宁波房地产运行状况及

1、暑期社会实践论文题目：宁波房地产运行状况及 发展趋势调研报告 浙江大学宁波理工学院经济与管理分院二五年八月调查名称：宁波房地产运行状况及发展趋势调研报告调查对象：房地产商 政府相关部门 房地产消费者调查时间：2005年7月10日至7月16日调查地点：宁波调查形式：走访；随机抽样调查，填写问卷后直接回收样本数量：调查问卷800份（有效统计分析数为732份，有效率91.5%）指导老师：孙家良报告执笔：蒋枫 崔圣为 徐似飞 小组成员：蒋枫（中美044） 夏张玲（物流041） 周诸钧（财管043） 崔圣为（信管033）滕国锋（物流041） 宁菁（国贸042）应伟佳（营销021） 靳卓（国贸026）徐似

2、飞（国贸021） 罗幸（电子商务041）目录摘要 4前言 4一、宁波房地产业发展的环境分析 4二、样本调查与运行状况分析 5（一）宁波房地产市场概况 51、开发投资情况 52、供应情况 63、需求情况 64、价格情况 7（二）宁波房地产市场的特点及存在的问题 71、短期内来看购房需求总体不大 72、宁波的商品住宅供求结构不合理93、本土房地产开发商的整体水平有待提高94、资源的稀缺性是宁波房地产市场的主要问题9（三）政策出台对宁波房地产市场所产生的影响 101、宏观调控政策102、银行住房信贷政策103、“国八条”等房产新政策的出台 11三、发展趋势及对策分析 12（一）对未来需求态势的分析和

3、预测 121、模型的选择122、模型的确定123、模型的建立124、结论13（二）宁波市房地产发展的对策 13参考文献 14附：调查问卷 15【摘要】中国经济多年的持续、稳定增长，使中国的综合实力得到很大增强，房地产业也在经济快速发展的过程中得到迅猛发展。自1999年以来，宁波市的房价就一直趋于上涨趋势。近年来，宁波成为房地产价格上涨最快的城市之一，价格涨幅曾在全国35个大中城市中排名第一。本文通过对宁波市房地产市场的调查，分析了宁波市房地产的现状及趋势，并且提出了宁波市房地产业中存在的问题及解决措施。【关键词】房地产业 现状 供求关系 发展趋势前言近年来，随着经济的发展，房地产已经成为我国经

4、济增长的引擎和支柱产业，房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著。特别是2002年以来，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产业蓬勃兴起，出现高速增长态势。而这其中，宁波由于其雄厚的经济实力，优良的区域环境，深厚的文化底蕴，为房地产业在宁波的发展奠定了结实的基础。借着这股势头自1999年以来，宁波的房价就一直趋于上涨趋势，房价涨幅曾在全国35个大中城市中排名第一。房产业的不断升温，迫使国家自2003年开始，相继采取了降温措施。继 “121文件”、上调准备金率等政策之后，2004年3月23日、4月11日央行两次调高存款准备金率，紧缩房地产开发信贷，有力约束了房地产信

5、贷增长过快的势头；今年3月26日国务院办公厅下发稳定房价的“八条意见”，4月27日国务院总理温家宝在国务院常务会议上提出引导和调控房地产市场的“八项措施”，5月11日国务院办公厅又转发了七部委关于做好稳定住房价格工作的意见，在疾风骤雨般的政策调控下，使宁波房地产过热的现象得到了初步的控制。针对宁波房地产市场供求现状，以及国家政策出台后对其产生的影响等方面，我们浙江大学宁波理工学院经管分院社会暑期实践小分队结合宁波的实际情况，立足于政府、消费者和房地产开发商三个方面，采用走访和调查问卷的形式开展了此次调研活动。我们设计并发放消费者调查问卷800份，发放区域包括宁波市房产交易中心、天一广场、火车南

