XX年物业公司工作总结暨XX年工作计划

1、2015年物业公司工作总结暨 2016 年工作计划2015 年是* 物业公司克服重重困难，不断发展壮大的一年，是提升服务品 质、勇于创新、开拓进取的一年，也是公司取得丰硕成果的一年。一年来， * 物业经营团队在公司党委、董事会的正确领导下，在各分子公 司的大力支持和帮助下， 公司全体干部员工面对困难不退缩、 坚定目标不放松， 坚持以团结、拼搏、创新、科学发展统领工作全局，在团结中凝聚力量，在拼 搏中成长进步，在稳固中开拓创新，较好地完成了公司下达的各项目标任务， 实现了公司稳步发展，为 2016 年的工作奠定了基础。一、 2015年度主要工作回顾（一）经营情况*（二）业务拓展情况及市场分析坚持

2、以创新求突破，积极推动公司快速健康发展2015 年，针对国家对房地产行业的宏观调控， 加之物业市场存在无序竞争， 公司遭遇到前所未有的竞争压力。面对复杂严峻的发展现状，物业公司清楚认 识到只有加快创新步伐，增强适应市场竞争的能力，才能使公司保持长期稳定 持续发展。为此公司在原经营范围单一的情况下，扩大经营服务范围，并专门 成立市场开发经营创新领导小组，培育自主经营、自我发展、自我改造的市场机制，力争在经营创新、创收方面取得新的成绩一是加强调研，为公司发展理清思路。一年来公司在“转变观念、与时俱 进”方面，多次召开“创新管理、增收创效”主题研讨会，围绕物业市场拓展 和发展、物业项目经营创收、现有

3、物业项目管理的品质提升、现有资产增值创 效等多个层面，广泛开展市场调研和内部建议征求，先后下发各类调查问卷 * 余份，获得了大量有价值的建议；同时注重收集市区同类公司经营信息和业绩 亮点，通过我们的研究分析，去粗取精，消化吸收，为己所用。为经营管理提 供第一手资料。理清了我们的经营思路，确定了我们的发展战略思想。二是积极营销，为公司发展开拓新渠道。 （1）公司先后针对公司的闲置资 产，通过市场调研分析论证， 与* 公司、* 有限公司、 签订物业服务合同， 实现年收益 * 万元。（2）针对 * 项目的托管，在业主方对物业公司用工成本 偏高、有意寻求管理费较低的社会物业时，公司注重加强与业主方的沟

4、通与多 方协调，同时通过不断提高专业服务水平，改变了由原来业主方的不认同服务 到现在较为满意的服务现状。通过公司的不断努力，融洽了客户关系，物业费 收入不但没有降低， 反而在减少人员数量的基础上， 提高了物业管理费的收入， 由物业公司接管初期的 * 万元/年（、 * 人）增至* 万元/年（ *人）。实践证 明，服务品质是物业公司生存的生命线。 （3）在 * 招租方面，不间断进行信 息发布与筛选，通过与各方不断地技巧洽谈与沟通， * 公司就 * 租赁事宜与 我方基本达成合作意向，合同如能正式签订，计划年租金收入 * 万元。三是创造条件，为在管项目提升效益探索思路。 为稳步推进* 项目市场化、 规

5、范化管理进程，有效提高管理费收取率，组织召开了 * 业主委员会第一次 精选范本 ,供参考！会议，对* 项目存在的焦点问题提出了系列解决方案，并通过业主回访，物业 管理政策、法规及物业公司与业主的权利、 义务的宣讲， 建立详细的业主档案， 开通服务热线，设立业主意见箱，加大企业文化宣传力度等多项举措，不断提 升管理服务水平，为增收减亏打基础、创条件。在各业委会委员及各分公司的 大力支持下，* 物业管理费收缴率达到 *% 。同时我们还编辑了 业主手册， 引导业主合理使用物业，正确行使业主的权利，履行业主的义务。四是充分挖掘市场信息，成功拓展 * 宗物业项目。通过加强对外宣传与推 介，加快外部市场项

