潍坊高新区居住区配套与住宅

1、潍坊高新区居住区配套与住宅同步开工同步交付实施办法为规范高新区居住区参建各方行为，确保居住区配套工程与住宅工程同步开工、同步建设、同步交付，根据有关法律、法规、规章规定，结合我区实际，特制定本办法。一、指导思想按照“立足源头、标本兼治、依法严管、长效治理”的原则，严格实行建设时序管控，实施组团化开工、组团化建设、组团化交付，通过控制环节前移，采取部门联动、项目联动相结合的监管模式，实现我区居住区配套与住宅同步开工、同步建设、同步交付，满足居民日常生活需求，着力提升城市品质，增强城市活力和魅力，持续满足人民对美好生活的更高向往。二、实施范围高新区行政辖区范围内居住区的配套工程的开工、交付时序及其

2、监督管理，适用本办法。本办法中配套工程主要包括：（一）公共服务用房（下文简称公共用房）。以本居住区为主要服务对象、提供公共服务的用房，包含幼儿园、社区用房、物业用房、养老用房、村委办公楼、传达室、公厕、水泵房、换热站、变配电室（含配电室、电表间）、中水处理设备房；（二）配套商业用房（下文简称商业用房）。以本居住区为主要服务对象的配套商业设施，包含生鲜超市、便利店、餐饮店、沿街商铺、住宅底商、插建式商业。（三）商业商务楼（下文简称商务楼）。以城市片区为服务对象的商业商务设施，包含写字楼、综合楼、酒店、购物中心、城市综合体等。（四）配套设施。包含项目用地红线内地上地下停车设施（含停车棚）、健身设施

3、（含场地）、道路（含路灯）、绿化景观、广场铺装、围墙、夜景亮化、充电等设施。三、实行开工交付时序计划管理，形成同步开工、同步交付良性机制新建、在建居住区项目，提倡项目整体开工、整体交付。用地面积小于20亩的新开发项目和剩余未开工用地面积小于20亩的在建项目，不允许分期建设。用地面积大于20亩确需分期建设的项目，均应制定开工交付时序计划，明确公共用房、商业用房、商务楼、配套设施的开工、交付时序与住宅开工、交付的对应关系，并严格按照开工、交付时序建设。（一）开工交付时序计划的制定。由开发企业按照本办法规定，依据批准的修建性详细规划，制定开工交付时序计划。规划由高新区审批的项目，由区规划分局初审开工

4、交付时序计划并提交联席会议审定，开发企业根据联席会议审定意见修改完善后，由区规划分局下达批复，开工交付时序计划未批复的项目，不允许开工验线。规划由市里审批，建设手续在区里办理的项目，由区工程监管中心初审开工交付时序计划并提交联席会议审定，规划分局予以协助。开发企业根据联席会议审定意见修改完善后，由区工程监管中心下达批复，开工交付时序计划未批复的，不允许验槽。（二）开工交付时序计划的主要内容。应包括以下主要内容：1. 居住区组团划分及组团开工时序。2. 公共用房开工、交付时序与住宅开工交付比例对应关系。3. 商业用房开工、交付时序与住宅开工交付比例对应关系。4. 商务楼开工、交付时序与住宅开工交

5、付比例对应关系。5. 配套设施开工、交付时序与住宅开工交付比例对应关系。6. 住宅预售办理与公共用房、商业用房、商务楼、配套设施开工交付对应关系。7. 住宅主体验收与公共用房、商业用房、商务楼、配套设施开工交付对应关系。（三）新建项目开工交付时序制定原则1. 公共用房：（1）幼儿园、水泵房、换热站与首期住宅工程同步开工、与第一个住宅组团同步交付使用。（2）变配电室（含配电间、电表间）原则上与首期住宅工程同步开工、与第一个住宅组团同步交付使用。住宅交付前变配电设施必须验收通过，具备接电条件。（3）物业用房原则上与首期住宅工程同步开工、与第一个住宅组团同步交付使用。提供临时物业用房，位置、面积经物

6、业主管部门同意的，物业用房可以与所在住宅组团同步开工、同步交付使用。（4）社区用房、养老用房、公厕在住宅总规模开工50%之前开工，且在住宅总规模交付80%之前交付。（5）村委办公楼、传达室与所在组团同步开工，与所在组团同步交付，且在住宅总规模交付80%之前交付。（6）中水处理设备房与所在住宅组团同步开工，且在住宅总规模交付100%之前交付。2. 商业用房：生鲜超市、便利店、餐饮店、沿街商铺、住宅底商、插件式商业等商业用房，与所在组团同步开工、同步交付。且住宅总规模开工50%之前，配套商业用房开工比例不低于50%;在住宅开工大于50%后，商业用房开工的比率不小于住宅开工比率。住宅总规模交付50%