6、站、华泰剑桥、格兰云天、东裕新村、望湖周边等地，共收回有效问卷732份，有效率达91.5%。本文是基于调研所取得的信息和数据，结合有关数据资料，采用理论与实践相结合的方法，对宁波房地产市场的供求现状、影响因素和未来发展趋势等做了初步的分析和探讨。一、宁波房地产业发展的环境分析（一）宏观经济发展为宁波房地产业带来了机遇。中国经济多年的持续、稳定增长，使中国的综合实力得到很大增强，房地产业也在经济快速发展过程中得到迅猛发展。2004年1至12月宁波GDP为2158.04亿元，比同期增长15.5%。2005年全市上半年GDP为1129.18亿元，比上年同期增长12.5%。区域经济发展状况直接影响当地

7、居民的就业水平和收入水平，并对居民的消费结构和住房的需求产生影响，可以说宏观经济为宁波房地产业的发展提供了良好的支持。（二）宏观和微观房地产政策体系成为住宅业发展的支撑。1997年以来，中央将发展住宅业作为新的经济增长点，把启动住房消费作为扩大内需的重要措施。自2003年开始，国家相继采取了降温措施。继2003年“121文件”、上调准备金率等政策之后，2004年3月23日、4月11日央行两次调高存款准备金率，紧缩房地产开发信贷，有力约束了房地产信贷增长过快的势头；今年3月26日国务院办公厅下发稳定房价的“八条意见”，4月27日国务院总理温家宝在国务院常务会议上提出引导和调控房地产市场的“八项措

8、施”， 5月11日国务院办公厅又转发了七部委关于做好稳定住房价格工作的意见，在疾风骤雨般的政策调控下，使宁波房地产过热的现象得到了初步的控制，引导其健康的发展。（三）得天独厚的地域文化为宁波房地产奠定了良好的基础。宁波房地产业的飞速发展，离不开其优良的地理环境及数千年的文化底蕴。宁波地处长江三角洲南翼，与国际大都市上海隔杭州湾相望，是浙江省的经济中心，也是中国经济最活跃的地区之一。以三江口为中心的宁波，已有了数千年的历史。唐宋以来，宁波就一直是我国重要的对外贸易口岸。改革开放后，到2000年宁波港吞吐量已突破亿吨。北仑港已经成为我国著名的深水良港。在悠久的人文演化过程中，宁波拥有浑厚的文化、经

9、济思想的积累。这些都使得越来越多的人向往在宁波有一个属于自己的栖息地，从而吸引了不少商机。（四）宁波城市化进程加快是房地产业发展的内在动力。城市基础设施和大型项目的建设带动了宁波房地产业的发展。杭州湾跨海搭桥的建造，进一步显示了宁波这个现代化城市在长江三角洲所起的举足轻重的作用。近年内，宁波三江口、天一广场、老外滩、月湖公园、宁波大剧院、大学园区和万达广场等大型项目的建设，以及城市的东扩，都为宁波江东、江北地区的房地产业带来了新的活力。（五） 居民收入提高，消费理念的改变带来了强大的实效需求。近几年，居民收入快速提高，支付能力增强，2005年上半年我市市区居民人均可支配收入为9381元，比去年

10、同期增长11.9%。根据长江三角洲城调信息交流网的反馈资料，我市居民的收入水平在交流的15个城市中位居第三。此外，住房制度改革是形成商品住宅竞价机制的保障。随着城镇住房制度改革，住房分配货币化的逐步实行，加速了住宅建设、消费的市场化进程有力地转变了居民购房消费观念。以上两点是宁波商品房价格实现的基础，从本质上增加了有效需求，推动了商品房价格的上升。我们对消费者的调查问卷显示，超过49.8%的消费者可以承受的房屋价格为3001-6000元/ m2，而在被调查者中，其现有居住面积低于50平方米的大约占到总数的1/5，这一群体无疑将成为未来房地产潜在的需求群。二、样本调查与现状分析（一）宁波房地产市

