“情事变更”并非解除购房合同的万能钥匙

1、应慎用“情事变更”原则解除房屋买卖合同随着国家及地方为遏制房价过快上涨而出台各类调控手段，近期涉及房产买卖的法律纠纷开始明显增多。主要表现为：由于买方不符合限购条件而不能如期办理过户手续，或者在合同签订后无法按时申请到银行按揭贷款，因而希望在不承担违约责任的前提下解除购房合同。不少律师在做为买方的代理人时或在接受买方的咨询时，提出一种观点，认为：因前述政策原因造成不能如期过户或不能按时申请到按揭贷款，属于当事人在订立房屋买卖合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，既情事变更。根据最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）（下称：合同法解释二

2、）的规定，可以解除合同。虽然该种观点在少量案例中得到了部分法院的采纳和支持。但，笔者认为不能就此当然的得出在房地产交易领域因政策变化造成不能如期过户，或不能按时申请到按揭贷款均属于合同的“情事变更”，从而主张解除合同。首先，调控的政策从发布到施行是一渐进的过程，并非完全不可预见。本轮房地产市场的政策调控措施从发布到实施并非突发，而是一渐进过程。不仅中央政策落地到地方政府存在一个较长的时间差，且事实上各项调控政策的真正施行也经历了从较宽松到逐步严厉演变，并非完全不可预见。2010年4月17日国务院下发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知；在整整一个月后的5月16日，才由住房和城乡建设部、中国人

3、民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知，明确“第二套住房”认定标准。以笔者所在的深圳为例， 5月6日深圳市政府出台深圳贯彻落实国务院文件精神，坚决遏制房价过快上涨的意见，事实上此时仅处于停发部分房贷的阶段；直到将近五个月后的9月30日，才再次发布关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知，宣布限制部分不符合条件的居民购房需求。同时，近年来中国房地产市场投机投资行为盛行，政府部门也曾数度施行类似的调控措施。故，说本次调控属于一般观念上的不可预见实在难以成立。其次，调控的对象主要为投机性购房需求，因政策变化导致不能如期过户等

4、因属商业风险。在本轮对房地产市场的调控中，无论中央政策还是地方政策，均目标明确的将调控对象直指投机性购房需要，目的在于抑制不合理的住房需求，遏制房价的过快上涨。因此，对于大部分自住型或改善型的购房者而言，本次调控并不存在实质上的影响，至少影响没有部分观点所称之严重。而对于投机性购房者，如存在遭受影响的情形应属正常的商业风险。因为，所谓投机是指根据对市场的判断，把握机会，利用市场出现的价差进行买卖从中获得利润的交易行为。而投机性购房正是这种以获利为目的，在满足个人居住功能之外的购房行为。因此，这类购房者本应当对房地产市场应当有一个自我的判断，以最大程度的满足其可能的获利预期。导致市场价格波动或者

5、交易成败的因素是多方面的，当然也包括法律政策层面的风险，自然也没有任何一个投机者可以完全做到提前洞悉所有市场交易中可能存在的风险，否则也就不叫投机了。第三，轻易解除合同有违“契约严守”原则，有损守约方利益，并非实现真正的公平。我国合同法明确规定“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方；当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。也就是说，合同是双方当事人遵照公平、诚实信用原则依法自愿达成合意的产物，是共同的法律行为。因此，合同成立后双方当事人就应当严格遵守执行，而法律的作用也就在于保证契约的实现，轻易适用“情事变更”来解除合同，不但不利于交易的稳定，也有

6、损法律的安定性。合同的相对方中，一方的应负担的义务往往就是另一方应享有的权益。如由于出现正常的商业风险，就支持违约方以“情事变更”为由主张解除合同，这从表面上看似乎是在保护一方的利益，实则是以损害守约方的利益来换取违约方的利益，这并非实质意义上的公平。在法律规定范围内的定金或违约金责任，并非是违约方“不能承受之重”，继续履行合同并不会导致严重的不公平。第四，慎用“情事变更”符合我国当前阶段的司法政策。在2009年最高人民法院合同法解释二出台前，在我国正式的法律渊源中并未采纳“情事变更”原则的相关理论。其原因是多方面的，但是理论上仍对其认识不够充分，对于如何来认定“情事变更”，在何种情况下可以适

7、用该原则存在较大争议无疑是重要原因之一。即使在合同法解释二出台后，司法实践中对适用该原则依然是持保守态度。2009年4月27日，最高人民法院在合同法解释二的基础上下发了法2009165号关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知，要求严格适用合同法解释二第二十六条（即：情事变更），各级人民法院应当慎重适用，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核，必要时应报请最高人民法院审核。2009年7月7日，再次由最高人民法院印发法发200940号<关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见>的通知，指出：人民法院应当依法把握

8、情势变更原则的适用条件，严格审查当事人提出的“无法预见”的主张，要合理区分情势变更与商业风险，在调整尺度的价值取向把握上，应遵循侧重于保护守约方的原则；适用情势变更原则也并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果。 第五，从国际经验来看，“情事变更”原则也经历从发展到泛滥，最后回归理性的过程。依通说的观点，“情事变更”原则最初见于12、13世纪的“注释学派”著作优帝法学阶梯注解，即：假定每一合同均包含一个默示条款，即缔约时作为合同基础的客观情况应继续存在，一旦这种情况不再存在，准予变更或解除合同，称为“情事不变条款”（clausula rebus sic stantibus）。

9、到17世纪自然法学派思想居于支配地位时，该条款得到广泛的应用，几乎所有以意思表示为要素的法律行为，无论其属于民法、刑法、诉讼法、国际公法或者教会法，均有情事不变条款的适用；以至到18世纪后期，由于适用过分广泛，以致被滥用，损及法律秩序的安定，在学说上受到了严厉的批评；最终在19世纪的大多数潘德克顿教科书中，都不再提及这一理论；1921年，德国哥庭根大学的奥特曼（Paul Oertmann）教授参考“情事不变条款”理论及“前提假设论”，提出了“行为基础说”（Geschaeftsgrundlage），随即为法院判例所采纳，逐步发展到上个世纪80年代，德国学者才再次从关注合同实质公平的角度重新认识情事变更原则。综上所述，笔者认为由于房地产市场的调控政策造成不能如期过户或不