房地产法教案大纲（一）-

1、房地产法(一主讲:凌维慈(版权所有,不得复制lingweici教科书:符启林:房地产法(第三版,法律出版社,2007年版。法律条文:城市房地产管理法、物权法、土地管理法等。第一章绪论第一节课程的对象(什么是房地产法?一、房地产法的性质和内容(一什么是房地产不动产、土地、房屋(二围绕房地产会形成什么样的法律关系?物权关系(法律所创造的一种定分止争的秩序物权法中调整不动产的部分房地产开发房地产企业许可(行政法律关系、融资、建设(合同法房地产交易转让、租赁(合同法税、费(行政法律关系(三内容广义:围绕房地产所形成的所有的法律关系和法律行为狭义:城市房地产法,法律依据城市房地产管理法第二节房地产法的立

2、法史及其法律体系一、立法史土地房屋公有化城市土地的开发房屋私有化土地利用规制特色:二元所有制、房地产支柱产业带来的特殊制度二、法律体系城市房地产管理办法宪法、物权法、土地管理法、城乡规划法城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、城市房屋预售管理办法、城市房屋拆迁管理条例、建筑法、招标投标法、商品房销售管理办法、房屋登记办法、城市房屋租赁管理办法、城市房地产抵押管理办法、物业管理条例等等第二章房地产权属物权的功能:定分止争物权法调整对象是人对物的归属和利用而产生的社会关系。物权法为物的使用提供了灵活丰富的利用方式,从而有利于达到物尽其用的效果。除所有权外,物权法还设定了用益物权和担保物权两种他物权

3、,将一部分权能从所有权中分离出来,用益物权旨在利用物的使用价值,担保物权则是在利用物的交换价值而形成的权利体系。本章是将物权的内容具体化在我国房屋和土地上第一节土地权属一、土地所有权房屋和土地的所有权是指“在法令限制范围内对土地和房屋为全面支配的权利”物权法第39条“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。(一土地国家所有权宪法第10条、土地管理法第8条:“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除有法律规定属于国家所有的意外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”土地管理法第2条第1款“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有

4、制和劳动群众集体所有制”。1、特点(1权利的主体:唯一的主体,中华人民共和国(但国家到底是什么?(2权利的取得:土地征用、行政处罚(没收、兼并乡镇企业(3权利的行使:由国家行政管理部门通过职权代表国家行使国家所有权。土地管理法第2条第2款规定:“全民所有,即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使”。在具体形式上,可以由国务院直接行使,也可以委托地方人民政府土地管理部门行使。(国有土地出让合同2、对国有土地所有权的保护(1排除社会一般主体的干涉(2监督权利行使主体(招牌挂(二集体所有权劳动群众集体对土地享有所有权。权利行使:并非由每个集体组织的成员分别来行使所有权,而是由集体组织代表全体成员行

5、使所有权。物权法第60条“属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。”权能不分离(三国有和集体所有的区分标准1995年确定土地所有权和使用权的若干规定二、土地使用权用益物权(不动产提高了不动产的利用效率。物权法土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权(一建设用地使用权1、概念和特征指自然人、法人和其他组织依法对国家所有的土地享有的占有、使用、收益的权利(物权法第135条前半段特征:建设用地使用权的标的主要是国有土地。(土地管理法第43条,除了兴办乡镇企业和村民建设住宅、乡村公共设施和公益事业建设经依法批准使用。建设用地使用权人的身份不限。内容是占有、使用、收益

6、。对土地的利用方式是利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。2、建设用地使用权的取得A出让城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第8条、城市房地产管理法第8条国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”(1出让是民事行为还是行政行为(2期限,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。(3有偿,出让金(4出让的方式协议、招标、拍卖、挂牌(5出让合同的具体条款土地用途(规划指标、使用期限、出让金支付方式、解决争议的方式等B 划拨国家将国有土地无偿交付给符合法律规定条件的土地使用者的行为。严格行政审批程序公益的用途土地管理法第54 条,1 、国家机

7、关用地和军事用地;2 、城市基础设施用地和公益事业用地;3 、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;4 、法律行政法规规定的其他用地。无偿(一般仅需支付安置补偿费等3、建设用地使用权人的权利和义务(1权利享有占有、使用、收益的权利,排除他人的非法干涉和侵占;除有相反证据外,推定建设用地地上物的所有权属于建设用地使用权人;有权转让、互换、出资、赠与、抵押(2义务不得闲置、根据土地用途和规划指标进行开发。(变更的情况城乡规划法第43条;城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第18条4、使用权流转转让、互换、出资、赠与和抵押但另一方面为防止炒地皮,国家进行了严格的限制:建设用地使用权转让价格明