11、场概况1、开发投资情况作为一个新兴行业，宁波房地产发展十分迅速，已成为投资领域的重要组成部分。自2001年以来，宁波房地产投资增幅始终保持在两位数的发展速度。由于宁波小城市、大农村二元格局的影响，历年房地产开发投资以市三区为主，市三区与县市间房地产开发水平差异十分明显。虽然政府出台一系列的政策促使城市规模的扩大和城市化建设的加快，但市区房地产开发投资仍处主导地位。就宁波房地产一级市场的土地供应情况来看。政府将继续加强土地总量调控，合理确定土地开发规模。宁波政府部门本着“公开、公平、公正”的态度，在90年代中期就开始实施土地招标的制度，努力使招标过程透明化，高效化。20世纪以来，宁波房地产用地比

12、例一直趋于上升趋势，在2004年已高达12%13%。同年一至四季度宁波市土地交易价格分别上涨12.3%、4.5%、5.1%和11.3%，全年上涨8.3%，涨幅比上年缩小4.9个百分点。在土地交易中，居民住宅用地交易价格比上年上涨8.4%，其中豪华住宅和普通住宅用地价格分别上涨18.2%和7.7%；商业旅游娱乐用地交易价格上涨8.1%；工业用地交易价格上涨10.2%；其他用地交易价格上涨6.2%。2、供应情况近几年来，宁波房地产的二级市场的供应情况总体上来说变动起伏较大。图1 2004年宁波市房地产业各种房的供给态势根据公布的数据表明，至2002年底，宁波共有房地产开发企业289家，全市房地产开

13、发企业拥有资本金40.4亿元，资产总计为334.41亿元，其中：国有及国有控股企业资产98.16亿元，占总资产的29.35%非国有资产236.25亿元，占70.65%。资产负债率为81.53%，略高于其他行业。随着城市建设速度的加快，宁波房地产业高层化、郊区化趋势明显；此外，商业地产逐步升温，2004年，宁波市中心城区（海曙、江东、江北区和部分鄞州区）商品房施工面积1304.4万m2，增长15.5%，其中住宅1027.9万m2，增长10.1%；新开工面积496万m2下降12.7%，其中住宅376.5万m2，下降19.3%。3、需求情况近年来宁波市房价居高不下，增幅较大。仔细研究，有相当的合理成

14、份，并非虚涨，而且老三区与新市区的情况有很大的不同。所以，不能笼统地讲宁波市房价高。首先是老三区房地产供给严重不足，其次是需求旺盛。另外随着“智能化”、“生态化”物业的兴起，住宅小区配套设施的完善、建筑材料的更新换代，提高了房屋的建造成本；由于竞争激烈，广告投入也大大增加。从问卷反映的情况来看目前宁波市房地产的需求情况主要表现在以下几个方面：图2 购房者中以满足住房需求为目的的占了绝大多数，他们大多是为了结婚、置业、替子女购房等。此外，为改善居住环境而购房消费者也占了很大比例。不同与往年的是用于投资的购房者只占了其中的13.3%左右（参见图2）。可见市场中投机性需求所占比例并不大，购房者一改之

15、前盲目购房的状况，基本上能从自身实际需求，在结合自己的实际情况下购房。 4、价格情况以下是宁波从20022005上半年的房屋销售均价。可见，宁波的房价自2002年末起始终是一个上升的趋势，虽然政府在2003年推出不少限价房，但仍然难以抵挡房价上涨的势头，到2004年，宁波房价可谓直线上升。从增长幅度来看，宁波的房屋价格指数在2004年末之后，由于政府的宏观调控，指数在全国大中城市的排名有所下降。（参见表1）表1 宁波20022005上半年的房屋销售情况年份房屋销售均价同比价格指数35个大中城市平均指数全国排名2002年302811610412003年394411710522004年540511

