精装修工程成本管理101011

1、2009年中海地产工程管理工作研讨会资料（二）精装修工程成本管理中海地产集团发展管理部2009年1月目 录一、广州公司在精装修项目上的分判模式1（一）室内装饰工程2（二）厨柜工程3（三）木门工程3（四）木地板工程4（五）室内灯具4（六）洁具4（七）水暖件4（八）水暖配件4（九）毛巾架、浴帘杆、厕纸盒4（十）附送电器5（十一）木门小五金5（十二）淋浴门5（十三）排气扇5（十四）各类开关面板5（十五）墙地砖5（十六）石材6二、精装修单位与主承包单位的合约关系，相互协调内容6三、各精装修工种招标分判注意事项10（一）主承包工程分判注意事项11（二）室内装饰工程11（三）橱柜工程15（四）木门工程18

2、（五）木地板工程20四、广州公司甲供材管理模式及经验23（一）精装修交楼甲供材范围24（二）与设计选型的配合24（三）主要装饰材料选型时的注意事项25（四）招标过程注意事项27（五）供货、结算30精装修工程成本管理（广州公司）精装修交楼项目与毛坯房项目在合约管理方面存在较大的差异，这种差异主要体现在：一、精装修交楼的施工内容及项目繁多，各工种专业性较强，导致分判单位数量增多和合约工作内容增加；二、施工单位的穿插施工及交接面的增加，导致容易出现合约漏项，合约内容划分不清晰，责任不明确及施工双方的相互索赔等纠纷扯皮现象出现；三、精装修交楼对质量的要求更高，因此涉及的甲供材料更多更细，要求在合约上对

3、精装修材料的了解更全面、更深入。一、 广州公司在精装修项目上的分判模式从整体分判模式而言，精装修的分判模式仍属于主包工程专业分包的分判模式。此外从中再将精装修特别关注的部分材料及设备进行了甲供。从上述分类可以看出，除主包工程及机电工程相应增加的少数项目外，广州公司将室内装修工程拆分为室内装饰工程、厨柜工程、室内木门工程、木地板工程及甲供材料这五大项，之所以广州公司将整个精装修工程拆散进行专业分包的目的还是为了保证装修效果并严格控制工程成本。拆分的依据则是根据目前国内市场的社会分工来决定的，具体说明如下：（一） 目前市场上存在较多的装饰单位，虽然主包单位具有装饰工程的施工资质，但其主要业务范围还

4、是在结构粗装修范围内，其装饰水平还达不到地产公司的要求。虽然由其直接承建装饰工程有利于现场协调管理，但如由其承接后不是进行转包就是施工质量难以控制。因此，建议装饰工程由业主直接分判给具有装饰资质的专业装饰公司施工。（二） 目前市场上的厨柜、木门及木地板公司数量也较多，分工比较明确，一般同一厂家不会存在同时涉及两种业务的情况，即使部分木门厂家也能制作厨柜或木地板，但实际仍是以木门工程为其主要业务范围，其厨柜及木地板施工能力有限，质量也肯定不如专业的厨柜及木地板厂家。就厂家的供货能力及质量来看，规模相当的木作业厂家都不会存在较大的质量区别，关键还在于其现场安装水平上，这实际也直接影响到成品质量及售

5、后服务能力。因此，正因为“术业有专攻”，上述三个项目的分判仍然建议由三家专业单位承接较好。（三） 之所以要甲供材料的主要原因有两点，一是能较好的控制工程成本，能通过甲方集中购买及利用甲方付款方面的优势达到降低成本的目的；二就是能较好的控制材料质量，满足甲方设计要求。除此之外则完全没有必要采用甲供模式，反而还增加工作内容，降低工作效率，事倍功半。而装饰工程中甲供材料的目的主要还在第二点控制施工质量达到设计要求上，当然通过我们的集中采购也能达到一定降低成本的目的。正因为装饰工程的特点，广州公司几乎将所有成品类（无须再次加工，只需安装即可）的装饰材料及设备进行了甲供，目的只有一个：就是在确保工程成本

6、可控的前提下，严格的控制装饰工程及各种材料的质量。装饰工程分判模式细分如下：（一） 室内装饰工程通常与公共部分装饰工程一同分判，由一个装饰单位承接大堂、电梯厅及室内装饰工程有利于现场施工管理及成品保护。主要工作内容包括：室内墙地砖铺贴、石材铺贴（包括波打线及地脚线）、室内墙面及天花乳胶漆、天花脚线、厨房卫生间及其他部位的天花吊顶、卫生间洗手台及镜子、窗台板（石材或砖）、木饰面背景墙、各类鞋柜、衣柜(如有家私厂可以承建，如索菲亚牌衣柜，尽可能的成品采购以保证工程质量)等。另还包括毛巾架、浴帘杆、厕纸盒（甲供）的安装。（二） 厨柜工程单独分判，内容包括：吊柜、地柜、台面板制作、安装。含抽油烟管安装

7、（抽油烟管由抽油烟机供应商提供，安装时若长度不够则应由厨柜厂家免费提供）、台面开孔等；抽油烟机、煤气煮食炉及消毒碗柜的安装（抽油烟机、煮食炉与消毒碗柜甲供）；洗涤盆及整项去水设施的供应与安装、水龙头的开孔（包括自来水与直饮水龙头）；橱柜与墙、地面连接处之打胶；吊柜下方的照明系统及其配件的供应与安装等。（三） 木门工程与户门一同分判，建议应与防火门（如管井门、走火楼梯门等）分开分判。主要因为户门虽然也是防火门（即使木门厂家没有防火门加工资质，其也可以通过挂靠性质满足消防验收需要），但户门及室内门对木门厂家的手工要求较高，验收标准以装饰效果为主，小业主对质量的关注程度较高；而其它防火门则处于公共部