7、之前，生鲜超市应该交付；住宅总规模交付80%之前，配套商业用房应全部交付。3. 商务楼：写字楼、综合楼、酒店、购物中心、城市综合体等商务楼，在住宅总规模开工50%之前开工不小于项目商务楼总规模的30%且不少于一栋，与之同步开工的高层住宅同步验收主体；在住宅总规模开工80%之前开工不小于项目商务楼总规模的60%且不少于两栋，与之同步开工的高层住宅同步验收主体；其余商务楼不迟于与尾期住宅组团同步开工、同步主体验收、同步交付。4. 配套设施：停车设施（含停车棚）、健身设施（含场地）、道路（含路灯）、绿化景观、广场铺装、围墙、夜景亮化等配套设施与所在组团同步开工，与所在组团同步交付。5. 配套工程应符

8、合土地出让公告、产业项目投资履约监管合同约定的开工、预售、主体验收时序。（四）在建项目开工交付时序制定原则:1. 对已开工、交付住宅区域，按照组团开工、组团交付原则进行比对，优先补齐基本配套短板。若已开工建筑对应的地下停车场、水泵房、换热站、变配电室（含配电间、电表间）未开工的，尚未验收的，与已开工建筑同步验收。若已交付住宅对应的地下停车场、水泵房、换热站、变配电室（含配电间、电表间）未开工的，要将已交付住宅与其相邻新建住宅划分为同一个组团，同步开工、同步验收主体、同步交付。2. 已经开工的项目，若已交付住宅建筑面积达到80%的，社区房、物业房、养老用房、商业用房未交付的，后续工程作为一期同步

9、开工，同步交付。3. 幼儿园未开工的，与新开工组团同步开工、同步交付使用。4. 社区用房、养老用房、物业用房未开工的，按照新建项目开工、交付时序执行。5. 商业用房开工、交付时序：（1）住宅已开工面积小于50%，商业用房尚未开工的，按新建项目开工、交付时序执行。（2）住宅已开工面积大于等于50%，商业用房尚未开工的，首先开工住宅组团应与不小于商业用房总比例的30%同步开工、同步交付；住宅总规模交付80%之前，商业用房交付比例不应小于80%，住宅交付100%之前，商业用房应全部交付。6. 商务楼开工、交付时序：（1）住宅工程已全部开工，商务楼未开工，开发企业在区内无其他在建项目的，该商务楼与开发

10、企业新取得土地的项目作为一个新建项目同步开工、同步交付；开发企业在区有其他在建项目的，该商务楼与在建项目作为一个项目同步开工、同步交付。（2）住宅工程已部分开工，且开工比例大于等于50%的，商务楼未开工的，新开工第一个组团应开工商务楼，商务楼要与不小于其面积的住宅划为同一组团，待商务楼建设至地上2层后，剩余住宅方可开工，并且原则上与其同步主体验收。（3）住宅工程已部分开工，且开工比例小于50%的，商务楼未开工的，商务楼与已开工住宅楼、未开工住宅楼一并按照新开工项目商务楼住宅开工交付时序执行。7. 配套设施开工交付时序：（1）若已交付住宅对应的地下停车位数量达不到规定配建标准的，要将已交付住宅与

11、其相邻新建住宅划分为同一个组团，缺口的停车位连同相邻住宅配建的停车位同步建设，与相邻住宅同步开工、同步交付。（2）若已交付住宅区域为临时围墙的，则该临时围墙应与下一期相邻住宅工程及围墙，同步开工、同步交付。（3）健身设施（含场地）、道路（含路灯）、绿化景观、广场铺装、夜景亮化按照新建项目开工、交付时序执行。（五）开工交付时序计划的推送。居住区项目开发交付时序计划批复后，应于2个工作日内书面推送相关主管部门。四、推行组团化开工、组团化交付，住宅与配套同步开工交付（一）倡导组团化开工、组团化交付。居住区在符合上述规定开工时序的基础上，应采取组团化开工的方式，原则上不允许单栋建筑开工。一个组团内的全

12、部工程需同步设计、同步方案审查、同步办理许可、同步开工、同步交付使用。（二）组团划分原则1. 组团划分规模适中。新建居住区第一个组团规模用地面积不小于20亩，建设规模不小于4万平方米，不少于4栋楼；后续组团原则上应与前一个组团相邻，建设规模不小于2万平方米，不少于2栋楼；后续组团若与已开工组团不相邻，则按照第一组团的标准划分。2. 首个组团应配套齐全。首个开工组团应有水泵房、换热站、配电室等配套工程。首个开工组团要包含部分地下车库及地下车库出入口，确保停车位数量满足该组团的使用需求，且地下车库达到使用条件。地下车库正式出入口数量无法满足消防要求时，可设置临时出入口。3. 除住宅已全部开工的个别

