选址理论知识

1、理论课教材选址技巧一选址的重要性（一）什么是选址？ * 通过对项目的的属性了解，回到家选择一个属于该项目的适合位置。 * 店面分为理想店址与不理想店址两种，不同店址为我们带来不同的效果。 （二）理想店址与不理想店址 理想店址 * 促进利润倍增（客流量大，增大营业额，促使利润翻倍） * 具备增值性（店面因周边地段发展而使其价值更高，转出费用比转入费 用高，使店主从中获取利润） * 开店成功重要性50%（开店比率占50%说明非常重要，好的店面会给我们 带来客流量，增加营业额） 不理想店址 * 不易转手进退两难（店面转手困难，继续经营也困难，陷入僵局） * 严重影响后期经营（造成后期的经营不善） *

2、 成店面巨额损失（在没有盈利的情况下，还要去支出日常消耗，甚至连 成本都赚不回来） （三）商圈分类1 城市综合体2 大型医院3 文教商圈4 小吃街5 步行街6 大型商超7 美食城8 大学食堂9 农贸市场10 工业区11 大型交通枢纽（四）分析商圈 1 城市综合体 优势：人流量大，餐饮消费群体集中，消费能力高。 劣势：同类产品竞争大，成品类别有所限制。 2 步行街 优势：有很好的地理位置，商业密度高，消费群体广泛，人流量大， 消费能力高,节假日人流量非常大。 劣势：租金相对较高，产品定位相对较高，同类产品竞争大,受天气因素 影响较大。 3 美食城 优势：消费群体比较集中，高峰期比较固定，翻台率高

3、。 劣势：品牌较多，竞争力大，出餐速度要求非常高，就餐环境比较拥挤喧闹。 4 大型医院 优势：竞争对手较少，消费较为集中，外送增值空间高。 劣势：目标消费人群较少，就餐环境要求高。 5 交通枢纽 优势：人流量较大，消费能力高，营业时间长。 劣势：高峰期不稳定，回头率低，一般为一次性消费。 6 写字楼 优势：人流量比较稳定，高峰时间比较固定，人均消费中等，外送增值服务 高。 劣势：非工作时间人流量较少，出餐速度要求非常高。 7 文教区 优势：目标消费群体比较集中，有固定高峰期。 劣势：部分学生的消费能力有限，有群体效应，产品好坏直接影响二次消 费，寒暑假期会有空档期。 8 工业区 优势：人流量大

4、，租金相对较低。 劣势：消费能力低，产品类别有所限制。 9 大型社区 优势：目标消费群稳定，讲究便利性、亲切感，回头率高。 劣势：消费模式单一，消费突破力较弱，产品口味和服务要求高。 10 农贸市场 优势：首次投资费用相对其它商圈较低，人流量比较固定，高峰期比较固定。 劣势：消费能力比较低，产品口味要求高。（五）商圈评估 * 不同角度评估 有预选店面时，可以从店面不同角度进行拍摄去分析周围都是哪些商圈分类 * 聚客点能够聚集人流的地方，在人来人往的地方，却每天部分人都能在这个位置停留三五分钟。 * 同行业店面 同是餐饮行业，但是产品线并不冲突的品牌 * 竞争对手店面 同一行业，产品线相同，与其

5、形成一种竞争力案例分析在不同位置，不同环境里面，您怎么去选择店址？A可视度差，绿化树木已把门口挡住B带人行道的隔离带C环境优美的小区D步行街转角E对面是垃圾堆的行道F看不尽头的隔离带马路边G马路两边可视度清晰H处于下坡，门前带高台阶二、选址流程与方法（1） 理想店面六要素Ø 良好的经营环境周边店内的环境、干净、卫生是餐饮行业的必备条件。Ø 稳定的客源目标消费群体大。Ø 齐全的店面硬件看该店面是否具备上下水（水龙头、下水道）设备硬件是否合适做餐饮。Ø 稳定的租期租期最好3-5年，因为前期投进去的装修费、成本费要一定时间去盈利填补，如果租期太短有可能还没回利

6、。Ø 便利交通店门口最好保留能停自行车，电瓶车的位置，而且店位置不能过于偏僻。Ø 房租性价比要高物超所值，地理位置带来的利润远比租金高。（二）选址渠道² 朋友帮忙² 实地考察² 报纸² 房源网² 中介² 求租广告（3） 选址方法² 出租² 转租² 毳租² 拼租（四）选址流程（签约前工作） 聚焦商圈 寻找店面 评估店面 确定签约* 聚焦商圈：在各大商圈分类中结合项目情况、锁定适合商圈* 寻找店面：锁定商圈后在该范围内寻找店面* 评估店面：找到合适店面后进行评估* 确定签约：评估

