生态环境导向开发模式(EOD)

1、精选优质文档-倾情为你奉上生态环境导向开发模式（EOD）一、EOD运作模式二、EOD模式特点三、EOD模式风险四、总结一、EOD运作模式1、EOD运作模式：将生态引领贯穿于规划、建设、运营的全过程，从生态环境、产业结构、基础设施、城市布局等方面综合考虑。EOD模式开展总共分为三个阶段：（1）重构生态网络，通过环境治理、生态系统修复、生态网络构建，为城市发展创造良好的生态基底，带动土地增值；（2）城市环境的整体提升，通过完善公共设施、交通能力、城市布局优化、特色塑造等提升城市整体环境质量，为后续产业运营提供优质的条件；（3）通过产业导入、人才引进等手段，激活经济，使整体溢价增值，包括税收、自然资

2、本等。EOD项目操作模式就是通过生态网络建设、环境修复、基础设施配套以及产业配套建设促使该区域及周边的土地升值，并为产业引入和人口流入提供良好的生态基底；一、以产业发展增加居民收入、企业的利润和政府的税收；二、依靠人口流入带来政府税收的增加及区域经济的发展。最终实现生态建设、经济发展、社会生活三者协调发展。“PPP+EOD”模式：采用PPP+EOD模式，利用社会投资人的资金及技术优势，既解决了政府投入的项目前期开发资金不足的问题，又能形成片区综合开发规模，给当地带来可持续发展的经济效益和环境效益。二、EOD模式特点（1）行业跨度大且不同行业专业要求高，生态环境治理、修复和生态网络构建需要专业的

3、环保企业完成；基础设施配套、产业配套及生活配套的建设需要综合能力较强的建筑企业；后期产业导入、物业管理需要综合能力较强的运营商进入。合格的EOD综合开发商应具备从项目策划、产业规划、概念规划、工程施工、地块开发、资产运营、产业招商等一整条产业链的实施能力。（2）见效周期长，良好的生态基底构建需要一定的时间才能显现出来，生态环境的优良性显现出来后，土地的增值效应才会大大增加；且EOD模式下的产业培育和产业导入也需要一定的周期和时间才能显性化，很难在较短的时间内体现出来。合格的EOD综合开发商还应具备强大的融资、开发、变现能力，对于长流程的资金链要有充分的管控和操盘能力。（3）土地开发风险较大，项

4、目公司需对EOD项目所属区域进行土地整理并进行成片开发，主要表现为土地一级开发。三、EOD模式风险EOD模式可能会产生以下风险：1、融资类风险：土地一级开发需要大量的资金基础。一方面，EOD项目的原生资金不足，另一方面采取股权融资、债权融资等其他融资手段，面临一定的融资法律风险。项目公司应当积极拓宽融资渠道，在项目的运作和推进过程中，注重项目的合规性，满足金融机构的审查要求，尽可能做好事前的防控工作。2、政策类风险：与法律相比，政府具有不确定性，或许由于领导更迭，或许因为上级出台与该政策相冲突的文件，都会导致合同依据政策发生变化，从而导致基于政策依据签订的合同文件效力也受到影响。项目公司一方面

5、需适时掌握影响土地一级开发的宏观和微观经济政策动向，对土地开发进行全面的项目论证和尽职调查，积极与政府各部门沟通，尽量规避可能发生的政策风险，另一方面注重与政府部门的合同签订，尽量在不违背法律法规的情况下将土地开发的详细规则订立在合同中，保证在今后的纠纷中于法有据。3、收益类风险目前全国关于土地一级开发三种模式的收益分配：固定比例收益模式、土地出让金净收益分成模式、固定收益+净收益分成模式。（1）固定比例收益模式：由于政府向企业支付的固定比例收益仅仅取决于预计开发成本，与土地出让价格无关，因此企业很可能面临超额支出成本导致项目亏损的风险。（2）土地出让金净收益分成模式：政府与企业之间按一定比例

6、分享土地出让金增值收益。最大法律风险就是政府能否按时、合法地向企业分配土地出让收入溢价部分的利润。同时，土地出让金的收益需要全额纳入地方政府基金预算管理，项目公司不能收取土地出让金的部分收益，因此该模式存在一定合规风险。（3）固定收益加净收益分成模式该方式是指，政府与企业之间约定一定的比例，若企业在开发完成后所获得的利润达不到开始约定的比例，那么政府将按照原先约定的比例进行补足。EOD运作模式作为城市开发模式的一种，其核心在于土地，目的在于收益，而土地开发作为收益的重心，尚未形成完善且成熟的制度体系，因此在实践中，项目公司需要及时了解当前的法律、法规与政策性文件的规定，谨慎选择收益模式，避免发

7、生违法违规的情形，此外，针对固定比例收益模式，不仅需要加强项目论证研究，同时也需要在合同中载明补充协议与价款变更权等内容，避免后期可能发生的法律风险。三、EOD模式案例天津市蓟运河（蓟州段）全域水系治理、生态修复、环境提升及产业综合开发项目是国内首次将EOD模式应用到整个流域生态环境治理的项目。1、政策支持：2019年5月6日，天津市蓟州区人民政府发布关于印发蓟运河（蓟州段）全域水系治理、生态修复、环境提升及产业综合开发EOD项目总体方案和市场化实施方案的通知（下称实施方案），对该项目进行总体部署，并规定实施方案：（1）采取PPP商业模式，区政府采用引入投资建设人的方式确定合法投资建设主体，与

8、政府指定的平台公司依法成立流域投资公司；（2）项目总体合作期限为20年；（3）资金构成为项目资本金30%、融资70%。积极争取各级专项资金，提高项目资本金比例，同时争取政府债券资金，减轻融资压力；（4）项目回款来源包含了水系综合治理专项资金、土地资源收益、经营性资产收益、政府购买生态服务、多元产业收益与股权转让所得；（5）流域投资公司为公司治理组织架构。2、项目面临的风险：该项目采取的是土地出让金净收益分成模式，存在一定风险。（1）股权转让作为项目回款来源的一种方式，仍不能使流域投资公司实现资金平衡时，区政府平台公司等其他股东分期收购社会资本方股权或将社会资本方股权转让予股东以外的投资者。（2）警惕股权转让原生的法律问题如信用问题、瑕疵问题、股权代持、优先购买权等。四、总结以生态为导向的EOD模式，顺应了我国生态文明建设及城市可持