丰县北关地块的市场调研 (1)

1、丰县北关地块的市场调研2015.5目录第一部分：宏观市场第二部分：中观市场第三部分：微观市场第一部分：宏观市场第二部分：中观市场第三部分：微观市场1、城市概况1、土地交易1、老城区个案参考2、经济概况2、房地产交易2、户型研究3、人口概况3、可行性成本核算3、消费者喜好研究目录第一部分：宏观市场第一部分：宏观市场1、城市概况2、经济概况3、人口概况宏观市场城市概况 交通要道，四通八达。丰县位于地处苏鲁豫皖四省七县交界处。距徐州75公里，境内徐荷铁路、徐济高速公路，徐丰一级公路连接洛连、宁徐、京沪、京福高速公路，交通十分便捷。全县总面积1449.7平方公里，辖14个镇1个林场。凤城镇首羡镇顺河镇

2、常店镇欢口镇师寨镇华山镇梁寨镇范楼镇孙楼镇宋楼镇大沙河镇王沟镇赵庄镇宏观市场城市概况 水陆空辐射周边高速公路高速公路：徐济（徐州济宁）高速公路与京福、京沪高速公路并网。省级公路省级公路：S321沛丰单公路连通丰县东西，西通山东菏泽，河南商丘等地，东连山东枣庄、临沂等地；S322徐丰一级公路连接徐州丰县；S254贯穿丰县南北，北通山东济宁等地，南连安徽淮北等地。铁路铁路：丰沛铁路2009年6月正式开工建设，全长50.166公里 ，丰沛铁路是打通徐（州）荷（泽）线、接轨京九线的重大工程，目前尚未通车。水路水路：丰县位于微山湖西部，境内主航道复新河为六级航道，与湖西京杭运河相通，相距40公里。航空航

3、空：距徐州观音机场100公里，行车需1h宏观市场城市概况 三级城镇体系，人口规模3030万。开发区，打造开发区，打造“一区八园一区八园” 分别为开发区的锡丰工业园、盐化工产业园、食品及农副产品加工园、高新技术产业园、商贸物流园、机械加工园（欢口镇）、电动车产业园（常店镇）、光伏农业产业园（梁寨镇）。 丰县县域城镇体系规划中规划至2020年丰县县域总人口113万人，城市化水平为47%，规划远期形成县城重点中心镇一般建制镇三级城镇体系结构。即：第一等级为丰县县城第一等级为丰县县城：人口规模30万人，规划区用地167平方公里。规划期内将常店镇南部（太行堤河以南）、孙楼镇、凤城镇合并成为丰县县城规划区

4、。规划主城区人口27万人，周边城市人口3万人。建设用地30.60平方公里，人均102平方米。第二等级为重点中心镇第二等级为重点中心镇：华山镇。华山镇规划为以观光农业，生态旅游、贸易服务为主要功能的旅游型城镇，镇域人口7.9万人，城市化水平31.65%。镇区人均建设用地110平方米。第三等级为一般建制镇第三等级为一般建制镇：欢口镇、赵庄镇（由赵庄镇与王沟镇合并）、首羡镇、梁寨镇（由梁寨镇与范楼镇合并）、顺河镇（由顺河镇与常店镇北部合并）、师寨镇和大沙河镇（由宋楼镇与大沙河镇合并组成）。 宏观市场经济概况 具有明显的土地财政依赖症平衡情况平衡情况。2014年全县公共财政预算收入38.12亿元，上级

5、转移支付补助收入26.94亿元，地方政府债券收入1.1亿元，上年结余及结转3.44亿元，全县公共财政总收入69.6亿元；当年全县公共财政支出62.65亿元，上解上级支出2.97亿元，全县公共财政总支出65.62亿元。收支相抵，年终结转下年年终结转下年支出支出3.963.96亿元，结余资金亿元，结余资金206206万元。万元。 收入预算执行情况收入预算执行情况。2014年，全县公共财政预算收入实现38.12亿元，完成年初预算的105.3%，比上年增长22.1%。其中税收收入实现32.84亿元，完成年初预算的104.1%，比上年增长23.8%，占公共财政预算收入的比重86.2%，高于省定目标6.2

