商地产经营模式及售后回租相关税收法律和账务处理

1、社会型企业 服务型企业 投资型企业商业地产的经营模式及售后回租相关商业地产的经营模式及售后回租相关 税收法律和账务处理构想税收法律和账务处理构想. 引言引言 售后回租又称售后包租、售后返租、售后承租，是企业将货物销售给购货方售后回租又称售后包租、售后返租、售后承租，是企业将货物销售给购货方时承诺在一定期间内按一定的租金返租回已销售给购货方货物的一种销售方时承诺在一定期间内按一定的租金返租回已销售给购货方货物的一种销售方式。式。对于房地产业而言，在在2001年生效的建设部令第年生效的建设部令第88号号商品房销售管理商品房销售管理办法办法中这样规定：中这样规定：“第十一条第十一条 房地产开发企业不

2、得采取售后包租或者变相房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。售后包租的方式销售未竣工商品房。商业地产售后回租，就是开发商将其开发的商铺、酒店、商场等物业划分成小面积出售给购买者，随后与购买者签订返租合同，让购买者将物业返租给开发商，在一定期限内，由开发商以固定利率包租。售后回租的商铺、酒店、商场俗称产权式商铺（酒店、商场），售后回租的商铺、酒店、商场俗称产权式商铺（酒店、商场），即承租者拥有占有、使用、收益的权利，投资者享有所有权与固定的收益权。即承租者拥有占有、使用、收益的权利，投资者享有所有权与固定的收益权。 引言引言. 目录目录一、商业地产售后回租相关税收

3、法律一、商业地产售后回租相关税收法律二、商业地产运营管理模式二、商业地产运营管理模式三、商业地产售后回租账务处理三、商业地产售后回租账务处理3.一、商业地产售后回租相关税收法律一、商业地产售后回租相关税收法律1、国家税务总局关于房地产开发企业从事国家税务总局关于房地产开发企业从事“购房回租购房回租”等经营活动征收营等经营活动征收营业税问题的批复业税问题的批复 国税函国税函1999144号号规定：房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回），根据中华人民共和国营业税暂行条

4、例及其实施细则的法规，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。 2 2、国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复 国税函国税函2006478号号规定：酒店产权式经营业主（以下简称业主）在约定的时间酒店产权式经营业主（以下简称业主）在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照应

5、按照“服务业服务业租赁业租赁业”征收营业税，按照财征收营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。产租赁所得项目征收个人所得税。.一、商业地产售后回租相关税收法律一、商业地产售后回租相关税收法律3 3、国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复买商店征收个人所得税问题的批复 国税函国税函2008576号号规定:房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。其实

6、质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款，根据个根据个人所得税法的有关规定精神上述情形的购买者个人少支出的购房价款人所得税法的有关规定精神上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视应视同个人财产租赁所得按照同个人财产租赁所得按照“财产租赁所得财产租赁所得”项目征收个人所得税项目征收个人所得税，每次财产租每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。确定。 4、国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知国家税务总局关于物业管理企业的代收

7、费用有关营业税问题的通知 国税发国税发1998217号号 规定：规定： 物业管理企业代有关部门收取水费、电费、.一、商业地产售后回租相关税收法律一、商业地产售后回租相关税收法律燃（煤）气费、维修基金、房租房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。手续费收入应当征收营业税。维修基金，是指物业管理企业根据财政部物业管理企业财务管理规定（财基

8、字19987号）的规定，接受业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。 5、国家税务总局关于代理业营业税计税依据确定问题的批复国家税务总局关于代理业营业税计税依据确定问题的批复国税函国税函2007908号号 规定：纳税人从事代理业务，应以其向委托人收取的全部价规定：纳税人从事代理业务，应以其向委托人收取的全部价款和价外费用减除现行税收政策规定的可扣除部分后的余额为计税营业额。款和价外费用减除现行税收政策规定的可扣除部分后的余额为计税营业额。纳税人从事代理业务，应凭以下凭证作为差额征收营业税的扣除凭证：营业纳税人从事代理业务，应凭以下凭证作为差额征收