6、目的搜寻与拓展， 2015 年公司先后锁定并接洽了 * 小区、 * 、* 等* 余个物业项目，通过实地勘察、管理成本测算、制作物业服务 方案、合作事项洽谈与管理费用博弈等多重环节的磋商，最终成功签约了 * 个外 部物业管理项目，拓展增收 * 万元。为物业公司顺利迈入市场化运营积累了 经验，奠定了基础，打开了良好局面。（三）企业管理情况1、坚持安全生产，实现全年安全零事故一年来，公司始终强化“安全第一、预防为主、防消结合”的方针，在公司范围内普及消防安全知识，组织开展消防安全预案演练，使 安全生产理念与日常经营管理工作紧密融合，做到真正意义上的“防控结合” 。物业项目部对托管项目实行定期排查督导

7、，对排查结果每周组织召开专题 例会，及时沟通、协调、解决管理中存在的问题。通过排查，及时消除安全隐 患，确保各项工作处于安全运行状态。由于措施得力，落实到位，实现了安全年的既定目标2、完善制度体系，为实现目标任务奠定基础管理是企业永恒的主题，也是创效的直接保证，制度建设是企业 管理的前提和基础。为实现科学决策，提升执行力，本年度公司进一步完 善制定了 * 管理办法、 * 拓展激励办法、* 制度、物业项目质检细 则等规章制度。明确了岗位职责，确保了公司在不断发展过程中管理制度的 与时俱进和可操作性。为提升管理控制能力，公司始终坚持例会制度，对各项工作任务进行量化 管理，实行周催查工作制，加强催查

8、督导，有效增进管理层的理解与沟通，实 现信息对称与资源共享， 提升管理效率， 为实现年度目标任务奠定坚实的基础。 同时，公司通过对法规政策的学习，积极做好与上级主管部门的对接、沟通和 协调，顺利完成了物业公司 * 级资质的转正审批、执业考试申报等系列工作。 目前公司管理层 * 人执有物业管理师资格证书，中层管理人员均持有物业专业 人员从业资格证书。通过管理层专业化水平的提升，强力推进了公司规范化管 理进程。3、注重节能降耗，运营成本和各项费用得到有效控制一是成立资产经营监管小组。强化监察力度，确保资产保值升值，一年来 公司对下属单位和部门进行了多次资产盘点， 对所有资产分门别类、 建账立册；

9、规范预算与审批流程，杜绝管理漏洞。控制各项费用支出，厉行节约，坚持合 理利用和重复利用原则，为公司财务管理和生产经营提供了有力保证。二是梳理公司现有岗位。与同行业市场化运行模式接轨，合理将人员配置 到新拓服务项目，有效降低用工成本。三是控制物品采购。在供货商及其产品质量与价格上狠下功夫，既要求产 品质量过硬，又要求价格优惠，物美价廉。针对大额物资采购，坚持公开竞价 原则，货比三家。四是严把费用关，紧守成本线。公司将招待费、电话费、办公费等可变费 用列入成本费用控制管理的重点，对此实行定额管理。随着勤俭治企意识的不 断深入，全体员工的成本意识得到了提升，并逐步落实到各项实际工作当中。4、加大质量

10、检查力度，实现服务工作上水平为全面提升公司整体服务水平和服务质量，更有效地检验各部门执行力和 工作标准的落实，使各项管理服务工作日趋完善。全年共组织对公司各部门、 各项目部开展质量检查活动 * 余次。通过质检活动的开展，各部门工作效率和 服务质量进一步得到提高，员工精神风貌有了很大改观。通过业主问卷调查结 果显示，广大业主对物业公司综合管理服务工作的满意度和认可度达到 *% ， 符合物业 * 级资质业主满意度标准。实践证明，质检活动的实施，加速推动了公 司整体工作的有效完成。5、强化学习培训，实现服务质量新提高2015年公司以“内强素质、 外树形象、增收创效”为宗旨，制定多项举措， 采取“个人

11、自学与集体组织学习相结合” 、“内部培训和外派培训相结合”等方 式，全年组织各类培训会 *余次，达* 个课时，受训者 *余人次。通过学习培训，公司干部员工的服务观念、业务技能得到了切实转变和明显提升。（四）其它方面加强组织建设，创党、工、青、妇工作新局面一年来公司全面加强党支部、工会及共青团组织建设，积极为员工搭建成 长平台，为活动开展及文化建设构建载体，保障和促进了公司健康发展。2015 年按照公司各项活动开展的时间节点要求，积极举办“ * ”、“创先 争优”、党员干部座谈、团员代表座谈会等主题活动与会议，深刻分析检查、认 真落实整改，提炼和总结适合发展的基本经验，为公司快速发展提供思路。在