7、通过后进行合同签约 签约注意事项Ø 承租之前一定要查证商业用房情况，确认对方为该商铺产权人。Ø 承租期间物业费、管理费是多少，由谁承担。Ø 把每年租金调整幅度事先约定于合同当中，明确何种条件下可调整房租，房租的调整额度最好不要超过10%。Ø 确认商铺整修期是否免租，费用由谁来负担。Ø 装修期间，如果改水改电或者有大面积的装修，房东能不能允许，并写在契约里。Ø 确认租赁期间租押金与收取日、租约终止、转租限制，租期中途解约应如何处理，要提前多久告知，确认租约到期后如继续承租，要提前多久告知。营建理论营建主要内容： 装修 设备 人员 物料1

8、、 装修（一）营建与店面经营的关系* 提升店铺的醒目度 把店内的灯光布置得明亮，吸引客户注意力以免被客户忽略掉。* 提高进店率 通过搞活动等方法吸引客户进店，增加客源、有客流才能增加营业额。* 提升舒适度 舒适度与灯光、布置、桌椅、店内音乐都有关，在店内明显位置摆放杂志、休 闲读物也可以提高舒适度。* 提高客单价 通过引导客户消费，为客户推荐、二次销售、连带销售促使消费金额提高。*提高项目的品牌知名度 品牌知名度指在当地1公里范围内客户听到某品牌名字清楚该品牌位置，店内 产品以及外卖电话。（二）店面设计图设计图流程：原始结构图平面设计图3D效果图 原始结构图测量事项 1 量店面长、宽、高 2

9、测量楼层高度 3 测量墙面长度及宽度 4 测量柱子长度及宽度 5 标记柱子、门口、卫生间及楼梯位置 6 测量门头高度 7 测量楼梯所占面积 8 测量卫生间所占面积 （注：以上单位均为厘米CM） 平面设计图 设计师根据原始结构图3-5天内设计出平面效果图，平面效果图内包括：店内区域划分、店内桌、椅设备摆放、灯饰摆放 3D效果图 3D效果图是根据实物做出的立体图案，效果逼真，如同实体店面：(三） 营建工具包宣传品 工具包分为：VI版（广告公司用专用软件打开）、KT版（手机直接打开）、工具包内容为模板，均可改动（内容：LOGO和吉祥物、菜单、侧灯箱、代金卷、海报、会员卡、积分卡、价目表、门墙带、商超

10、进场手册、形象墙、宣传单、展架、桌牌）（四） 营建注意事项 1 合同书（法人、限期、联系电话、工程款支付方式） 2 设备进场布局 3 轻装修、重装饰 4 注意环境保护、控制施工噪音二设备（一）柜体* 产品冷藏柜* 1.2M收银机* 0.8收银机* 转角柜* 装饰板（二）不锈钢操作台* 1.8/1.5冷柜* 1.8/1.5操作台* 1.8/1.5水吧操作台（三）桌椅* 椅子* 桌子* 靠背枕（四）灯饰* 铝合金吊灯* 玻璃吊灯* 橡胶亚克力吊灯二人员（一）招聘渠道及其优劣势* 人才招聘会（招聘岗位受局限、同行竞争较大、选择性多）* 网络（真实性低、流失率大、资讯丰富、足不出户方便快捷）* 中介（

11、需检验真实性、收取费用、效率高）* 同行业挖人（难度高、周期长、上手快）* 员工介绍（裙带关系、到岗周期短）* 亲朋好友介绍（不好管理、稳定性强、可信度高）* 兼职学生钟点工（时间受限、头脑灵活、应变能力强、要求少、成本低）（二）招聘人员要求* 服务意识* 团队意识* 应变能力* 有责任心* 态度和经验（三）面试技巧3小句* 问：发现食品上有不明物体，你会怎么处理？ 答：先道歉，再解决，最后再次道歉。* 问：当客户选择菜品犹豫时，你会怎么处理？ 答：先了解客户口味，再去推荐产品。* 问：有两个同事在吵架，你会怎么处理？ 答：先分开，空闲时再单独调解。(四）员工管理* 原则及宗旨 人员管理以“尊

