物业经营管理

1、物业经营管理 模拟试卷二一、单项选择题(共60题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意) 1某一房地产对于其持有人的经济价值，称为( )。 A使用价值 B成交价值 c投资价值 D原始价值 2在以下房地产价格中。更能反映土地价格水平高低的是( )。 A土地单价 B土地总价 c楼面地价 I)房地产单价 3建筑物的寿命分为( )。 A实际寿命和有效寿命 B价值寿命和价格寿命 C自然寿命经济寿命 D账面寿命和折旧寿命 4物业经营管理突破了传统物业管理活动的局限。强调为业主提供( )。 A维修养护服务 B价值管理服务 C价格管理服务 D安全保障服务 5从业主的角度出发。物业经营管理服务的目标。是

2、在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期( )的基础上。保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 A收入最大化 B净收益最大化 C利润总额最大化 D成小最小化 6要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力的房地产特性是房地产的( )。 A适应性 B相互影响性 C位置固定性 D各异性 7某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加。这主要是由于房地产投资具有( )。 A位置固定性 B各异性 C适应性 D相互影响性 8下列房地产投资风险中。属于系统风险的是( )。 A周期风险 B比较风险 C资本价值风险 D时间风险

3、9已知某笔贷款的年利率为6。借贷双方的约定为按月计息。则该笔贷款的实际利率是( )。 A05 B6 C616 D619 10已知某笔贷款的年利率为15，借贷双方约定按季度计息。该笔贷款的实际利率是( )。 A375 B75 rc C1 5 D1 587 11已知年名义利率为12。按月计息。则年有效利率为( )。 A1 255 B1200 C1236 D1268 12如某笔贷款的月利率为1，每月计息一次，按复利计息。年名义利率是( )。 A12 B1 255 C1 268 D1 355 13净现值是指投资者可接受的( )。将项目各期的净现金流量折算到项目起始点时的现值之和。 A最低收益率 B最高

4、收益率 C礼会平均收益 D内部收益率 14房屋的商品租金又称全价租金。是指以物业价值为基础确定的租金。由( )因素构成。 A折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费 B折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租 C折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润 D折旧费、维修赞、管理费、利息、税金、地租、利润 15反映房屋租赁市场供求关系的租金是( )。 A商品租金 B市场租金 C成本租金 D准成本租金 16下列属于房屋租赁价格成本租金构成的是( )。 A地租 B保险费 C利润 D维修费 17物业管理绩效评价的类型不包括( )。 A政府评价 B.业主评价C社会评价 D企业集团内部评价

5、18房地产价格构成中的开发成本在理论上可划分为( )和建筑物建造成本。 A土地开发成本 B房屋拆迁安置补偿费用C开发管理费用 D开发过程中的税费19在期房与现房同品质等情况下，期房价格与现房价格相比，( )。A期房价格等于现房价格 B期房价格高于现房价格 C期房价格低于现房价格 D期房价格与现房价格不可比 20土地转让市场为房地产的( )级市场。 A一 B二 C 三 D四 21二手房市场属于( J级房屋市场。 A一 B二 C 三 D四 22某房地产开发商按照目标市场的群体特征将房地产市场分为老年住宅市场、青年公寓市场等。是从( )角度对房地产市场进行的细分。 A房地产用途 B市场营销 C房地产

6、交易 D增量性质 23( )是房屋转租行为获得合法性的正确做法。 A签订转租合同，到房屋租赁管理部门登记备案 B到房屋租赁管理部门办理房屋租赁许可证，签订转租合同，登记备案 C修改原出租合同，到房屋租赁管理部门登记备案 D修改原出租合同，到房屋租赁管理部门修改房屋租赁许可证 24下列关于房屋租赁政策。说法不正确的是( )。 A私有房屋人必须持有房屋所有权证，承租人必须持有身份证 B共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优允承租权 C租赁期限内，房屋所有权人转让：房屋所有权，原租赁协议停止腹行 D承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同 2

7、5下列关于房屋租赁用途。说法不正确的是( )。 A是指房屋租赁合中规定的出租房屋的使用用途 B承租人第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意 C承租人按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途 D承租人确需变更使用用途，应当征得承租人同意，不必重新签订租赁合同 26物业服务企业对物业管理用房进行装饰装修发生的支出。计入( )。在有效使用期限内。分期摊入营业成本或者管理费用中。 A营业成本 B坏账准备金 C管理费用 D递延资产 27将物业管理成本分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本是依据成本( )。 A经济性质 B经济用途 C与业务量的关系D与决策的关系 28物业服务企业经营共