6、个百分点；非税收入实现5.27亿元，完成年初预算的113.4%，比上年增长12.6%。公共财政预算收入加上上划中央四税5.76亿元，财政总收入实现43.88亿元，比上年增长19.9%。 县本级公共财政预算收入实现7.96亿元，完成年初预算的102.7%，比上年增长17.6%。其中税收收入实现3.53亿元，完成年初预算的89.3%，比上年下降6.2%；非税收入实现4.43亿元，完成年初预算的116.6%，比上年增长47.2%。支出预算执行情况支出预算执行情况。2014年，全县公共财政预算支出实现62.65亿元（含上级专款），完成调整预算的94%，比上年增长15.7%。其中国有土地使用权出让金收入

7、实现其中国有土地使用权出让金收入实现29.6429.64亿亿元。元。 宏观市场经济概况 国民生产总值增长放缓丰县的国民生产总值增长较快是2011年至2012年，连续两年均达到了25%的增长率，2013年之后，增长明显缓慢，同时也映证了目前经济增长乏力的现状，说明了丰县的正面临着经济下行的压力，在未来1-2年内仍将持续这种态势。虽然煤盐化工、电动车、食品及农副产品加工、机械制造是丰县的重要产业，对县域经济增长的贡献较大，并且2013-2014年扩张态势明显，但目前仍没有缓解经济增长缓慢的现状。宏观市场经济概况 机械、电动产业是支柱产业。截止至截止至2012年底，年底， 制造业、批发零售制造业、批

8、发零售业为行业主体业为行业主体机械制造业机械制造业是丰县的主导产业之一，目前具有一定规模机械制造加工和铸造企业近40家。2014年打造机械产业园区，未来的产值就大幅提升，有利于推动丰县经济的发展。打造电动车产业群打造电动车产业群电动三轮车是丰县近几年飞速发展的新兴产业，目前全县电动三轮车企业达200余家，去年电动三轮车销售量近150万辆，整车和配件销售额近50亿元。2012年在录企业共计在录企业共计3836家，同比上涨家，同比上涨14%。2014年开辟了电动产业园，建年开辟了电动产业园，建成后产量将大幅提升。成后产量将大幅提升。2011年-2014年丰县不管是城镇人均可支配收入，还是农民人均纯

9、收入皆处于稳步增长之中，2014年在许多行业不景气的情况下，城镇人均可支配收入和农民人均纯收的增长仍没有放缓。2012年城镇以上单位在岗职工平均工资38682元，比上年增长29.5%。说明丰县的民众并未受的大的经济环境的影响，经济仍处在上扬阶段。宏观市场经济概况 人均可支配收入仍处于上扬之势宏观市场人口概况 人口净流出严重2012年丰县人口总量稳定增长。年末全县户籍人口116.62万人，比上年末增长1.54万人，增长1.3%；全年出生人口2.54万人，死亡人口0.36万人，自然增长人口2.18万人，人口自然增长率18.9。2013年人口总量稳定增长。年末全县户籍人口118.23万人，比上年末增

10、长1.61万人，增长1.4%；全年出生人口2.4万人，死亡人口0.76万人，自然增长人口1.64万人，人口自然增长率14.1。城城区人口区人口2626万，规划万，规划20302030年城区人口年城区人口3030万。以下是万。以下是20132013年全国城市人口净流出前年全国城市人口净流出前2020名。名。11.广安 146万 12.六安 144万 13.达州 139万 14.资阳 135万 15.菏泽 130万 16.黄冈 126万 17.玉林 126万 18.南充 124万 19.亳州 116万 20.徐州 115万1.重庆 419万 2.周口 329万 3.信阳 259万 4.阜阳 252

11、万 5.商丘 182万 6.毕节 180万 7.茂名 165万 8.驻马店 163万 9,南阳 160万 10.遵义 151万小结1、丰县的整体经济环境一般，支柱产业较为单薄，城市吸附力差，属于人口净流出的五线城市。2、财政收入赢余不多，国民生产总值在徐州地区也是较为落后。3、城区人口26万左右，常住人口不会有较大的变化，购买力局限于本地，这样的投资环境稍有不慎就容易拖长战线，对资金实力是一种考验。目录第二部分：中观市场第二部分：中观市场1、土地交易2、房地产交易3、可行性成本核算中观市场土地交易 整体交易量庞大丰县2013年供应的商住、商务办公、商业等土地面积约62.14万方，可开发建筑16