16、410952005上半年64911091099资料来源：宁波市建委（二）宁波房地产市场的特点及存在的问题1、短期内来看购房需求总体不大，但有很大的需求潜力从本地居民和外来人口这两方面来分析（见图3消费者购房意向图），近一两年内，宁波房地产市场上的需求不会有太大起伏，无论是本地人还是外来人口，购房都趋于理性化。很多消费者选择在今后第三年内或者四年后购买住房，其中，外来人口的购买积极性总体上要高于本地居民。 图3本地人仍是宁波房地产市场中的主导消费群。根据杭州华坤市场研究有限公司就2004年宁波单身公寓、公寓楼和别墅这三种购房者中，本地人占的比例占了半数以上。尤其在普通公寓搂的购房者中，宁波本地人

17、所占比例达75.3%。公寓楼的三种房产品的购房者皆以宁波本地人占的比例最高，但是，购房者中外来人口（包括外地来宁波落户和未落户宁波者）已经占了一定的比例，但对房产市场整体需求影响不大。在外来人口中（见图表4），租房是他们目前在宁波安居乐业的首选方式，其次，单位供房也占了比较大的比例。相比较而言，在宁波的外来人口中，很少人拥有属于自己的住房。据外来人口反映，他们中很大一部分人在宁波打工可能只是暂时性的，并且以工地建设等体力劳动者居多，收入水平普遍比较低，无力负担高昂的房价，对居住要求也并不会很高。因此，即使政府出台了不少相关的优惠政策来吸引外来人才，但就目前的情况看来，由于其自身文化水平的限制，

18、以及很多不确定因素的影响，外来人口暂时还不能构成大的需求。图4 结合以上分析，长期看来，在宁波的房地产市场中，购房需求不但存在的，并且还具有很大的潜力。但根据目前的实际情况，消费者在购房时比之前理智了不少，在考虑自身实际情况后再做定夺。在这次宏观政策出台后，很多消费者做出了提前还贷、出售手头中的二手房等反映；而更多的消费者都持观望态度，他们期盼市区房价能在国家宏观调控下快点降下来，可以说目前持币待购、等待时机购房的人也不在少数。2、宁波的商品住宅供求结构不合理市三区尚未销售的商品住宅在其结构、套型、地段、环境上都不很理想，有的已经闲置了好几年；而近几年开发的住宅套型、面积越来越大，单套住宅价格

19、越来越高，导致房地产市场中小套型、中低价格房源短缺。有关资料显示，2002年以来三区新建商品住宅平均套房面积已经达到了128平方米，从而使得很大一部分中低收入家庭，特别是对大量的旧城改造拆迁户来说，很难买到合适自己的住宅，对居住条件的改善产生了较大的影响。为了稳定房价，保障一般居民特别是低收入家庭住房需要，从2001年起，宁波市政府开始推出经济适用房，并于2003年推出介于商品房与经济适用房之间的限价房住宅用地，采用限制住宅销售价格的方式，控制土地成交价格。2004年，已竣工的徐家漕小区、广厦怡庭小区经济适用房5179套，面积计36.7万平方米。目前，宁波市还有4个经济适用房项目正在建设中，共

20、5739万平方米，分别为陆家安置房13.7万平方米，约800套；江北谢家限价房27.5万平方米，约3396套；海曙徐家漕限价房16.7万平方米，约2064套。经济适用房和限价房的推出，一定程度上满足了部分中低收入家庭住房需要，但同时，经济适用房的健康发展也受到了一些因素的困扰，据世界商业评论报道，其主要表现在三个方面：一是不经济，二是不适用，三是便宜了富人。先说“不经济、不适用”，这实际上并不难解决。房子卖得贵了、离城中心远了、配套设施差了等问题，看上去是开发商见利忘义、急功近利所致，实际上责任还在于有关政府部门。再看“便宜了富人”这一点，说到底就是一个购房资格的审查批准问题。尽管一些相关职能