9、营业税的扣除凭证：营业额减除项目发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或其他合法额减除项目发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或其他合法.一、商业地产售后回租相关税收法律一、商业地产售后回租相关税收法律有效凭证有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。6、财政部财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知财税财税200316号号 第三条第第三条第(十九十九)项规定项规定,从事物业管理的单位从事物业管理的单位,以与物业管理有关的全部收以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的

10、水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额租金的价款后的余额为营业额。 7、中华人民共和国房产税暂行条例中华人民共和国房产税暂行条例第三条规定：第三条规定：房产税依照房产原值一次减除10至30后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条规定：房产税的税率，规定：房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2；

11、依照房产租依照房产租金收入计算缴纳的，税率为金收入计算缴纳的，税率为12。 .一、商业地产售后回租相关税收法律一、商业地产售后回租相关税收法律 8、财政部财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知 财税财税2005181号规定：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规号规定：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。定计算征收房产税。9、中华人民共和国印花税暂行条例中华人民共和国印花税暂行条例 规定：财产租赁合同规定：财产租赁合同按租赁金额的0.1%贴花，税额不足1元，按1元贴花。10、中华人民共

12、和国个人所得税法中华人民共和国个人所得税法第三条和第六条及第三条和第六条及中华人民共和国个中华人民共和国个人所得税法实施条例人所得税法实施条例第八条和第二十一条规定：个人出租财产的租赁所得第八条和第二十一条规定：个人出租财产的租赁所得，每次收入不超过4000元的减除费用800元；4000元以上的减除20%的费用，其余为应纳税所得额，税率为20%。 .二、商业地产运营管理模式二、商业地产运营管理模式 商业地产售后回租管理阐述商业地产售后回租管理阐述 开发公司开发公司业主业主商业管理商业管理公司公司租赁经营租赁经营者者销销售售合合同同委托租赁合同委托租赁合同物业管理合同物业管理合同注：注：1、图中

13、的商业管理公司应该是一个具备物业和商业运营管理双重经营范图中的商业管理公司应该是一个具备物业和商业运营管理双重经营范围公司围公司 2、在物业管理合同中将代收的房租等项目的金额单独注明，并与代付在物业管理合同中将代收的房租等项目的金额单独注明，并与代付业主房租（业主回报率）一致，两者租金差额以服务费或手续费等形式约定业主房租（业主回报率）一致，两者租金差额以服务费或手续费等形式约定（根据财税（根据财税200316 号）号）.商业运营必须实现统一运营管理商业运营必须实现统一运营管理 要成功地运作一个商业地产项目，就必须实现统一运营管理，包含五方面内容： 1、统一招商管理、统一招商管理对于产权单一的

14、项目来说，这一点没问题。对于多产权的项目就是很大的难题，商铺分割出售之后，要聚集业主的经营思路，使其服从商业公司的统一规划安排，则需要花费很高的代价，操控不便。一旦市场不好，各种矛盾就会出来。以上海某楼盘为例，主塔楼是产权式公寓酒店，为三百多户业主持有。地理位置优越，位于上海浦西最繁华地段南京西路恒隆广场和中信泰富之间。业主买房同时签订返租协议，由商业公司经营酒店。酒店客源旺盛，后来由于内部业主意见不能统一，矛盾扩大，被迫停业。目前成功的商业地产项目大都开发商或商业公司持有型物业，产权单一。 二、商业地产运营管理模式二、商业地产运营管理模式.二、商业地产运营管理模式二、商业地产运营管理模式 2