12、8.58万方，其中商务金融办公为6.43万方，商住面积约148.47万方。2014年出让的全部为商住性质，面积约为54.18万方，可建面积约152.7万方。2015年截止至5月已出让32.76万方，可建面积约87.43万方，其中商业面积约48万方，商务金融办公约1.15万方。近两年半的时间可建商住面积约351.27万方，按每户100平方米进行计算，可建成约35127套，但丰县的城区人口只有26万，外来人极其稀少，农村的剩余劳动力基本流向一二线城市。每年出让可建面积100多万方，可建成1万多套，而目前去化极不理想，未来势必会形成高库存，届时会给开发商带来严峻的资金考验，因此进入丰县市场需慎重。中

13、观市场土地交易 老城区地块同样没有溢价参考地块参考地块参考地块北关地块2014年丰县老城区地块，虽然人民路北、工农路西高达284.8万元/亩，但楼面价约1068元/平方米。工农路西、南苑路南地块，楼面价约1051元/平方米，其余两块地均在900元/平方米以下，且均为起价成交，可见丰县地块一般是没有溢价，有着很大的谈判空间。中观市场土地交易 20152015年老城区地块仍无上扬北关地块参考地块丰县2015年上半年的市场，老城区的商住用地，从120.3万/亩，楼面价820元/平方米，从侧面反映了整个房地产市场供大于求的低迷，未来白热化的竞争将是成本的控制与精细化操作。在价格持续走低的市场行情下，按

14、价格趋势，做畅销产品，严格控制成本不可忽略，尤其是土地成本更应引起重视。中观市场土地交易 20132013年表1 1编号土地位置出让土地面积(M2)用地性质容积率起始价(万元)成交价(万元)竞得人2013-94中阳大道北，沙支河西32131.85商务办公1.0-2.035443544丰县城市投资发展有限公司2013-95师寨镇丰沙路西24323.43商住1.2-1.617351735丰县天丰食用菌市场有限公司2013-96大沙河镇果都路南，大观园路东22085.75商住1.512431243丰县中新房实业有限公司中观市场土地交易 20132013年表2 2编号土地位置出让土地面积(M2)用地性

15、质容积率起始价(万元)成交价(万元)竞得人2013-90中阳大道南，复新河东15710.23商住1.3-2.527602760徐州融汇置业有限公司2013-91解放路北，秦台路南，经二路西61247.10商住3.091409140徐州丰华房地产开发有限公司2013-92解放路北，秦台路南，经二路东56784商住3.084808480徐州丰华房地产开发有限公司2013-64解放路南，经一路东27261商住1.5-2.542244224徐州中庚房地产开发有限公司中观市场土地交易 20132013年表3 3编号土地位置出让土地面积(M2)用地性质容积率起始价(万元)成交价(万元)竞得人2013-80

16、中阳大道南，东环路东69869.99商住2.5-3.51074010740上海红星美凯龙实业有限公司徐州恒润房产销售代理有限公司2013-81中阳大道南，东环路东45806.59商住2.5-3.570407040上海红星美凯龙实业有限公司徐州恒润房产销售代理有限公司2013-83南环路南，河滨路西24808.34商住1.5-2.543304330丰县环宇置业有限公司2013-84南环路南20000.15批发零售0.6-1.125202520丰县新胜房地产开发有限公司2013-85东城路东，南环路北35565.21商住1.5-2.555405540徐州星达房地产开发有限公司2013-86中阳大道

17、北，经一路东59642.67商住3.092309230嵇志荣2013-87南环路北，工农南路西59287.82商住1.3-2.51202012020徐州鼎丰房地产开发有限公司2013-89南环路北，复新河东39639.30住宅1.5-3.061006100徐州悦丰置业有限公司中观市场土地交易 20142014年表1 1编号编号土地位置土地位置出让土地面积出让土地面积(M(M2 2) )用地性质用地性质容积率容积率起始价起始价( (万元万元) )成交价成交价( (万元万元) )竞得人竞得人2014-242014-24工农路西，南苑路南工农路西，南苑路南29042.7529042.75商住商住1.

