城市综合体规划设计研讨会

1、城市综合体规划设计研讨会新浪乐居商业地产大师沙龙第13期活动“城市综合体规划设计研讨会”于2009年10月31日(星期六)在中航工业青云院举行。这是商业地产大师沙龙首次推出的设计师沙龙系列活动，商业设计和运营精英围绕城市综合体的规划设计进行了专题研讨。背  景：城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓(或SOHO)、大型综合购物中心(SHOPPING MALL)、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。在国外早已发展成熟的“城市综合体”，近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来。城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、商业中心区，打造城市

2、新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区。主办单位：新浪乐居商业地产频道豪布斯卡城市综合体研究院金棕榈俱乐部Un设计院时 间：2009年10月31日(周六) 14:0016：30地 点：中航工业青云院内21A 中联环多功能厅主持人：海创机构总裁胡冰主要参会人员：胡 冰 海创机构执行总裁张永便 远洋地产(企业专区,旗下楼盘)北京区域事业部副总经理孙 峥 北京维商联行商业发展有限责任公司总经理纪宏栋 ZAZ商业环境设计中心总监程蕾熹 北京科技园建设(集团)股份有限公司经营分公司副总经理马维国 中新集团(企业专区,旗下楼盘)(控股)有限公司副总裁旷建庄 华夏江山投资顾问(北京)有限公司总经理胡

3、飞船 新浪乐居商业地产频道执行主编黄明磊 中建北京设计院都市设计所所长陈晓琼 精准沟通传媒运营中心总经理林 峥 资深建筑师胡冰：今天很高兴大家来参加我们做的第一期城市综合体规划设计研讨，这里面有四个单位，一个是城市综合体的研究院，还有一个是新浪乐居商业地产频道，还有一个是金棕榈俱乐部，还有一个是UA商业所，就是我们的业主，也是今天的活动所在地的东家。今天我想有几个话题，把这个事儿先说清楚，第一次活动，先把事儿说清楚了。我们中国商业设计师联盟的主要来源，最早我是作为专家组组长一起做的一个国内一级注册商业建筑师的一个评定的工作，现在这个平台已经建立起来了，已经开始有一定的注册建筑师在里面，所以说当

4、时我们用这个平台，当时我们就跟新浪乐居商业地产频道当时在沟通，希望跟新浪乐居商业地产合作成立一个商业设计师的频道。因为现在我觉得商业地产这个东西对大家还是比较难的，到底商业地产的定义，包括它的设计、包括它的规范、包括它的手法，包括它的理论什么的都不太健全。但是每年的建造量还不小，现在出问题的也很多。2008年年底到2009年年初，当时是因为金融危机，中国的外贸受到巨大的影响，当时国务院说的提高内需，在这种情况下，当时商务部下面的部门，在全国范围内大概做了一个粗的调研，不一定很准，但是结果是值得大家去借鉴的，当时大概统计全国的空置商业物业的总面积大概有5000万平米，直接造成的经济损失有数千亿元

5、人民币。但是当时也是总结了，就是说这么大量的盖好的房子空置，实际上好多做死掉了。胡冰：造成商用物业大量空置的根源图为 海创机构执行总裁 胡冰问题是什么？当初得出的统一结论是两类：一是分割产权销售。因为物业销售完了，但是前期没想好，销售给卖了，回来再整合就整合不了。二是规划设计不合理，因为我们看到好多盘，看着楼闲在那儿，商家一看，超市一去谈所有的东西，交通也不符合，动线也不符合，这个实际上就是说我们设计师的，当然和开发商也有关，当时你不了解产品的情况下就很匆忙地把这个楼盖起来了。包括现在比较大的就是当年的华南Mall将近60万平米，基本上除了外体，有40万平米死掉了，但是现在被北大资源收购了之后

6、，可能会有改造。就是说类似的这种，在全国范围内大概有几千万平米，造成了比较大的损失，所以在这种情况下大家还是认为商业地产市场，包括商业地产的设计市场应该是规范的，所以我们的很多工作是在这个前提的基础之上。包括我们最早的国内注册商业设计师的评定，后来我们跟新浪乐居商业地产频道，希望通过我们的努力，搭成多方的交流平台，设计师只是一方，包括今天来的人我觉得比例基本上差不多，设计师是一方，大业主开发商是一方，还有一个商家是一方，并不是设计师自己闭门造车。所以在这种情况下面我们就想通过跟新浪的合作来推动刚才说的商业建筑、商业地产的市场规范。但是在这种情况下，后来我们又收到一些反馈信息，光是建筑师加入的话

7、感觉圈子太小了，我是建筑师出身的，我最早是做注册建筑师的监管。建筑师是一个龙头，也应该管，然后再往下走，有一些其他的智力型的行业，包括像室内设计还有一些其他的，像照明，包括园林设计等等，包括现在网站有可能都变成我们商业网络的设计。所以当时就是说，当时反映我们得到的信息，大家就认为说如果简单地只是一个建筑师的联盟就过于窄了，会屏蔽掉很多为行业奉献智力的这样一些众多的团队。我们考虑要把这个名字放大了，商业设计师。但是之前我们的组织，因为我们的组织是全国注册商业建筑师考试中心，就是考试中心包罗不了了，再加上我们有一些原始的设计师，包括我们还有一些其他的跟商业地产沾边的一些设计师，提出就是说在民间组织