12、加强组织建设，营造团结和谐氛围方面，公司本着“稳定大局”的主导 思想，注重加强与基层员工的沟通，特别是部分从各分公司调配来的员工，在 分配初期，不理解集团公司分流政策，工作中存在浮躁情绪。针对此，公司既 注重加强员工思想教育，又注重实施人文关怀和心理疏导，倡导团结、和谐、 互助、友爱的良好风尚，既为集团公司承担了社会责任，又为维护公司大局稳 定做出了贡献。公司在看望慰问病、丧职工及家属方面，坚持开展向困难职工献爱心送温 暖活动，为员工解决实际困难， 全年看望走访员工 * 余次；在法定节假日期间， 班子成员深入一线慰问激励值班员工；真正达到了党员干部受教育、职工群众 得实惠的总体要求。二、存在的

13、主要问题过去一年成绩的取得，是集团公司正确领导和大力支持的结果，也是公司 经营班子和全体干部员工团结协作、奋勇拼搏的结果。在肯定成绩的同时，我 们也清醒地看到，在企业发展中还存在一些不容忽视的问题与不足：一是员工 队伍整体素质、专业技术水平需进一步提升。由于公司为集团承担了部分社会 责任，公司人员结构复杂，加之全国“用工荒”的持续蔓延，特别是劳动密集 型的物业管理行业普遍存在着员工流动率较高的现象，致使公司员工素质参差 不齐，为使公司担负起经营创效与社会责任双重职责，必须强化培训，快速提 升员工思想意识及管理服务水平，满足并适应行业竞争发展之需要。二是市场 洞察力与敏锐度需进一步提高。在瞬息万

14、变、信息发达的市场竞争环境中，及 时进行市场信息捕捉，迅速做出正确判断并采取应对措施至关重要。今后市场 调研工作要更加注重信息的准确性与时效性，锻炼市场分析能力，拓宽创新思 路，增强企业竞争力。 三是薪酬福利水平较低， 员工工作积极性受到很大影响， 思想稳定和队伍建设需要进一步加强。针对这些在发展中存在的困难和问题， 我们将积极采取措施，认真加以解决。三、 2016年的工作安排（一）2016 年工作总体思路和目标任务2016 年公司总体工作思路和目标是：以提高经济效益为中心，以服务业主 为关注焦点，以整合利用资源，优化产业结构为主线，强化品牌意识，提升服 务水准；转变经营观念，调整发展方式，全

15、面提升中原物业服务品质和发展质量，实现公司科学、健康、持续发展2016 年重点开展八项工作：1、确保全年安全生产大局稳定，无重大安全责任事故发生。2、完成集团公司下达的各项经营目标任务。3、加快推进 * 租赁工作，促使资产的有效增值。4、做好 * 和 * 物业项目的前期介入及合同签订。5、整合资源，积极拓展 * 宗物业增值服务项目，实现增收创效。6、提升在管物业项目管理水平，争创“市优” 、“行优”荣誉，为实现 资质奠定基础。7、从全局性、系统性、长期性方面强化物业管理专业技能培训提升。（二）2016 年公司面临的内外形势近年来，我国物业管理行业呈现出生机勃勃的发展态势，随着一系列物业 管理法

16、规、制度的颁布实施，既为物业管理企业创造了发展的机遇，同时使物 业管理企业面临着发展的严峻挑战。从目前的物业管理实践来看，内、外部环 境存在的一些问题，给物业行业的快速发展带来一定的影响。1、外部环境：一是管理体制上，物管企业尚处于新旧体制转轨过程，社会化、专业化、市场化物业管理体制还未普遍确立和完善。二是 运行机制上，市场竞争机制尚未全面形成，部分物业项目未通过招投标方式直 接选择物管公司，存在垄断经营和不规范竞争现象。三是物业管理法律、法规 未做到普法宣传，业主对物业管理的概念和消费意识不强。2、物管公司普遍存在的内部因素：一是行业队伍及人员素质偏低。因行业 利润较低，难以吸引高素质人才的