18、3-1.61.3-1.64885488548854885丰县兴丰置业有丰县兴丰置业有限公司限公司2014-432014-43南环路北，东环路东南环路北，东环路东23266.1623266.16商住商住2.02.03216321632163216徐州华山德盛工徐州华山德盛工程投资有限公司程投资有限公司2014-442014-44人民路北，工农路西人民路北，工农路西31976.8931976.89商住商住4.04.013656136561365613656丰县金牛置业有丰县金牛置业有限公司限公司2014-222014-22解放路北，支农路东解放路北，支农路东62276.862276.8商住商住2.

19、0-3.02.0-3.016087160871608716087丰县鸿宇房地产丰县鸿宇房地产开发有限公司开发有限公司2014-232014-23南外环北，向阳南路南外环北，向阳南路东东51010.4951010.49商住商住3.33.313272132721327213272徐州荣丰置业有徐州荣丰置业有限公司限公司2014-212014-21南环路北，西城路东南环路北，西城路东58951.4858951.48商住商住2.32.39863986398639863丰县盛和房地产丰县盛和房地产开发有限公司开发有限公司中观市场土地交易 20142014年表2 2编号土地位置出让土地面积(M(M2 2)

20、 )用地性质容积率起始价( (万元) )成交价( (万元) )竞得人2014-012014-01丰邑大道东，南方路南46410.4346410.43商住3.03.07070707070707070徐州东辉房地产开发有限公司2014-022014-02丰邑大道东，南环路北53479.0953479.09商住3.03.08145814581458145徐州东辉房地产开发有限公司2014-032014-03大庆路北，工农北路东43021.1343021.13商住2.52.59587958795879587徐州金联房地产有限公司2014-052014-05东环路西，南苑路北10984.7110984.

21、71商业3.53.52012201220122012丰县经济开发区投资发展有限责任公司2014-062014-06经五路东，南苑路北41880.0241880.02商住3.03.06411641164116411徐州华宇置业有限公司2014-072014-07经五路东，南苑路北40667.6240667.62商住3.03.06225622562256225徐州华宇置业有限公司2014-082014-08孙楼镇悦民路南48857.1348857.13商住2.52.55150515051505150徐州宇邦置业有限公司中观市场土地交易 20152015年表1 1编号土地位置出让土地面积(M(M2

22、2) )用地性质容积率起始价( (万元) )成交价( (万元) )竞得人2015-012015-01中阳大道北，经九路西3279.693279.69商务金融3.53.5353353353353丰县天成房地产开发有限公司2015-022015-02西环路以东，白衣河以北56988.456988.4商住2.02.05258525852585258徐州泰子宇轩置业有限公司2015-032015-03解放路北，丰润园小区西16113.3316113.33商住2.22.22908290829082908徐州江煤科技有限公司2015-042015-04华山镇华强路南9698.569698.56商住1.2-

23、1.51.2-1.5602602602602徐州盛润置业有限公司2015-052015-05中阳大道北，东环路东25734.1825734.18商住2.02.03494349434943494徐州华山德盛工程投资有限公司中观市场土地交易 20152015年表2 2编号土地位置出让土地面积(M(M2 2) )用地性质容积率起始价( (万元) )成交价( (万元) )竞 得 人2015-062015-06北苑路北，丰沛河南路南9785997859商业3.03.019889198891988919889丰县经济开发区投资发展有限责任公司2015-072015-07南苑路北，永安路西359073590

24、7商业3.03.07852785278527852丰县经济开发区投资发展有限责任公司2015-102015-10解放大道北，东环路东2651926519商业3.03.05604560456045604丰县经济开发区投资发展有限责任公司2015-142015-14解放路北，东城路东55522.7155522.71商住3.03.08136813681368136徐州丰华房地产开发有限公司中观市场房产交易 老城区与新城区住宅价格差距不大紫金花园江山花园中和龙郡中央金座华地第一街区御水帝景城翡翠城欢乐城壹品城邦国际花园城融汇领御秀水华庭金色家园东城丽景盛世茗居城东一号3500元/ 元/ 均价均价360

