设施，但是为了充分利用资源，在现有的和平年代里，作为停车场使用，第二十条规定：建设人民防空程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设，群众的生产生活和工程的开发和利用。因此人民防空法第五条第

10、一款也明确规定：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠，从此法条上看，一般开发商在向政府申请时，能够得到政府在经济方面上给予的优惠政策，也就是说，开发商在取得土地使用权时，相对于其他同区域的工程造价上是不对价取得的，也就是说国家也参与了投资建设。国家通过这样的方法而占有停车位的所有权时，是不合法的，但是它却是合理的，国家把这种性质的停车位进行形式上的占有，并不是为了与民争利，而是基于公共利益的考虑和权衡。国家把这种停车位的所有权收归国有，是为了防止因权属不明而造成的纠纷，战时不利于统一指挥调用，从理论上讲，个人利益是不能与国家利益和集体利益相对抗的。但是从实际上讲，人民防空法第五条规定：国

11、家鼓励、支持企事业组织社会团体和个人，通过各种途径投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，事实上国家只是名义上占有此类性质的停车位所有权，如果战争未爆发，那么此类的停车位与其他的停车位的权利属性并无较大差异3.1.2 国有土地使用权说在我国法律明确规定土地是国家所有，一般的自然人，法人或者其他的组织只享有土地使用权，国家握有土地的所有权，有权对全国的土地占有，使用收益，处分，可是国家不可能不让个人使用土地，所以国家可以出让土地的使用权，国家一般通过出让或者划拨取得国家土地使用权。通过交纳土地出让金而取得土地进行建设停车位，在我国还是大多数的，因此停车位具有

12、国有土地使用权的属性宅基地使用权，随着我国经济的发展和社会的进步，我国的城市化也大大的加快，因此一些农村的土地，也开始建造一些现代化的小区，特别是城乡结合部地区，尤其明显，当然这些地方的停车位是基于宅基地使用权的基础而建立起来的，虽然根据我国中华人民共和国土地管法第一条第二款规定，全民所有的国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，对于宅基地是否可以建设商品房，法律尚无明文规定，但是，使用宅基地确是事实存在的。3.2小区停车位含有的权利属性3.2.1 担保物权说笔者认为停车位是有物权性。是有独立性。当然还有其他物的属性。对于那些具有独立性的停车位，它们是具有担保物权的权利属性，可以将停车位进行

13、抵押，还可以转让。赋予具有独立性的停车位有担保物权可以促进经济的发展，使物品资源得到合理的利用，但是必须把国家拥有的防空设施而改造的停车位排外。3.2.2 典权说典权是我国特有的一种制度，在古代的时候就有了。所谓的典权，是指支付典价，占有他人不动产而为使用收益的，我国法律虽然无明确确认这种制度，但是我国的一些政府文件和最高人民法院的一些司法解释对其进行确认。3.2.3 租赁权说停车位是属于个人专有的，还是小区全体业主专有的。都可以设立租赁权，个人的租金当然属于个人所有，而共用的物可以作为小区全体业主的公共基金。四、小区停车位的存在形态探究与榕城小区停车位的存在形态4.1小区停车位的存在形态探究

14、概括说与具体论对于小区所存在的形态,现在理论界所用的划分标准时不一样的，造成存在形态也是不一样的。在以往那些理论研究成果中，笔者通过整理,从中总结出小区停车位的存在形态，进行类型化处理，笔者从概括说与具体论在阐述小区停车位的存在形态,这些存在形态有的已经是客观存在,有的只是对未来即将出现的存在形态进行预测并且进行分析。概括说是从对停车位的存在形态做一个总体上的剖析。具体说主要是以一些特定存在形态的停车位为阐述对象，这些对象是在我们日常生活中出现频率极高，对这些停车位进行具体探究，有利于搞清停车位的权利归属问题，便于实际操作。4.2小区停车位的存在形态探究之概括说对于小区停车位的存在形态，从概括

15、性的角度上讲，法学家他们所持的观点是不一样的。较多的学者所持的观点是地上停车位和地下停车位两大类。地上停车位又可分为路边标记停车位、地面停车场棚、架空层停车位、屋顶停车位和立体专用停车位。地下停车位基本可分为人防工程停车位和非人防工程停车位两类。另外许多学者特别是日本的许多专家把小区的停车位分为屋内停车位与屋外停车位，也就是开放式的停车位和封闭式的停车位，并且他们要求对停车位应该给予公示。我国台湾地区的公寓大厦管理条例中按是否依法强制规定的标准，把小区的停车位分为三类，分别是“法定停车场”、“首行增设停车场”和“奖励增设停车场”。4.3小区停车位的存在形态探究之具体说从具体的角度上讲，关于小区