8、一个商业设计师的联盟，由这个联盟作为一个内部的民间的交流组织，然后通过新浪这个平台帮我们去推广，所以这个就是我说的，我们现在第一件事儿，解释一下。第二件事，就是关于豪布斯卡城市综合体研究院，从我们这几年，包括企业、业内的一些统计，我们得出的结论，大家可以复核一下，现在基本上国内商业地产的95%都是城市综合体类的。为什么这么说？一个纯购物中心、纯商业街基本上找不到，基本上你做街做到1.5就到头了，做购物中心到2.5都够呛，一般的咱们好一点儿的城市用地的，容积率都在4以上，肯定你5层以上得驼东西，就造成它是一个综合体的概念，豪布斯卡就是英文的综合体的缩写，当时这件事儿同时也得到了商务部和建设部有关

9、领导的一些支持，商业部在今年年底、去年年初因为经济危机的问题，商务部尝试性地介入了一些商业地产的一些推动工作，最早商务部对地产这个词很反感，而且之前他是以外贸为主，但是因为08年的经济危机，他就改内需了，内需实际上最大的载体肯定是商业物业，没有商业物业的话没地方买东西。所以到08年年底和09年年初，商务部开始逐渐地和商业地产有一定的指导性的工作。但是后来可能也出了一些问题，就是说确实商业地产这个词太敏感了，在这个情况下当时就提了，不如将对商业地产的研究和指导，不能说作为具体产品的，对产品的指导，没有任何人有政策性或者说舆论性的风险。刚才因为也提到了，实际上商业地产的95%都是综合体项目，所以那

10、样，当时我们跟商务部的领导交流说，不如不提商业地产，或者是少提，他们就是说对城市综合体的研究或者说指导，或者说规范。所以在这种情况下，首先就认为这个城市综合体应该作为未来的一个研究方向，在这个情况下，当时我们做了一个商业，做了一个关于这方面的研究院，到现在为止将近有几十人的专家团队，现在我们也已经在开始发证了。我们的计划是想在明年左右能做到300人的团队，这个团队主要还是包括商家、使用者、业主，商家就是用了的和业主，就是你提供的物业的人，还有就是咱们现在的服务团队，大概是由这几方面来组成的。同时这件事儿我们跟建设部的一些领导也沟通过，建设部觉得他们也能介入，因为建设部不懂商业，他们是从新城市规

11、划的角度，现在实际上盖房子、盖住宅谁都会做，盖住宅纯粹是民间活动，根本政府不需要引导了，大家都知道做住宅赚钱，但是反过来说已经出现了大量的问题，大量的区域，包括原来最早的望京，包括现在的亦庄都有类似的问题，住宅发展很迅速，但是配套不健全，造成老百姓生活的不便，也造成板块的不合理，这个是在城市的高层次的规划里是存在问题的。所以认为新城市发展现在应该是走偏了，逐渐地受利益趋势，新城市发展走偏了，当时建设部考虑到新城市发展的时候他们有一个课题，叫做城乡的发展，他们有这么一个管理职能，建设部当时认为对城市综合体，第一个是对于新城市中心，第二个是对城市中心有巨大的推动作用，所以建设部对于这种产品研究的也

12、是比较感兴趣的，我也比较自豪，我们的活动是现在国内对于城市综合体的研究，唯一能够结合建设部和商务部两个主管部门的力量。包括媒体，你们可以在网上去找，除了我们现在的机构，其他的建设部和商务部的合作，基本上都建立在退休部长的级别，都是说已经下野的人，可能他会出席某些会议或者说发表某些会议，在职的主管部门或者领导，对某件事儿共同地在一起或者表态的比较少。我想城市综合体正好是大家都可以接受的方向，这里面就是说综合体的研究，现在第一个是得到了双方两个主管部委的支持，同时也有一些方面的需求，另外我们从这个专家队伍的组成，已经开始发证了。关于这个组织我们是那样，因为最早我们想注册研究院嘛，研究院是属于民政系

13、统，我们现在注册的是一个豪布斯卡投资管理中心，基本上组织架构是这么一个架构。但是我就说这个可能是今天的一个议题，这个只是我们现在把这个架构给它搭起来了，但是到底怎么研究，我想今天各方代表不同的利益，实际上这里面只是研究机构，包括现在的名誉院长，这是指导委员，副院长、院长、主要研究员、研究员，基本上是这么一个状况。但是我还是希望大家对这个组织机构，因为毕竟这是一个民间组织，它不是好比说真的院校，是民间因为某种在职业上的一些实操手形成的，它跟国家的专业的东西还不太一样。所以他需要我们这些人，包括专家，要自觉地做一些东西。或者是我们说的行业互补平台，因为从现在我们的经验来说，地产和商业和建筑和设计，

14、现在完全融合好的都不太多，大家都是缺某项，所以我们作为一个平台来搭建，待会儿大家去表态，我只是说我们现在初步的一个想法。另外一个就是关于城市综合体的研究，刚才说了城市综合体的研究有两个方面，一个是运营方面，一个是融资模式，今天我们可以先谈到规划设计方面，但是这里面有很多的方面去研究，包括这个东西也是大家的立场，下面可以请个投资的来，做基金的，他们可能想得到的一个结果是，可能开发商比较简单，我只要一个产品模式，但是投资的就是说现在有一些商业银行已经开始了，我最后拿你的租金返算贷款，就是类似的方式，我们到底哪些方面需要研究。包括成果，我现在得城市综合体的模式究竟是什么样，像现在的沙龙现在算一种模式

