(推广节奏回顾)河北遵化_天之润商

1、遵化天之润商业项目遵化天之润商业项目营销推广方案营销推广方案提报内容:推广执行方案编 号 : B J - 1 0 0 1 2 120100121阅读城市阅读城市解构客群解构客群项目解读项目解读项目定位项目定位推广定位推广定位推广策略推广策略策略执行策略执行视觉策略视觉策略活动策略活动策略总体推广节奏总体推广节奏商业地产，不仅仅是建铺卖铺那么简单，商业地产，不仅仅是建铺卖铺那么简单，商铺必须要有创造财富的能力，商铺必须要有创造财富的能力，所以本方案的出发点不只是卖铺子所以本方案的出发点不只是卖铺子更重要的是探讨赚钱的方法更重要的是探讨赚钱的方法于是，我们从市场消费力和那些想赚钱的人讲起于是，我们

2、从市场消费力和那些想赚钱的人讲起阅读城市阅读城市2009年遵化生产总值430亿元，财政收入40亿元，城镇居民家庭可支配收入达到1.67万元，增长18.1%，增速同比加快7.5个百分点农村居民家庭人均收入达到7000元，增长11.7%，增速同比加快3.1个百分点2008-2009年，农产业转移农村富余劳动力1.6万人次。遵化六大支柱产业钢铁业、机械制造业、食品业、建材业、电力能源业、医药化工业。而钢铁业，占全市GDP总量的半壁江山其中 建龙实业：总资产100亿元，员工5746人，2008年销售收入80亿元，利润10亿元，实现出口创汇7000万美元。港陆钢铁：总资产 80亿元，员工6660人，20

3、08年现销售收入80亿元，创利税15亿元。2009年社会消费品零售总额85亿元，同比增长15.2%1、衣着消费保持快速增长、衣着消费保持快速增长大型商场和服装专卖店的快速发展，着装方面愈来愈追求时尚、讲究款式、注重品牌。2、休闲娱乐消费逐渐升温、休闲娱乐消费逐渐升温旅行社、KTV、俱乐部、休闲餐饮等服务性消费逐渐升温。3、文化用品支出继续加大、文化用品支出继续加大摄像机、组合音响等文化娱乐用品消费增加。4、通讯消费稳步大幅增长、通讯消费稳步大幅增长家庭信息化成为推动通信消费的核心内容，电脑、高端手机（3G）等购置率大增。5、运动保健成消费新增长点、运动保健成消费新增长点强身康体的保健、滋补品等

4、消费需求和支出大幅增长，健身房、美容院等日益升温。6、交通消费呈现新亮点、交通消费呈现新亮点交通工具由传统代步型向舒适便捷型转变，私家汽车大幅增加。阅读城市阅读城市遵化消费市场发展趋势阅读城市阅读城市时尚化、科技化、年轻化、品牌化时尚化、科技化、年轻化、品牌化解构客群解构客群他们也许影碟有5大箱，MP4有3个，PSP有5个他们也许一个月头发换一个颜色，三个月换一个偶像他们也许丝巾有20款，牛仔裤有100条，旅游鞋有30双他们可能从没学韩语，但对韩剧情节津津乐道他们可能不认识对门的邻居，但比谁都了解大洋另一边的乔丹他们可能从没去过美国，但对“耐克”最新款何时上市最“门清儿”他们自己说“如果一月不

5、让我去逛街，不如发配我去爪洼岛！”“如果让我连续三天不去酒吧，不如干脆让我死掉！”“如果我生活在一个没有茶餐厅的地方，我将会疯掉！”“如果一周不让我去KTV当一回麦霸，不如把我解决掉！”现代商业街区现代商业街区商业设施不再仅仅是购物的场所，而会成为集购物、休闲、娱乐、健身、文化等社会活动于一体的综合功能空间和平台。不只是物质的占有，而是对生活的一种调整和调节，获得精神层面的放松与满足。“随机型消费随机型消费”趋势快速升趋势快速升温温解构客群解构客群传统商业场所传统商业场所满足从温饱到小康这一阶段的需要，是追求一种有形物品的占有，消费者为购物而购物。未来将出现未来将出现解构客群解构客群逛不完的街