8、位，对外形装饰及手工质量要求不高，小业主关注程度低，主要还是以满足防火功能及验收为主。因此，建议户门及室内门与其他防火门分开招标，在控制成本的前提下，户门及室内门单位的选择上应着重在于该分判商的装饰加工能力及施工质量；防火门单位则应重点考虑其的专业生产资质以保证消防验收的顺利通过。因此，木门及防火门的投标单位应不完全一致（不排除防火门单位有装饰性木门的加工生产能力的情况）。工作内容为：室内门的供应与安装、木门小五金（甲供）的安装、所有门洞、墙体与安装门框之间空隙的填充等。（四） 木地板工程单独分判，包括地面木龙骨的铺贴、木地板的供应与安装及木质踢脚线的供应与安装、木地板与周边墙面、洞口、脚线、

9、门槛石及地砖等的收边收口（包括打胶及铺装塑料或金属收口条）。（五） 室内灯具甲供。包括供应吸顶灯、筒灯、光管、射灯等；要注意光源的品牌范围。安装由机电单位完成。（六） 洁具甲供。包括洗手盆、座厕、浴缸等；安装由机电单位完成，包括与周围墙地面的收口打胶等。（七） 水暖件甲供。包括各类龙头及其配件；安装由机电单位完成，包括与周围洗手台面的收口打胶等。（八） 水暖配件甲供。安装由机电单位完成，包括去水配件及给水软管等。此部分材料较为零星，本可由洁具及龙头供应单位提供（多数洁具供应单位无此业务），但一般洁具及龙头供应单位多为国内或国际知名品牌，此部分费用相比国内一般配件厂而言高出太多，又为暗藏材料，无

10、须品牌效应。建议在保证质量的前提下，从节约成本的角度出发单独分判。（九） 毛巾架、浴帘杆、厕纸盒甲供，由装饰单位安装。部分洁具及水暖件供应商都有类似产品，亦可与洁具水暖件一同招标。但考虑到物品较小，技术含量不高，小业主对其品牌的要求不强，建议无须找名牌单位供应，由国内一般供应商供应即可满足要求，达到节约成本的目的。（十） 附送电器甲供。包括煤气炉（厨柜公司安装）、热水器（煤气公司或热水器供应商）、抽油烟机（厨柜公司安装）、消毒碗柜（厨柜公司安装）、微波炉（厨柜公司安装）、各类型空调（供应商安装）等。（十一） 木门小五金甲供。包括门锁、门铰、门碰、猫眼。通常情况下比较重户门锁的款式，因此在分判上

11、为节约成本一般分为了户门锁与内门锁、门铰、门碰、猫眼分两家单位分别供应的情况（因户门锁一般选择名牌产品，而其属下的门铰、门碰、猫眼的价格较高）。供应后由木门供应单位安装。（十二） 淋浴门甲供。包括铝合金框架及钢化玻璃、小五金连接件的供应与安装及与墙地面的打胶处理等。因淋浴门对品牌的要求不高，质量相差不大，因此由一般的专业淋浴门厂家供应安装即可，无须大品牌商供应。（十三） 排气扇甲供。向专业排气扇厂家提供开孔尺寸、噪音及风量控制要求即可。采购后由机电单位安装。（十四） 各类开关面板甲供。由机电单位安装。包括各类型强电开关、插座面板、防溅面盖、门铃开关等。（十五） 墙地砖甲供。由室内装饰单位安装。

12、包括墙地砖的供应、切割及倒角。通常墙地砖分开招标，主要原因为部分厂家只生产其中的一种。目前墙砖主要以瓷片为主（也可以使用抛光砖及仿古砖，视设计而定），可单独招标；地面抛光砖为集团甲供，可与公共部分的墙地面抛光砖共同招标；厨卫地面一般设计为仿古砖（也可用石材），单独招标。波打线视材料类型与墙地砖供应共同分判。（十六） 石材大料应甲供，局部装饰性的、规格特殊的、少量的石材可以由装饰施工单位供应。由室内装饰单位安装。包括石材的供应、切割、磨边及倒角。石材适用范围一般为客厅及走道地面、卫生间墙地面及厨房波打线（一般厨房地面不采石材，容易污染）。可与公共部分墙地面石材共同招标分判。二、 精装修单位与主承

13、包单位的合约关系，相互协调内容由于精装修交楼与毛坯交楼相比增加了较多的专业装修单位，导致结构封顶后进入精装修阶段时同时会有几个专业装饰单位与主承包等单位同时交叉作业的情况。正因为这种情况的出现，必须要在主承包合同及其他装饰工程的合同中明确规定主包单位与其他装饰分包单位的主分包合约关系，相互协调的工作内容及各工种交接面的工作内容划分等。避免出现合约漏项，合约内容划分不清晰，责任不明确及施工双方的相互索赔等的纠纷扯皮现象的出现。就广州公司目前合约分判模式中主分包的合约关系来说，土建单位还是承担主承包单位的角色（但主要工作内容仍以土建工程为主），而其他专业装饰单位及物资供货单位仍然由我司直接分判并签

14、订分包合同，主承包单位与专业装饰分包单位无任何合约关系，但各自的合同中规定了相应的总包管理及协调服务内容，以规避容易出现的各类合约纠纷。主承包单位在现场对其他分判商的管理主要还是以负责安全、协调工作为主，工程进度及质量仍然由我司直接控制。建议可采用三方协议的形式从合约形式上将各专业分包纳入到总包管理工作的范畴中来，明确总分包责任以适应目前政府对建筑承包模式的要求趋势。但值得注意的是其他分判商的分判及付款仍然必须由业主直接控制，否则容易产生质量无法控制及主包单位挪用分包资金的问题，将严重影响项目进度。现就将广州公司在这方面的合约规定分工种介绍如下：（一） 主承包工程因为增加了若干个室内专业装饰单