25、0元元/ 均价3700元/ 未动工4000元/ 3900元/ 4000元/ 3700元/ 4100元/ 苹果郡已动工丰邑华庭御花园锦绣龙城未动工老城区南区新城区阳光佳苑民族风情园正在拆迁多层3900元/ 3900元/ 北区融耀新城东方春城财富城金丰尚城均价均价4050元元/ 3800元元/ 41004100元元/ / 均价均价3300元元/ 均价均价3500元元/ 老城区与新城区的价格差距不大，2015年总体成交均价约3300-4000元/平方米，较之2014年跌幅在每平方米约800元，目前的价格仍有持续走低的态势，同时也体现了市场供应过大。均价均价4000元元/ 中观市场房产交易 老城区比新

26、城区商业价格更为合理3500元/ 均价3700元/ 未动工4000元/ 3900元/ 4000元/ 3700元/ 正在拆迁3900元/ 均价均价3500元元/ 老城区比新城区的价格更加合理化，同时老城区的商业现阶段也比新城区销售情况要乐观一点，金色家园的价格相对市场来说，处于一种筑底的状态，但销售相对也理想一些。可见商业还会有一定的下行空间。虽然新城区普遍价格较新城区略居，但目前为止销售并不理想，东方春城、欢乐城表示会引进大型商业，吸引人气，但暂无实质进展。金色家园阳光佳苑中阳壹号欢乐城盛世茗居东方春城外街11000元/内街6500元/7000-9000元/10000元/12000元/1200

27、0元/8600元/老城区新城区中观市场房产交易 住宅去化与库存截止至2015年5月底丰县已备案的面积约120万平方米，套数约10030套，但每个月平均去化仅200套，按这个速度去化约为50个月，即可以卖4年多目前仍有许多项目没有备案，如丰邑华庭、郭楼商贸城二期、凤鸣城等暂未推盘。届时存量将更大。中观市场房产交易 住宅未来上市量庞大需1010年左右消化周期丰县未来的上市量约约230.9230.9万平方米万平方米，可年去化面积约年去化面积约28.828.8万平方米万平方米，以此推算，丰县未来的上市量需要8年才能消化完毕，再加之4年才能消化完毕的库存，预计在无商住或住宅土地出让前提下需10-12年才

28、完全消化。中观市场房产交易 商业的库存不小，去化缓慢。丰县近几年的商业主要以沿街店铺为主，即使是东方春城和欢乐城暂时推出的体量也不大，但整个市场的销售较一般，去化速度较为缓慢，平均每年去化1万平方米左右，这和没有后期商业运营，客户看不到投资前景也有一定的关系。中观市场房产交易 商业未来的上市量严重过剩2015年是丰县商业用地交易的爆炸年，出让的宗商业用地可建面积达48万平方米，再加之市场上已有的商业体量雨润广场、凤鸣金街未来的上市量预计在90.45万平方米，这是个惊人数字，可丰县的人口、经济不足以支持如此庞大的商业体量。中观市场房产交易 开工面积远远大于竣工面积，烂尾项目频现停工项目停工项目销

29、售个销售个位项目位项目财富城龙湖壹号红星美凯龙东湖丽景丰县2012年的房屋施工面积约759.9万平方米，竣工面积约232.93万平方米；2013年施工面积约1072.8万平方米，是丰县近5年施工面积体量最大的一年，同年的竣工面积约351.21万平方米；2014年施工面积约786.4万平方米，竣工面积约253.5万平方米。未来的供应体量非常庞大，目前资金运转不畅而停工的项目约4个左右，可见丰县的房地产市场不容乐观。农贸市场中观市场北关地块周边现状况商业氛围较差地块周边商业租金为60平方米，每年约15000-17000元之间,每月约1250-1417 元，并且中阳壹号的店面空置率达到了90%以上，