21、部门总是拿“收入问题涉及个人隐私不好查”来做挡箭牌，但问题是，在事关广大低收入群体安居这一社会公共利益问题上，类似于家庭收入这种个人隐私权是完全能够依法予以限制的。3、本土房地产开发商的整体水平有待提高第一，目前宁波的房地产开发商的融资途径比较单一，对银行的依赖性很强，开发商和银行之间进行的是一条潜规则，即房地产开发商用流动资金贷款顶替开发贷款缴纳土地出让金，再把土地抵押给银行向银行获得正式开发贷款，这样房地产开发商自有资金往往只有百分之十几。这主要还是宁波本土房地产开发商的整体经济实力还不强，这样，一旦银行提高贷款门槛，对本土房地产开发商将带来很大的影响，而对经济实力雄厚的开发商来说，由于他

22、们融资渠道丰富，银行政策的出台对他们的影响不大；第二，本土开发商在开发新楼盘时，存在一定的盲目性，在资金、经验和管理上都不够成熟的情况下，仍不断的开发，唯利是图也时有发生。宁波本地的房地产开发商往往追求20%左右的暴利，而相比与刚进入宁波市场的一家新加坡房地产公司，他们追求8%左右的正常利润对股民有个交代即可；第三，本土房产商在开发楼盘时的总体品位还需提升，从房屋的质量、小区环境、物业管理、节能设施等各方面都还待提高。因此，同市外房地产开发商的资金、经验、管理相比，宁波房地产开发项目的策划水平不高、产品定位不准、融资手段有限是目前宁波房地产市场上的一大问题。4、资源的稀缺性是宁波房地产市场的主

23、要问题首先是土地资源紧缺，宁波地区有6个区，3个市，2个县，共9695.5平方公里。国家的刚性指标指出，从1997至2010年，宁波可将12.66万亩耕地转为建设用地，平均8440公顷一年。然而这些土地仍不能满足宁波房地产市场的需求，随着我市可开发地块的减少，以及土地储备和“招标、拍卖、挂牌”制度的实施，推动了土地价格的上涨，而土地交易价格的上升最终带来的是房价的上涨。 据调查，2002年二季度我市首次拍卖成交的华严街、咸宁街8幅土地中，现已有5幅在2004年开盘，新开楼盘的预售定价普遍较高，如：“外滩花园”二年前土地成交价为6750元/m2，目前每平方米住宅销售均价已逾万元，位置最好的3号楼

24、起步价就要1.5万元/ m2；江东华严街地块的维科星晨、丽江新都每平方米住宅均价也在8至9千元以上。土地成本价格的走高直接导致了房价的攀升。 此外，水力、电力等其他资源的稀缺同样影响了宁波房地产业的发展。由于之前的粗放型经营，资金的高投入，导致可用资源的大量减少。（三）政策出台对宁波房地产市场所产生的影响从宁波房地产业的发展状况中不难看出，影响宁波房地产供求的主要政策有国家的土地政策、银行的信贷政策、住房政策和财政政策。我们对消费者所做的关于宁波市房地产的调查问卷也涉及了此项问题，在问及其认为对宁波房地产业影响最大的是哪项政策因素时，有将近40.8%的消费者选择了银行信贷政策，有26.7%的消

25、费者认为国家政策的影响比较大，还有20.2%的消费者认为是住房政策在起决定性的作用，而仅11.7%的消费者认为财政政策对宁波房地产业的影响是最大的。（参见图5）图5 消费者对政策影响宁波房地产供求的态度1、宏观调控政策2004年，国家针对部分行业投资过热的状况，出台了“四控制一清理”的调节政策，即控制新开工项目、控制银行贷款、控制土地征用、控制优惠价格，清理拟在建项目。其中，对房地产业采取的宏观调控政策主要有二：一是通过银行收紧房地产开发项目的贷款供应，二是暂停农用地转非农用建设用地审批，严格控制农用地转为建设用地的规模，从紧控制房地产开发的土地供应。实际上从资金和土地两个源头控制了房地产供应