15、位共同交叉施工，因此在主承包工程内容本身、主分包协调服务工作内容及总包管理服务内容上都增加相应的工作量，现分别简述如下：1. 增加的主承包工程内容在毛坯房交楼模式中，主承包单位实际同样存在对其他分包的协调服务配合工作（如机电、铝窗、栏杆等单位），如按照广州公司的室内装饰分判模式，实际只是增加的四个装饰专业分包单位（室内装饰、室内木门、厨柜、木地板）与主承包单位一起共同施工，另机电单位增加了较多甲供材料的安装（如洁具、水暖件等）。因此，对主承包单位其本身的合约内容来说，增加的主要内容是：（1） 由于现场单位的增多，增加大量装饰材料的运输从而导致在精装修交楼模式中，主承包单位在投标过程中必须考虑增

16、加开办费项目中的大型机械设备（塔吊、人货电梯及井架等）来满足精装修施工过程中的垂直运输问题，而不是只以土建结构工程的工作量来考虑现场机械配置问题。（2） 增加的装饰工程导致工期延长（如高层增加约4个月时间）。主承包工程的工期不再只是其土建工程的单项工期，应是以整个项目全面竣工为要求的整体工期。正是由于工期的延长导致主承包单位在大型设备租赁时间延长、临时设施和周转材料以及其他开办费项目上会增加额外的费用，直接导致主承包合同成本的增加，值得注意。2. 增加的协调服务内容 同上述第1点所述，精装修模式对主承包单位而言实际只是增加了部分精装修工种的协调服务配合工作，按照广州公司的分判模式，相应其协调服

17、务报价列项中应增加室内装饰工程、厨柜工程、木门工程（主要指室内木门部分）、木地板工程四项报价，另机电工程由于增加较多甲供材料的安装，其所报的协调服务价格与毛坯模式相比应有增加。具体协调服务内容如下：（3） 提供现场内的道路和走道给其他承包人共同使用。为其他承包人提供合理的施工作业空间。（4） 提供主承包人在现场内的脚手架、支撑、爬梯、工作台等给其他承包人共同使用。提供其他承包人为保证施工安全所需的围板、围网、护栏等。（5） 在其他承包人施工需要时，提供照明（特别增加的是室内照明供室内装饰单位施工）。（6） 提供现场用水供其他承包人施工使用（这里增加的是室内装饰单位的用水），但不包括其他承包人的

18、办公及生活用水。（7） 提供现场施工用电（这里增加的是室内装饰单位的用电）但不包括办公及生活用电；提供其他承包人试验、系统调试所需负荷。（8） 在建筑物内提供其他承包人合理施工所需的水电管线接驳点，并负责维修使其处于良好的使用状态。接驳点(即配电箱，包括地库范围)在楼层内的设置间隔至多不超过一层。（9） 提供临时厕所、其他卫生设施给其他承包人共同使用。（10） 对工程现场作全面的看管以防盗窃（装饰材料的增加导致此项工作较为重要，但要求各承包人的材料由各自自行看管，主承包人只是承担现场全面管理的责任，并不代表一旦出现盗窃现象均由主承包人承担责任）。（11） 提供工程现场内现有的机械设备（包括但不

19、限于塔吊、人货电梯、井架、拔杆等）给其他分包人作卸货、水平、垂直运输之用（主要增加装饰材料及其人员的垂直运输）。（12） 在自然地面上提供垃圾站或箱，按业主的指示，及时地将其他承包人堆放于建筑物内指定地点的施工产生的垃圾运至自然地面，定期从自然地面堆集点运离现场（装饰垃圾的外运工作量是最大的，需特别注意。广州公司要求其他承包人将其垃圾堆放至每层楼的指定地点，由主承包人统一运至地面并外运）。（13） 保持与其他承包人的密切联系，了解其他分包工程的进度计划和特殊要求，做到相互配合。（14） 在隐蔽工程覆盖前，留出合理的时间以便其他承包人能够完成管线、套筒、铁件等预埋，与其他承包人确定预留孔洞的位置

20、。（15） 跟随施工进度，按照业主的指示，对各种用途的孔、洞（包括电梯门洞、木门塞缝）、其他承包人完成项目与结构之间的各种缝隙（如门窗与墙、柱之间的缝隙等）、墙面开槽及其他类似部位用水泥砂浆或其他辅助材料填实抹平。（16） 提供标高、定位的基准点、线给其他承包人进行自己的定位和施工，并对其准确性负责。（17） 进行其他一般必需的修补工作。（18） 收集、审核、汇总各承包人工程资料和编制总包资料。保证施工过程中资料和竣工资料符合各方面要求。（19） 配合政府部门安检、质检、验收所需公关费用。3. 增加的总包管理内容同上述增加内容的叙述一致，精装修模式下增加的总包管理内容实际就是增加的四项精装修工

21、种而导致的总包管理范围及责任的加大。在目前的国内建筑市场的大环境下，广州公司的施工管理模式实际仍是以业主直接进行总承包管理为主，主承包单位实际承担的主要还是名义上的总包责任及其合同范围内的土建工程施工。广州公司设立总包管理费用的目的就是通过计取此部分费用与其相应承担的名义上的总包管理责任相匹配，另在施工现场也确实起到一定的总包管理效果。具体内容简述如下（供参考）：（20） 对施工现场的全面安全管理并对现场安全负责，包括与现场其他承包人签订安全协议书、建立安全生产责任制度、配置足够数量的专职安全员、审核各项现场专项安全施工组织设计、监督检查特殊作业环境人员的劳动保护措施、保证安全技术费用专款专用