8、显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权;禁止部分类型的转让:房地产管理法第38条、第39条,土地未完全开发的,未支付全部土地出让金,等划拨土地使用权原则上不得流转。城市房地产管理法第40条最新在修订中的城市房地产管理法强调土地使用权的出租,使用权人并不变更5、使用权的消灭(1使用期限届满,续期未获批准的(2被征收(3使用权被收回房地产管理法第26条(4停止使用原划拨土地的应当办理注销登记6、集体所有建设用地农用地转用审批手续,法律采取非常严格的控制态度。(二宅基地使用权指农民依法对集体所有的土地享有占有、使用并利用该土地建造住宅及其附属设施的权利(物权法第152条。特点:目的在于解决农民

9、私有住房的用地问题,具有社会保障的功能;使用权的主体只能是集体经济组织内部的自然人,有身份限制;严格禁止宅基地使用权的流转;利用方式只能是建造住宅和附属设施。2、取得与消灭土地管理法第62条宅基地是集体所有的土地,同时又是农民个人生活所需要的基本资料,因此,集体经济组织有义务为其成员设定宅基地使用权。一户一宅原则消灭事由:土地灭失、被征收、宅基地使用权被撤销3、流转我国法律明确禁止,考虑到宅基地是农民的基本生活保障,防止出现土地兼并、造成弱势群体流利失所。宋庄小产权房案件2008年国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知三、房屋所有权(一概要1、概念房屋所有人依照法律规定,

10、对房屋所享有的占有、使用、收益、处分的权利。房随地走2、取得和消灭原始取得:新建、没收继受取得:买卖、互易、赠与、继承登记时房屋所有权转移和取得的特别生效要件消灭:灭失、拆迁、转让3、所有的主体国有(公房、私有(住房制度改革(二建筑物区分所有权1、概念指由若干独立单元构成的建筑物的不同主体所有而形成的复合权利。包括三个方面的权利。物权法第70条。2、特征复合性:由专有权、共有权和成员权三种权利复合而成。整体性:三种权利必须一起转让、抵押或继承。专有部分所有权的基础性与主导性:专有权是共有权和成员权的基础,专有部分的大小决定了业主对共有部分比例的大小以及成员权的大小。3、专有部分所有权专有部分指

11、具有一定独立性、能够被明确区分,能够单独使用且具有排他性的建筑物部分。4、共有部分所有权共有部分指建筑物中专有部分之外为业主共同共有的部分,包括共用部位和共用设施设备。争议:车库的所有权5、成员权指业主作为管理建筑物团体中的一员而享有的权利,是对决定建筑物共同关系事务所享有的权利。是一种身份权,以业主享有的专有部分所有权为基础。成员权包括表决权、制定团体规约权、选举管理者权、选择物业服务公司权等。物业管理条例业主、业主大会、业主委员会开发商(大业主、物业管理公司自治业主委员会能否成为诉讼主体?四、房地产权属登记制度物权法第9-22条、城市房地产管理办法第60-63条土地登记办法、房屋登记办法(

12、一登记制度的意义不动产登记制度源于对所有权转移的公示,将物权设立、移转、变更、消灭的事实通过一定的公示方法向社会公开,从而使第三人知道物权变动的情况。经权利人申请,国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。1、确定物权归属,保护个人的物权。2、保护交易的安全。保护善意取得的第三人。3、国家对不动产进行监管的基础。例如税收、规划等。(二登记的制度模式1、契约登记制登记对抗主义2、权利登记制登记要件主义3、托伦斯登记制我国:权利登记制区分合同效力和登记效力物权法第15条(三登记机关的职责1、登记机关的分散和统一物权法第10条“国家对不动产实行统一登记制度”。多头登记,各地制度不同。2、登记机关的审查义务形式审还是实质审?物权法第12条案件举例:法院确认形式审实质审无法实现交易便捷的目的,人力财力也不够,但形式审对登记错误责任承担、异议登记制度提出要求。3、登记机关的赔偿责任如果公示的现象与实质权利不一