6、逛不完的街看不完的人看不完的人找不完的乐子找不完的乐子24小时停不下来的都市疯狂小时停不下来的都市疯狂买家在哪里，卖家就会到哪里；买家在哪里，卖家就会到哪里；有时尚消费的人群，就需要时尚消费的有时尚消费的人群，就需要时尚消费的提供商提供商解构客群解构客群商业购买人群分析商业购买人群分析 拥有长期本地经商经验，对市场行情了如指掌； 具有一定程度经济基础，财富处于稳步上升期； 最看中商铺地段和产品本质上的各种利好因素； 购买商铺较挑剔，注重空间实用性和内部格局。商业自营客商业自营客他们希望购置的商铺能快速赢利他们希望购置的商铺能快速赢利，实现实现解构客群解构客群商业投资客商业投资客 有积蓄但渴望更

7、多的财富，精于投资理财且敢于冒险； 关心增值空间、市场需求、出租率、收益率、保值、增值性； 他们大多高瞻远瞩，眼光准确，投资嗅觉敏锐、决策果断； 及时关注社会新闻、政府最新时政、市场走向和行业动态； 与时俱进，动如脱兔，擅于挖掘商机，注重商铺的投资回报。他们希望投资的物业能快速增值，实现他们希望投资的物业能快速增值，实现解构客群解构客群创业族群创业族群 刚刚毕业没有稳定工作，崇拜白手起家的企业家，理想单打独干； 农村人进城谋业，没有太高学历文化，但思想先进，敢于挑战； 中年退休，没有太多积蓄，但希望利用退休金干点小事业他们希望用最低的成本快速致富，实现他们希望用最低的成本快速致富，实现解构客群

8、解构客群创业群创业群创业致富投报投资模式投报投资模式解构客群解构客群自营客自营客经营获利投资客投资客增值投资高高商机创富机会商机创富机会门槛创业条件门槛创业条件需求需求需求2高高1低低遵化新商业运营模式以消费人群的角度出发以消费人群的角度出发, 依托商业三类客群的需求依托商业三类客群的需求, 从招商、租赁、销售从招商、租赁、销售, 三位一体全程解构遵化新商业运营模式三位一体全程解构遵化新商业运营模式解构客群解构客群项目解读项目解读本案概况本案概况位置：遵化中偏西部区域，北跨文礼街。东接西环路，距离市政府核心区1.5公里规划：地下两层地上两层，总面积约4.5万其中：地上一层二层是步行街，有电梯、

9、连廊地下一层为敞开式大卖场，地下二层为停车场SwotSwot分析分析优势：优势：1、紧临城市主干道，地理位置昭示性强，交通便利，物流运输、购物出行方便快捷；2、 周边新型住宅区、娱乐场所、餐饮、学校等较丰富，人流、车流大，消费能量巨大；3、临老爪河，玉带环腰上风上水，是投资者认可的生财宝地；4、商业规模较大，步行街规划、立体分隔，电梯、连廊设计，有利于新商业模式的形成5、商铺多，独立产权，多元面积，投资成本低，可选择性大，且经营起来自由灵活；6、专业商管公司统一管理、统一经营，有利带动商业发展，保障安全收益；7、 大型超市以及品牌主力店的进驻有利项目招商和租售推广劣势：劣势：1、项目所在区域不

10、处于城市传统商业核心区；2、区域内街铺档次不高，影响整体商业品质；3、社区商业，发展限制较多；项目解读项目解读机会：机会：城市核心西移，城市西部商圈发展迅速；遵化消费水平提升，现有商业继续提高，商业市场正处于转型期；有机会与妇联合作，获得创业基金的支持。威胁：威胁：主力竞争项目已基本成型，竞争力较大；时代广场、钟楼商场等传统商业已形成一定的消费观念和消费习惯 ；新型商业模式，从建立到成熟受时间影响较大。结论：结论：在整体商业市场的转型期，本案优越的位置、特色的规划以及先进的开发理念，有机会填补遵化商业地产空白，满足市场需求，成为新商业时代的领导者。SwotSwot分析分析KPIKPI竞争力结构