30、商业氛围极差,严重影响本地块的在消费者心目中的期望值。中观市场可行性的土地方案方向建议丰县房产价格2013年底见顶，去年至今年持续回落，按现有的市场情况，为了规避商业的风险，建议住宅面积做大，商业面积缩小，因为临近的中阳壹号商业后期运作较失败，许多投资者信心受挫，再做同种类型的商业，市场的接受度不高。建议做住宅+底商，这样风险较小。如果项目要靠商业来提升利润，而2.4万方的商业体量，难以形成规模效应，没有后期运营，客户难以看见前景，因此建议调整商住面积比。中观市场现方案经济估算风险过大按现有的规划来估算，楼面价约1587元/，47亩约亩约187万元万元/亩，土地金约亩，土地金约8771万元万元

31、，总销金约，总销金约3.341亿元，开发亿元，开发投资额约投资额约2. 2亿元（不包含亿元（不包含财务成本），在静态下住宅财务成本），在静态下住宅全部销售完毕，商业销售约全部销售完毕，商业销售约60%时，可基本实现赢亏平时，可基本实现赢亏平衡。但现有的市场并不理想衡。但现有的市场并不理想，商铺去化也较为缓慢，并，商铺去化也较为缓慢，并且价格仍有下行趋势，因此且价格仍有下行趋势，因此风险过大，需慎重考虑。风险过大，需慎重考虑。约约3999，市价，市价11000元元/，总销金额，总销金额43989000元元约约1965119651市价市价90009000元元/ /总销金额总销金额176859000

32、176859000元元住宅约住宅约29815 市价市价3800元元/ 总总销金额销金额113297000元元中观市场现方案经济估算（较正测算）中观市场现方案总投资利润率总投资利润率一般是指项目生产经营期内的利润总额与项目总投资的比率。计算公式为：利润总额/总投资100%利润总额：334145000-220439827113705173元投资利润率： 113705173220439827 100% 51%（如果包含财务成本和精准的公共配套设施费，投资利润率远比这低）土地成本按投资额的20-40%计算楼面价分别为：220439827 20%55280798元/ 220439827 40%55280

33、 1595元/ 中观市场规划建议方向1、建筑风格为了和周边环境融为一体，以现代中式为主；2、园林绿化，以宅间景观兼功能景观为主；3、住宅主力户型以105-120 三房为主，90-105 三房、 120-135四房为辅四房为辅 ；4、商铺以40-80 为为主，主，120-200 为辅和市场形象差异化竞争。为辅和市场形象差异化竞争。建筑风格示意景观示意中观市场户型配比建议住宅户型配比参考80-90 二室二厅一厨一卫4%1193 14套90-105 三室二厅一厨二卫18%5367 55套105-120 三室二厅一厨二卫45%13417 119套120-135 四室二厅一厨二卫18%5367 42套1

34、35 -145四室二厅一厨二卫5%1491 11套商铺配比参考开间4m进深8-12m层高一层4.5m，二层3m40-80 1层70%16555 276套80-120 1-2层30%709571套商铺分割示意中观市场建议方案经济估算优化规划，减少风险。约约3331，市价，市价12000元元/，总销金额，总销金额39972000元元住宅约住宅约29815 市价市价3800元元/ 总总销金额销金额113297000元元大庆路开间4m进深12m护城河外开间4m进深12m护城河中开间4m进深10m护城河里开间4m进深8m约2592 9000元元/总销金额总销金额23328000元元约3220 10000

35、元元/总销金额总销金额32200000元元约4656 11000元元/总销金额总销金额51216000元元按市场好销的基础上保证一定的经济利益原则提出以上建议，商业只做两层，比原方案减少1万商业后商业后，楼面价约1235元/ ，47亩，每亩，每亩约亩约145万元，土地金万元，土地金6825万元。万元。中观市场建议方案经济估算（较正测算）总用地面积31416.131416.1总占地面积1178311783总建筑面积4361443614其中商业建筑面积1379913799住宅建筑面积2981529815中观市场建议方案总投资利润率总投资利润率一般是指项目生产经营期内的利润总额与项目总投资的比率。计