15、，还有一些论坛，我们现在在外地开始做一些论坛，我们下个月也邀请新浪乐居商业地产频道参加一些全国性的，对城市综合体，新城市商业模式的一些研究，这个可能是像高峰论坛、沙龙、研讨会，我们可能有什么名师专访、大师沙龙，有很多的方式，但是什么方式比较好，我想听听哪种方式是大家比较能够接受的。另外一个就是成果，我们最早是原来想，今年年底，因为这件事儿发起都比较晚了，原来想09年做一个城市综合体年鉴，2010年去出，当时我们的想法是有些人能写点儿论文，没想好。包括那天新浪乐居的小胡说我们是不是做一个博客圈什么的，如果还有更好的方式大家都提提，咱们也不能说完了都不动，我们就先寻找几样可行的方式，这是第三个问题

16、。第四的问题就绕回来了，刚才说了前三项东西有一个结合，首先我认为中国商业设计师，以设计师为主的东西还要绕回设计这件事儿，第二个是我们城市综合体是现在商业地产主要的支柱，所以我们可能第四点就是说对于城市综合体的产品从设计研讨上，因为这里面我们现在在做的人中，我们可能是做建筑规划的，有做室内的，还有其他的有从需求方面，是不是从这方面也提出一些要求。今天大概就是这么四件事儿。还有一个是中国商业设计师联盟和新浪乐居商业设计师频道，最近要推出来，可能这个商业设计师频道大概是想今年年底或者明年年初上线。下面就请胡飞船说一下商业设计师频道的计划。商业设计师频道的定位与功能胡飞船：今天我代表新浪乐居商业地产频

17、道，跟各位交流一下商业设计师频道的定位和功能。刚才胡总也说了，我们是希望打造一个商业设计师领域的一个网上社区，它有别于现在传统的一些网媒的简单功能。这个平台一个很基础的功能，就是展示，在上线之前，我们和胡总这边会进行相关的信息搜集，把现在做商业设计的机构、商业设计师以及他们所做的作品搜集起来，上传到我们的网页，通过对这些信息的收集整合成一个商业设计领域的庞大数据库，基于这个数据库，每一个商业设计机构、设计师，甚至每一个商业设计作品，都会形成一个展示的页面。展示的作用是让更多人了解，比如说某个开发商想要找设计师，他可能通过这个渠道、通过这个展示觉得你做的作品不错，通过这个渠道就能够在线地找到你，

18、这个平台也就实现了更大的价值。那么线下方面，刚才胡总也提到，我们会做这种沙龙活动，可能会定期或不定期的，每个月都要有一次或者两次的沙龙，是偏向于专业领域方面的研讨。另外还有一个像我们现在商业地产频道也在做的乐商会，是整合所有商业地产行业资源的一个会员制俱乐部的模式，通过这个平台我们可以组织一些比较轻松的活动，比如说我们跟一个马术的俱乐部或者高尔夫的俱乐部合作，到时候邀请大家去参加一些带有个人兴趣的娱乐休闲活动，在这个娱乐过程当中去结交更多业内的朋友，这是线下的活动。如果大家还有更好的想法，也可以向我们提供。再说回线上，刚刚提到了一个基础的展示功能，这是商业设计师频道的基础。在这个基础上，我们会

19、整合到新浪网现有的很多线上资源，包括网友用户群、技术支持等等。简单来说，包括几个方面：一是依托新浪网庞大的网友用户群体。现在新浪网日均是11亿次的访问量，而且这个访问群体具有三高的特征：高学历、高收入和高职位。二是依托新浪乐居在房地产领域的优势地位。一个好的消息就是我们在10月16号，新浪乐居和克而瑞合并的中国房产信息集团在美国纳斯达克成功上市。在此之前的10月初，我们的地产网正式上线，这是一个房地产业内的交流平台，他既有专业的房地产数据研究报告、测评中心和智库系统，也是一个涵盖供应商、开发商、服务机构、建筑设计等房地产产业链的交流和交易平台。另外这个平台还有一个比较大的特色，他是一个社区类型

20、的平台，里面有一个很好的激励机制就是地产币，比如你注册了以后，可以参加网上的一些辩论、答题，或者把资料上传与其他网友共享，这样可以获得地产币，有了地产币，你就能够在这个平台上获得更多的资源，包括一些专业研究资料和报告的下载。第三就是依托商业地产频道现有的资源优势。商业地产频道虽然说上线的时间不长，但是在不到一年的时间里，这个平台已经成功兴办过商业地产行业内的多次活动，其中最大规模的一次是我们7月30号的商业地产找招会，我们创造了商业地产一个全新的线上与线下相结合的营销平台，当时到会的有一千多人，而且大家对活动的满意度达到100%。商业地产频道到目前为止最强的方面是资源整合，包括我们目前正着力打

21、造的中国乐商会，他是一个俱乐部形式的行业交流平台。总的来说，商业设计师的频道依托这些资源优势，我们是想建立一个设计师的网上的家园和交流圈子，同行们在这个网站上既可以展示自己的作品，同时也可以通过这个网络去找到合适的朋友，或者说业务上的种种往来。同时我在次也呼吁一下，希望我们的设计师们，你们和你们的朋友，只要是从事商业设计的，可以提供给我们相关的基础资料，到时候频道上线以后我们也会及时地通知大家，希望大家能够在这个平台上面都获得自己想要的东西。谢谢。胡冰：我对商业设计师频道再补充两句。一是做专业的搜索引擎。现在搜索大家通过Google、百度你也知道了，但是即便你在他那儿搜也搜索不到什么专业信息，

22、所以我们想变成专业的搜索。举一个例子，你要以后再搜商业建筑的设计机构，设计师也好，包括将来我们的项目上传是分类的，好比你搜商业街，我们未来最多可能能发展到，个人会员能发展到三、五千名我觉得没有问题。我估计最后的项目，就是图片我估计可以有数万张，这样的话开发商就省事儿了，你想看商业街，人家是被设计师选过的图片或者照片，能有上千张，就比你现在搜点儿有用的还不好搜，包括室内的，你Google和百度的图片能用的太少了。所以我说第一个是专业的搜索平台，而且我觉得这个平台是为开发商，包括商家去提供服务的。第二，他是一个业内的、行业的交流平台。就是说前台、后台大家互相交流和沟通，这两个是我们未来的目标，不管