22、、书面记录各项安全管理活动等。（21） 对现场所有人员的安全培训及登记造册工作。（22） 施工现场文明施工管理。（23） 整个项目的竣工资料的收集整理工作。（24） 负责在工程施工过程中与政府行业主管部门等进行联络与沟通；接待与处理政府有关部门的有关质量、安全、环保、文明施工、公安执法等各项检查与监督，并负责办理相关手续及批文。三、 各精装修工种招标分判注意事项精装修工种招标分判的注意事项本应按照四类专业装饰工种分别说明，但由于增加精装修交楼，导致主承包工程的合约内容有所增加，因此先将主承包招标过程中针对增加了精装修工程而需要注意的招标事项简要的进行说明，然后再分室内装饰、厨柜、木门、木地板四

23、类工程分别说明。（一） 主承包工程分判注意事项1. 总工期有所增加，对主承包单位的工期要求应该以其自身合约范围内的实体工程完成工期及所有协调服务工作完成工期两个方面进行控制。主要的考核标准还应以第一个工期要求为主，但其所有工作的持续时间及总价包干的期限还是应以第二点的总工期为标准；2. 大型机械及设备（如塔吊，井架等）的数量要求应有业主根据后期施工的实际情况提出，应作为强制性要求在招标中明确，不得由各个投标单位自行报送数量并作包干处理。否则容易造成主承包单位应节约自身成本减少机械数量而引起精装修阶段大量材料垂直运输问题；3. 明确合同总价中已包括在施工过程中（从工程开工至业主交楼为止）清除所有

24、垃圾的费用（包括其他分包单位正常施工、设计变更等产生的垃圾）；4. 明确其须为其它承包人免费提供临水、临电，每隔一层至少应有一个水龙头及一个电源箱，且无论所需的电源及其线路为何种形式，其费用都已包括在总价内；（二） 室内装饰工程1. 单位的考察、选择室内装饰单位的选择应以具有相应施工资质的专业装饰单位为标准，不建议选用利用总包资质的土建单位承担（质量难以保证）。虽然施工资质对于室内装饰单位并不能说明其能力，但最主要的还是保证工程竣工后的顺利验收。单位考察的方式应以考察其承接的现场工程为主（必看项目），且考察其施工现场需特别注意以下几点问题：（1） 应抽选其普通的、大货量的住宅工程进行考察而不是

25、公共部分装饰甚至样板房装饰，后者无法看到其在大批量装饰工程施工过程中的真正手工质量。（2） 不一定非要选择大型的装饰企业承建，具有相应资质的单位即可。事实证明，约是大型的国有装饰企业，其质量及价格反而没有任何优势。（3） 在考察其现场手工质量的同时，应了解该单位在该项目上合同签约情况，注意如该单位是由总包单位直接分判并签订合同的要特别留意，因此种情况表明该单位不是业主亲自选定，可能对质量的要求并不太高，导致装饰单位的水平有限。（4） 考察其施工现场质量应注意细节问题，不能以偏概全，应多看几套房间。2. 分判的时间装饰工程的分判插入时间应在结构封顶前一个半月开展较为合适，具体进场时间视砌筑抹灰工

26、程的进度而定（如果装饰材料的乙供品种较多，如石材，装饰分判应进一步提前以保证材料的备货）。整个装饰工程的分判持续时间大约为一个月（从收到招标图纸开始计算到定标，预计两到三次的议标次数）。3. 合约条款及议标注意事项（1） 明确合约的包干原则为按装饰图纸包干（包括项目及工程量），同时应发出土建图纸供装饰单位核对差异，避免出现土建图纸与装饰图纸不符引起的索赔。（2） 分判时要求所有投标单位应报乙供材料的样板供业主审核，业主将按确认之样板验收。若多次报板未满足要求，业主有权提供所需材料，材料费将从所支付给贵司的工程款中扣回，无论此材料费是否超出合同单价。主要是为了避免投标单位中标后降低材料档次来节约

27、成本，这是装饰工程最容易失控的地方。（3） 必须提醒装饰单位不得因发现自己对招标文件及招标图纸的理解有误或与投标时的理解存在任何差异而向业主提出任何索赔。若招标图纸中存在大样或做法不明确的，应由中标人提供深化设计及大样图，并报业主批准，有关深化设计的设计费用及相应施工费用已包括在合同单价中。（4） 明确其与其他工种交接面的划分界限：铝合金门窗、阳台栏杆、木门、橱柜、淋浴间玻璃隔断工程由其它承包人施工。铝门窗填缝、打胶等均由门窗承包人完成，外墙以内与其它承包人交界接口部位的收口处理、洗手盆与洗手台之间的收口处理、飘窗台板左、右、下口的收口处理，包括塞缝、打胶等均由装饰单位完成，相应施工费用已包括

28、在总价中。（5） 装饰单位提供的材料（不包括甲供材料）的环保检测必须符合当地政府部门的要求，且由承装饰单位负责送检并取得合格证书，所有费用已包括在合同总价中。（6） 说明现场的工作面应是分批移交，装饰单位应考虑到场地不能一次性移交而产生的一切费用。且装饰单位在接受工作面后应立即进行检查、验收，并于三日内提出意见，否则业主将认为移交的工序合格，装饰单位人不得以其它工序的质量问题影响装修质量且不得因此而向业主提出任何索赔。（7） 很多时候装饰工程在施工方法上存在一定的细部差异，为避免出现此类繁多的索赔，可提出若部分项目的施工方法与招标文件的施工方法存在细部差异（如水泥砂浆配合比差异、厚度差异等），

29、但无本质上的差异，无论因此引起的造价或增或减，均不调整（类似如因清单中描述的砂浆厚度达不到标高要求而需要局部加厚等）。（8） 由于装修后期，由于多家单位共同施工造成施工垃圾难以分清归属，为保证施工顺利进行，业主可能会指定承包人或其它承包人来完成室内垃圾的清运，费用将由业主确定各家分摊比例，议标时需提出并要求装饰单位不得提出异议。（9） 现场成品保护很重要，业主在议标过程中应提出强制性要求（而不是施工过程中提出，导致对方索赔保护费用或不作为导致成品损坏）明确如因装饰单位自身保护不利而造成的一切损失应由装饰单位自己承担。广州公司要求地面的成品保护措施为：石材地面及窗台板面完成面贴一层油纸，再加一层