8、用设施设备支付的有偿使用费计入( )。 A管理费用 B期间费用 C营业成本 D财务费用 29物业管理直接人工费，包括物业服务企业( )物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。 A间接从事 B直接从事 C营业成本 D.财务费用 30企业净利润与资本的比率为( )o A资本利润率 B资产利润率 C资金利润率 D投资收益率 31下列企业财务管理目标中。考虑了资金时间价值和风险的有( )。 A利润最大化 B资本利润率最大化 C每股利润上l壶大化D企业价值最大化 32物业服务企业绩效和物业管理项目绩效不同的是( )。 A小质 B核心内容 c对象范围 D原因 33一宗写字楼物业的价值在某种程度上取决

9、于( )。 A使用者的商业信誉 B投资者的商业信誉 C管理者的商业信誉 D监管者的商业信誉 34写字楼租金的计算基础常常是( )。 A建筑面积 B使用面积 C可出租面积 D出租面积 35在写字楼市场比较理想的情况下，写字楼市场租金和基础租金之间的关系一般是( )。 A市场租金高于基础租金 B市场租金低于基础租金 C市场租金等于基础租金 D市场租金和基础租金的无法比较 36由于零售商业物业的租约期限很长。对于主要租户来说。通常是( )年。 A310 B1020 C1030 D203037零售商业物业基础租金常以每平方米为基础计算。也称( )。 A基础租金 B基本租金 C最低租金 D成本租金 38

10、如果租户的基础租金是20万元。百分比租金的百分比为10。该租户的营业额为360万元，则此时该租户的租金为( )万元。 A16 B20 C26 D36 39如按房屋租金征房产税。其税率为( )。 A1 2 B6 C12 D3 40买卖已出租房屋的。出卖人应当在出售前( )通知承租人。承租人在同等条件下有优先购买权。 A7人 B10人 C30人 D90人 41房屋租金分为成本租金、商品租金和( )。 A协商租金 B合同租 c私房租金 D市场租金 42不良物业资产形成的根本原因是( )。 A经济周期变化 B房地产虚假泡沫 C银行货币资金运动的中断 D物业资产管理不善 43企业物业资产的经营效率取决于

11、( )。 A企业规模 B物业资产的不断更新 C企业的发展战略 D物业资产的现金价值 44物业管理招标实质是( )行为。 A招标选择 B投标选择 C市场双向选择 D市场向选择 45房屋建设单位与物业服务企业签订的是( )。 A物业服务合同 B前期物业服务合同 C物业管理委托合同 D前期物业管理协议 46下列说法错误的是( )。 A物业管理项目选聘物业管理单位可以招标也可以不招标 B物业管理项目的甲方包括公房出售单位 C住宅小区共用性服务收费不包括物业管理单位固定资产折旧费 D物业的共用设施包括非经营性停车场 47以下关于合同的说法中，错误的是( )。 A合同两方以上当事人的法律行为 B合同是具有

12、相应法律效力的协议C合同是平等主体之间的民事、行事或行政法律火系 D合同的本质足一种含意或协议 48物业管理的招标方式通常采取( )。 A公开招标、委托招标 B公开招标、邀清招标 C邀请招标、委托招标 D委托招标、协议招标 49下列关于房屋租赁双方签订租赁合同的说法。错误的是( )。 A出租人只能收取租金 B出租人可以在租金之外收取少量的押金 C承租人必须按合交租I D修缮出租房屋的义务一般由出租人承担 50关于租赁合同内容，说法不正确的是( J。 A租赁合应当明确约定租金标准及支付方式 B承租人应当按照合同约定交纳租金，不得拒交或拖欠，承租人如拖久租金出租人有权收取滞纳金 C房屋修缮责任人对

13、房屋及其设备应当及时、认真地检查、修缮保证房屋的使用安全 D房屋修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的，可以与另一方当事人合修，责任人因此付出的修缮费用，由承租人分期偿还 51张某将房屋租给李某。李某又将房屋转租给王某。在转租合同存续期间。张某和李某按约定解除租赁合同。针对该情况，下列说法中。正确的是( )。 A李某与王某的转租合同继续有效 B李某与王某的转租合同同时失效 C张某与李某此时不能解除租赁合同 D张某李某解除租赁合同的前提是要征得王某的同意 52关于有效毛收入的计算公式。正确的是( )。 A有效毛收入=潜在毛租金收入-空置损失+收租损失+其他收入 B有效毛收入=潜在毛租金收入

14、+空置损失+收租损失+其他收入 C有效毛收入=潜在毛租金收入-空置损失-收租损失+其他收人 D有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失-收租损失+其他收入53下列费用中。不属于运营费用的是( )。 A保险费 B房产税 c员工工资 D公盗捐款 54租赁计划包括租金方案和( )。 A物业管理计划 B出租策略 C总体租金水平 D租金价格表 55下列自然人中。不能成为房屋租赁主体的是( )。 A肢体残疾的人 B没有民事行为能力的人 C未满十四周岁公民的法定临护人 D企业的法定代表 56房屋租赁合同到期。合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前( )个月提出。并经出租人同意，重新签订房屋租赁合同

