土地估价师考试土地估价理论与方法考前冲刺试卷1中大网校

1、2010年土地估价师考试土地估价理论与方法考前冲刺试卷（1）总分：100分 及格：60分 考试时间：120分(10题，题号110。请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“”，错误涂“×”。每题1分，共10分。判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)(1)我国土地价格的含义与一般土地私有制国家相同。 （）(2)级差地租与土地等级相联系，在等量投入的情况下，土地等级不同，土地收益便不同，因此地租额不同。 （）(3)无论土地质量是优是劣，土地所有者都要求使用者支付给他一定的经济收益，也就是租金。 （）(4)马克思指出“真正的地租是为了出售土地而支付的”。

2、（）(5)路线价估价法不需要较多的交易实例。 （）(6)城市土地由于各种基础设施的巨大投入，其价格小于农村土地的价格。 （）(7)土地的供给是影响地价的主要方面。 （）(8)路线价估价法适用于街地。 （）(9)土地使用期满而使用者未申请续期的，土地使用权仍归使用者所有。 （）(10)同一宗临街宗地，其接近街道部分地价低于离开街道的部分。 （）(共60题，题号1160。每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每题1分，共60分。选错不得分，不倒扣分) (1)预期收益原则可以在（）中得以应用。(2)威廉·配第认为，在地租是既定的情况下

3、，等面积不同肥力的土地的价值大小，即地租的多少，与耗费的劳动（）。 (3)马克思指出资本主义地租的特点是土地（）的分离。 (4)以街道为单位，将宗地接近性大致相等，土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域，此区域称为（）。 (5)某临街店铺占地面积为300，建筑物面积为600，建筑物重置成本为1200元/，耐用年限50年，已使用10年，残值为0。每月租金为50000元，出租方出租管理费为租金的10%，维修费为房屋重置价的2%，保险费率为15%，房产税为房屋原值的70%的12%，则房地产年房地纯收益为（）万元。 (6)限地性原料的失重程序愈大，原料指数（）。(7)影响地价高低的重要因素为（）

4、。(8)（）地租是指在旧有土地上，追加等量资本和劳动所获报酬相应地减少而产生的。(9)土地估价必须考虑（）的影响。 (10)路线价估价法不宜用于评估（）用地。(11)房屋建筑成本不包括（）。(12)某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为3万元，租期10年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原利率为7%，则租金盈余为（）万元。 (13)基准地价系数修正法属于土地估价方法中的（）。 (14)对于商业用地来讲，（）是决定其使用价值的主要因素。 (15)利用各种计算建筑物折旧额的方法，首先需要确定的是（）。 (16)某城市四级工业用地基准地价为3

5、00元/，设定的土地开发状况为四通一平(通上水、通下水、通电、通信和场地平整)，若增加供气、供热将使地价分别增加40元/、30元/。若该四级地上某工业区达到通上水、通下水、通电、通信、通热和场地平整的状况，其基准地价将达到（）元/。 (17)土地所有者在转移其土地所有权时，必然会要求取得土地所有权的一方给予相应的经济补偿，而这种补偿的形式就是（）。 (18)收益还原法估价的程序中，（）是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的收益。(19)对于土地来讲，购买土地实际上是购买土地的（）。(20)判断土地是否为最有效使用时，（）的判定至关重要。 (21)影响地价的行政因

6、素不包括（）。 (22)下列各种收益中，可以作为评估依据的是（）收益。 (23)在路线价估价法中，标准深度是指（）。 (24)（）修正是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。 (25)矿山地租中，矿产品的社会生产价格由（）来决定。 (26)有一栋商业大楼，该栋楼的重置价格为100万元，已使用10年，且折旧额为10万元，则该栋楼的价格为（）万元。(27)中心地理论中，（）原则下形成的中心地体系，是一种自给自足，封闭体系。 (28)某农户一亩地种植小麦的成本是300元，将该亩地产出的小麦送往收购站的运输费为80元，那么根据杜能区位理论分析，该亩小麦的销售成本为（）元。 (29)估算建

