南京出台容积率新规

1、南京出台容积率新规新华报业网讯南京市规划局颁布新规,堵楼盘开发漏洞。12月23日南京规划局颁布的容积率等五项新规规定, 新规自2010年1月1日起施行,在2010年1月1日之前规划设计方案已审定的,可不按以上规定执行。上午颁布建设项目容积率管理、建筑间距规划管理、酒店式公寓规划审批管理等五项新规。其中,“酒店式公寓”概念首次被官方定义;备受市民和开发商关注的“容积率”管理更规范,新规“有紧有松”,更加科学和人性化。而“建筑间距”新规则考虑了市民非常关心的“阳光权”。 <<容积率新规:关于颁布南京市建设项目容积率管理暂行规定等五项规划管理有关规定的通知原文详解容积率新规政策看点:收紧

2、容积率计算指标堵开发商“偷”面积政策原文:除独立式住宅建筑(别墅和需要大空间的商业建筑以外,住宅建筑层高大于3.0米、公寓(包括酒店式公寓和办公建筑层高大于4.8米、商业建筑层高大于6.0米的,计算容积率指标时,该层建筑面积均按该层实际建筑面积的1.5倍计算;其中住宅、公寓建筑的起居厅,办公、商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、大型会议室等公共部分仍按其实际建筑面积计算容积率。效用指数:政策解读:这是南京规划部门首次明确了“层高控制对应容积率计算”的关系。以前的容积率计算并无这方面的规定,此举收紧容积率计算指标,堵开发商“偷”面积的行为。政策看点:酒店式公寓首次明确定义政策原文:本规定所

3、称酒店式公寓是指具有居住功能,但不同于一般住宅平面和功能的建筑形式。酒店式公寓除布置在酒店式公寓用地上外,可在商业办公用地或居住用地上兼容建设。效用指数:政策解读:“酒店式公寓”第一次被官方正名。以往“酒店式公寓”只是房地产业界的通俗称谓,规划、房产等部门并无一个官方的定义。这是南京规划部门对酒店式公寓这一新兴的建筑形态首次进行规范,以便统一管理,促使良性发展。政策看点:商业办公用地不得随意建酒店式公寓政策原文:在商业办公用地上建设的酒店式公寓,其建设比例原则上在旧区不得超过20%,在新区不得超过35%;具体比例应在规划设计要点中明确。超出上述比例的,需先经市政府批准。效用指数:政策解读:以往

4、没有相关的政策法规,开发商在商业办公用地上随意建酒店式公寓,本次则明令限制了建造条件。政策看点:坡地建筑容积率认定更规范政策原文:南京市建设项目容积率管理暂行规定第五条新建建筑被地形部分掩埋的,当掩埋长度不足本层建筑外墙周长(局部凹凸不计入,下同三分之一时,该层建筑面积全部计入容积率;掩埋长度超过本层建筑外墙周长三分之一、不足三分之二时,该层建筑面积的二分之一计入容积率;掩埋长度超过本层建筑外墙周长三分之二时,该层建筑面积不计入容积率。效用指数:政策解读:由于在实际开发中,坡地建筑的广泛设计和增多,需要对地上空间和地下空间进行规范化得认定。“容积率新规”特别提到了新建建筑被地形部分掩埋部位的容

5、积率计算方法。可以为以后项目实际容积率的把控提出依据。政策看点:首次对架空层概念的定义。政策原文:南京市建设项目容积率管理暂行规定第六条,建筑底层布置净高3.0米以上架空层的,除电梯井、门厅、过道等围合部分外,其余部分可不计入容积率。架空层应满足以下条件:以柱、剪力墙落地,视线通透、空间开敞;无特定功能,只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。效用指数:政策解读:这是规划部门首次对架空层概念的定义。明确了哪些功能空间计入容积率,哪些部分不计入容积率。政策看点:鼓励开发商在项目中多进行开放空间的建设。政策原文:南京市建设项目容积率管理暂行规定第八条,为社会公众提供开放空间的可给予容积率奖励