11、竞争力结构传统商圈商业成功关键成功关键KPI本项目城市核心或者人流密集区域区域优势区域优势中部偏西位置，新型商业中心初现雏形传统商场或独立专卖店形式，无统一经营、统一管理，购物环境较差规划特色规划特色现代开放式商业街区，统一经营管理，规模大、档次高满足日常购物所需开发理念开发理念以人为本，满足当今个性化、多样化随机消费，体现精神追求丰富多样，但繁杂无序，风格混杂，无主题业态规划业态规划主题式组团规划、韩式风格突出，集购物、休闲、娱乐、运动、文化于一体项目解读项目解读定位关键词定位关键词项目解读项目解读新商圈核心新商圈核心开放性开放性复合型复合型时尚化时尚化项目定位项目定位1 1、商业模式定位、

12、商业模式定位对接遵化对外开放性特点以及不断攀升的时尚消费力，借鉴一线大城市的商业运作模式和发展轨迹定位项目定位项目定位2 2、业态规划定位、业态规划定位个风格个风格 大特区大特区项目定位项目定位韩风时尚时装精品、家居装饰炫动地带运动品牌、休闲服饰情人广场时尚茶饮、婚嫁用品疯狂娱乐创意精品、电玩娱乐3 3、运营手法定位、运营手法定位个统一个统一统一返租统一返租/ 统一管理统一管理/ 统一经营（大型主力店、超市除外）统一经营（大型主力店、超市除外）项目定位项目定位1、在市场启动初期，由营运管理商（开发商）向业主支付租金回报，使业主 回避了市场形成初期的经营风险；2、营运管理商（开发商）另行招商招租

13、，赚取管理费和租金，同时可有效控 制物业出租期间的安全收益推广定位推广定位形象定位形象定位新商业时代领导者新商业时代领导者推广定位推广定位市场定位市场定位首席首席时尚文化时尚文化主题主题购物购物步行街步行街推广定位推广定位推广定位推广定位遵化新商业时代到来，遵化新商业时代到来，新一轮新一轮“财富运动财富运动”全面开启，全面开启，整个城市都有一种整个城市都有一种加速加速的欲望的欲望消费时尚的人和时尚消费的提供者共同接轨消费时尚的人和时尚消费的提供者共同接轨时尚加速度时尚加速度!投资者与经营者将共同实现投资者与经营者将共同实现财富加速度财富加速度推广定位：推广定位：“都市财富运动都市财富运动”加速

14、度加速度定位诠释：定位诠释：都市财富运动可使人们直白理解与财富相关联；可包容各种财富演绎手法，如广告宣传、公关活动等；可使人们自发进一步了解该概念，发挥磁场效应。推广定位推广定位推广策略推广策略大方针已定，整体定位只是我们吸引关注的一种方式，大方针已定，整体定位只是我们吸引关注的一种方式，而真正让客户决定购买的，是实际收益表现，而真正让客户决定购买的，是实际收益表现，所以我们明确概念，以来支撑销售。所以我们明确概念，以来支撑销售。推广概念：坐地收租、坐地收租、月供月供风险、高投报风险、高投报1、免月供、免月供:客户只需负担首付款，剩余贷款年限内将商铺使用权委托开发商，无需还贷，10年后商铺所有

15、权归客户所有2、原价买回、原价买回:开发商承诺10年后, 客户可选择持有物业或按原价卖还给开发商1、高增值、高投报、高增值、高投报完全免月供, 客户等于花原价50%-60%的价格, 即可赚取物业10年的增值2、购房、购房0风险风险开发商原价买回的承诺可以坚定客户的投资信心推广策略推广策略15万定存10年所得利息约6万10年仅赚约6万(钱愈变愈小, 无法对抗通膨)增值参数上涨总额年度1.027308100.00 第1年1.027316418.70 第2年1.027324962.00 第3年1.027333735.98 第4年1.027342746.85 第5年1.027352001.02 第6年

