周年房地产估价师考试房地产估价理论与方法模拟试卷2中大网校

1、【6周年】2010年房地产估价师考试房地产估价理论与方法模拟试卷(2)总分：100分 及格：60分 考试时间：120分一、单项选择题(共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)(1)甲乙两宗土地，甲单价为800元/m<SUP>2</SUP>，乙单价为600元/m<SUP>2</SUP>，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性的房地产开发商会选择购买（）。(2)销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至（）的日期。(3)直接资本化法通常是采用（）的预期收益。(4)在评估一宗房地产的价

2、值时，一般要求同时采用（）种以上估价方法。(5)基准地价是城市中均质区域内的土地（）。(6)下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（）。(7)下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。(8)某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（）用直线折旧法计算出的成新率。(9)按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为098，则其依据是（）。(10)有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为05%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元。(11)房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括

3、阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高（）m以上的永久性建筑。(12)在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）。(13)现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（）。(14)估价资料的保管期限自估价报告出具日期起算，不得少于（）年。(15)按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为（）。(16)在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本上升，会使该种房地产的供给（）。(17)成本法中一般不计息的项目是（）<A href="javascript:;"></A>(18)在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是

4、（）。(19)成交价格围绕着（）而上下波动。(20)暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（）。(21)房地产估价中的价值，一般是指（）。(22)假设开发法的理论依据是（）。(23)在完善、成熟的土地市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由( )构成。(24)某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%，该宗房地产的收益价格为（）万元。(25)某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为（）万

5、元。(26)某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。(27)预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。(28)房地产所有权有单独所有、共有和（）三种。(29)忽略了房地产租金以外的收入和不同房地产空置率和运营费用的差异，是（）的缺点。(30)一种房地产的互补品的价格（）时，对该种房地产的需求会增加。(31)替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离（）在同等条件下的正常价格。(3

6、2)某临街深度3048m(即100ft)，临街宽度20m的矩形土地，总价为12192万元。按“四三二一”法则，其相邻临街深度1524m(即50ft)，临街宽度25m的矩形土地的总价为（）万元。(33)房地产估价的基本程序是：(1)获取估价业务；(2)受理估价委托；(3)制定估价作业方案；(4)搜集估价所需资料；(5)实地查看估价对象；(6)分析估价对象价值；(7)测算估价对象价值；(8)判断估价对象价值；(9)撰写估价报告；(10)内部审核估价报告；(11)交付估价报告；(12)估价资料归档。其中正确的顺序选项是（）。(34)某宗房地产选取3个可比实例，通过对3个可比实例修正、调整得出的3个价

7、格分别为8200元/m<SUP>2</SUP>、8500元/m<SUP>2</SUP>、9000元/m<SUP>2</SUP>，若赋予的权重分别为05、0。3和02，则该宗房地产的比准价格为（）元/m<SUP>2</SUP>。(35)防范估价风险的最后一道防线是（）。(36)对于实行房屋产权调换补偿方式的，产权调换的差价等于被拆迁房屋的房地产市场价值减去所调换房屋的房地产（）。(37)被征收房屋的房地产市场价格实质上是对被征收房屋(不包含室内装饰装修部分)及其（）的补偿。(38)某宗房地产的建筑物的

8、设计、施工和设备都非常先进，但坐落的土地位置较差，虽然该宗建筑物的重置价格较高，但该建筑物的实际价值（）重置价格。(39)某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（）万元。(40)某商业房地产，在取得40年土地使用权后当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物，土地使用权出让合同约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物。则该商业房地产的折IB年限是（）年。二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少

9、选且选择正确的，每个选项得0.5分。)(1)评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常是指（）。(2)建立比较基准，主要包括（）等。(3)在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。(4)明确估价基本事项有（）。(5)长期趋势法适用的条件是（）。(6)根据净收益的计算的不同，收益法可分为（）。(7)物质折旧可进一步从（）几个方面来认识和把握。(8)同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为（）不同。(9)房地产估价人员有（）两类。(10)最高最佳使用原则必须同时符合（）标准。(11)下列哪些难以采用市场法估价（）。(12)房地产的独一无二特性导致了（）。(13)根据城市

10、房地产抵押管理办法的规定，下列房地产不得设定抵押（）。(14)在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由卖方缴纳的税费包括（）等。(15)房地产估价的三大基本方法是（）。(16)房地产转让的其他合法方式有（）。(17)影响房地产价格的经济因素，主要有（）。(18)估价所需资料主要包括如下（）。(19)成本租金构成中有（）因素。(20)公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格（）。三、判断题(共20题，每题1分。请根据判断结果，用“”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)(1)在同一个市场上的类似房地产，价格

11、相互牵制，相互接近。 （）(2)如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。（）(3)土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。 （）(4)任何产权性质的房地产都可以成为估价对象，都可以将其作为合法产权的房地产来估价。（）(5)假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值=开发完成后的价值+后续必要支出及应得利润。 （）(6)有的因素从某一角度看会提高房地产价格，但从另一角度看会降低房地产价格，至于它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的。 （）(7)在完善的市场经济下，土地取得成本一

12、般是由购买土地的价款和在购置时应由买卖双方共同缴纳的税费。 （）(8)为帮助房地产开发商进行投资决策，应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时，应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。 （）(9)“五通一平”一般是指具备了道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施或条件以及场地平整。 （）(10)潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置(即100%出租)情况下，所能获得的房地产的总收入。 （）(11)如果有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件相当的土地，甲土地为空地，乙土地上带有一陈旧的建筑物，那么甲土地的总价大于乙土地的总价。 （）(12)从房地产价值是房地产预期未来

13、收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上升。 （）(13)房地产估价报告中应当有一份由所有参加该估价项目的注册房地产估价师签名的声明，非注册房地产估价师不应在此声明中签名。（）(14)经济距离是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。 （）(15)房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的。 （）(16)现需评估某期货房地产的价值，在此估价中，估价对象状况为未来某时点的状态，则房地产市场情况应为未来某时点的状态。 （）(17)一份完整的估价报告通常由以下

14、几部分组成：封面、目录、致委托人函、估价结果报告、估价技术报告和附件。（）(18)对于房地产的价格水平、供求状况及价格走势，在不同地区之间可能不同，但不会相差太大。 （）(19)宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对国有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 （）(20)一幢有效年龄为8年的建筑物，年折旧率是167%，经济寿命为60年，则该建筑物的剩余经济寿命为52年。 （）答案和解析一、单项选择题(共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)(1) :C(2) :C(3) :B(4) :B(5) :C(6) :C(7) :A(8) :B(9) :C(

15、10) :C(11) :B(12) :A(13) :B(14) :B(15) :A(16) :A(17) :D(18) :A(19) :C(20) :C(21) :B(22) :C(23) :A(24) :C(25) :B(26) :B(27) :D(28) :A(29) :A(30) :B(31) :D(32) :C(33) :B(34) :B(35) :B(36) :B(37) :D(38) :B(39) :C(40) :A二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)(1) :A, E(2) :A, B, C(3) :A, C, E(4) :A, C, E(5) :A, B, D(6) :A, E(7) :B, C, D, E(8) :A, B, C, D(9) :A, B(10) :A, B, C, E(11) :A, D, E(12) :A, B, C, D(13) :A, B, C, E(14) :B, C, E(15) :C, D, E(16) :A, C, E(17) :A, B, C