土地一级开发

1、土地一级开发一、土地一级开发相关概念一、土地一级开发相关概念二、土地一级开发流程二、土地一级开发流程三、土地一级开发盈利模式三、土地一级开发盈利模式四、土地一级开发实施方案编制要点四、土地一级开发实施方案编制要点土地一级开发相关概念土地一级开发相关概念 土地一级开发：是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。一、土地一级开发概念一、土地一级开发概念 三通一平三通一平：是指基本建设项目

2、开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。 水通（专指给水） 电通（指施工用电接到施工现场具备施工条件） 路通（指场外道路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆出入条件） 场地平整（指拟建建筑物及条件现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态），简称三通一平 二、三通一平、五通一平及七通一平概念二、三通一平、五通一平及七通一平概念 三通一平指的是最基本的三项，这也是招标工程，必须具备的条件中重要组成部分。 五通一平五通一平：就是建筑中为了合理有序施工进行的前期准备工作，一般包括：通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地。 七通一平七通一平：土地(生地)在通过一级开发后，使其

3、达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。三、一级开发中的土地概念三、一级开发中的土地概念生地生地是指不具备城市基础设施的土地。毛地毛地是指城市基础设施不完善、地上有房屋拆迁的土地。 熟地熟地是指具备完善的城市基础设施、土地平整能直接进行建设的土地。毛地价格毛地价格是指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。生地价格生地价格是指未进行或部分进行基础设施开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。熟地价格熟地

4、价格是指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。四、毛地出让四、毛地出让毛地毛地出让出让： “毛地出让”的实质是将依法应由政府负责的拆迁工作推给了开发商。因为“毛地出让”是将土地出让金和拆迁补偿费捆在一起，对开发商而言，在地价一定的情况下，压低拆迁补偿就等于多获利，因此补偿不公甚至野蛮拆迁。土地一级开发流程土地一级开发流程取得主管部门同意后的土地使用者市国土局市、县土地储备机构编制实施方案联审会确定开发主体土地开发实施单位开发申请未通过重新申请通过预审由土地收储机构负责开发通过招标选择企业进行开发其中选择开发企业进行开发管理，管理成本不超过开发成本2

5、%由开发企业负责开发，利润率不高于预计成本8%。签订一级开发委托协议签订管理委托协议市发改委办理核准手续市国土局办理用地手续市规划部门办理规划意见涉及交通、园林、文物等专业部门办理相关手续涉及农用地、农转用地或国有建设用地使用权的办理相关手续市人民政府批准到相关部委办理征地、拆迁、市政基础建设等手续并组织实施市国土局组织验收审核一级开发完成负责：筹措资金、办理规划、征地拆迁、大市政建设、办理各种手续并组织实施土地一级开发盈利模式土地一级开发盈利模式1 1 、工程总承包模式工程总承包模式 土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征

6、用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营利润（北京市规定利润率不高于预计成本的8）2 2 、利润分成模式利润分成模式 重庆市的土地一级开发采用的是这种方式，土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储备中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发成本后在市政府和企业之间按照一定的比例进行分成 。3 3 、土地补偿模式土地补偿模式 土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍挂）。此种方式

7、的利润率会高于第一种模式，但是对于企业的现金流压力会比较大。编制土地一级开发实施编制土地一级开发实施方案编制要点方案编制要点一、土地一级开发实施方案的编制，主要包括土地一级开发项目基本情况、实施土地一级开发的工作方案、开发进度、投资方案等内容。二、项目基本情况的编制主要包括以下内容二、项目基本情况的编制主要包括以下内容1、项目区域位置描述和附图，自然环境描述和分析；2、土地利用现状情况分析：集体土地、国有土地、农用地（含耕地）、建设用地（宅基地）、未利用土地的数量和分布图，并提交土地勘测成果报告；（国有地除外）3、地上物现状调查分析：结合实际情况，分别在1：500地形图上进行房屋现状调查统计；

8、基础设施调查统计（含地下管线）；树木、古树、文物调查统计；4、主要规划指标说明并附控制性详细规划成果；5、人文环境和特殊适用政策说明；6、开发的进度分区和供地数量、时间预测。三、土地一级开发工作方案分为征地工作方案、拆迁工作方三、土地一级开发工作方案分为征地工作方案、拆迁工作方案、市政建设工作方案和土地供应方案案、市政建设工作方案和土地供应方案。1、征地工作方案的编制包括以下内容:a.经集体 土地所有权人同意的关于土地征用的补偿金额，包括土地补偿费、劳动力安置费、地上附着物补偿费（房屋除外）、青苗补偿费；也可以是包含上述费用的土地征用补偿费包干使用的总费用和平均每亩补偿费的金额；b.土地征用补