16、1.027361505.04 第7年1.027371265.68 第8年1.027381289.85 第9年1.027391584.68 第第10年年30商铺，总价300000元，客户投资150000元（首付），10年拥有商铺，等于10年回报15万，即可达到100%回报。加上物业10年的自然增值共约9万15+9=24万投入15万, 10年变39万, 净赚24万，投资回报率达160%同样支付15万, 获利为定存的4倍!去年去年12月全国房价同比月全国房价同比, 分类型看分类型看办公楼销售价格同比上涨6.4%，环比上涨0.6%；商业营业用房销售价格同比上涨商业营业用房销售价格同比上涨2.7%，环比

17、上涨，环比上涨0.6%；其它用房销售价格同比上涨4.1%，环比上涨0.3%2010-1-15 资料来源: 唐山晚报/环渤海新闻网 推广策略推广策略18万定存10年所得利息约7.2万10年仅赚约7.2万18万首付, 其余全免, (免贷款12万, 免缴10年利息约7.2万)391585-180000=211585 (12+9=21万)投入18万, 10年变39万, 净赚21万同样支付18万, 获利为定存的3倍!推广策略推广策略门槛投资，门槛投资， （7）万起）万起小面积 / 低总价 / 收益高 / 增值快/ 独立产权商铺总价比例金额12000050%6000012000060%72000推广概念：

18、推广策略推广策略投资创业投资创业计算计算：按6%贷款年利率，300000元贷款，10年还清，需支付利息18万元，按月还款每月需支付4000元左右，每年48000元左右。客户可按 “每年需还本金（30000）+优惠后的年租金” 还给开发商（该方法只针对无能力担负首付款的客户）推广概念：遵化妇联创业基金支持客户按条件申请妇联创业基金，获得本案商铺使用权，自营每年按比例与开发商分红；（相当于开发商贷款给客户买商铺，然后客户分期无息偿还）（申请条件及偿还比例和年限待定）推广策略推广策略大优势，财富引擎加速度大优势，财富引擎加速度1、首席时尚文化主题购物步行街2、STREET MALL全新商业模式3、高

19、商机创富机会，高投报投资模式，低门槛创业条件4、韩式风格独树一帜，四大组团各显风情5、统一回租，统一经营，统一管理，坐地收租赚大钱6、零风险投资，零投入创业，高回报致富推广概念：推广策略推广策略策略执行策略执行市场正在发生微妙变化市场正在发生微妙变化我们站在区域商业发展的高度我们站在区域商业发展的高度描绘财富高速增值前景描绘财富高速增值前景让传统的继续传统，同时让新生的事物大放光彩让传统的继续传统，同时让新生的事物大放光彩1、案名策略体现韩式风格的业态规划，迎合年轻一族的哈韩情结，显现主题式商业街区的风格特色。英文案名由“韩秀”音译而来，此外，ha（哈）意为“狂热的想得到”用于此，体现人们对财

20、富的渴望并且突出年轻化时尚感。策略执行策略执行方案一：韩秀街韩秀街（Ha-ShowHa-Show）年轻时尚，体现新商业模式中现代化、个性化的特点。在欧美国家苹果还象征着财富与信念，运用在此，体现本案的的创富价值。策略执行策略执行ApplesApples Street MallStreet MallLohas LandLohas LandLOHAS（乐活）已成为当下“健康时尚生活”的代名词，体现一种现代的、积极的、可持续发展的生活理念。用于本案案名，即能体现新商业模式下消费群的准确定位年轻时尚的“乐活族”，又能体现当下人们对消费、对财富的一种积极享受的态度。后缀“新天地”，一是表明了生活乐活外的

21、消费乐活与财富乐活，也表明了本案首席时尚步行街的定位策略执行策略执行Sloan策略策略用最直接的卖点，体现项目的增值潜力，增强投资信心策略执行策略执行体现新商业模式，引入新概念，体现项目特点与开发理念策略执行策略执行直接用市场定位体现推广主张，“首席、主题、步行街”体现新事物与增值空间案名+Slogan韩秀街韩秀街新核心新核心立体双街立体双街全现铺全现铺-苹果街区苹果街区MALL时代时代时尚消费炫特区时尚消费炫特区-乐活新天地乐活新天地首席时尚文化主题购物步行街首席时尚文化主题购物步行街MALL时代时代时尚消费炫特区时尚消费炫特区-策略执行策略执行接下来，结合推广定位以及我们明晰的市场推广概念