23、别人的再好再全，我们只求专业。下面请大家根据我刚才提到的四个方面说说自己的看法，每个人十分钟左右。大家可以随便谈关于城市综合体的话题，也可以对我们的这个平台提出一些好的建议。旷建庄：商业地产需要四类人才图为 华夏江山投资顾问（北京）有限公司总经理 旷建庄旷建庄：我这边是做房地产行业人才猎头的，首先是做个广告。地产行业的人才需求它是跟着这个行业的形势发展变化来的。早一些年我们说开发商，比如说中新集团(企业专区,旗下楼盘)的马总，我们早些年说开发商就是建房子，就是建住宅，但是随着这个形势的变化，开发商开发的产品越来越多样化，一个是像万达这样的公司他们主动地去做商业地产，另外还有一种像富力这样的公司

24、，是被动地做商业地产，为什么分主动和被动，万达、宝龙他们是看准了这个方向，其他的开发商他们是拿了什么地我就做什么产品，这块地它比较有公建、有商业，我就必须做公建、做商业。在以前大家都知道做住宅是小学生做的，做酒店、写字楼是中学生建的，做酒店是大学生做的，做商业是研究生做的。说明它的这个难度摆在这里，就需要跟优秀的人才合作。所以我们从去年开始特别留意商业地产方面的人才，我是说说我对商业地产的人才的理解，因为我们的客户是开发商，我的理解就通过这几类。第一类：商业地产的开发人才，包括做规划、做设计、产品定位、拿地到工程，这样一个开发人才，一般就是指商业地产的项目总经理，这是一类。第二类：我们的设计师

25、，这是一类。第三类：商业地产的招商运营人才。第四类：商业地产的物业管理人才。这四类人才他和住宅都完全不一样，它的要求是完全不一样的，所以我们现在就是在搜索这些人才。胡冰：我们研究院也需要人才，同时给你一个任务，我们豪布斯卡研究院需要专家，现在已经有了几十名的研究员，我们想发展到300名。这件任务交给您了，帮着我们组织一个比较大的，好比是一个月做一次沙龙，把人给聚集起来。旷建庄：我刚才是给自己做一个广告，请大家原谅，行业人才我一直也在搜集一些，以后可以邀请他们来参加我们的活动，一起来交流。类似于像新浪做的这个商业设计师频道，是很有意义的。我们去查阅有关信息的时候，就发现有价值的信息太少。小胡刚才

26、已经说了三高，三高就是我们要找的人。胡冰：我想我们的这种人才建设，给旷总提供，您也帮助一下。下面请孙总，主要是运营方面。孙峥：城市综合体的商务生活商业三大功能北京维商联行商业发展有限责任公司总经理 孙峥孙峥：旷总说的第三类就是招商跟运营，我们公司主要做这个，今天胡总叫我们来，可以归到两类，前两个是一个，关于豪布斯卡城市综合体研究院，刚才听完胡总的介绍，我有一个想法，研究院可以有两个方向。方向一：把现有的一些，做城市综合体的实践提升到一个理论的阶段，这是我们研究院肯定要做的一个工作。方向二：我想光提炼这些理论，还要服务，所以我想豪布斯卡的研究院可以把第二项，就是服务领域。我对研究院的想法一个是理

27、论，给我们提供一个帮助；其次研究院还有一些服务工作，服务工作就可以结合到我今天在座的各位，我们都可以从这个角度来说，为一些项目进行服务。因此就是说，第一当然是研究理论，同时还要服务于实践，这是我对前两个问题的一个想法。后两个问题，因为今天毕竟胡总来还有一个是关于城市综合体的研究，因为我不是做建筑设计这方面的行家，所以我可能没有发言权，那么我从商业运营管理的角度，因为最近也接触了好几个项目发现有一些问题，今天由于时间的关系就讲两点，这两点无论是从我们城市综合体的研究、规划还是从城市综合体的运营管理，我认为都是必须迫切地需要我们大家来关注的，所以今天时间的关系我就讲两点。第一点：城市综合体当中的商

28、业定位问题。前两天我还在论证一个项目，这个项目由于人家没有对外，所以媒体都没有去，是请了请专家，他就出现这个问题，就是有酒店、有公寓等等的都有，最后商业怎么办？就是他本身提出来一个策划，最后让所有的专家全给否定了，他就是没有注意到整个综合体中的商业和他整个项目的定位，没有注意到这个衔接的关系。所以我想在这儿提醒什么？就是我们开发城市综合体的业务，包括在这儿做的远洋都是一些开发商，你们开发城市综合体的时候它的作用，这个很关键。因为你涉及到其中商业部分的发展。前面我刚才说的项目就有这个问题，如果你整个的开发战略不是很明确的话，肯定要出现问题，就是你商业的定位要出现问题。所以从我们接触到的情况来说，

29、现在从一个公司开发一个城市综合体，大致有三类。一类：商务功能，主要还是以饭店、酒店、写字楼为主，这个商务起到很关键的作用。二类：居住的功能，我前期做过这个项目，就是以公寓、住宅为主。三类：商业的功能，就是说我这个综合体主要是突出我这个商业。所以我提到的这三项功能，应该说大致，不是很科学的，我们目标很多开发商开发城市综合体的几个不同的方向。不同的开发方向就决定了我们下一步你在做的时候，你的商业定位，一定要和你的开发的城市综合体的战略要一致，不要老板拍脑门，我喜欢什么就把综合体的商业做成什么，这个我觉得是不太适合的，往往会出现问题。所以我在这里总结两点，这是从宏观上来讲，你的公司的开发战略决定了你