6、,奖励办法应在设计要点中予以明确。规划设计要点中未作规定,但在设计方案中增加开放空间的,可按照江苏省城市规划管理技术规定的相关规定给予容积率奖励,奖励部分不视为对原有规划要点的突破。已出让项目实施容积率奖励需经南京市土地出让与储备工作领导小组批准。效用指数:政策解读:为社会公众提供开发空间的可以给予“容积率奖励”。此举鼓励开发商在项目中多进行开放空间的建设。让开发商承担更多的社会责任。政策看点:新规对居民“阳光权”的重视政策原文:南京市建筑间距规划管理补充规定第二条当建筑之间形成对角布局(指一建筑在另一建筑的正向及侧向延长线之外,且住宅为被遮挡建筑时,遮挡建筑与被遮挡住宅的最小间距应符合以下规

7、定:当遮挡建筑为低层或多层时,遮挡建筑与被遮挡住宅的最小间距应满足水平距离大于8米或垂直距离大于15米的要求。当遮挡建筑为小高层时,遮挡建筑与被遮挡住宅的最小间距应满足水平距离大于15米或垂直距离大于20米的要求。当遮挡建筑为高层时,高层建筑与被遮挡住宅应当满足日照计算的要求。效用指数:政策解读:该新规的出台,显示出对居民“阳光权”的重视。无论是小高层或住宅项目,在未来的规划建设中,建造方必须遵守相关的规定,确保居民的采光需求。 (HOUSE365 尹霄飞解读365第一时间连线业内人士:金基通产营销总监陈捷:从土地市场看,目前楼面价越来越高,开发商为提高产品竞争力,利用政策空隙开发了不少边缘产

8、品,以降低单位成本。降低开发成本的同时,其实对购房者也是有利的,节省了他们的购房成本。政策收紧后,一方面制约了开发商偷面积的举动,规范了开发市场,另一方面,其实也增加了购房者的难度。苏宁置业营销经理罗光通:南京住宅市场上,不少住宅的层高都控制在2.9米以内,打“擦边球”的酒店式公寓、办公产品比较多,该政策的出台,会对这两种产品形成比较大的压力。金马郦城营销总监阚霖:政策收紧的尺度很大。首先,对于尚未开发的地块来说,可以操作的空间变小了,特别是之前南京出现过的3.3米的高端豪宅将越来越少,开发商会大力发展普通住宅产品。酒店式公寓等产品本身就是非主流的,从这一点看,政策对楼市的影响并不大。其次,对

9、于已经建成的层高超出规定的项目,则是好事,因为在政策的封堵之下,这类产品奇货可居了。南京武夷房地产开发有限公司营销策划经理杨春松:这是政府继严打闲置土地之后的又一个重大举措,加上今天出台的关于容积率规划新政,这些举措是政府的一系列政策,对于房地产的系列调控还是比较紧的。因为新政策是从2010年开始执行,不影响此前已经审批过的规划方案,对于开发商来讲,后期只能是根据规划政策要求进行规划方案的设计,符合规划的要点,尽量避开一些不必要的麻烦。365地产家居网资讯运营管理中心总监尹海峡五大政策所涉及到的问题,都是在先前规划审批上可以钻空子,送人情的地方,个别开发商往往通过关系,为自己谋取政府不明确所带

10、来的丰厚利润。此次政策的出台,表明南京市政府严管房地产开发领域腐败问题的决心,也保障了市民的合法权益。对按规办事的开发商来说,无任何影响,对于钻空子的开发企业来说,具有重大约束作用。(HOUSE365赵晶夏娟林海娟关于颁布南京市建设项目容积率管理暂行规定等五项规划管理有关规定的通知各有关单位:为进一步加强我市的规划管理,规范我市规划管理行为,依据有关法律法规,结合我市实际,我局制定了南京市建设项目容积率管理暂行规定、南京市建筑间距规划管理补充规定、南京市酒店式公寓规划审批管理规定、南京市规划许可证件变更规定、南京市建设工程规划许可证(建筑类核准图绘制的有关规定五项规定,现予以颁布,自2010年