36、算公式为：利润总额/总投资100%仍按土地金188万元/亩左右不变的情况下：利润总额：260013000-19626703563745965元投资利润率： 63745965 196267035 100% 32.5%土地成本按投资额的20-40%计算楼面价分别为：196267035 20% 43614 900元/ 196267035 40% 43614 1800元/ 表面上看这样减少了利润，但同样也减少了开发成本、财务成本、税费等，并且这样的产品有利于资金回笼，是现金流的较好保障之一。小结1、2013年底丰县住宅的价格已见顶，2015年普遍有望回落在4000元元/平方米以内。并且会在很长一段时间

37、持续这一价位。2、住宅的存量和未来的上市量，过于庞大，白热化的竞争，势必导致许多开发商会割肉出仓，仅仅只是为了维持资金链。3、商铺的价位在商铺的价位在1100011000元元/ /平方米，虽然商业的库存不是特别巨大，但需求有限平方米，虽然商业的库存不是特别巨大，但需求有限，去化缓慢，未来的上市量惊人，去化缓慢，未来的上市量惊人，丰县的经济水平不足以支撑如此庞大的商业体量，目前大多处于小开稳走的推盘阶段，这样的市场投资商业运营风险过大需慎重考虑。4、丰县土地交易的潜规则，带项目的土地置换和变相借款较为普遍，并且诚信度非常低。目录第三部分：微观市场第三部分：微观市场1、老城区个案参考2、户型研究3

38、、消费者喜好研究微观市场老城区的商住个案 华地第一街区销售分析：销售分析：项目规划2596户，整体销售并不理想，商铺17000元/平方米，去化77%，销售周期在5年左右，并且目前整体销售50%不到，可见市场有多严峻。旺销面积：旺销面积：85-115，但最受欢迎是110-120 之间。楼名名称华地第一街区成交均价住宅4000元/，商业17000元/地理位置人民路与支农路交汇处总套数2596总建面积26万其中商业2.1万去化套数1142主力户型85-115备案面积23.9万滞销户型单身公寓去化面积11.5725万备注2007年入网销售，截止2015年5月底可售面仍有12.3万，不过商业销售达77%

39、。商业总入网已销售套数可售套数总入网面积已销售面积可售面积销售比例373373289289848421230.7621230.7616185.1916185.195045.575045.5777.48 %77.48 %微观市场老城区的个案 金色家园销售分析：销售分析：项目在丰县口碑较好，销售较为顺畅，是目前市场上畅销的楼盘，同时也是老城销售均价最低的楼盘，但楼盘的品质一般，主要是地段和价格消费者较为认可，是目前市场上性价比最高的楼盘。旺销面积：旺销面积：110-130，但最受欢迎是110-120 之间。主力户型：主力户型：110-130之间。交付时间：2015年底，小区有部分拆迁安置户。楼名名

40、称金色家园成交均价3800元/地理位置工农路与中阳大道交汇处总套数2621总建面积23万去化套数1234主力户型110-120备案面积19.4万滞销户型94两房去化面积12.3万备注2013年底开始入网销售，截止至2015年5月底可售套数1387套，销售率达到了63.5%。微观市场老城区的商住个案 凤鸣城楼名名称凤鸣城成交均价地理位置工农路与人民路交汇处总套数约2400总建面积32万，其中商业8万去化套数主力户型120-130备案面积滞销户型去化面积备注：暂未开盘，尚在蓄客阶段项目暂未开盘，消费者较认可该地段，不过社区内街虽然增加的项目的利润，但势必会影响小区环境，降低楼盘品质。微观市场老城区

41、的商住个案 金丰尚城项目经过一年的蓄客，在2015年开盘当月取得了不错的销售业绩，开盘过后每月销售平平，销售的房源大部分是开盘当月销售的，大部分楼盘都出现了同样的现象，说明当地的购房需求有限，供给较大，客户挑选余地多。不过，该项目前为止尚未入网备案。楼名名称金丰尚城成交均价4050元/地理位置大庆路与工农路交汇处总套数1250总建面积12万去化套数91主力户型110-130备案面积滞销户型90两房去化面积10020备注2015年春推出200套左右，去化91套，蓄客一年多，开盘当月销售较好。微观市场老城区的商住个案 丰邑华庭项目在2013年时被许多消费者看好，但项目手续不齐全，涉及政府借款问题等

