房地产开发企业项目管理中存在的病症与对策

1、房地产开发企业项目管理中存在的病症与对策                 摘要：随着我国经济的持续、健康发展，房地产业己成为国民经济的一个重要组成部分，我国现有的多数房地产企业存在着管理差、规模小、抗风险能力低、缺乏竞争力等劣势，论文分析了目前房地产企业项目管理中存在病症，然后提出房地产项目管理的相关对策，以提高房地产开发商的项目管理水平。关键词：房地产 项目管理 对策 0 引言 在当今世界上许多经济发达的国家和地区，房地产业己成为经济

2、繁荣的基本支撑点，是为生产乃至整个社会活动提供基础性条件的重要产业。而房地产项目是一项十分复杂的系统工程，只有做到各环节紧密衔接、互相配合、协调发展，才能完成项目，并取得较高的经济效益及社会效益、环境效益的统一。 1 项目管理概述 房地产开发项目是一项复杂的系统工程产业链很长。房地产项目一般划分为项目决策阶段、项目设计阶段和项目实施阶段和项目收尾阶段四个阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目决策到工程竣工验收交付使用的组织者，对工程建设项目要负总责。 1.1 项目管理的基本特征 通过加大对阶段性“里程碑”或重大活动的组织管理的控制力度，保证项目顺利进行。项目管理是一项复杂的、柔性的

3、(可变化的)、创造性的工作；是有寿命周期(包括确定需求;项目选择；项目计划；项目执行；项目控制；项目评价和项目结束)的一项工作；项目管理就是要确保在时间、经费和性能指标三项限制条件下，尽可能高效率地完成项目任务。 1.2 项目成本、质量、时间管理对项目成败的决定性意义 1.2.1 项目成本管理述。成本管理是确保项目在预算范围之内的管理过程。其任务包括：资源规划，成本估算，成本预算和成本控制。可采用的管理工具包括：成本估算技术，参数模型法，S曲线法，生命周期费用分析技术和资本预算技术等。合理地安排项目时间是项目管理中的一项关键内容。它的目的是保证按时完成项目，合理分配资源，发挥最佳工作效率。 1

4、.2.2 项目质量管理概述。主要任务包括:质量计划、质量保证和质量控制。首先房地产项目的质量管理是一个连续的与前后都有关联的行为，即是在验证了前一过程的质量以后，才会开始进行个过程。其次是项目质量管理检验标准及各阶段质量状态的统一性。 2 我国房地产开发企业项目管理中存在的通病及分析 2.1 可行性研究缺乏，投资决策仓促盲目。可行性研究是在工程项目决策前，进行财务与技术经济分析的方法，它是开发商在开工前对工程项目的技术、经济是否可行，进行全面的分析论证。可行性研究工作得不到重视，导致了一系列的问题，如商品房空置面积上升，商业用房空置问题突出；户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加

5、大、成本偏高；设计文件供应迟缓、变更多等。 2.2 设计监理缺失。由于对设计单位相应的监督管理体制一时又无法跟上，造成在在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多，有些工程从开工到竣工都发生了设计变更，变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在：缺乏合理的设计招标程序，忽视设计对项目投资控制的重要性，设计监理缺失，文档资料缺乏制度化、规范化管理等。 2.3 项目运行过程项目管理机制不完善，导致项目进度管理及成本控制的失控。项目运行机制的不完善，导致项目管理的失控，如项目工程进度失控，延期交房普遍；房地产开发成本控制不力，管理费用过高及不可预见费用超出预期

6、。 2.4 项目管理概念的狭隘与局限，导致项目运作成本过高、房地产交易纠纷不断。对于项目工程现场管理以外的工作，如项目的前期策划、销售工作、客服、融资与资金运用等等。融资手段的单一及资金运作计划水平低下导致资金运作成本偏高，直接影响了项目最终收益。另外销售工作与客服管理水平低下导致房地产交易过程中，纠纷不断。                     二、社会保障需要公共财政支持的现实依据 （一）社

7、会保障资金缺口过大，个人空账规模空前 从1995年以来，中国养老保险开始实行“现收现付”向“统账结合”转轨，在这一过程当中，由于对转轨成本事先没有一个清楚的衡量，为确保基本养老保险基金按时足额发放，养老金的发放实际上占用了职工的个人账户，造成个人账户的基金因被用来弥补社会统筹基金的不足而存在空账运转，且要支付“空账户”的利息，形成社会统筹基金与个人账户因统账一体造成职责不清，进而导致统筹账户基金透支个人账户基金。所以，中国个人账户在一开始就出现了“空账”的问题，而且，逐年递增，达到一个相当大的规模。截至2004年，中国社会养老保险个人账户的空账达7 400亿元，而且每年以1 000多亿元的规模

8、扩大。在北京大学的一次论坛上，劳动和社会保障部副部长刘永富透露了上述数字。 （二）积累资金的收益率低于同期通胀率和空账规模上升的速度 社保资金的收益率远远低于同期的通货膨胀率，评估基本养老保险基金的投资绩效，通常采用的衡量指标是实际收益率，即基金投资取得的名义收益率扣除同期通货膨胀因素后的收益率。如果基金投资的名义收益率低于通货膨胀率，说明基金在同期内贬值。用这一指标衡量，银行存款和国债投资的实际收益率都不理想。例如，从社保基金成立几年来的累计收益看，按资本加权计算，社保基金累计收益率为11.48%，和同期累计通货膨胀率5.04%相比，高出了6.44个百分点。同时考虑空账规模的上升也达到惊人的

9、程度，中国的社保资金积累的速度远远赶不上空账规模和同期的收益率。 （三）社会保险费并未形成真正意义上的收支两条线管理 国务院社会保险费征缴暂行条例规定：全国的社会保险费征缴管理和监督检查工作由国务院劳动保险行政部门负责；缴费单位必须按月向社会保险经办机构申报应纳费额。条例同时又规定社会保险费的征收机构由省、自治区、直辖市人民政府规定，可以由税务机关征收，也可以由社会保险经办机构征收。根据条例规定，社保机构征收的社会保险费存入财政专户，依据国家有关规定，社会保险，财政部门需将保费的发放亦由社保机构负责。于是社保机构存入财政专户的社会保险费再返拨给社保机构由其发放。 （四）地区社会保障水平不平衡需

10、转移支付调节 在中国经济发展水平不平衡，所以社会保障水平也很不平衡，社会保障水平取决于省级财政的规模和中央的转移支付规模，在2005年，社会保障支出最多的是辽宁，达到263.38亿元，占全国比重的7.84%，但人口比重最大的河南社会保障支出是168.06亿元，社会保障支出占全国比重的5%。按照瓦格纳法则来看：随着人均收入的增加，公共支出的规模也会加大。所以，要提高社会的社会保障水平，就要提高省级财政的收支能力，提高地区的人均收入水平。要缩小各地区间的差距，就应当加大中央的财政转移支付的力度，加大对落后地区的转移支付，尤其是社会保障的转移支付力度。 三、社会保障制度良性发展的公共财政举措 （一）增加公共财政收入来源，夯实社保资金基础 社保资金的来源依靠强大的国家财政支持，所以夯实社保资金的基础就要通过扩大税收来源，增加就业，加强中央财权等措施 .本文来自范文论文网收集与整理，感谢原作者。    来增加国家财政收入，从根本上为社保资金提供强大的财力支持。但另一方面，由于个人账户空账和个人账户预期收益率低以及城乡二元社会结构的