16、停车位的具体种类上基本还是一致的，只是在表达方面有所区别。笔者经过整理，大致上有以下几大类的停车位：路边标记停车位、地面停车场棚、架空层停车位、屋顶停车位、立体专用停车位、建筑物地下停车位、营利性停车位。4.3.1 路边标记停车位这些的停车位主要是两栋住宅之间的道路两旁，或者是小区的主干道两旁，有时甚至还可以看见路边草坪上的标记停车位。这类停车位大部分是比较简陋的，此外，这类的停车位通常是通过划线或者通过贴石砖而围成的，或者是用铁栅栏围成的小区域，有时还会标上个号数，这就是路边标记停车位了。4.3.2 地面停车场原来就存在在规划的图纸上，有确定的位置和大小，当然也不排除利用预留地或者因为小区用

17、车紧张而在原绿化面积上改良的停车场。这类停车位一般的功能都比较齐全，有一些是有屋顶的，就是一些独立的建筑物并且配置一些防护措施。有的没有屋顶，是露天的停车场，这类停车场一般所占面积比较大。4.3.3 架空停车位这一类停车位带有地方性的特征。由于南方地区气候湿润，空气湿度大，甚至有可能遭受水淹的危险，所以在第一层一般是不用来居住的。改革开放前，由于我国经济不景气，当然小汽车这等高等消费品也就比较少，所以以前架空层是用来堆放杂物的。后来随着我国改革所取得的伟大成果，汽车的数量与日俱增，架空层也就成为了停车位的明智选择。4.3.4 屋顶停车位这类停车位在我国目前只存在理论上的探究上，而未在实际中出现

18、。这类的停车位一般出现在以日本为主的小岛国上，对于这类停车位的出现。笔者认为应该具备两个条件，第一个条件必须是特定的地理位置，由于以日本为主的一些岛国，土地面积小，人口密度大，再加上岛国地区多发地震等自然灾害，建筑物一般可以向下发展，自然而然屋顶的空余之地可作为停车位之用。第二个条件是必须具备较硬的科学技术水平，如果没有科学的方法和先进的技术为后盾，想把地面上的屋顶建成停车位，是有难度的。目前在中国未出现此类的停车位，并不是中国技术不过先进。而是总体上，我国目前的停车位是够用的。在将来我国社会里，资源势必更加紧张，为了充分利用各种资源，屋顶停车位是有可能的，我们必须对其进行探究。4.3.5 立

19、体建筑停车位这类的停车位一般是以独立建筑物的形式出现，并且此类停车位的管理具有科学性，先进性，目前在我国基本上是没有看到，但是这类的停车位一旦建成，出现，不仅可以消除一些业主的忧虑，还可以保护环境。4.3.6 地下停车位在我国地下停车位一般可以分为两大类，一类是利用人防工程改造的地下车库，还有一种是通过利用地下空间建造而成的非人防工程性质的停车位，地下停车位一般有一层，有的可以到达三、四层，充分利用地下空间，建造停车位既可以解决因汽车数量增多带来的停车难，而且可以腾出更多的空间去建绿化，促进资源的优化配置，同时也可以在一定的程度上保护环境。4.3.7 营业性停车位这类的停车位是企业创建的，置于

20、小区内或者小区附近的地区，供小区业主或者社会车辆使用，但是此类停车位是以营利为目的，必须按照规定收取一定的费用，目前在车多而位少的情况下，建造停车位可能成为一种新型的服务产业。4.4榕城小区停车位的存在形态为了能够进一步了解榕城的小区停车位的实际情况，以理论角度为基础，接下来，联合榕城实际情况，并对榕城小区进行抽样式调查，笔者们在基本上了解榕城地区所存在的停车位种类。只有了解榕城地区的停车位种类，并对其进行个别式的分析，才可以进一步探究停车位的权利归属。4.4.1 路边标记停车位路边标记停车位在榕城地区的一些中低档小区出现的比较多，特别是一些较陈旧的小区，物业管理相对落后，为了能够解决停车问题

21、，许多人在路边做标记的方式私设停车位。有的小区的道路有被堵塞的现象，乱停乱放，许多人为了停放自己的车，每次下班都是急着往家里赶。较高档的小区当然也存在路边标记停车位，但是这类停车位基本上是沿宽广的主干道两侧而设置的，但是很少，未见有占有绿化面积，例如全山住宅区中的丽岛小区。4.4.2 地下停车位这类停车位目前在榕城地区是最多的，但是大部分存在于一些现代型的小区，也就是较新的小区内，高档小区一般都配备有地下停车库，并且有良好的消防设施和通风设备，以及采光效果都非常不错，采用的是科学化的管理方式，有的地下停车位的车主要想把车从车库上开走必须通过两三道的关卡，监控设备也随处可见。根据笔者的采访，目前