7、筑物的专业费用一般采用（）估算。(30)在地价评估之前，必须通过查阅土地登记资料和进行现场勘察弄清评估对象地产的各种（）。 (31)商业服务设施的集聚程度可以用来表示（）。 (32)根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已发生交易的类似土地实例对照比较，并依据后者已知价格，参照该土地的交易情况、期日、个别因素等差别，修正得出待估土地的评估日地价的方法是（）法。(33)（）是消费者购买商品时愿意支付的实际价格。 (34)对附有建筑物的土地进行估价时，（）是最有效的方法。 (35)下列对路线价法的特点描述错误的是（）。(36)有一宗土地，每年可以产生的纯收益为1000：元/，土地所有人对此宗地的纯

8、收益只能以5%的资本年利率还原即能满意，那么该所有者的土地收益价格应该是（）元/。(37)用市场比较法确定土地价格时，国外不动产市场比较发达的国家，一般要求至少选择（）个可比较的交易案例。(38)简易结构房屋的残值率为（）。 (39)有一宗土地，第一年的纯收益为1100元/，土地的还原率为10%，第二年的纯收益为1320元/，土地的还原率为20%，则用收益还原法计算该块地的价格为（）元/。 (40)某农户一亩地种植小麦的成本是300元，将该亩地产出的小麦送往收购站的运输费为80元，那么根据杜能区位理论分析，该亩小麦的销售成本为（）元。 (41)马克思把地租区分为（）。(42)按土地价格使用目的

9、，地价可分为：买卖价格、租赁价格和（）。(43)运用市场比较法评估某宗地地价时，若选择的比较案例成交地价为500元/，对应的使用年期为30年，而待估宗地使用年期为20年，土地还原率为8%，则年期修正后的地价为（）元/。 (44)有一宗土地，土地使用年期有限，每年可产生3000元/的纯收益，土地还原率为10%，则该宗土地的地价（）。 (45)土地市场是不完全的市场，形成的土地价格受（）因素的影响很大。 (46)（）原则是关于部分收益递增、递减原则的应用。 (47)土地价格产生的直接原因是由于土地的所有权或使用权的（）性。 (48)（）是利用比较法评估土地价格的基础和前提条件。 (49)某开发商购

10、得一宗土地，价格为100万元，并在该土地上建造一栋大楼，建筑费为50万元，专业费为10万元，利息为20万元，税收为10万元，可获得利润为30万元，则该栋楼的楼价为（）万元。(50)根据当前房地产市场的租金水平，与所开发不动产类似的不动产月租金水平为200元/建筑，其中维修费、管理费等出租费用为30%，该类不动产的还原率为8%，总建筑面积为40000，可出租率为85%，则所开发不动产的总价为（）万元。(51)某公司以有偿出让方式取得A地块50年期的使用权，并于第二年在此地块上建成建筑物B，当时造价为1200元/，其经济耐用年限为55年，目前该类建筑物重置价格为1500元/，那么建筑物8的年折旧费

11、为（）元。 (52)根据企业生产经营的方式不同，一般可以分为经营性企业和（）企业。 (53)预期收益原则可以在（）中得以应用。(54)税收政策属于影响土地价格的（）因素。 (55)土地价格产生的直接原因是由于土地的所有权或使用权的（）性。 (56)用对照法评估建筑物时，估算房价是以（）为基础。 (57)社会经济活动的基础是（）。(58)地价上升的速度（）一般商品价格的上升速度。 (59)据统计分析，某城市住宅用地容积率与地价的关系是：以容积率等于3为基准，容积率每增加01，宗地地价就提高5个百分点。设A宗地单位地价为2000元/，容积率为36；B宗地容积率为32，则在其他条件相同的情况下，B宗