30、的综合体的发展定位，这是一个很关键的，就是你的公司战略是什么，你要开发什么样的城市综合体。从微观上来讲，就是你综合体的定位决定了你下属的商业定位，这几点很关键，这几点不能逾越，所以我们接触了很多的案例，最后我们为什么给他否了。他就是说第一你公司的战略没有确定的情况下，盲目地开发了一个综合体，最后再去拿一个不太恰当的商业来定位这个里面的商业，这个是我讲到的问题。这是我想从整个城市综合体的角度，这个商业为什么要做这个商业，这是我们接触了几个项目以后面临的一个很大的问题。由于时间的关系我就不延伸了。下面我讲一下综合体中的商业风险的问题，城市综合体目前现在来说是开发商的发展趋势，也是城市建设的需要，比

31、如说万达等等，现在各大城市都是市长亲自去邀请，到我们这儿来给很多的优惠政策，城市综合体的开发已经成为一个趋势，所以胡总有这么一个综合体的研究院，也是迎合了我们现在的需求，这是很好的。但是同时又一点，我们要注意到开发城市综合体的商业风险。我讲到的第一个问题，你的商业定位决定了你下一步实践上怎么去操作，否则的话往往会出现问题，目前来说有两种商业在城市综合体中存在。一，风险自担，比如说万达，我开发了以后商业自己来做，我有自己的百货，我有自己的院线，甚至我再组合几家超市，他自己来做综合体中的商业，这个我管它叫风险自担型，这个应该说现在在全国来说比较少，就是真正地把自己的商业部分自己给做起来，比较少的开

32、发商。二，我在综合体中，我的商业做一个规划，然后我把风险分担，怎么叫分担？就是我开发这个商业综合体的时候，我对商业自身，我开发商做一个规划，大致我在这个城市中的地位、位置、区域，我适合做什么，我先做一个规划，然后我再分头招商，我自己不做商业。比如说我上半年做的一个石家庄的项目，这个开发商第一个是不懂商业，第二个是没有商业平台，但是他开发了一个城市综合体将近60万平米，应该说也可以了，他商业怎么做？当初我们帮他做了一个前期的规划、定位我们都帮他做了，然后他百货找一家租出去，超市找一家租出去，家电找一家租出去，精品市场再找一家，最后地下一层又做一个娱乐，又包给了另外一家公司，也就是说他把他综合体中

33、的商业部分，分成了几个部分，同时租给了几个业态，也就是说他本身没有自己的专业的商业人才，他也不准备组织这个团队，那你怎么办？所以他借助于他自身的区域的好的地段、位置他把风险分担了。但是他有一个规划，并不是他乱做，所以他在把这几个业态结合起来了，做完以后每年就收租金就可以了。做一些基础的物业管理。因此这个就是说从城市综合体当中的商业角度，我谈一下它的这个开发商的风险分担的一些情况。为什么我讲这两个问题？因为从城市综合体来说，我认为现在还是把商业有时候往往处于一个比较辅助的功能上，也就是说他开发这个综合体的目的商业就是配套服务，开发商很明确，但是这个配套服务他又希望什么？尽快地收回成本，投资收回来

34、，所以往往急功近利，或者卖掉，或者赶快找一个公司一定位、一招商，把租金一收就不管了，往往会出现后续的问题。这个因为大家都知道很多商业运营的后期风险问题，这个就不多说了。我讲的这两个问题，一个是城市综合体当中的商业定位，一个是城市综合体当中的商业风险分担问题，这个涉及到我们今天可能其中之一吧，就是你前期的规划，因为我们现在在做的都是做前期的设计规划，那么我们在设计规划的时候，我想从后期运营的角度一定要充分地跟开发商沟通好他的战略发展方向，甚至我这个城市综合体当中的商业，在这个城市起到一个什么作用，你的功能不同最后设计的出发点不同，做不好的话会遇到一系列的问题，你没法改造，也不可能拆了，所以这个我

35、想提醒我们做前期工程设计的专业的专家，应该要注意它后期商业的定位和运营，这样的话在前期做好了以后，你才能弥补这些最后的缺陷，所以这一点万达因为他现在主推，所以他现在开始前期已经把这个做了。但是并不是所有的大的这种开发商都能意识到，他都是先建好了再说，所以我最近谈的几个项目都是这种问题，先建好了再说。所以我想借助今天的这个场合，也从我们商业运营的角度提醒这么两点。今后随着我们豪布斯卡研究院的发展，逐步像胡总说的，一点一滴地去做，细化，实际上这样做也是为我们开发商节约了资金，这是很关键的。否则的话真是劳民伤财，费力不讨好，就讲这么多吧。胡冰：我给你总结两点；一，关于您说的这个服务问题，我还是说，我

36、觉得我们可以逐渐作为一个交流平台，包括旷总的这个，以后可能要通过我们找猎头，现在有很多，因为我们现在做的项目，最后能不能运营？如果有些项目既使是他不自己组织百货，他也需要有懂商业运营的人，他光组织这些商家也挺费劲的，也没有这么简单，所以像这种类似遇到各种方面的服务问题，我想我们作为一个平台，对整个的市场提过了一个专业化的，而且是有职业操守的一种服务，如果不好咱们就给踢出去了，你的服务确实有问题了。所以我觉得服务商可以跟我们进行这方面的交流。同时我觉得开发商作为需求方，也一样，也可以找我们，我们也是同样给你找到比较好的，某一方面比较专业的人才。二，关于具体的事儿，我也说一点儿，因为我现在假设说大

