XX项目地块分析

1、精品XX 项目地块分析一、项目基本情况分析1、项目基地基本情况分析；基本经济指标：（ 1）基地面积： 72 亩，约 48000.24 平方米；（ 2）容积率：按照相关规定地处 xx 路以外的居住项目容积率 2.5;（ 3）建筑密度： 25%;（ 4）建筑限高：按照市政规划要求结合项目情况，计算出项目高度为 100 米。（ 5）绿地率：45%;3、基地情况分析：（ 1）地块状况地块平整方正，项目易于启动，快速占领市场。地块方正平整，利于产品的摆放，同时在确定施工计划后，有利于工程的快速启动，项目尽早的亮相市场，抢占先机。地块三面临主干道，拥有良好的昭示性，有利于市场快速认知项目。（ 1）地块周边

2、状况南：在建大型住宅项目，目前处于地基建设阶段，它的入住对于welcome精品区域迅速发展提供较好基础。另外，该侧规划一所小学校，对于区域内拥有子女的家庭提供了良好的生活环境。北：地块北面为一规模较大的绿化用地，有效地充实了未来项目周边的生活环境，同时，地块部分边缘临近金汁河，也为项目提供了良好的原生态景观。东： XX 河对面规划一所中学校，良好的教育环境遍布项目周边，为三口之家切切实实的解决了子女就学的问题。西：规划近 300 米的临街商业和办公用地，在方便居民实际生活的同时，也为区域带来了现代化生活的品质。另外，距离地块 500 米处已建成的游泳馆和在建的中学也为区域打造了良好的生活基础。

3、（ 3）地块价值分析：高价值区域地块北面：临近规划绿地， 可用于建设总价较高的板式多层，户户享受小区绿化景观的同时又可享受公共绿化， 另外，还可以依靠其高度为小区提供相对安静生活环境；低价值区域地块西面：临接 xx 路延长线，可建设高容积率的高层，一来临主干道旁的高层建筑可以有效隔离噪音， 为小区创造良好的生活环境， 二来，通过建筑的高度，达到地标性昭示效果，突出项目质感；（4）产品设计假设welcome精品结合市场与项目现状及特点，提出以下几种方案：根据目前 xx 市区住宅项目的供给特点，进行产品设计初探。方案一：容积率 2.5，产品表现形式为多层 + 高层，充分利用足容积率，主力户型为 6

4、0-80 的两房和 90-130 的三房（ x 市区目前的主力户型为三房，三房也是走货量最高的户型，为了有效规避“90/70 ”政策，产品可借鉴发达地区的做法，增加产品附加值） 。方案二，容积率 2 ，产品形式为多层花园洋房 + 小高层 + 联排别墅，建筑密度控制在 30% 左右，其中面积比例 70% 为小高层， 25% 为多层， 5% 为联排。根据以上两种假设，汇总为以下表格：方案容积率产品组合建筑密度变化方案一2.5多层（洋房） + 高层22.50%方案二2联排 + 小高层（ 13 层） + 花园洋房20%3、项目区域配套情况分析；教育配套；略医疗配套；略金融配套；略商业生活配套；略4、区

5、域居住用地成熟度分析；welcome精品以黎明中心为核心，半径 3 公里以内居住环境十分完善；各类居住生活配套设施完备、休闲娱乐、金融服务业态丰富；随着 x 市区的发展， x 市区完全具备成为 XX 城市“副极核” 的潜力。二、开发商分析对于房地产开发商， 在经营任何一个房地产项目时开发商都必须考虑一下几个问题：目标：对于房地产企业而言， 然而对于一个好的地产企业而言， 为老百姓造好的房子是其基本的目标， 盈利又是其中最为根本的基础， 在两者之间取得博弈是房地产项目开发的关键， 好的项目赢得市场， 同时赢得利润，更赢得自己的客户，树立自己的品牌；品牌：对于发展商而言， 通过本项目的成功开发，

6、树立发展商良好的市场形象及品牌形象， 为企业营造良好的品牌效应， 为日后地产项目的滚动开发，储备良好的消费群体是项目成功运作的关键。风险：房地产项目前期资金投入多， 资金及财务费用压力大， 所以在整个项目的开发建设中， 应着重考虑缩短开发建设及销售周期， 实现物业的快速销售，短期内完成资金流动，减少资金投入的压力。welcome精品三、市场分析1、XX 大区域市场环境分析（1） 经济环境；进入 2008 年以来，全国宏观经济主要表现 CPI 指数、人民币汇率不断攀高等问题，股市、楼市随之接连出现低迷，央行 “ 9? 27”政策“：对已利用贷款购买住房、 又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首

7、付款比例不得低于 40% ，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1 倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。 ”2007 年 12 月 5 日印发的关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知，明确以借款人家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女 )为单位认定房贷次数。对房地产市场无异于“一记重锤” 。受信贷政策的影响，房地产市场进入了持续的成交萎靡状态。（ 2） 政策环境；土地政策：挤出存量土地，限制企业囤地增加市场有效供应货币政策继续影响楼市：开发成本和购房成本预计都将上升“ 90/70 ”政策继续贯彻：中小户型普通商品房继续获支持，非普通住宅开发将受限物业

8、税开征：缓解收入分配不合理状况开征物业税，将强化对财富的调节，缓解收入分配领域中的不合理状况。welcome精品（3） x 市区市政规划；范围：XX 市南市区范围为北至松林，南接二环，东到建民路、西至明山。功能定位： x 市区被 XX 市政府定位为集文教、商务、居住、第二产业于一体的城市副中心区，x 市区作为一个次城区，到2004年基本形成城市中心，人口已达到26 万至 28 万人。功能分区：以黎明路延长线作为中轴线，在中轴线西侧建商业商务带，在两侧布局高时尚生活住宅区，中央公园以北至松明坝，则被辟为 x 市区永久性保护农田和生态保护用地。生活配套：目前已建成的滨江公园，已经完工开放的黎明公园，正在恢复治理的大明湖， 以及规划中的中央公园为x 市区勾勒出了宜居 XX 的美图。交通：未来的x 市区交通主要由“四纵四横”组成，四纵即黎明路延长线、小名高速、白项路，四横即二环路、北明大道、小黎路、363 公路。2、小结根据项目地块的实际情况，本项目可打造成极富市场竞争力的品质楼盘；目前项目 2.5 公里范围内没有任何生活配套设施，是项目所面临的切实问题；welcome精品x 市区飞速的发展成为项目开发的良好基础，特别是目前已动工的项目