12、地单位地价估计应为（）元/。(60)魁奈把农业中由于自然协助而生产的超过生产和生活支出的剩余产品称为（）。 (共15题，题号6175。每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有2个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每题2分，共30分。选错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每个选项得05分)(1)影响建筑物的环境因素主要有（）。 (2)美国雷利·巴洛维教授在土地资源经济学不动产经济学一书中指出，确定还原率的方法有（）。 (3)马克思在资本论中提到的利息率包括（）。 (4)直接影响土地利用效益的有（）。 (5)市场比较法的适用条件有（）。(6)同一区域内产生地价

13、差异的重要原因有（）。(7)路线价估价法的适用范围是（）。 (8)（）等地价是按土地价格表示方法分类的。(9)区位理论的主要内容包括（）。(10)马尔萨斯认为地租是总产品价值中的剩余部分，这个剩余部分产生的原因是（）。 (11)建筑物的分类可按（）进行分类。 (12)土地的特点有（）。 (13)按土地价格形成的方式，地价可分为（）。 (14)建筑物的价格水平的影响因素主要包括（）。(15)经营性企业在经营过程中的总费用主要包括（）。 (共3题，有相关15小题，题号7690。每小题有A,B、C、D四个备选项，其中至少有1个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每小题2分，共30分。选

14、错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每选项得05分)(1)(二)某城市拟进行城市土地综合定级，其城市建成区面积为121k，商业中心可以分为三级，其中，一级商业中心1个，营业收入平均为9万元/(·年)；二级商业中心4个，营业收入平均为3万元/(·年)；三级商业中心30个，营业收入平均为12万元/(·年)。某1地块离一级商业中心的距离为5km，离二级商业中心的距离最近为1km，和最近的三级商业中心只有一路之隔。 根据上述材料，回答8185小题的问题： 根据以上资料回答下列第TSE题：(2)商业中心二级功能的功能分ƒ为（）(3)商业中心二级功能的

15、影响半径为（）km。 (4)1地块的商业服务繁华影响度分值为（）。 (5)土地分等定级应遵循的原则包括（）原则。 (6)(三)某市政府土地主管部门拟于2007年1月8日，以拍卖方式出让一宗已完成配套开发的国有土地，其规划用途为高档住宅，容积率为30，出让土地使用权年期为70年；并于2006年12月10日委托某估价机构评估该宗地届时的客观市场价格V1，为实施拍卖提供价格参考；同时根据政策等因素确定了此宗地出让底价V2，最终以最高竞买价格V3成交。根据上述材料，回答第TSE小题的问题：(7)TS价格V2为出让底价，一般由（）决定。(8)TS在出让价结果中，属于正常结果的有（）。(9)TS以下对V1

16、、V2、V3价格内涵的表述，正确的是（）。(10)TS在宗地地价评估方法中，有理论基础的估价方法是（）。答案和解析(10题，题号110。请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“”，错误涂“×”。每题1分，共10分。判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)(1) :0(2) :1(3) :0(4) :0(5) :0(6) :0(7) :0(8) :1(9) :0(10) :0(共60题，题号1160。每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每题1分，共60分。选错不得分，不倒扣分) (1) :D(2

17、) :B(3) :D(4) :A(5) :B(6) :A(7) :B(8) :C(9) :A(10) :B(11) :B(12) :B(13) :B(14) :D(15) :B(16) :D(17) :A(18) :A(19) :A(20) :A(21) :C(22) :D(23) :C(24) :A(25) :C(26) :D(27) :C(28) :D(29) :A(30) :D(31) :D(32) :D(33) :C(34) :D(35) :B(36) :D(37) :D(38) :C(39) :A(40) :D(41) :B(42) :A(43) :B(44) :D(45) :B(4

18、6) :D(47) :A(48) :C(49) :D(50) :C(51) :C(52) :B(53) :C(54) :B(55) :A(56) :D(57) :C(58) :A(59) :D(60) :C(共15题，题号6175。每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有2个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每题2分，共30分。选错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每个选项得05分)(1) :B, C, D, E(2) :B, D, E(3) :A, B, C, D(4) :A, B(5) :A, B, C, E(6) :A, B, C, D(7) :A, B, D, E(8) :A,