37、家谁在北京有这种死盘出问题的盘，但是最好不要是产权类的，你的产权错了谁也弄不了，但是主要是说是市场问题，做死掉的，我就可以根据我的原因帮助解决，这里面包括后期的运营，包括你租还是售，大家可以探讨。主要对于运营者，物业成本不要太高，你不会做在你手里是一个累赘，会做的还是值钱的东西，但是就是类似这样的，运营成本不要太高了，你要是运营成本已经很高了，就没有空间了，没人再做这个事儿了，但是只要有一点儿空间的商业物业，我们可以给它盘活了，可以解决资金的问题、市场的问题。下面有请张总。张永便：城市综合体的前瞻性系统性和便利性 远洋地产(企业专区,旗下楼盘)北京区域事业部副总经理 张永便张永便：在各位中我是

38、开发商背景(远洋地产)，刚才提到了，大家都知道远洋地产是做住宅为主的，实际上远洋地产做的业态很多，远洋地产发展的历史也是中国房地产的发展历史的一个见证，他做了长安街的远洋大厦、凯晨广场，都是中国顶级的写字楼，还有CBD的光华国际、远洋国际中心等，做的住宅也很多。当然跟老百姓息息相关的是住宅，所以大家对远洋地产做住宅了解更多。房地产产品的进化和发展有一个过程，现在大家都在讨论的城市综合体的发展问题，以前还没有意识到，这实际上是我们经济发展所处的阶段决定。比如说以前规划的方庄、望京没有城市综合体，是一个睡城，你晚上回家居住都是出城，白天上班都是进城，造成了交通拥堵，环保、节能各种问题都出来了，现在

39、经济发展到一定阶段了，问题也暴露的多了，城市综合体的概念也就出来了。我们当时做远洋大厦实际上是单一功能，我们现在所在地点边上的远洋都市网景也是单一功能，我自己作为一个开发商，我从开发商的角度谈谈我对开发城市综合体的感受。我本人参与了两个城市综合体的建设。一是天津的海河新天地，项目总面积是45万平米，目前住宅部分已经全部竣工入住，现在在天津都是有代表性的楼盘，市长都去参观。项目中包括高档酒店、百货、餐饮、文化娱乐中心、甲级写字楼、公寓，这就是一个城市综合体。它旁边靠着天津站，30分钟到达北京，同时还是地铁二号线、三号线的交汇点，项目整体就是按照城市综合体的设计做的。二是刚才大家提到了的北京的远洋

40、万和城，项目总面积44.5万平米，也规划有高端住宅、高档公寓、甲级写字楼、文化娱乐中心、餐饮、百货，也是一个较大的城市综合体。为什么会出现城市综合体？我觉得第一个就是为了解决城市大了以后通过各种功能的集中满足人们生活中的便利性，只有把各种功能集合在一起，人们在生活、工作、娱乐、休闲、购物等各种需求在一个区域都能实现和满足，这样可以实现节省时间、节约资源、节能环保。现在我从开发商的角度谈谈建设城市综合体的感受，城市整体实际上挺难做的，最难的应是产品功能定位和规划，个人认为在定位上需要从以下三个方面重点考虑：第一，要有前瞻性。因为一个综合体一建就是几十年、上百年地存在，如果功能定位好的话，可以上半

41、年不落伍。北京除了万达广场，国贸实际上是最早的城市综合体，甚至整个CBD就是一个大的城市综合体。我觉得城市综合体在定位和设计时就要考虑到人口的增长、经济的发展，包括为未来科技的发展和功能升级预留一些空间。比如说我们以前很多的建筑对车库的配置就不足，还有的桥刚建好10年就不行了，受道路重新规划就要拆了重建，再比如我们的市政管线的排水量、口径等等，这些都是需要有前瞻性的。第二，要有系统性。综合体不是各种单一功能的简单组合，各项功能之间需要有机的联系。如果说没有一个系统性的话，在未来的经营肯定会出现问题，所谓很多的商业经营不好跟功能之间不协调、不合理有关系。第三，要考虑便利性。这里是指经营管理者、消

42、费者、顾客的体验。这直接影响日常经营管理这个在操作中实际上是不容易把握的，因业态、档次、经营者不同而不同。在定位工作需要重点关注的从难点上，这三个的话最要注意的难点其实就是定位。你看每个城市的经济发展水平、老百姓的消费者的习惯和偏好都不一样，城市的每个地段的周边环境都不一样。如果定位没有把握好的话，后面的招商、运营都会不好做。定位的成功项目就成功80%以上，后面的开发建设产品实现就比较简单一些了，如果定位不成功后面产品做的再好，功能上也可能难以调整和弥补。另外就是研究过程中的参与广泛性，需要经营者、物业管理单位、设计人员等在设计过程参与才能避免使用中因考虑不周出现问题。举个例子，比如说卸货区多

43、高、车库通道多宽多高、交通开口多大，这些如果没有管理者或物业部门、商家参与的话，设计出来的产品在使用中会造成不便，需要花大量的资金和时间去改造。我们开发商最难的就是使用者不确定。今天先从个人感受上简单说这些。胡冰：综合体我认为是国内或者说在行业里面最大的一种环保的产品建筑，因为这个环保建筑不只是说咱们现在说减排、保温，我觉得还不是这个，实际上你想想，原来我们提出问题，冬天12月份、1月份，穿个衬衣在里面半年不出来，现在咱们不是说简单的房子加一个壳子，我做多点儿保温，表面上看你是减少了，像我每天得开两三个小时的车，对空气的污染和能量，绝对比你那点儿房子装的那点儿差得多，所以我觉得城市综合体绝对是