11、1月1日起施行。在2010年1月1日之前规划设计方案已审定的,可不按以上规定执行。特此通知。南京市建设项目容积率管理暂行规定第一条为科学、集约利用土地与空间资源,规范建设用地容积率的规划管理,根据有关法律、法规和规范,结合本市实际,制定本规则。第二条本规则适用于在本市行政区域内的建设项目容积率指标计算的规划管理。第三条容积率是指某一基地范围内,地面以上各类建筑的建筑面积总和与建设用地面积的比值。表达公式为:容积率=地上总建筑面积÷建设用地面积第四条建设用地面积是指城市规划确定的用地范围,不包括规划的城市道路、河道、绿地、中小学等城市公共设施、市政设施用地面积。第五条新建建筑被地形部分

12、掩埋的,当掩埋长度不足本层建筑外墙周长(局部凹凸不计入,下同三分之一时,该层建筑面积全部计入容积率;掩埋长度超过本层建筑外墙周长三分之一、不足三分之二时,该层建筑面积的二分之一计入容积率;掩埋长度超过本层建筑外墙周长三分之二时,该层建筑面积不计入容积率。其中,住宅建筑顶板标高超出室外地坪标高1.2米以内的建筑部分、其它建筑顶板标高超出室外地坪标高1.5米以内的建筑部分,视为被掩埋。第六条建筑底层布置净高3.0米以上架空层的,除电梯井、门厅、过道等围合部分外,其余部分可不计入容积率。架空层应满足以下条件:以柱、剪力墙落地,视线通透、空间开敞;无特定功能,只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使

13、用。第七条除独立式住宅建筑(别墅和需要大空间的商业建筑以外,住宅建筑层高大于3.0米、公寓(包括酒店式公寓和办公建筑层高大于4.8米、商业建筑层高大于6.0米的,计算容积率指标时,该层建筑面积均按该层实际建筑面积的1.5倍计算;其中住宅、公寓建筑的起居厅,办公、商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、大型会议室等公共部分仍按其实际建筑面积计算容积率。第八条为社会公众提供开放空间的可给予容积率奖励,奖励办法应在设计要点中予以明确。规划设计要点中未作规定,但在设计方案中增加开放空间的,可按照江苏省城市规划管理技术规定的相关规定给予容积率奖励,奖励部分不视为对原有规划要点的突破。已出让项目实施容积

14、率奖励需经南京市土地出让与储备工作领导小组批准。第九条对容积率计算有特殊要求的,应在规划设计要点中做出特别说明,并纳入土地出让合同。第十条本规定自2010年1月1日起施行。南京市建筑间距规划管理补充规定第一条为进一步加强建筑间距规划管理,保证城市规划的实施,根据南京市城市规划条例实施细则(以下简称细则和江苏省城市规划管理技术规定,结合当前实际,制定本补充规定。第二条当建筑之间形成对角布局(指一建筑在另一建筑的正向及侧向延长线之外,且住宅为被遮挡建筑时,遮挡建筑与被遮挡住宅的最小间距应符合以下规定:当遮挡建筑为低层或多层时,遮挡建筑与被遮挡住宅的最小间距应满足水平距离大于8米或垂直距离大于15米

15、的要求。当遮挡建筑为小高层时,遮挡建筑与被遮挡住宅的最小间距应满足水平距离大于15米或垂直距离大于20米的要求。当遮挡建筑为高层时,高层建筑与被遮挡住宅应当满足日照计算的要求。第三条住宅建筑南侧阳台(不包括突出于山墙面之外的部分有下列情况之一的,应以阳台外缘计算建筑间距:(一阳台累计总长度大于该建筑外墙总长度1/2的;(二阳台悬挑长度大于2米的。第四条南北向布置的建筑,当住宅为被遮挡建筑且方位偏角小于30°时,其东侧或西侧一般不得设置裙房以外的东西向建筑;设置裙房且该住宅内与裙房等高部分布置为卧室和起居室的,其窗洞与裙房连接点的最小距离不得小于5米,或须满足日照计算的规定。第五条新建