17、引进，随着市场竞争机制的不断发展，低文 化水平的劳动力将成为企业发展的包袱，成为制约物业管理行业进一步发展的 重要因素之一。二是管理方法和管理手段落后阻碍了物业管理行业的拓宽。随 着国内智能建筑的兴起，采用手工管理办法难以达到规范化管理标准，需及早 采用以计算机为基础的先进管理模式和手段去占领市场。三是缺少物业管理的 早期介入意识，缺乏前期物业管理的力度。目前从房地产开发的过程和物管行 业的总体运作来看，许多物业都是直接在建成即将交付使用时才确定物管公司， 物业管理仅仅成为房地产开发的延伸。在房产开发过程中，由于设计不合理、 施工粗糙、图纸资料不全等原因，直接影响到物业今后的使用和管理。在这种

18、 意义下，物业管理前期介入就绝非是单纯的对建设工地执行秩序维护任务，而 是利用丰富的专业知识，参与到物业的设计中去。因此，在物业管理前期介入 阶段，公司必须为保证日后良性运行提出可行方案，否则亏本经营，将使物业 功能下降。四是物业管理缺乏创新意识。行业内不同程度地将物业管理仅仅理 解为简单的“维修、保洁、保安” 。但随着生活水平的不断提高，业主居住行为 和要求发生了巨大变化，单一的服务项目已远远不能满足业主现代居住品质。 物管公司只有不断创新，才能得到广大业主的认同。随着国家对房地产业的宏观调控，加之中共中央关于制定国民经济和社 会发展第十二个五年规划的建议 （以下简称十二五规划 ）中，强调了

19、两个 主题：一是转变经济增长方式；二是更加关注民生的保障和改善。而物业管理作为一个新兴的行业，在实现全面建设小康社会的目标中，有助于促进经济增长；有利于提高人民群众居住质量；有利于促进社区稳定；有助于增加就业； 且物业管理作为房地产开发活动的后继延伸，对提高房地产开发项目的品牌效 应，促进房地产开发的良性循环， 提高城市建设和城市管理的专业化和现代化， 都有着重要意义。由此可见， “十二五”期间 ，物业管理的重要角色将凸显。（三）完成目标任务采取的具体措施 物业管理的长足发展，任重而道远。根据行业发展进程中存在的问题和困难， 2016年物业公司将从以下五个方面全力以赴，努力实现新的跨越。1、持

20、续加强安全管理工作，为公司经营发展提供基础保障 搞好安全工作是各项工作的前提，新的一年我们要把安全工作放在各项工 作的首位， 实行总经理负责制， 层层分解安全指标， 签订安全责任目标责任书， 抓好制度建设，全员保安全，确保全年无责任安全事故的发生。2、 走多渠道创收之路，努力实现利润最大化2016年，面对新形势、新任务和新要求，不断拓宽服务领域， 提供各种个性化服务，树立全心全意为业主服务的思想，想在业主需要之 前，做在业主需要之先，在为业主提供常规的卫生、安全、维修、绿化服务的 基础上，积极发展家政、委托、代理、中介、商业服务等项目，不仅使业主在 物业服务中获得切实利益，也使自己的物业服务获

21、得经济和社会效益。同时，紧紧围绕增收创效这一中心工作，完善机制体系，全面增强核算观念和风险防 范意识，进一步调动起全员积极性，利用并开拓一切增收渠道，扎扎实实打基 础，点点滴滴创效益。3、窗口形象，打造物业管理品牌增设客服部这一对外形象窗口，坚持“以人为本”的服务宗旨，充分利用集团公司在驻市及省内较高的知名度和美誉度，扩大 * 物业品牌 影响力；利用集团各分公司分布的地域和资源优势，及时了解和掌握最新的行 业动态和理念；发挥集团资源优势，规范管理，追求创新，至诚服务，不断提 高物业价值，使物业发挥最大的使用效能。4、强调成本控制，加强财务监督2016 年要进一步规范和加强财务成本核算制度。特别是对计划管理、物料 采购、成本控制等重要环节，加强监管力度，切实发挥财务的核算、监督、管 理和服务职能。5、优化内部管理，促进公司整体管理水平和管理效率的提升一是优化内部机构， 实行一岗