42、手续迟迟得不到圆满的解决，当地大部分项目都涉及到政府借款，土地项目置换等问题，但都没有得到很好的解决，因此也耽误了该项目最佳的销售时机。楼名名称丰邑华庭成交均价地理位置工农路与解放路交汇处总套数328总建面积4.3万其中住宅3.4万去化套数主力户型100-110备案面积滞销户型去化面积备注暂未开盘，2013年底收定金100个客户微观市场老城区的商住个案 锦绣龙城该项目地段非常好，同样存在手续不全，政府变相借款等问题，因此迟迟无法开盘销售，从这些一个又一个的个案中，不难看出丰县政府的诚信度极低，政策投资环境恶劣，经济环境一般，房产供大于求等现象。楼名名称锦绣龙城成交均价地理位置大庆路南，支农路东

43、总套数900总建面积20.3万其中住宅10万去化套数主力户型备案面积滞销户型去化面积备注暂未开盘微观市场老城区在售商业个案 金色家园该项目地段、价格都较为合理，但底商的去化并不是十分理想，特别是内街尤为突出。虽然内街的价格不高，但对投资者来说，投资价值不大，因此销售不是十分理想。外街消费者仍然嫌总价过高。楼名名称金色家园成交均价外街11000元/内街6500元/地理位置工农路与中阳大道交汇处总套数80多商业总建面积12000多去化套数10可售面积10400开间46m面积区间120-200两层进深8-12m备注一层3.9m，二层3.6m微观市场老城区在售商业个案 阳光佳苑项目周边的商业氛围较差，

44、人流较少，让投资者很难看见未来的前景，虽然整体的商业体量不大，但仍然去化不够理想。为了提高底商的利用率，大部分商铺与住宅进行了一定的分割，利用率较高，小面积、低总价的商铺，去化相对理想一些。可见市场上较受欢迎的产品是，小面积，利用率高，低总价，周边商业氛围好的商铺。楼名名称阳光佳苑成交均价7000-9000元/地理位置丰县南环路北、工农南路西总套数90多间商业总建面积9800去化套数13可售面积8630开间4.59m面积区间60-200两层进深9-13m备注一层4.5m，二层3m微观市场新城区在售商业个案 东方春城项目的商业将招欢乐美超市，打造以超市为主体的购物中心。但目前为止还没有实质性的进

45、展，由于商铺受住宅柱网的影响，利用率不高，售价还不低，周边商业氛围差，因此销售不理想。楼名名称东方春城成交均价12000元/地理位置解放东路惠民医院东总套数90多间商业总建面积10万，现推出13000去化套数7可售面积12200开间4.56m面积区间100-200两层进深10-13m备注一层4.5m，二层3m微观市场新城区在售商业个案 欢乐城项目规划盒子式的购物中心，目前招商还没有落地，现周边商业氛围没有形成，需要较长时间的培育，但商铺的利用率并不高，价格偏高，面积偏大，总价也过高，不利用未来商业的培育。楼名名称欢乐城成交均价12000元/地理位置中阳大道北侧、东城路西侧总套数100多间商业总

46、建面积10万，现推出14000去化套数9可售面积12500开间46m面积区间100-300两层进深10-13m备注一层4.5m，二层3m微观市场新城区在售商业个案 盛世茗居项目的商业体量不大，不会进行后期招商，再加之周边暂时没有形成商业氛围，医院对面的商铺，投资者较看好未来人流量带来的商机，因此销售较好，但其他商业价格虽低，仍销售不畅。楼名名称盛世茗居成交均价8600元/地理位置中阳大道南、东环路西侧总套数200多间商业总建面积29000去化套数60可售面积9600开间4.25m面积区间100-200两层进深15m备注一层4.5m，二层3m，医院对面已售罄微观市场市场上最畅销的户型面积100-120100-120方99-120平方米之间，目前销售最好的是阳光佳苑的99平方米三房的户，因为丰县市场上90多平方的户型