22、榕城地区的地下停车位主要是以非人防工程性质的停车位，例如丽岛小区和融信第一城小区。4.4.3 架空层停车位由于榕城是多雨地区，架空层的气候比较湿润，采光效果差，所以架空层一般是用来建造停车库的。现在榕城地区架空层基本上都是车库，这类停车位在榕城地区的适用范围是最广泛的。4.4.4 地面停车场棚这类停车位，目前在榕城地区的一些中低档小区和较旧的小区是存在的，那些较高档或者较新的小区，基本上没出现，大部分用于小区的美化，基本没有设置专门的停车场棚。4.4.5 营利性停车位在2010年6月1日新实施的福州停车位管理方法中第四条第二款规定，鼓励单位和个人投资兴建公共停车场，投资者日以享有建设市政公用设

23、施项目的优惠待遇，说明在将来的榕城地区将会有更多的营利性服务停车位出现，解决停车位的难问题，这类停车位应该采取谁投资，谁受益的原则。五、小区停车位权利归属问题探究5.1小区停车位的权利归属探究之理论类型化小区停车位权利归属问题，已经形成了较多的理论，笔者经过整理。将小区停车位的权利归属问题在理论上进行类型化探究，基本上有最初建筑理念说，从物说，独立建筑物说，约定说。 5.1.1 最初建筑理念说主要包括小区停车位建设原有的成本投入分配，停车位的原先规划、停车位的面积分摊说，就是开发商最初在图纸上所做出的规划设计。开发商是一个企业，是追求利益的最大化，并不全是出于为了业主的方便而建设停车位，但是受

24、到了相关法律的约束和为了能够顺利卖出楼盘，在原有的图纸上进行规划设计，对于停车位的成本计算和分摊进行最初的估价，是否把业主算在内。成本投入分配，在开发商曾经向所有业主承诺，会按照当初与业主约定的规划图进行建设。按照国家有关部门所规定的范围进行计算分摊建筑面积，如果在建设停车位时，成本投入有业主参加时，那么这部分的停车位就是属于业主共有的，开发商不能再以卖的形式转让停车位的所有权，根据的是谁投资谁受益，原有规划论,开发商最初在开发楼盘时，对于整个楼盘进行了规划，当初规划了多少个车位，就必须建造多少个车位，当然开发商在开发时是为了实现自己利益的最大化。所以会尽量会规划一些营利性的停车位但是我国物权

25、法第七十四条规定：“建筑区化内，规划用于停放汽车的车位，车库应当首先满足业主的需要”所以开发商在开发时会受到法律的限制，如果没有符合法定的标准是不能进行施工的，所以开发商最初规划的停车位是充足的，应当要求开发商按照当初的规划来建设。5.1.2 独立建筑物说这种理论是根据停车位在规划时，或者在符合法定情况是独立，还是依附性的观点进行划分的。根据建设部建设面积计算规划的规定只有层高不小于2.2米的建筑物才能计算面积。所以对于小于2.2米的建筑物或者建筑区域应该是不能计入公摊面积内。也就是只有高于2.2米的建筑物才有独立性，小于2.2米的建筑物是不能计入公摊面积的，例如架空层的停车位小于2.2米时就

26、只有附属性而没有独立性。5.1.3 从物论说 停车位看起来平时是业主们生活的配套设施，类似于业主的主体建筑物的从物，目前我国法律并无明确规定停车位是属于从物还是主物。笔者认为对于停车位是否为从物还是主物不能一刀切的认为是主物，还是从物，应当根据具体的情况具体分析，例如对于架空层的停车位，如果是高于2.2米时，那么这些停车位应当是具有独立性，是独立的建筑物，应当归全体业主所有，是全体业主的共有的财产，如果小于2.2米，说明此停车位无独立性特征，应当附属于某类主体建筑物，一般认为具有独立性不属于从物。因为地下停车位一般造价很高，车位有限，不能让全体业主共同享有，当然也就不可能共同负担这笔费用。51

27、.4 约定说 这种理论主要是发生在开发商与业主、物业之间所签订的合同关系中发生的，从民法理论上讲是我们尊重个人的意思表示，意思表示自由，崇尚人权，约定在合法的范围内是高于法定的，我国物权法第七十四条第二款规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售，附赠或者出租等方式定位，说明物权法承认和尊重当事人之间的停车位交易问题，一般是先由开发商进行开发停车位，占有停车位的所有权。再由开发户转让给物主，业主等其他当事人，我们首先不谈论这种转让是否有效，我们看到的是业主得到了停车位，从合同法关系中来看，债权人得到了标的物，这种因约定而发生的权属问题成立了。5.2各地区对停车位权利归