26、。据悉，2005年宁波市可供使用的农用土地面积为3.45万亩（其中耕地面积为2.25万亩），再加上今年1.05万亩农用土地（包含0.75万亩耕地面积）的折底指标，总计4.5万亩，折合3000万平方米。其中，预计可用于房地产建设用地的比例还不到10%。土地供给的大幅度减少，给宁波房地产业的发展带来了巨大的挑战。2、银行住房信贷政策今年3月17日起，商业银行自营性个人住房贷款政策开始调整：第一项调整是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍（即5.51%

27、），比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点；第二项调整是对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低的首付比例可由现行的20%提高到30%。首付款比例提高、贷款利率不再执行优惠利率，房贷的门槛提高了。据了解，央行进行这一政策调整，主要目的是抑制部分城市或地区过热的房地产市场，而非抑制普通老百姓的购房需求。统计显示，2005年1至6月份，宁波房地产开发投资共完成110.44亿元。开发资金来源中，国内贷款21.4亿元，同比负增长11.5%；自筹资金20亿元，同比负增长13%；其他资金来源64.8亿元，同比增长39.3%。目前房地产开发的资金近一半来自其他资金中的定金和预付款，达到54.3

28、9亿元。调研中，我们对购房者多选择的付款方式进行了问卷调查。其中，可供选择的选项有：一次性付款、分期付款、按揭贷款、公积金贷款和组合贷款。问卷的统计数据见下图：图6图中不难看出，只有9%的消费者会一次性付清购房费用，而有超过半数的购房者选择以分期付款作为购房的付款方式。可见，多数消费者购房并非在其完全拥有足额购房款的条件下才做出的，其中很大一部分的资金来源是通过银行住房贷款的形式来获取的。那么，随着个人住房贷款利率调整，贷款购房者还款的负担也随之加重。以申请20万元个人住房贷款、贷款期限20年为例，按照以往的优惠利率5.31%，采取等额还款法，每月应还款1354.40元，总共连本带息还款325

29、056元。调整后，假设能够以下限利率5.51%申请到贷款，则每月还款1376.90元，总共还款330456元，比过去每月多还款22.5元，总共多还款5400元。假设以基准利率6.12%申请到贷款，每月还款1446.74元，总共还款347217.6元，比过去每月多还款92.34元，总共多还款22161.6元。从某种意义上说，这将会在一定程度上影响购房者的购房需求以及需求的取向。3、“国八条”等房产新政策的出台今年以来，国家先后颁布了一系列有关房地产的政策和措施，3月央行提高房贷利率和购房首付成数，4月国务院出台关于切实稳定住房价格的通知，5月又实施新“国八条”。 新政策将在近期和未来对宁波的房产

30、业产生不小的影响。表2 2005年1-4月份宁波市三区分地段二手房价格表 (单位:元)地段1地段2地段3地段4地段51月份均价538752515457560549712月份均价550554015524538847243月份均价565955095308557150604月份均价55535266539755124827资料来源：宁波市房地产交易中心图表反映，1-4月份我市中心地段的房价呈现小幅波动的形势。从房地产企业开工及销售情况看，房地产新开工、竣工、销售、预售仍呈现负增长。商品房空置面积则出现了多年未见的10.6%增幅，去年同期空置面积为负增长27.9%，一季度为负增长8.4%。随着限价房、安

31、置房竣工，全市房地产销售平价格格不断回落，一季度5216元/平方米，4月4560元/平方米，6月4352元/平方米。随着房产新政策的出台，7、8、9三个月将是房产供需双方的观望时期：消费者对未来房价的心理预期，将会导致部分一手房和二手房房价的下跌；规模小，信誉低的房地产企业将面临淘汰的威胁。据有关部门透漏，未来宁波房价的走势将呈现稳中有降的趋势，中心地区的房价将保持相对稳定，而周边县市的房价将会有降的趋势。近期内，宁波市的房地产价格的整体走势将会呈现稳中有降的局面。当然从长远来看，房产新政策最终将使宁波房地产市场实现理性回归，走上合理化、规范化的发展道路。三、发展趋势及对策分析（一）对未来需求