13、在建项目外，商务楼原则上不允许放在最后一个组团开工，且与不小于其面积的住宅划为同一组团。4. 组团分期应科学合理。分期的区域界限是道路或绿地的，将道路、道路照明、绿地纳入前一期建设范围。每期建设应当包括与交通干道相连的道路以及与下一期建设的有效临时隔离措施。5. 组团划分要与开工交付时序结合。对于分期建设的项目，开工交付时序计划应结合土地供应等情况合理安排，确保实现配套工程与住宅类工程同步开工、同步交付使用。五、控制环节前移，加强对中前期环节的管控（一）严把项目开工关1. 配套工程违反批复的开工交付时序计划的，规划分局、住建局、工程监管中心等有关部门暂停办理后续项目的开工。规划由高新区审批的项

14、目，由区规划分局牵头，综合执法局、工程监管中心、城管中心、交警大队配合，不予以开工验线；规划方案由市里审批，建设手续在高新区办理的项目项目，由工程监管中心牵头，不予以验槽。2. 项目验线、验槽时，规划分局、工程监管中心等部门要首先审查项目前期的公共服务用房、商务楼、配套商业用房、配套设施的开工交付情况，配套设施建设滞后的，不允许仅开工住宅楼。商务楼所在的组团，商务楼主体建到二层后同一组团的住宅方可开工。（二）加强预售中期控制1. 住建局牵头，对新建项目、在建项目实行预售控制政策，按经批复的居住区开工交付时序计划确定的组团，原则上每个组团住宅规模的10%作为房控暂不办理预售，待该组团配套工程全部

15、交付后再予以办理预售（具体控制比例、控制时序、控制单体由联席会议审定）。与商务楼作为一个控制组团开工的住宅楼，在商务楼主体验收前不得办理预售。2. 若规划分局、工程监管中心等部门有监管需要，经联席会议同意，住建部门配合做好有针对性预售控制。3. 土地出让公告、产业项目投资履约监管合同对于配套工程的建设时序有约定，需预售控制的，按约定执行。（三）强化主体验收管控1. 和商务楼作为一个控制组团开工的住宅楼，与商务楼同步主体验收。2. 对于住宅工程已全部开工的在建项目，在主体验收环节，要会同规划分局同步核查已建成区域的车库等配套工程，前期配套工程与主体验收联动。3. 若规划分局、住建局等有关部门有监

16、管需要，经联席会议同意，工程监管中心配合做好有针对性的主体验收控制。六、多措并举，建立联席会议制度，加强部门联动、项目联动监管（一）建立联席会议制度根据需要随时召开联席会议，由管委会分管领导主持，住建局、国土分局、规划分局、工程监管中心、软环境局、教育分局、电力办、行政执法局、街道、发展区等相关单位参加，审查开发企业提报的开工交付时序计划，明确住宅和配套工程的开工交付比例关系和确需预售、主体验收控制的环节。（二）明确部门职责，加强联动监管1. 规划分局：（1）在规划条件核提环节，应该要求地块开发要符合本办法要求。（2）规划方案审批环节，应明确告知开发企业制定开工交付时序计划，并提出开工交付时序

17、计划的具体要求。（3）照批复的开工交付时序计划办理建筑方案审查、许可核发、开工验线、规划核实等业务。（4）照监管需要，需在预售、主体验收控制的，提交联席会研究后，书面函告住建局、工程监管中心。（5）未按照规定制定开工交付时序计划或不按开工交付时序计划建设的，规划分局对该建设项目其他建设工程暂缓核发规划许可、暂缓开工验线、竣工规划核实等手续。2. 住建局：（1）应按照批复的开工交付时序进行预售管控。（2）根据有关部门监管需要，经联席会议同意后，配合做好预售控制工作。（3）按照开工交付时序计划，做好物业用房开工交付监管工作。（4）加强对房地产开发企业的管理，督促按时开工交付。未按照规定制定开工交付

18、时序计划或不按开工交付时序计划建设的，暂停商品房合同网上签约、预售许可等手续。3. 工程监管中心：（1）应按照批复的开工交付时序计划办理验槽、主体验收、竣工验收。（2）按照监管需要，需预售控制的，提交联席会研究后，书面函告住建局。（3）根据规划分局需要，经联席会议同意后，配合做好主体验收控制工作。（4）未按照规定制定开工交付时序计划或不按开工交付时序计划建设的，工程监管中心不予办理验槽、主体验收、竣工验收备案等手续。4. 国土分局:（1）对于旧改项目，幼儿园、商务楼尚未供地的，要将其用地纳入新供地范围。（2）土地出让环节中对预售有控制要求的应函告住建局。5. 电力办：按照开工交付时序计划，做好变配电设施、充电桩预留接口等开工交付监管工作。6. 城管中心：按照开工交付时序计划，做好水泵房、换热站、中水处理设备房等开工交付监管工作。7. 经发局、大数据中心会同住建局按照工作职责，对于住宅已全部建成，商务楼等配