28、属问题的做法5.2.1 北京市早在2003年1月一日起，北京市国土资源局和房屋管理局发布的关于市内机动车位销售测绘、产权登记有关问题的通知一下简称通知规定。对室内的停车位是一个销售单位在权利归属方面，进行了规定，销售的室内机动车停车位可单独核发房屋所有权证，也可以购买的商品房合并核发房屋所有权证，对于计算单位采取停车位实际所占用的面积计算。5.2.2 深圳市深圳经济特区房地产转让条例有关条例说明在约定时，法律尊重约定。无约定的时候，停车位的产权随房地产的转移而转移，归业主所有，承认业主享有停车位的所有权问题，充分利用了约定性理论成果，但是这样造成了一个很大的不公平的局面。承认了开发商一方拥有所

29、有停车位的权利5.2.3 上海市在2006年9月1日开始实施的上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定中明确规定业主不能对地下停车位当然的享有土地使用权，目的主要是想鼓励开发商积极开拓地下资源，解决停车难的大问题，但是开发商想开发利用地下资源必须审批，也肯定了地面房屋分摊的土地使用权是地表使用权5.3 榕城地区小区停车位权利归属具体化探究5.3.1地下停车位权属分析根据笔者的调查，发现榕城地区大部分的地下停车位可分为两种，一类是利用人防工程改造而成的地下停车位，一类是非人防工程性质的，纯属是开发商为了自己的利益最大化与为了能顺利卖出停车位，而搭配建造的停车位。 人防工程改造而成的停车

30、位，这类停车位的权利归属，比较复杂，因为这类停车位与国防事业相挂钩，涉及个人利益和公共利益的权衡问题，个人利益是不能与公共利益，国家利益相对抗的，应当主张这类停车位由国家占有所有权，利于战时的调配使用，但是实际上，在和平年代里，国家只是形式上的占有停车位的权利，实际是由开发商占有、收益，并且为了资源的充分利用，应当允许此类停车位进行转让，但是在转让的时候应该取得有关部门的批准。非人防工程性质的停车位，这类停车位的权利归属问题是比较简单的，按照准投资，就谁占有、谁收益的原则，而且一般地下停车位在建设中的工程造价成本是很高，并且这种地下停车位的资源有限的，不能够使全体业主共同占有，让开发商占有这种

31、地下停车位的所有权，还可以鼓励开发商去开拓地下的空间资源，解决停车难的大难题，从这一角度上来讲是既有公共利益的性质。5.3.2 架空层停车位库权利归属探究根据笔者的调查和走访，发现榕城崎岖架空层基本上是用来停放机动车辆的，在这个架空层里面，一般可以为普通的停车位和停车库两大类，当然靠近市区路面的建筑面架空层当然是店面，不涉及到停车位问题，因此不做探究。架空层停车位之普通停车位，对于这类停车位的权利归属，还应该进行对待分析架空层的高度。对于小于2.2米，此时在建造架空层的停车位时，开发商不得把架空层的建设面积成本摊入公摊面积建设的成本，架空层的停车位建好后，所有权归开发商所有，但是开发户必须符合

32、物权法的相关规定，先满足业主的需求，业主有优先购买权，可以建立停车位登记制度，对这一类停车位进行房产式的登记。可是这类停车位是主体建筑物的从物，没有独立性，不能随便转让，应当同房产登记一起登记，一并转移，当然当事人有约定分开转移时，法律应当准许，购买这种停车位，一家业主不得购买两个以上，禁止有人对停车位进行打包转移，非法操作停车位的价格。关于架空层高于2.2米时，根据建设部有关法规规定要求可以算入公摊面积，这时架空层的停车位是全体业主共有，开发商不能再次卖给业主，至于是采取专用共有还是共用共有，由业主委员会决定，业主委员会未成立时，可由当地居民委员会先采取暂时性管理措施，关于这类停车位笔者们建

33、议采取专用共有进行管理，因为全体业主不可能全都有车，实施共有共用会造成穷人为富人买单的不公平现象，关于计费和实际的操作问题，首先应该计算公摊面积中停车位的人均面积，人均是指以户为单位计算而得的，超过人均面积不够自己车辆停放的，超过的部分要停车的，必须交一定的费用，但是不能无限度的超过，应当规定每户不能超过两个停车位，对专用共有车位也应实施登记制度，所收取的费用归入小区公共基金。架空层停车库，关于架空层停车库的权利归属问题，也是要具体问题具体分析，在停车库的高度小于2.2米，这些停车库是由开发户手上转让而得的，应当进行登记，是登记在房产之下，确认产权，转让的时候不可以单独转让，有特殊约定的，应该属于例外，同时要转让时，同个小区没有停车位的业主有优先购买的权