32、态势的分析和预测因为宁波市的先天优势，决定了宁波房地产短期内不会有太大的起伏，而且，房地产市一种稀缺的资源、重要的生产要素和生活必须品，是人们最重视、最珍视、最具体的财产形式。房地产的投资与发展是一个有限量的需求，不可无限量地自由膨胀。那么，宁波市的房地产的发展应达到一个多大的规模、发展到什么程度才算掌握好它的量度呢？我们在实践中根据调研所获得的一些数据，建立了一个数学模型，分析和预测未来的房产需求量，以便为宁波市适度开发、利用房地产资源提供参考依据。1、模型的选择在构成房地产需求量中主要有以下因素： 一是政治因素，如国家或地区政治的稳定等，二是经济因素，如人口状况，家庭结构，人均可支配收入等

33、。但是这些数据的统计和收集比较困难。而最直观的反映城市居民生活状况的是人均住房面积。而且它的增长直观的表现了一个地区居民的生活水平和一个地区的住房需求量。另外一个是城市人口的数量，因为人口的数量决定了对房地产的需求上限，大城市庞大的人口基数是对房地产需求的基础。而人口增长速度对房地产需求具有双向影响。如果人口增长速度过快，则家庭收入中的很大一部分用于食品等最基本需求等方面的支出，使住房消费支出能力减少。相反，随着国民收入水平的逐步提高，同时，有严格的生育政策的保障，居民的住房支付能力在逐步上升，住房更新换代的欲望也越来越强烈。因此，我们选择了两个因素，一个是城市人口数量，一个是城市居民人均住房

34、面积。2、模型的确定模型1：设宁波城市人口数量为x，人均住房面积为y，则可以确定宁波市人均住房面积和人口的关线性关系为y=b+cx+其中，b,c为待定系数，为随机误差，x为宁波市第t年的城市人口数目（万人），y为第t年宁波市的人均住房面积。模型2：由于宁波市城市人口在01年02年猛涨70多万，因此由02年到04年的数据为准，以年代为x,城市人口为y，y=b+cx+其中，b,c为待定系数，为随机误差，y为宁波市第x年的城市人口数目（万人），x为年代。 3、模型的建立（1）采用宁波市统计局公布的19932004年的数字，用最小二乘法估计出回归方程（1）：y = 0.0926x-2.1149拟合度检

35、验：R2 = 0.9936说明此方程的拟合优度是很好的。（2）采用宁波市统计局20012004年公布的数字，用最小二乘法估计出回归方程（2）：y = 4.545x - 8897.4拟合度检验：R2 = 0.9855因此，根据方程（2）的增长率，可以预测出2005年宁波市区人口为215.33万人。据此可以得宁波市2005年的人均住房面积为17.83m2 。用宁波市05年预测的住房面积减去04年的人均住房面积，从而得出人均住房面积增长为：17.83-17.63=0.2m2用人口数乘人均住房增长面积，得宁波市市区05年的住房需求量为：0.2215330=430660m24、结论从供给和需求来说，宁波

36、市目前的房地产市场似乎风平浪静；但是，从市区历年的人均住房面积增长率来说，仍然存在着供过于求的情况。因此，就目前而言，房地产投资应当有所缩减。（二）宁波市房地产发展的对策根据此次调研，我们认为，对于促进房地产市场健康发展有效途径的探讨，应首先明了其优劣长短之所在。对比目前我国其他城市房地产业的发展状况，宁波目前的房地产业发展既有自身独到的优势，也有阻碍其发展的不足。从优势方面来看，独到的区位优势、逐步成熟的开发队伍、城市建设日益完善、以及巨大的消费需求等都有利于宁波市房地产业的发展。从劣势方面来讲，缺乏有实力的房地产业品牌、土地供应有限。对此，应积极扬长避短，采取有效措施促进宁波市房地产业的健