15、、统一营销、统一营销统一营销是商业运营管理的重点，一个大型的商业项目业态繁多，实现统一营销难度较大。统一营销的目的一是树立商业项目的品牌及市场形象，吸引更多人气及客流。这是单一业态无法企及和做到的。二是多业态营销联动，在统一的商业平台上共享客源，形成商业上的共振和效益上的共赢。在方法上，一是要有信息系统做技术支撑，二是协调商户达成共识，三是落实资金来源。3、统一收银服务、统一收银服务统一收银是商业运营公司实现利润最大化的有效手段，便于跟踪了解商业项目营运状况和商户调整的信息来源。承租商户一般都有独立的收银系统，或从商业保密的角度考虑，不可能实现统一收银或营收信息共享。尽管如此，商业管理公司仍不

16、要放弃统一收银的努力。有条件时可在某个功能区实现统一收银。如上海的美罗小吃餐饮区就做到区域统一收银，具有同样功能区域的南京 .二、商业地产运营管理模式二、商业地产运营管理模式 水游城就没有统一收银。4、统一服务监督、统一服务监督统一服务监督是保障商业项目品牌、维护市场形象的有效做法。可以通过商业管理规定、服务监督条款、处罚措施及投诉处理等来进行。5、统一物业管理、统一物业管理统一物业管理可以保持商业项目一个良好的经营环境，保障设施设备的稳定性和物业的完好性。物业管理工作要贯穿始终，从项目的开发建设，到商户装修入伙，再到日常经营服务，物业管理要开展全方位服务。穷尽所有的途径和方法，让所有客户的需

17、求都能实现，要求得到满足。 .二、商业地产运营管理模式二、商业地产运营管理模式 商业地产运营管理模式、运营管理架构组合形式或管理方级建模式都会影响商业项目的正常运营管理，商业地产的运营管理绝不仅仅是物业管理，其是包含了包括物业经营和物业管理两大部分内容。因此商业地产运营管理模式商业地产运营管理模式也应该包含物业经营与物业管理两大部分内容包含物业经营与物业管理两大部分内容。 1、商业地产运营管理模式之物业管理商业地产运营管理模式之物业管理 物业管理物业管理 是物业经营开展的前提，主要工作内容为：商场物业的硬件设主要工作内容为：商场物业的硬件设施管理维护、保安和安全系统工作的开展、清洁绿化施管理维

18、护、保安和安全系统工作的开展、清洁绿化及其他维护等一系列服务相关工作。 2 2、商业地产运营管理模式之物业经营商业地产运营管理模式之物业经营 物业经营物业经营是管理的提升、发展和利润的体现，通过盘活商业物业，使其保值增值，并持续获得收益来源这是商业物业开发最核心的终极目标，主要工作主要工作 商业地产运营管理模式商业地产运营管理模式.二、商业地产运营管理模式二、商业地产运营管理模式 内容包括：商场的日常营业管理服务工作、商业业态的调整优化、商场的整体内容包括：商场的日常营业管理服务工作、商业业态的调整优化、商场的整体形象包装和推广、业主和商户的客户服务、商场物业租赁管理服务等。形象包装和推广、业

19、主和商户的客户服务、商场物业租赁管理服务等。 .二、商业地产运营管理模式二、商业地产运营管理模式 商业地产运营管理模式、运营管理架构组合形式或管理方级建模式都会影响商业项目的正常运营管理，商业地产的运营管理绝不仅仅是物业管理，其是包含了包括物业经营和物业管理两大部分内容。因此商业地产运营管理模式商业地产运营管理模式也应该包含物业经营与物业管理两大部分内容包含物业经营与物业管理两大部分内容。 1、商业地产运营管理模式之物业管理商业地产运营管理模式之物业管理 物业管理物业管理 是物业经营开展的前提，主要工作内容为：商场物业的硬件设主要工作内容为：商场物业的硬件设施管理维护、保安和安全系统工作的开展、清洁绿化施管理维护、保安和安全系统工作的开展、清洁绿化及其他维护等一系列服务相关工作。 2 2、商业地产运营管理模式之物业经营商业地产运营管理模式之物业经营 物业经营物业经营是管理的提升、发展和利润的体现，通过盘活商业物业