30、夹板或纤维板保护，且此部分费用已包括在投标总价内。（10） 地面波打线、门槛石等项目的宽度容易因装修排版、施工误差等原因造成局部尺寸加宽，导致施工单位的零星索赔较多。建议规定加宽或者减少在50mm以内（包括50mm）的，结算数量依旧按清单描述的宽度计算，与之相邻的其它材料的工程量亦不减少，单价不再调整；超过50mm的部分，可以按地面饰面项目计取材料差价。但波打线的宽度超过50mm的，应报请业主同意后，方可施工（因涉及到整体设计，需设计确认后方可施工）。（11） 施工过程中，卫生间吊顶高度可能有微小调整（如预埋管线等因素），但无本质上的差异，不论调高或调低，应要求数量结算依旧按清单描述的高度及面

31、积计算，与之相邻的墙面抛光砖的工程量亦不减少或增加，单价不再调整。避免过多的签证及索赔的出现。（12） 合约上要注意由于设计要求、排版方式等导致的一些成本变化或者装饰单位容易偷工减料的部位。如规定长度在1.8m（包括1.8m）以内的所有窗台板及门槛石，石材必须为整板铺贴，不得切分。（13） 甲供材料的种类及材料提供的方式要明确，由谁提下料清单、什么时间提出、磨边及切割由谁负责、货到后的卸货及搬运由谁完成、验收货物的方式、验收参与的人员等都要在合约中明确规定清晰，避免后期相互扯皮。（14） 对于业主提供的装饰材料，应要求装饰单位在使用时仔细挑选，物料在色差、平整度等方面的一些业主认可的缺陷，应通

32、过挑选使用将其消除。如果缺陷程度较为严重，无法通过施工工艺将其消除（如色泽、纹理差异较大等），装饰应及时报告业主请求处理，擅自施工造成观感效果不良，为小业主不能接受的，应由装饰单位承担全部责任。（15） 同一套房间内的石材既存在甲供材料，又存在装饰单位自行购买的，应要求承包人参照业主设计部及地盘提供的材料样板，尽量选用色泽、观感相近的材料。避免出现后期交楼出现的返工现场，导致成本增加。（16） 因甲供材料涉及到施工损耗率的问题，因此要求投标单位填报损耗率进行统一考虑，评标时应将损耗部分计入合同总价中进行综合分析（否则容易导致中标价低结算价高的情况）。且超出损耗率部分的超领材料应加倍扣款（广州公

33、司为采购价格的1.2倍），防止领用单位买卖材料。（17） 因装饰工程甲供材料品种较多，对应供数量的准确性要求较高，因此招标分判时必须提供清单数量（建议自行计算并多重复核）供投标单位参考，如果投标单位对甲供材料数量提出修改的，应组织人员进行核对，确保应供量的准确性。（三） 橱柜工程1. 单位的考察、选择橱柜单位的选择应以具有相应生产能力的专业橱柜单位为标准。目前橱柜行业无任何资质等级，仅是以其商标的品牌的知名度来划分档次，因此装饰工程中的橱柜单位只要具有一定的专业生产能力及规模，有过地产项目橱柜工程的供应及安装经验即有资格参与投标。其中有部分橱柜厂家同时也生成木门、衣柜及木地板等，但选择单位时还

34、是应以其主业为主，以保证完全达到我们供货要求。单位考察的方式应以考察其橱柜工厂为主（必看项目），同时再考察其已完工地产项目的交楼标准橱柜（考察其安装水平），且考察其需特别注意以下几点问题：（1） 应抽选其普通的、大货量的住宅橱柜工程进行考察而不是样板房橱柜，后者无法看到其在大批量装饰工程施工过程中的真正手工质量。且要考察其已完工项目，在建项目实际看不出任何安装能力。（2） 考察工厂主要以工厂规模、生产能力及其生产线的自动化水平为主。其生产规模要与我们一次性的分判规模相匹配。由于橱柜工程质量的关键还是在安装阶段，因此应重点了解该厂家日常的经营范围是否包括安装，有多少安装工人，安装的能力、效率如何

35、，以确保我们的项目发展进度（因较多大型的厂家只是出口供货，未涉及有安装工程，一旦中标大规模的实施安装，其安装质量是与其生产规模不匹配的）。（3） 考察其安装质量应注意细节问题（如打胶、门板拼接整齐程度等），不能以偏概全，可多看几套橱柜。2. 分判的时间橱柜工程的分判插入时间应在装饰单位进场后半个月左右开展较为合适，具体进场时间视装饰工程的进度而定（主要定标后确定现场实际尺寸安排工厂生产，且能提供实际尺寸配合装饰单位铺贴墙地砖）。整个橱柜工程的分判持续时间大约为25天（从收到招标图纸开始计算到定标，预计两到三次的议标次数）。3. 合约条款及议标注意事项（1） 橱柜的柜身板及门板基材、台面石的质量

36、直接影响到橱柜的整体质量，但一般基材及台面石厂家为专业性质，因此建议由业主直接采用询价的方式确定木板基材、台面石的品牌及采购价格，然后以甲指已供的方式进行投标报价。以避免橱柜单位偷工减料，保证工程质量。（2） 所有橱柜生产材料在橱柜生产前，须报送样板供业主设计管理部审批确认，并将按最终确定的样板进行验收。（3） 橱柜与墙、地面打胶的费用应包括在合同总价之中。（4） 洗涤盆、整项去水设施的供应与安装工作应包括在本合同总价中。（5） 煤气炉、抽油烟机等厨房甲供物资的安装工作应由橱柜单位承担，且安装费用已包括在中标总价中。（6） 柜体内所有电位、煤气管、水管的开孔、台面板及水龙头部位的开孔无论数量多