12、重”为前提，以他人喜欢的方式对待他人。* 人员的激励 销售员业绩与员工薪资挂钩。工资结构：底薪+提成。* 人员培训与辅导 采用一对一师傅代训的辅导方式。二物料(一）物料订购 注意事项运输方式、日期、收货（二）物料采购 通过第一次采购，选择适合的供货渠道 质量：选物料齐全的供货商，采购次数少 服务：提供配送的供货商，完善的售后保障 信誉：信誉度搞的供货商，保证采购质量 付款方式：每月一结、滚动付款、货到付款（三）物料的验收 * 核对价格 * 盘点数量 * 检查质量 * 产地品牌（四）原材料分类： * 干货：零上10-20都（常温） * 湿货：0-5度左右（冷藏） * 冻货：零下18-0都（冷冻）

13、 营运理论一开业前准备（一）开店前具备哪些条件？ 1.证件齐全： 个体工商户名称预先登记申请书 健康证 餐饮经营许可证 个体工商户营业执照 税务登记证。 2.料包充足： 在当地购买的工具，材料。 3.水电煤，设备运转正常： 把所有水电打开测试，所有设备同时打开看电压是否能正常供应。 4.原材料购买齐全： 在本公司购买的物料是否已经收到。 5.人员培养到位： 采购，收银员，操作员，外卖员 6.收银系统： 备用金，零钱 7.宣传，营销方案准备： 开业前营销方案落定，做好活动前的工作准备（定制宣传单，海报等）（二）定价四要素 * 目标消费人群 * 竞争对手 * 食材成本 * 期望利润率 目标消费人群

14、分析： * 年龄特征35岁以内 * 消费能力根据当地消费水平而定 * 消费心理某个时间段的消费人群比较多 * 消费习惯常用那种方式付款（支付宝，微信支付，现金等） 分析竞争对手: * 用餐环境装修风格 * 服务水平服务态度及服务细节 * 出品质量与价格产品口感，产品价格 * 优势与劣势可取的地方与引以为戒的地方 同行调差 对店面位置周边的35家同行进行调查分析，主要针对：位置，经营面积， 营业时间，人均消费，来客数以及预估该营业额来分析。 分析成本可控成本：食材成本，员工工资，能源损耗等。不可控成本：当铺租金，设备/装修折旧等。 可控成本开源节流 * 原材料成本：根据标准的配方，使用最标准的工

15、具来量取，达到最标准口感 的同时也不多浪费原材料。 * 水电成本：非高峰期关掉一部分设备，每日登记水电表，耗电设备不要经常 开关。 * 设备维护保养成本：设备定期维护，定期清洁，增长设备使用寿命。 * 人员管理成本：合理利用人力资源，不多浪费工资去聘请多余人员。 m期望利润率 理想利润比例：主食50%-60% 小吃60%-70% 饮品70%-80% 关键因素：目标消费群体水平 竞争对手二. 宣传与促销（一）促销方法1.打折让利 2.赠品销售3.现金返现 4.凭证优惠 5.集点购买 6.联合促销7.免费试用 8.抽奖销售9.参与有奖 10.捆绑销售11.限量供应 12.老顾客回访（二）产品推销

16、扩大影响力：提高品牌在当地的知名度。 升级盈利模式：稳定老客户，发掘潜在客户。 促销：开业促销，产品组合，建议性消费，折扣促销，节假日促销。（三）开业活动 开业当天庆典：条幅，礼炮，花篮，红毯，彩虹门，锣鼓队等。 开业活动：打折，办理会员，礼品，代金券，抽奖。 （四）宣传方法 宣传单：去哪做：广告公司 格式：32开、16开等 宣传单价位：因市场定 发放：由谁去发 发放时段：客流高峰期 范围：1公里内 内容：代金券、地址、实物图、简介、电话 目的：不是让人来而是让人知道 海报： 通常贴于店门口，内容以实物和店面活动为主。 地贴：用途：店面指引。大多贴在店面里面。 展架：摆放位置在店门口以起宣传的作用，档口通常放在吧台旁边。 条幅：悬挂方式：门头式、悬挂式、布幔式、漂浮式。 宣传车：县级以下地区居多，三线以上城市费用较（适合大活动使用）。 人体宣传：送餐时穿着店面服装，或者披绶带在街上游行（适合大活动使 用）。 音响：使用所需设备：功放、音箱、MP3等；放在店门口轮播。 LED屏：挂于门头，主要以活动内容为准，可附订餐电话。 二维码：通过二维码，积累粉丝，做推广。（五) 如何提高营业额： 1. 增加来客人数 2. 提高人均消费 3. 增加有效营业时间 4.