15、。 A1 B2 C3 D4 57城市房屋租赁实行( )制度。 A审批 R审核 C登记备案 D报告 58下列费用中。计入物业服务企业财务费用的是( )。 A财务人员的工资 B金融机构手续费 C法定税费 D财务部门办公费 59物业管理服务成本中按规定提取的福利基金按工资总额的( )计算。 A15 B2 C12 D14%， 60普通租售型商务写字楼整体有效使用率等于( )面积的合计除以总建筑面积(停车场除外)。 A使用 B专用部分 C共用部分 D单位二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以符合题意。至少有一个错项。选错，不得分；少选，所选的每个选项得0.5分) 61城市房屋

16、租赁管理办法规定的房屋租赁形式有( )。 A将房屋出租给他人居住 B将房屋出租给他人从事经营活动 C以房屋作价人股 D将房屋无偿借用他人 E将房屋以合作方式与他人从事经营活动 62在房屋租赁合同中，属于中华人民共和国城市房地产管理法规定的必备条款是( )。 A租赁期限 B租赁用途 C转租的规定D租赁价格及修缮责任 E变更和解除合同的条件 63房屋租金是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。租金的形式不包括( )。 A成本租金 B商品租金 C市场租金 D评估租金 E调节极金 64收益性物业管理经营费用包括( )。 A人员工资 B办公费用 c保险费、房产税 D企业管理费及

17、利润 E抵押贷款还本付息 65物业服务企业划分为( )三种。 A管理型 B居住型 c专业利 D商业型 E综合型 66垃圾分类处理，一般分类为( )。 A有害垃圾 B可回收垃圾 c建筑垃圾 D大件废物垃圾 E不可回收垃圾 67下列有关名义利率和实际利率的描述，正确的是( )。 A名义利率越大，实际利率与名义利率的差异就越大 B实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 C每年计息周期数m=l时，名义利率与实际利率相等 D当每年的计息周期数m>l时，名义利率小于实际利率 E与每年的计息周期数m>l时，实际利率小于名义利率 68下列有关内部收益率的说法，正确的是（ ）。 A以内部收益率计算

18、的财务净现值为0 B内部收益率可以以线性内插法求取 c对于同一项门，内部收益率只有一个 D内部收益率大于基准收益率时，项目可行 E在内部收益率的计算过程中，如果计算出NPV为证值，则应该试算一个较高的折现率 69形成房地产价格的条件有( )。 A有用性 B稀缺性 c有效需求 D有效供给 E交易性 70比较法适用的对象有( )。 A高档公寓 B别墅 c房地产开发用地D学校 E特工业厂房71下列对象。在估价时适宜用市场法的是( )。A房地产开发用土地 B公园 C机场 D写字楼 E教室72房屋租赁合同人为终止的情形有( )。A将承租的房屋擅自转租B承租人无正当理由，拖欠房屋租金6个月以上C共有住房无

19、正当理由闲置6个月以上的：D因不可抗力导致合同不能履行E根据合同约定可以解除合同条款73下列关于房屋租赁合同的表述中。正确的有( )。A房屋租赁合为要式合同 B房屋租赁合同为双务合同C房屋租赁合同应采取书面形式 D房屋租赁合同应当使用格式合同E房屋租赁合同应当在房产管理部门登记备案74房屋转租应注意的问题为（ ）。A转租期间，原租赁合同解除终止的，转租合同必随之解除终止B转租合同期限不能超过原租赁合同期限C转租合同生效后，承租人必须同时履行原租赁合同的权利和义务D转租期间，原租赁合同变更后，转租合同可不随之改变E房屋转租必须取得原出租人的书面同意75物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括(

20、)。A管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等B物业管理区域绿化养护费用C物业共用部化、共用设施设备及公众责任保险费用D物业服务企业固定资产折旧E物业共用部位、共用设施设备的大修中修和更新、改造费用76成本控制目标的原则包括( )。A全面控制原则 B讲求经济效益原则 c责权利结合原则D例外管理原则 E成本最低化原则77物业活动中存在着大量的主体。根据合同的作用以及合同主体的不同，可以将合同归为( )。 A物业建设单位在开发过程中所订立的合同 B前期物业服务合同与物业服务合同 C业主所签订的与物业管理活动有关的合同 D物业服务企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同 E物业服务合同和物业租赁合同 78业主所签订的与物业管理活动有关的合同包括( )。 A收益