37、少，均应由橱柜单位完成，其费用已包括在合同总价之中。（7） 橱柜单位提供的材料要满足当地政府部门提出的室内环保要求，且应由橱柜单位负责送检并取得合格证书。（8） 橱柜清单往往以长度为单位进行报价，因此为避免因为实际现场长度与设计长度存在一定差别的情况而引致的索赔，建议要求橱柜单位下料前复核现场尺寸，可明确现场实际尺寸与招标图纸间的差异在正负100mm延长米内都不予调整价格。（9） 为避免橱柜单位在安装阶段提出运输问题的索赔，可提出若现场现有垂直运输工具不能满足运输或施工需要，应由橱柜单位自行解决，且不得向要求额外的费用及工期索偿。（四） 木门工程1. 单位的考察、选择木门单位的选择应以具有相应

38、生产能力的专业木门单位为标准（标准与橱柜单位一致）。目前木门行业也无任何资质等级，且与橱柜不同的是其品牌的效应也没有橱柜明显，因此装饰工程中的木门单位只要具有一定的专业生产能力及规模，有过地产项目木门工程的供应及安装经验即有资格参与投标。其中有部分木门厂家同时也生成橱柜、衣柜及木地板等，但选择单位时还是应以其主业为主，以保证完全达到我们供货要求。单位考察的方式应以考察其木门工厂为主（必看项目），同时再考察其已完工地产项目的交楼标准木门工程（考察其安装水平），且考察其需特别注意以下几点问题：（1） 应抽选其普通的、大货量的住宅木门工程进行考察而不是样板房木门，后者无法看到其在大批量装饰工程施工过

39、程中的真正手工质量。且最好考察其已完工项目，方能体现其的安装能力；如再能考察其在建项目（安装过程），亦可以了解其门框安装过程的工艺及技术水平。（2） 考察工厂主要以工厂规模、生产能力及其生产线的自动化水平为主。其生产规模要与我们一次性的分判规模相匹配。由于木门工程质量的关键同样在安装阶段，且比橱柜工程的安装要求更高（因每天都需开启使用）因此应重点了解该厂家日常的经营范围是否包括安装，有多少安装工人，安装的能力、效率如何，以确保我们的项目发展进度（因较多大型的厂家只是出口供货，未涉及有安装工程，一旦中标大规模的实施安装，其安装质量是与其生产规模不匹配的，这点对木门厂家更为重要）。（3） 考察其安

40、装质量应注意细节问题（如油漆水平、安装工艺、饰面线条的加工水平等），不能以偏概全，可多看几樘木门。2. 分判的时间木门工程的分判插入时间应在装饰单位定标后半个月左右开展较为合适，具体进场时间视装饰工程的进度而定（主要定标后确定现场实际尺寸安排工厂生产，尽早安装门框方便装饰公司收口）。整个木门工程的分判持续时间大约为25天（从收到招标图纸开始计算到定标，预计两到三次的议标次数）。3. 合约条款及议标注意事项（1） 广州公司木门的小五金为甲供，因此总价中应包括小五金的安装单价，且对安装小五金应单独报价以备变更使用。甲供材料的领用及超领罚款同样适用于小五金。（2） 木门单价应要求投标单位拆分分析，其

41、中应包括防火门芯单价、饰面木皮或饰面板单价、实木饰线单价、防火胶板单价、甲供小五金安装单价、乙供小五金供应及安装单价等。以备我们审核价格及变更之用。（3） 木门门扇四周侧边木线条要说明是实木线条还是贴木皮的复合实木线条，价格相差较大，容易被施工单位偷工减料。（4） 根据现场实际施工情况，门框的做法目前一般为两类：常规底框方式或一次成型方式，最好能招标过程制定出确定的安装方式。为避免中途修改，建议要求施工时如按业主要求改变门框与墙体连接方式，总价不再调整。（5） 如采用一次成型门框形式（广州公司采用方式），其所有门洞(图纸尺寸) 墙体与安装门框之间空隙应由木门单位负责填充（发泡胶），其费用应包括

42、在总价中；如采用传统底框方式，墙体与安装门框之间空隙应有土建单位填充较好（水泥砂浆）。（6） 对于门槛石的先后施工问题，应规定如要求室内门槛石完成后，木门单位进场安装，则门框与门槛石形成的缝隙由木门单位打胶处理（否者应由装饰单位完成），且此费用已包括在合同总价内。无论安装木门门框与铺贴门槛石的施工顺序如何，总价不予调整。（7） 成品保护为木门工程尤为重要，应说明其保护的责任在木门单位，主承包单位对工程现场作全面的照管并不保证木门单位的半成品、成品免遭遗失或损坏的风险。应强制性要求木门单位采取某种保护措施（如必须采用门扇带塑料保护膜安装，用废板材围挡保护门框等措施来尽可能做好成品、半成品的保护工

43、作），避免木门单位为节约成本造成成品损坏。并指出在移交给业主之前，一切损坏、遗失均应由木门单位免费修复或更换。（8） 木门单位提供的材料要满足当地政府部门提出的室内环保要求，且应由木门单位负责送检并取得合格证书。（五） 木地板工程1. 单位的考察、选择木地板单位的选择应以具有相应生产能力的专业木地板单位为标准（标准与橱柜、木门单位一致）。目前木地板行业也无任何资质等级，但有一定的行业验收标准且存在一定的品牌的效应（营销推广时使用），但实际品牌效应对木地板工程来说意义不太大（施工后无法体现出其品牌，橱柜则可以），因此装饰工程中的木地板单位只要具有一定的专业生产能力及规模，有过地产项目木地板工程的