44、一个环保的东西，原来我在院里面上班、在院里住也是老的那个，以前也没有公交车。在那种情况下我就是说，我们的能耗很低。现在如果对于这种能耗的这种节约，对城市综合体是一个定义，就是环保绝对是城市综合体的一个定义。还有一个是刚才也做了好多的项目，还有一个我给大家的一个建议，大家可以写一写东西，写一写东西的目的就是说，现在暂时我觉得可以通过博客，我们可以最后做一个博客圈，大家先把设计水平很高的放在那里，我去梳理，最后我去分类，实际上是所里，完了最后把我们的这些东西起码在行业内是有影响力的，我们以后可能会出书等等，如果大家能写的话先以网络形式，成本最低、最快。第三个建议就是说我们的常年的一个活动，像开发商

45、你们如果有项目可以提供一点儿，你们要是有具体项目，我觉得我们一个月一次或者两次活动，大家如果有这个需求，让大家去看看或者什么的，或者是大家在那边方便，也给你提供一些奖励。张永便：刚才说到节能，在我们远洋万和城和海河新天地项目建成后都能满足了居住、工作、生活、学习等各项需求，有商场、有超市、有电影院、有写字楼、酒店、公寓、住宅，还有教育配套，幼儿园、小学，生活在这里基本上可以不小区，汽车几乎都不需要。如果你要去旅行的话，靠近四环、地铁5号线、13号线和京承高速、机场高速，去机场也很方便。黄明磊：城市综合体规划设计如何以不变应万变中建北京设计院都市设计所所长 黄明磊黄明磊：我说一下咱们的豪布斯卡城

46、市综合体的研究院，我有两点希望，第一个是提高整个从业人员素质的平台。现在从我们从事建筑设计来讲，因为我们跟万达合作也是很长时间了，也是大品牌的开发商，开发商不管是大小还是需要从业素质的提高，同时建筑师也需要提高，为什么我们说？前一段听到一个项目，刚才孙总说的商业定位的问题，一盖就说一个亚洲最大的商品批发市场，结果我们专门请华贸策划的公司去看了，结果这个东西它达不到那么大的消费能力，最后我们建筑师跟他反复说明以后规模就降下来了，这个也是商业建筑的性质，你定位很重要，如果定位不准的话，那个商业项目后期的风险非常大，这个是商业建筑的性质所决定的。同时我觉得现在从业的建筑师现在缺乏对商业建筑功能的认可

47、，因为商业建筑是有变化性的，它是不断地在变化中，它在运营过程中有很多的可变性，如果你在设计的初始阶段没有领会到可变性的话，将来会给开发商带来很大的麻烦。比如说我们从事万达设计我们总结了几条，相对来说认为比较合理的一些经验。经验一：我以不变应万变。我们各个业态，比如说一些设备、管道、交通面积这些是必须要的，但是后期会根据它的业态变化会有很多的改动，我们想以不变应万变，有两点做法。做法1：常用的做法是8.1米的柱跨，作为商场的柱很合理，所以我们做12.15米停4辆车，很经济，而且大跨我又增加了层高，同时在我们大跨12.15米的话，如果做写字楼，在写字楼的写字间之间不会出现柱子，除了墙以外整个写字间

48、中间是空的，给开发商最大限度地增加了使用面积，这是一个优点。做法2：把我所有的服务设施、服务管道间固定在我永久的结构基础上，比如说一些管井、烟井都是固定在一些地方，这个东西拆的话拆不到我这儿。以前我们通用的设计在商场中间我要一个配电间，配件间在某一个角一画就完了，结果到时候一改的时候发现有一个配电间，就需要拆改，就有很大的浪费。所以设计师要考虑到将来给开发商降低成本。我觉得我们这个平台很好，从事这些设计的人，大家多交流、多沟通，提高这些从业人员的素质。经验二：我觉得这个是一个很好的事儿，希望咱们这个平台做一个整合资源的事儿，这些资源很重要，咱们将来能不能搞一个品牌房地产商，品牌设计师、品牌设计

49、机构的这么一个事儿，想到了这么说的，可能对于大家都很有好处。胡冰：我想专业化上，专业化是一方面，包括技术标准、技术规范这方面的专业化，另外一个我们这个平台也是需要，我们说在这方面，我刚才比较强调职业操守，这个职业比较热，我们可能未来有其他的一些，好比说注册制度，但是这个注册制度我们可能暂时还是业内的一个非强制性的，逐渐是不是能变成强制性的，这个不好说，我们逐渐由商务部向建设部过渡，因为商务部不可能对建筑强制性，所以说这个我们还会有其他的，包括像孙总，我们现在实际上在做注册商业建筑师，黄所长以后是不是也可以考虑，因为我们最后有一个限制，我们在这个行业里面是3%，好比说北京市有1000家甲级单位，

50、可能我们给30家，都给了的话就没有意义了，可能会准入，准入以后就不让进了，业内我就说别人不可以做。同样孙总你做的是再后期的，以后你是不是也考虑是不是需要准入，好比说注册了类似的商业管理师，就是说你现在招商也太没含量了，你就跟卖保险的一样都是骗的也不行，忽悠人家进来，后期的时候出现很多的问题，实际上你在招商的过程当中不是说不可以说好话，坏话也可以说，现在有很多人是这么做的，不是说孙总，我们现在也需要准入制度，除了你的专业水平也需要职业操守，你不能把这个东西做没了、做坏了，商业建筑再便宜也得万八千一平米的，北京好的可能得十来万，所以您那个不负责任是损失巨大的，我就说是不是从其他的专业组织，是不是也