16、建筑与建设用地以外现状无电梯的7层住宅之间的建筑间距,按照细则第四十三条中建筑与多层住宅的规定控制。第六条当建筑平行布置且遮挡建筑为高层住宅、被遮挡建筑为非住宅建筑(单层传达室、配电房等附属建(构筑物除外时,高层住宅与低层非住宅建筑之间不得小于15米,高层住宅与多层非住宅建筑之间不得小于18米,高层住宅与高层非住宅建筑之间不得小于25米。第七条与住宅南北侧相邻且单独布置的单层传达室、配电房等附属建(构筑物,在符合消防和施工安全等要求且与住宅相邻一侧不开窗时,传达室与住宅的最小间距不得小于6米,配电房与住宅的最小间距不得小于9米。第八条历史文化保护地段的建筑布局方式可不执行上述规定。第九条本规定

17、自2010年1月1日起施行。南京市酒店式公寓规划审批管理规定第一条为加强和完善我市酒店式公寓的规划管理,根据有关法规规范,结合我市实际,制定本规定。第二条本市市区范围内酒店式公寓的规划建设管理适用本规定。第三条本规定所称酒店式公寓是指具有居住功能,但不同于一般住宅平面和功能的建筑形式。酒店式公寓除布置在酒店式公寓用地上外,可在商业办公用地或居住用地上兼容建设。第四条在商业办公用地上建设的酒店式公寓,其建设比例原则上在旧区不得超过20%,在新区不得超过35%;具体比例应在规划设计要点中明确。超出上述比例的,需先经市政府批准。在居住用地用地上建设的酒店式公寓,其建设比例可不受限制。建设比例指酒店式

18、公寓的地上建筑面积与建设用地地上总建筑面积之比。第五条居住用地上建设的酒店式公寓项目,其配套公共服务设施按一般住宅标准设置。商业办公用地或酒店式公寓用地上建设的酒店式公寓项目,除物业管理用房按一般住宅标准设置外,其他配套公共服务设施按公建标准设置。酒店式公寓的配建停车设施按南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则中住宅配建标准执行。第六条居住用地上建设的酒店式公寓项目,其日照标准及建筑间距按一般住宅标准执行。商业办公用地或酒店式公寓用地上建设的酒店式公寓项目,其日照标准及建筑间距按公建标准执行。第七条酒店式公寓层高一般不得超过4.8米;超过4.8米的,不论层内是否有隔层,其建筑面积计算值均按该层

19、水平投影面积的1.5倍计算。第八条酒店式公寓的建筑单体平面一般采用通廊式布局,不得按单元式住宅套型设计。酒店式公寓单套建筑面积一般不得大于100平方米。第九条酒店式公寓的主要立面应当具备公共建筑的外立面形式与建筑特点,阳台不得外挑,并采用封闭式。沿城市主干道原则上不得设置空调室外机,确需设置的,应做好遮蔽处理。第十条酒店式公寓项目报审时,建设单位应当在规划总平面图中明确其建筑布局、出入口位置及建设规模、比例。单体平面图上应当逐套标注“酒店式公寓”字样。第十一条本规定自2010年1月1日起施行。南京市规划许可证件变更规定第一条为进一步规范规划许可证件的变更程序,根据中华人民共和国城乡规划法、中华

20、人民共和国行政许可法,结合我市实际,制定本规定。第二条本规定所称规划许可证件的变更,是指建设用地规划许可证、建设工程规划许可证发出后,在不改变原规划条件的前提下,因建设单位名称调整等原因确需对证件和附图进行修正的行为,包括依申请变更和我局主动变更。建设单位对许可证件附图需进行局部修正但不影响规划验收或房产权属登记的,不属于本规定范畴。第三条严格控制和管理规划许可证件的变更行为;确需变更的,必须按照规定的程序办理。第四条有下列情形之一的,可申请变更规划许可证件:(一因建设单位名称发生变化,需要对许可证件中的单位名称进行变更的;(二在符合法规和规划条件的前提下,需要对许可证件附图进行局部修正的,如