44、供应及安装经验即有资格参与投标。一般较好的木地板厂家都为专业厂家，并不从事其他行业，因此我们考察的木地板厂家应为专业厂家才满足要求。单位考察的方式应以考察其木地板工厂为主（必看项目），可再考察其已完工地产项目的交楼标准木地板工程（考察其安装水平），且考察其需特别注意以下几点问题：（1） 应抽选其普通的、大货量的住宅木地板工程进行考察而不是样板房，后者无法看到其在大批量装饰工程施工过程中的真正材料及安装质量。应考察其已完工项目，在建项目（安装过程）考察的意义不大。（2） 考察工厂主要以工厂规模、生产能力及其生产线的自动化水平为主。其生产规模要与我们一次性的分判规模相匹配。由于木地板工程质量的关键

45、与木门、橱柜不同，其应在工厂制作加工阶段，安装工程则较为简单。因此应重点了解该品牌木地板的制作过程、材料使用情况、成品木地板的各项目检验标准等（如含水率、环保标准等）。安装能力也需详细了解，如该厂家日常的经营范围是否包括安装，有多少安装工人，安装的能力、效率如何，以确保我们的项目发展进度。（3） 目前市场有不少较好品牌的木地板厂家只供货而不负责安装，因此在考察单位之前应制定好合约分判的模式（是包供货安装还是甲供），避免出现考察后又无法投标的情况。广州公司以前也试验过木地板甲供后由装饰单位安装，但效果不好（现场仓储、安装的质量问题划分问题等），因此建议由木地产厂家安装较好。（4） 另外目前较多木

46、地板厂家存在较多贴牌的现场，要留心观察。（5） 如选择全实木地板，要了解我们选定的该木种的货量情况，以避免货源紧张造成工期拖延。目前单个厂家各类木种的实木地板的货量都不大，且价格较高，如选择实木地板建议同时选择几家单位同时供货较为稳妥。2. 分判的时间 木地板工程的分判插入时间应在装饰单位进场施工后约1个月左右开展较为合适，具体进场时间视装饰工程的进度而定（属最后工序，与其他装饰单位交叉施工较少，如为实木地板则应尽早招标备货）。整个木门工程的分判持续时间大约为20天（从收到招标图纸开始计算到定标，预计两到三次的议标次数）。3. 合约条款及议标注意事项（1） 清单数量应包干，为避免现场尺寸与图纸

47、的差异，建议投标时候提供建筑图纸供投标单位复核，并可要求如单个房间的现场实际与招标图纸存在100mm的差异时，工程量清单数量及单价均不予调整；超过100mm的部分（100mm内部分不补偿），经业主确认后，数量按实计算，单价不再调整。（2） 木地板与周边墙面、洞口、脚线、门槛石及地砖等的收边收口（包括打胶及铺装塑料或金属收口条）的费用应包括在总价中。（3） 工作面的移交对木地板安装的质量影响较大，为避免出现责任划分不清等情况，应要求木地板单位在接受工作面后应立即进行检查、验收，并于三日内提出意见，否则业主将认为移交的工序合格，木地板单位不得以其它工序的质量问题影响木地板质量且不得因此而提出任何索

48、赔。（4） 本工程所有材料在施工前均应报送样板供业主审批，包括木地板、踢脚线、收口条、胶水等。（5） 成品保护对木地板工程尤为重要，因此应要求木地板单位必须负责本分包工程的半成品、成品保护工作，应直接要求对已完成的地面应满铺珍珠棉薄膜，封胶带纸固定；在过道、房门口及卫生间门口等人员频繁走动或尚有其它施工作业的位置，需采用3mm厚纤维板覆盖（费用已包括在总价中，保护要求应在发标及议标中提出，为强制性要求）。在移交给业主之前，一切损坏、遗失均应由木地板单位免费修复或更换。（6） 提供的材料要满足当地政府部门提出的室内环保要求，且应由木地板单位负责送检并取得合格证书。（7） 因木地板存在一定的天然纹

49、路，为保证顺利交楼，应要求木地板厂家在安装前应进行挑选，剔除有明显质量缺陷的不合格品，将颜色花纹一致的铺在同一房间，且保证同一单元的木地板色泽相同。木地板工程的施工质量除必须符合工程规范要求外，还必须保证满足小业主的收楼要求。即小业主收楼时，如对木地板的色泽、纹理、尺寸、铺装质量、环保检测结果等提出投诉，木地板厂家须免费负责整改或更换。四、 广州公司甲供材管理模式及经验广州公司对装饰材料进行甲供的原则就是在首先保证装修工程质量及装饰设计效果的前提下尽可能的降低工程造价。因此，在精装修交楼的材料范围内，为保证工程质量，广州公司几乎将所有成品类的装饰材料及设备都进行了甲供。但对于部分半成品材料（如

50、涂料），主要从合约管理角度出发未进行甲供（结算及现场领用管理都较难），但此类影响到外观质量及装饰效果的非甲供材料采用的模式都为甲指乙供，由甲方指定一定范围同等档次的品牌供乙方投标选择（如指定某一特定的品牌亦可，但必须甲方与供应商谈定价格后方可指定，否则该品牌供货商容易坐地起价）。现将广州公司一些甲供材料管理方式及经验简要介绍如下：（一） 精装修交楼甲供材范围装饰性材料、设备主要包括：抛光砖、墙地砖（厨卫墙地砖、阳台地砖）、墙地面石材、洁具、淋浴门、水暖件、水暖配件、木门五金、炉具、热水器、热水循环系统、抽油烟机、保洁柜、排气扇、标准灯具、开关面板、插座、衣柜等。其中抛光砖已属集中采购范围。详细