9、偿费应当按利用现状是否存在房屋拆迁，分别计算土地征用补偿费，并说明土地征用补偿费总金额和平均每亩补偿费的金额；c.乡、镇政府出具的意见，包括由谁负责劳动力安置工作、需要的费用和有关土地征用其它需要解决问题的说明；d.说明支付土地补偿费用的方式，与土地供应的关系。2、拆迁工作方案包括以下内容a.拆迁工作适用政策的说明，是否回迁，区位补偿价格的确定及其依据，奖励政策；b.需要进行回迁的，应当编制回迁房建设方案：包括回迁房建设的规划意见、回迁房建设的周期、回迁房建设的建设单位的选择、回迁房的销售价格、不购买回迁房居民的补偿等；c.拆迁工作分区情况和启动顺序；d.1：500地形图上测量的拆迁房屋总面积

10、，区分住宅和其他房屋；e.乡、镇政府已经组织过本行政区拆迁工作的，说明拆迁政策实施细则，以利于拆迁工作的连续性；f.开发区域内主要的用地单位已经达成补偿协议的，可以附协议，以利于拆迁成本的准确测算；g.市政基础设施的补偿(含地下管线)，应当在1：500地形图上标注各类基础设施，结合规划的市政方案，区分拆、改、移的不同情况，可以在市政实施方案中明确；h.其它地上附着物，如树木、园林花卉、坟墓等，应当在1：500地形图上标注，可以在土地征用补偿的包干费用中包含，也可以按拆迁对待，但是不能重复补偿；i.结合拆迁政策和被拆迁房屋面积，测算拆迁成本，加上市政基础设施和其他地上附着物的补偿，可以按10%的

11、不可预见费匡算拆迁工作总成本；j.对于需要回迁的，回迁房销售的收益或者亏损，与拆迁成本合并计算。3、市政建设工作方案的编制包括如下基本内容a.市政咨询的成果：包括上水、排水、中水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、道路的规划方案或者咨询方案；b.市规划委员会审定的项目综合设计成果，包括按此计算的市政总投资；c.已经与市自来水、电力公司、燃气集团等单位进行了关于市政投资协商的，可以附投资的方案；d.规划市政基础设施在开发范围内，同时为本区域与区域外服务的，可以附集资费收取方案；e.规划市政基础设施在本开发区域外，本区域开发需要使用的，应当专题说明建设方案，包括由谁负责建设、建设资金落实情况和费用

12、分摊情况；f.无法一次实施规划的，结合供地方案，编制市政临时过渡方案，并说明费用；g.市政实施方案应当结合现状与规划情况制定，存在多方案的，应进行选优，确实需要对规划进行调整的，提出调整意见，供规划主管部门参考；h.重大基础设施与开发区相邻或者穿越开发区域的，应当说明相互间的关系，已经发现问题的，应当与相关建设单位进行协调，说明协调的情况；i.按照市政先行的原则，计算与市政建设实施有关的拆迁费用（按1：500道路条图计算），征地费用和对土地征用工作的配合要求；j.综合上述，测算市政建设费用和市政建设相关的费用。（分摊、集资、拆迁、征地补偿）。4、供地方案的编制包括以下内容a、结合土地开发的进度分区，开发周期，预测供应土地的数量和时间；b、结合房屋开发的进度，明确房屋建设需要接用市政的时间和需求；c、预测土地销售收入，周边已实施项目的房地产销售价格；d、预测供地时点开发状态，预测该时点的开发成本支付情况。5、开发进度的编制包括以下内容a.合理确定一级开发各项工作的顺序和工作周期。预测每项工作的起始时间和结束时间，充分考虑各项工作内在的顺序、制约关系，编排顺序；b.开发进度要客观反映不同时点的开发状态，尤其是关键时点的开发状态；c.凡需要行政许可的事项，均需要编入开发计划；d.拆迁工作、征地工作按法定顺序罗列工作，市政工作进度计划按照