21、对间距和日照计算不产生负面影响的建筑间距、退让距离、建筑高度的数值修正,对建筑屋顶及檐口形式的局部修改,在规定容积率范围内配套设施规模和标准的增加等;(三其他需要对证件和附图进行变更的情形。第五条有下列情形之一的,不得申请规划许可证件的变更;确需变更的,应当重新办理规划许可手续:(一已完成下一阶段相关手续的,包括已取得土地权属证明、预售许可证、规划验收合格书的等。(二在规定期限内未办理下一阶段相关手续,且逾期未申请延期或者申请延期未获批准的。第六条申请变更规划许可证件,应当填写申请表,提交原规划许可证件和涉及变更内容的附图,并根据情况提供相应材料,如:(一新的组织机构代码、立项批文、土地权属证

22、明或土地出让合同;(二拟变更的施工图纸及设计变更单,预放线大样等;(三我局要求提供的其他材料。第七条规划许可后因施工等原因造成竣工测量成果与许可证件附图不一致,经查处同意补办规划手续而需对规划许可证件进行变更的,申请人应当在履行行政处罚决定后提出变更申请。第八条我局应当在受理变更申请后20个工作日内作出决定。同意变更的,发出行政许可变更决定书,同时在许可证原件上标注本次变更主要信息;不同意变更的,发出不予变更决定书,并说明理由。第九条我局应当在规划许可变更后15个工作日内将行政许可变更决定书对外公布,并抄告市建委、国土、房产等相关部门。第十条规划许可变更后,原许可有效期起止时间不变。第十一条本

23、规定自2010年1月1日起施行。南京市建设工程规划许可证(建筑类核准图绘制的有关规定第一条为规范我市建筑工程项目的规划许可审批管理,统一报审材料中的必备内容,依据有关法律、法规和标准,结合我市实际,制定本规定。第二条本市市区范围内申领建筑工程项目规划许可证的报审图件及图纸内容应符合本规定。第三条申领建设工程规划许可证报审的图件,应包含南京市规划局建设工程设计方案自审表(附件1、规划控制指标核查表(附件2、图纸目录、总平面图、建筑单体的平面图、立面图、剖面图和结构基础平面图。第四条图纸内容和要素应当按照国家有关制图标准和规范的要求清晰、完整反映。图纸上应加盖建设单位的印章、设计单位的出图资质章和

24、注册建筑师资格章。第五条总平面图应包括以下内容1、规划设计要点附图所提供的现势地形图、规划用地边界线、规划外部条件及建设控制线;2、用地内保留的地形地貌、建(构筑物、树木及用地外相邻建(构筑物;3、场地四邻及规划的道路、室外停车场、绿化用地及基地主要出入口;4、拟建建(构筑物及地下建(构筑物(人防工程、地下车库、油库、贮水池阿等隐蔽工程以虚线表示的名称或编号、层数(顶层为跃层或阁楼时,标注为N+1、定位(坐标或相互关系尺寸及角点轴号;5、拟建建(构筑物退界距离、后退建筑控制线距离、与基地内外的建(构筑物的间距;6、场地竖向设计标高,建筑主要出入口处地坪标高,北檐口、建筑最高点(位于建筑控高区的标高;7、主要技术经济指标及必要的文字说明。第六条总平面图尺寸标注及文字说明1、拟建建(构筑物与用地边界、规划外部条件、建设控制线及地块内部道路的相对距离,应标注外墙边(含外墙装饰挂板、玻璃幕墙与上述控制线的相对尺寸;2、建(构筑物间的距离,应标注外墙与外墙之间的净尺寸,非平行布置的建筑物应标注最近部位的距离;3、相对距离的标注尺寸采用“”号加尺寸数据表示,数据精度控制在小数点后一位,实际控制尺寸应大于地形图测算尺寸0.5米。