51、叙述见第一点介绍。（二） 与设计选型的配合1. 结合项目定位，根据营销提出的要求多掌握附近楼盘的产品资料，收集市场信息，向设计部门选择材料、设备提供关于市场流行方向的参考、产品功能、经济上的意见。2. 设计挑选样板时，应提醒设计参考项目成本计划，同时兼顾招标的可操作性，选择适合本项目的产品。配合设计部做好产品的设计选型是下一步招标成败的关键一环。3. 在挑选样板时，同等条件下尽可能选用有良好合作关系厂商的产品，这样在提供样板或样板房供货方面能减少很多不必要麻烦。4. 设计选型完成并与项目部沟通后，对饰面效果影响较大的如墙地砖、石材、门锁可安排各厂家提交实物样板，摆放整齐后先由设计主管领导审核，

52、通过后再由合约部会同设计部、项目部请项目主管领导、合约主管领导及总经理（合约评审委员灰会）确定样板。洁具、水暖件、燃气具、开关面板、衣柜等则主要汇报产品档次，具体型号、价格在招标时控制。其他款式较为普通，价格变动不大的产品如标准灯具、排气扇、水暖配件、木门小五金一般由设计确定即可。这样把握住装饰材料的重点后才能加快招标程序，提高工作效率。5. 对款式及档次存在较多选择的材料品种，特别是对室内装饰成本影响较大的材料应该分别选择高、中、低至少三种款式备选。然后进行全面的室内装饰成本预测（样板房装饰招标阶段），分析所有的备选材料及工程的价格后汇总为室内装饰成本，再与控制值进行对比核对，最终保证招标出

53、来的价格控制在预测值之内以达到成本控制的目的。（三） 主要装饰材料选型时的注意事项材料的选型虽应是设计的工作范畴，但在项目成本控制的前提下，应多从成本管理的角度来指导设计选型。室内装饰总成本有限额，但其内部的组合可以自由灵活，因此合约工作配合设计选型的重点应在于将成本分析作为设计选型工作的一部分，将成本用在装饰亮点的刀刃上，既体现设计意图突现楼盘档次，又控制成本提高经济效益。1. 墙地砖：尽量选择适合仿制的产品（招标时能充分竞争降低工程造价，但注意楼书中不能写明墙地砖品牌），应尽量选用常规规格尺寸（减少损耗、减少重新开模的费用）。墙砖的品种主要有瓷片、仿古砖等，主要用于厨卫墙面，但由于瓷片的釉

54、面不耐磨，一般不用做地砖。另从感观、档次方面考虑，瓷片较少用于电梯厅墙面。地砖的品种包括通体砖、耐磨砖、仿古砖，主要用于厨卫地面、阳台地面、入户花园墙地面，也可以用于厨卫的墙面。2. 石材：选用比较普遍的产品，尽量避免指定只有一家和少数石材厂才有的产品，以避免招标时无法形成有效竞争，无法控制工程造价。且即使定标后都很难保证货源的充足。室内石材一般选用大理石较好。就广州公司石材甲供的经验和教训来看，在设计可以不选用石材（客厅地面全部选用石材）的前提下，尽量不要选择大面积石材地面（波打线等除外）。一是如此大量的供货难以保证，对项目发展进度有所影响；二是石材的天然纹路及其不规则性等原因造成交楼工作较

55、为困难，更换反修率较高。3. 洁具、水暖件：通过提升楼盘附加值，为卖楼提供帮助，同时又要较好的控制成本，因此宜选用品牌较好，市场认知度高，但是款式比较经典，也就是款式较老的产品（新款式的价格通常较高，分摊设计开发费用较多，性价比不高，且价格短期内浮动较大）。通常一般的连体座厕档次高于分体座厕，一般主卫则可以选择连体座厕，客卫选分体座厕以节约成本。台上洗脸盆档次一般高于台下盆，但台下盆日常清洁较方便（建议选用）。4. 燃气具：宜选用品牌较好，市场认知度高，但是款式比较经典，也就是款式较老的产品（原因同上）。5. 热水循环系统：一般在热水器离卫生间较远的大户型（200平米以上）上使用。6. 淋浴门

56、：主要是选定交楼标准淋浴门的款式。按开门形式有平开门、趟门之分；按外形有直角型、一字型、钻石型之分。市场对此产品的品牌要求不高，因此款式选择应放在首位。7. 标准灯具：主要包括吸顶灯、筒灯、石英灯、光管支架、镜前灯、应急灯等。建议选择耐用、质量好的产品，不一定需要名牌产品。8. 水暖配件：主要包括给水软管、冷热角阀、脸盆去水、浴缸去水、洗地龙头、洗衣机龙头、龙头装饰盖、毛巾架、厕纸盒、妆镜。除毛巾架、厕纸盒、化妆镜外，其余产品对款式要求不大，因此选择性价比较高的产品即可。9. 木门小五金：主要包括户门锁、房门锁、厨卫门锁、门铰、门吸、暗插、猫眼。户门锁建议选用款式较好、安全系数较大的产品。样板

57、选型时着重于户门锁，内门锁，其余五金如门铰等对款式要求不大，保证质量即可。（四） 招标过程注意事项1. 具体的招标、评标、定标流程按集团发展管理部的物资管理制度执行。2. 招标时间要求：装饰材料按招标时间顺序可以分为两类,一类是交楼标准样板房完工后必须显现品牌的物资，如洁具、水暖件、燃气具、开关面板、排气扇等，由于这些物资提供均为交楼标准，为避免小业主的投诉、索赔，一般要求最终采购的品牌与样板房的一致。因此为取得招标的主动权，尽量安排在样板房推出市场之前完成招标工作，但值得注意的是定标的时间与实际供货时间相差较远（一般半年以上），容易导致合同签署后的价格调整，议标时应注意避免；另一类是交楼标准样板房完工后看不见或难以看到品牌的物资，如墙地砖、石材、灯具、水暖配件、木门小五金等。这一类物资可以在样板房推出市场后且工程施工需要时再进行招标，以保证其市场价格的准确性。另为避免小业主索赔、投诉，最终定标的交楼标准装饰材料、设备，无论规格、款式、颜色、外观、功能均应与推出市场的样板房交楼标准一致