22、，进行演绎接下来，结合推广定位以及我们明晰的市场推广概念，进行演绎策略执行策略执行广告主题： “都市财富运动都市财富运动”加速度加速度策略执行策略执行迎合春节期间中国人传统习俗，用吉祥的年话做主标策略执行策略执行广告表现：第一阶段第一阶段: 预热期预热期黄金万两黄金万两一铺招财，百万进宝首席时尚文化主题购物步行街，铺王驾临！笑看财富日涨，稳赚金玉满堂“都市财富运动”新春启幕！一间掘金铺，稳赚万两银韩风时尚临街旺铺 喜庆中国年！策略执行策略执行第二阶段第二阶段: 认购期认购期广告表现：铺铺临街，靠街铺铺临街，靠街“吃吃”街！街！旺铺旺铺“一统一统”财源，财源，16万人坐地收租赚大钱万人坐地收租赚

23、大钱500间临街掘金铺，狂掀韩风时尚潮间临街掘金铺，狂掀韩风时尚潮掌握商机，玩转财富掌握商机，玩转财富策略执行策略执行第三阶段第三阶段: 开盘热销期开盘热销期广告表现：都市财富运动，总攻号角吹响都市财富运动，总攻号角吹响 韩秀街盛大开盘！韩秀街盛大开盘！遵化财富传奇，一铺到位！遵化财富传奇，一铺到位！低门槛低门槛/ 免月供免月供：只需负担首付款，无需还贷，10年后商铺所有权归客户所有；高投报高投报/零风险零风险：开发商承诺10年后，客户可选择持有物业或按原价卖还给开发商；零投资创业零投资创业：申请妇联创业基金，零投入获得商铺使用权Just Do!六大优势，财富引擎加速度六大优势，财富引擎加速度

24、 1、STREET MALL全新商业模式2、首席时尚文化主题购物步行街3、韩式风格独树一帜，引领年轻时尚4、主题式消费，四大组团各显风情5、统一经营，统一管理，坐地收租赚大钱6、零风险投资，零投入创业，高回报致富策略执行策略执行投资回报固定信息投资回报固定信息:视觉策略视觉策略物料包装物料包装户外包装及售楼处户外包装及售楼处活动策略活动策略“都市财富运动都市财富运动”系列活动系列活动活动时间：2月份下旬活动地点：售楼处现场活动内容：产品推介，媒体见面会活动目的：提高知名度，吸引客户关注。活动形式：以产品推介为中心，以意向商家考察为噱头，用文艺活动聚集人气（建议 舞狮表演、皮影戏表演、明星客 串

25、等等），媒体最大化宣传造势。邀请人员：项目领导、开发团队负责人、电视台及其他媒体、演出人员执行重点：背景板等物料设计/媒体邀请/活动组织活动一：活动一：活动时间：3月上旬活动地点：售楼处/现场活动内容：签约/ 新闻发布会活动目的：引起市场关注，促进销售与招商，增强客户投资信心活动形式：签约仪式，庆祝酒会邀请人员：项目领导、超市领导、商会领导及相关部门人员、意向客户、签约客户、媒体等执行重点：前期招商工作准备 / 人员邀请 / 媒体组织活动策略活动策略活动时间：3月下旬活动地点：售楼处现场活动内容：创业基金成立及揭牌/ 新闻发布会活动目的：公益性传播，提高项目美誉度，吸引创业群加入活动形式：与妇联合作举办，大型新闻发布形式，揭牌仪式，可穿插小表演邀请人员：妇联领导、相关政府负责人、项目领导、意向客户、社区居委会代表、媒体等执行重点：与妇联前期沟通工作/人员邀请/ 媒体组织活动策略活动策略活动时间： 4月上旬活动地点：售楼处活动内容：投资动员大会，投资回报讲座活动目的：启动认购及团购邀请人员：意向客户、签约客户、专业理财师、商业投资专家等执行重点：人员邀请/ 媒体信息发布活动策略活动策略活动四：活动四：活动时间：5月活动地点：售楼处/现场活动内容：开盘、现场签约活动目的：引爆销售邀请人员：购买客户执行重点：活动组织/现场控制活动策略活动策略活动五：总体推广节奏总体推广节奏阶段任务