37、康发展。1、增加政府宏观调控能力，积极改善住房供求结构。缺乏有效的调控市场极易引发“泡沫”，特别是在经济高速增长、房地产市场快速发展时期，房地产开发必须与社会经济协调发展。因此，在市场化的条件下，特别是目前，在国家各种紧缩房地产的政策的相继出台之后，应当积极配合国家的宏观调控措施，缩减土地供应量，并且加强对楼盘结构，面积的管理，以及对购房资格的审查。要大力发展经济适用住房，增加经济适用住房建设用地的供应，使住房供应结构能够适应居民需求结构，以此来缓解中低收入家庭购房难的问题，切实解决供求结构失衡矛盾。2、加强住宅的品质建设，提高本地房地产商的竞争力和品牌。就目前而言，宁波市区的住宅小区的建设总

38、体水平还处于中档水平。不少开发建设的住宅小区，在规划设计、施工管理和新技术、新材料的应用等方面还存在不同程度的缺陷。例如高能耗，低产出，对周边环境造成污染等。因此在今后房地产开发管理中，应当加强对住宅小区开发建设全过程的监督检查，积极使用各种新型环保材料和高效率的工程机械，积极倡导绿色环保，节能等全新的理念，力争把每一个新建小区都建设成为精品小区。以适应当前住房多元化的需求。提升品质，一要靠精心规划设计，二要靠提高房产的质量。开发商是整合商，他们把成千上万种产品整合在一起，形成房屋这一最终产品。因此要提升房地产品质，需要优化整合各种资源。培育品牌，是房地产市场发展的需要，也是企业提高市场竞争能

39、力的需要。房地产市场呼唤品牌时代正在到来，但是成为品牌企业谈何容易。品牌的培育，首先必须有好的产品品质；其次要有准确的产品市场定位，要有好的文化内涵的产品品位。在市场化经济环境下，面对竞争，相信各房地产公司都会加强自身的管理和改造，以适应新型社会的需要，从而使我市涌现出一大批优秀的房产公司和知名的房产品牌。3、积极采取措施，增加土地有效供给。建设、国土管理等部门应深入分析市场供求状况，根据客观需求情况，合理确定土地供应规模和结构，正确处理住宅与非住宅、不同类型住宅、不同地段、不同城区之间土地供应关系和比例，避免供求结构失衡引发投资过热等情况。对房屋供不应求、房价涨幅偏大的地方，要适度增加土地供

40、应量。同时，进一步采取措施加快新推土地的出让步伐，并积极提高适合建设普通住宅用地的供地比例，增加房地产开发的有效供给。要加快实现房地产开发土地的净地出让，确保已出让土地按合同约定准时交付给开发商。而且，应当加大对空置土地，抛荒土地的执法力度，尽一切可能收回空置、抛荒的土地，提高土地使用的效率，鼓励小高层楼盘的建设。使土地的供给能尽快和市场经济接轨，从而走上健康发展的轨道。参考文献1 汤海啸.浅浅析宁波房地产市场发展问题及对策J.浙江万里学院学报. 2004.第17卷第3期.1451472 刘永平.房地产需求模型研究J.重庆工学院学报.2001.第15卷第1期.80813 方晶晶,邢振祥.房地产投资的量度J.建筑管理现代化.2004.第3期.15174 宁波市统计年鉴EB/OL.5 杨佐飞,冯培荣.宁波房地产业的现状及发展对策J.6经济论坛.2004.第16期.33356 搜房网.宁波购房者现状和公寓楼市场需求研究报告.2004-05-187 宁波房产交易中心.市三区住房成交价格指数关系表. 2004-092005-68 房产天地.房价涨幅首次回落至个位数. . 2005-07-189 王庆春.房地产市场宏观调控及其健康发展J.重庆大