基准地价系数修正法模板

1、（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式 基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数 表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等 与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正 系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方 法。其公式为：地价=基准地价X（1士综合修正系数）X期日修正系数X年期修 正系数X容积率修正系数士开发程度修正2、郑州市基准地价成果 郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通 知（郑政文 201437 号）于 2014 年 8 月 29 日公布实施， 文件中附 的郑州市市区土地基

2、准地价表 适用范围为郑州市市区范围内的国 有土地，基准地价的内涵如下：（ 1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关 费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、 利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开 发费等部分构成；（ 2）基准地价估价期日为 2013 年 1 月 1 日；（ 3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、 公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐） 、公共管理与公共服务 用地（旅游、娱乐） 、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用 地八种用途；（ 4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储 用地、公共

3、管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、 水域及水利设施用地三个级别；（ 5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地 40 年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用 地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱 乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施 用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通 讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。郑州市市区土地基准地价表单位：元/平方米类型商服用地住宅用地工矿仓储用地公共管理与公 共服务用地 （不含旅游、 娱乐）公共

4、管理与公共服务用 地（旅游、娱乐）交通运输用地特殊用地水域及水利设施用地一级90008400112530005100270016501050二级75006750915232537501800975675三级63005550720172527001200450420四级5250465054012001950825五级435039003847501275525六级35253300七级28502700八级21752100九级150018003、测算过程（1）确定估价对象土地级别及基准地价待估宗地位于天轩街东、绿城路南，规划用途为二类居住用地（R2）。根据郑州市基准地价文件及郑州市市区住宅用地土地级别

5、与基 准地价图，估价对象不在郑州市现行的城镇住宅用地基准地价级别范 围内，本次评估参照郑州市城镇住宅基准地价九级，即基准地价为城镇 住宅1800元/平方米。根据郑州市基准地价更新成果，其用地影响因素 指标说明表和修正系数表如下：郑州市城区九级住宅用地宗地地价影响因素指标说明表影响影响因子优较优一般较劣劣因素距小区级商距小区级距小区级商服距小区级商距小区级商服距商服中心距中心小于服中心小于服中心小于中心小于商服中心商服繁离500m5001000m1000 1500 2000m大于华条件1500m2000m混合型主干街道等级生活型主干道道交通主干道生活次干道支路1500 1200 距主干道距离&g

6、t;2000m2000m1500m8001200m<1000m有1路以交通距公共交通设有4路以上路有3-4路公交有2-3路公交有1-2路公交下公交车条件施距离公交车通车通车通车通通2500 3000 距汽车站距离<2500m3000m3500m3500 4000m>4000m供水条件保证率高保证率较高保证率一般保证率较低保证率低基础设排水条件排水畅通排水较畅排水一般排水较差排水不畅施条件供气保证率高保证率较高保证率一般保证率较低保证率低供暖保证率高保证率较高保证率一般保证率较低保证率低1000 1500 距中学距离<1000m2000 2500m>2500m公用设

7、1500m2000m施条件距小学距离<1000m1000 1500 2000 2500m>2500m1500m2000m距幼儿园距离<300m300 600m600 900m9001300m>1300m1000 1500 距医院距离<1000m1500m2000m2000 2500m>2500m1300 距菜市场距离<800m8001300m1800m1800 2500m>2500m1000 1500 距公园距离<1000m1500m2000m2000 2500m>2500m距文化设施距<1500m1500 2000 2500

8、3000m>3000m离2000m2500m临近存在地质位于地质自然环自然环境优劣工程地质条件工程地质条工程地质条灾害隐患的区灾害易发境优劣度优越无灾害影件较好无灾件一般，无灾域，工程地质较区，工程地度响害影响害影响差质条件差环境质大气环境好较好一般较差差量条件声环境无污染轻微污染一般污染较重污染严重污染绿地覆绿地覆盖度绿地率高，环境绿地率较高，绿地率一般，绿地率较低，环绿地率低，盖度好环境较好环境一般境较差环境差生活型主干生活型次干宗地自临近道路类型混合型主干道道道交通型主干道支路身条件临街状况十字路口丁字路口临主街临次街临支路宗地形状矩形规则多边形较规则不规则极不规则宗地面积无影响略

9、有影响有一定影响影响较重严重影响规划限规划限制条件对土地的利用类型利用强度对土地的利用类型无限制，但对利用对利用类型无限制，利用对利用类型基本无限制，利用改变了利制条件强度有一定用类型无限制强度略有限强度限制较大限制制郑州市城区九级住宅用地基准地价修正系数表影响因素影响因子优较优一般较劣劣商服繁华条距商服中心距离0.02170.01080-0.0158-0.0317件街道等级0.00870.00430-0.0063-0.0127距主干道距离0.00650.00330-0.0048-0.0095交通条件距公共交通设施距离0.01520.00760-0.0111-0.0222距汽车站距离0.010

10、80.00540-0.0079-0.0158供水条件0.00430.00220-0.0032-0.0063基础设施条排水条件0.00430.00220-0.0032-0.0063件供气0.00430.00220-0.0032-0.0063供暖0.00430.00220-0.0032-0.0063距中学距离0.00870.00430-0.0063-0.0127公用设施条距小学距离0.00650.00330-0.0048-0.0095件距幼儿园距离0.00430.00220-0.0032-0.0063距医院距离0.00870.00430-0.0063-0.0127距菜市场距离0.00650.003

11、30-0.0048-0.0095距公园距离0.00430.00220-0.0032-0.0063距文化设施距离0.00430.00220-0.0032-0.0063自然环境优劣度自然环境优劣度0.0130.00650-0.0095-0.019环境质量条大气环境0.01730.00870-0.0127-0.0253件声环境0.01520.00760-0.0111-0.0222绿地覆盖度绿地覆盖度0.0130.00650-0.0095-0.019临近道路类型0.00430.00220-0.0032-0.0063宗地自身条临街状况0.00650.00330-0.0048-0.0095件宗地形状0.0

12、0650.00330-0.0048-0.0095宗地面积0.00430.00220-0.0032-0.0063规划限制条件规划限制条件0.0130.00650-0.0095-0.019(2)综合修正系数的确定根据城镇住宅用地地价影响因素指标说明表和地价修正系数表， 针对影响本次评估地块的区域因素和个别因素分析， 并对其影响幅度 进行评估，编制待估宗地地价修正系数表。最终确定待估价宗地综合 修正系数如下表：待估宗地地价影响因素条件说明表和修正系数表(住宅)条件描述评定等级修正系数商服繁华条件距商服中心距离距小区级商服中心小于 500 1000m较优0.0108街道等级生活次干道较劣-0.0063交通条件距主干道距离<1000m劣-0.0095距公共交通设施距离有1路以下公交车通劣-0.0222距汽车站距离>4000m劣-0.0158基础设施条件供水条件保证率高优0.0043排水条件排水畅通优0.0043供气保证率高优0.0043供暖保证率低劣-0.0063公用设施条件距中学距离>2500m劣-0.0127距小学距离<1000m优0.0065距幼儿园距离<300m优0.0043距医院距离2000 2500m较劣-0.0063距菜市场距离<800m