51、需要，我们可以做一些准入门槛，行业规范，逐渐地这个东西我估计需要三年、五年，包括人力资源这一块也是，是不是对人评级，三年五年地沉淀，就是你跟商业设计似的，三年前谁知道还有商业设计，现在商业设计是专业，所以说好多事情是需要时间沉淀。纪宏栋：城市综合体商业不同区域价值要均匀ZAZ商业环境设计中心总监纪宏栋纪宏栋：我们公司是专门做大型的百货店和购物中心的内装设计的这样一个单位。今天我觉得胡总讲的城市综合体研究，办一个研究院我觉得这个想法很好。我们跟综合体接触非常多，我们有大型的百货店就是综合体的主力店，做很多项目你必须得跟，那个，我们是没有办法，我们是大多情况下是甲方把鞋做好了，我们的脚进来了，进来

52、了之后我们大姆指很不舒服，经常给削削脚。刚才大家把能点透的问题都点到了，包括建筑商的一些原则、柱距、层高，实际上是要讲符合商业运营的规律，这个特别重要。因为我们自己现在也看到很多的比较大的这个，都是中心型的这种城市综合体，在市中心规模很大，但是这个规模大了之后会有很多的问题，因为现在我们在业态上能够符合这个城市综合体比较好的业态有大型的购物中心、SHOPPINGMALL，我们现在甚至有一些百货店，超级百货店，我们在国内看到有一些十几万的百货店，就是这个商业的体量越来越大，面临的问题就是招商难，招商难是为什么？实际上我觉得这个综合体难不光是建筑设计难，它是一个资源整合的过程，它要调动大量的社会资

53、源，对这个市场可能我们的开发商很有信心，我们的零售商有没有信心？然后这些品牌商有没有信心？当然对市场有信心就是你的房子盖得合理不合理。在目前我们国家的情况下，先有脚还是先有鞋这都很难避免，因为我们是超常规的发展，但是有理想，像万达这样尽量先把脚找好做鞋这是比较好的，但是大多数情况下我们不具备这样的条件，我们必须先把鞋放在这儿，然后再筑巢引凤是这样一个观点，开发商前期也有咨询公司、也有大量零售的人过来说建议，这个做得特别好，现在很多人都注意到这个问题。在这个里面从大的来说一个城市综合体追求一个商业价值的最大化，这个我觉得不用说，不用强调。实际上我要再讲一点，这是我们最近在一些项目里面遇到的，就是

54、一个项目他的位置也很好，就是说他的建筑也规划得很好，他会出现一个什么问题？他在招商的过程当中会发现，在一个区域，一个楼的不同的部分它的价值是有差异的，就是怎么样把商业建筑的不同的区域的价值给它做得均匀化，这个很重要。这个举一个例子，比如说你像星光天地这样的商业，它的一层全要招国际一线的品牌，都是大牌，这个位置很重要，比如说LV在正门口，你的东门的位置可能特别好，你的西门的位置比较差，那就可能说跟LV同一个级别的品牌绝对不会去西门。这样就是说在一个商业建筑的设计中，我们按正常的设计会有一个主入口、两个主入口，会有其他偏的入口。但是在一些高档的购物中心里面就遇到这个问题，必须要把入口均衡，就像我们

55、的桌子一样，做一个圆形，大家坐在这儿没有高低的区别。这一点就是我们在这里面遇到的，在一个商业里面不同区域的价值一定要均匀，让这个价值怎么样做到均匀，这个很重要。我们现在常常听到说价值最大化，当然从宏观上来讲这个价值可以最大化，但是在具体的操作过程中，为了满足招商的要求就要做到不同的区域的价值，就是说少招商，这个是客观存在的，不光是一层，包括我们在这个商场的设计过程中包括动线的规划，要把这个区域做到哪个商户来都愿意接受，否则的话商场也开不起来。这是从后面运营的规律来讲建筑的规划、设计。所以我就说在考虑里面，可能要从零售的规律去考虑前期的规划与设计，这个是我能想到的，就是我们遇到的一个问题。回过头

56、来说咱们的研究院，我觉得今天来的这些人才结构是比较合理，从开发商到咨询的，包括我们有设计方，从建筑到内装设计，我建议以后还应该有一个群体的加入，就是零售企业，因为我们以后的建筑做完了，他们是脚，酒店还好一些，因为他是目标性的消费，尤其是零售商，包括一些小的品牌商、超市、百货、专卖店，把这些人都引入到我们这个群体里面，我觉得可能对我们以后的这个研究院会更好，基本上就想这么多，谢谢大家。胡冰：我觉得一个是可以增加零售商的问题，还有一个是投资的问题。刚才我转了一圈，发现每个人都挺能砍的，刚才一个是跟张总说的，把你的强调的可以总结一下文字，另外就是说综合体的研究点每个人的感觉都不太一样，大家是不是根据自己的感兴趣点和需求去演绎，下次围绕你擅长的，或者说你的优点跟大家研讨，要不然你可能就是我们逐渐地梳理出来，比如说内装是不是单独成立一个系统，但那就不是你一个人的事儿了，否则就是一家之言了。还有第二个问题和第三个问题，就是这个模式，别说开一次会下次就没有了，或者说见不着了也不好，咱们的目的是把这件事儿有生命力地去延续下去。成果来说文章、原件是可以的，另外一个是研讨的主题，我们是会上研究、还是会下研究，我们可以派任务，每个人对很多东西都有想法，按照你的想法去演绎，但是我们可能到了一定的程度我们要汇总再梳