招商实施方案

1、绿意商业广场 “A,N2”区项目招商方案 第一部分：项目概况A和N2区项目呈长方形，A区长（南北走向）约 60米，宽（东西走向）约 15米，N2 区长（南北走向）约40米，宽（东西走向）约12米，属于绿意商业广场已经售磐完毕的项目，也是正准备招商的两个区. 一、主要经济技术指标：总用地面积：900平方米总建筑面积：2000平方米（共三层）容积率：1绿地率：35%注：上述基础数据均来自“建筑施工单位”提供的技术建筑方案。二、物业性质：对外租赁的简易性商业物业。三、使用年限：暂定50年。四、项目功能定位：经营性物业，为连平工业园的纯商业物业设施，是连平县工业区项目的补充与产业链延伸。一楼：满足入驻

2、商业广场内各经营商家的铺面商品摆放、展示、办公等需求；二楼：满足入驻商业广场的经营商家的产品展示、住宿、休闲娱乐等需求。三楼：满足满足入驻商业广场的经营商家的产品展示、住宿、休闲娱乐等需求。注：一一三楼可同时为休闲娱乐性质的商家提供整个套房，以供商家取得更高的效益.第二部分：实施方案一、招商原则：1、分区及业态划分原则：将关联性产业及店面分区统筹，通过良好的分区以及业态规 划，避免将相互矛盾或冲突的业态放在一起，如商业商铺房与生活配套用房因使用功能的属性不同而实现分区（无间隔）。促使投资者坚定对本项目的信心避免在日后经营中减少矛盾， 从而更好的进行招商及经营管理工作。2、引导消费原则：考虑不同

3、业态之间的否有关联性及互补性，合理引导集中性消费和 目的性消费；3、主力先行原则：包括项目内欲引进的主力客户与主力产业，由于主力客户对产业动向的判断具有一定的指导性和权威性， 对其它小客户具有一定的号召力和影响力， 而项目内 的主力产业对其项目内的其它附属产业将产生一定的带动作用，起到聚众联合的关联体， 并能在整体上带动项目租金的稳健上涨。4、时机把握原则：淡季招商，旺季经营，以使开业大吉，促进各商家的信心，协助并 带动前期商业广场的租赁。二、目标实施对象：1、将要在绿意商业广场内经营的目标客户；2、邻近的零售、餐饮、休闲娱乐、超市等商家；3、与其企业线上相关的生产厂家和服务于项目的便民的配套

4、附属商家。如五金和一些便民的服务设施，如中国移动通信和中国电信等 .注：重点攻略一一现忠信镇和连平县具有领军性的代表。三、建议价格：建议暂执行的租赁价格为：一楼：15元/ itf 月；二楼：12/ itf 月；均价：9元/ itf 月。通过调查，连平县和忠信镇商业用房价格大多为20-25元/ itf 月（使用面积）。本项目为工业配套性物业，其主要功能是作为工业园附属的经营性物业，是工业园的纯商业物业，但是在工厂入驻不够完全和本物业的起步阶段，租赁水平相应会比周边纯商业物业低，参考忠信镇的物业租赁现状， 四、招商政策：（一）费用优惠：1、租金：大户（实力强，租赁面积一次性达到300 itf以上者

5、）：采取一对一的洽谈沟通，运用较灵活的租金优惠政策，一次性签3年，可享受6-12个月的免租金政策，3个月的半价优惠政策。其它客户：一律免 3-6个月的租金，给予 3个月的半价租金优惠；2、物业管理费：第一个半年免收，第二个半年收30%第三个半年收 50%以后视经营情况全额收取，具体额度建议同商家协商后制定。（二）经营支持：1年；在今后针对市场1、广告支持：公司将为各商家提供指定广告位，供其免费使用的各项宣传中，并对本商业区进行附加宣传；2、政策支持：以公司名义出面为项目整体经营争取工商、税务行政等诸方面的支持 （具体事项依据公司所能争取到的实际情况确定）。五、租金建议及投资回收预期：项目处于启

6、动阶段，前期有较长时间的免租与半价优惠等。考虑到同类专业市场的租金价格平均处于20-25/ itf 月的水平，综合市场的升值潜力、 竞争对手价格制约等方面考虑， 项目的租赁价格现低于周边市场，同时，考虑项目为新型物业，根据工人的增加，在每年的回报率上会有一定树额的递增系数.具体如下：1、租金：建议一楼15元，二楼12元，三楼9元，起步均价一年内12元/itf 月，以后根据经 营情况递增。2、投资回收预测项目投入成本若：以一个铺面为标准，本项目综合成本按100元/付计，那么整个投资需要投入的 综合成本为：160X 100元/ itf =16000元。回收预测：（总面积 160,均价12元/ it

7、f 月，据给予大户的优惠政策以计），则，回收期预计如下：16000 万+ （ 12X 12X 160） = 0.69 （年），约 7 个月。7（月）+15 （月）=22 （月）考虑到优惠期后，还将收取部分物业管理费，若工业项目带动效应明显，经营成功的 话，实际回收期应低于 2.2年。2.风险评析：该项目是工业园的纯商业物业设施，其成功经营前景多依赖于整个工业园的员工多 少，良好经营的大前提是，工业园达到一定入住率并有较为饱和的从业人员从事生产和 消费。若工业园的入住率得不到一定的保证，整个项目的投资回收期将有可能达到甚至超过0.6年。3、对经营户的制约方式：无论是大户还是小户，签约后均一次性交

8、2个月租金的额度作为保证金，在约定期内，如对方无损害市场的行为，期满不再经营则退还，继续经营，则可转为后续租金。六、招商策略：多策略组合，依托服装城的大市场背景，采用广告宣传、实地招商、会议招商、树立样板等方式搭配的形式开展招商。七、招商工作实施流程：以上工作实施，依据项目的设计以及公司对项目的具体推动情况，并根据公司最终下达的决策目标再预以调整。第三部分：推广策略及执行计划、推广思路:根据招商工作开展的需要，面向目标市场，采用会议、广宣等方式，组合推广，使项目在短时间即被目标客户认知和接受。二、重点宣传内容：1、项目的优惠力度及价格竞争力；2、项目对整个工业园的配套及服务性。3、针对餐饮、零

9、售、美容美发等小经营户，重点宣传项目所处的工业园的未来消费潜力；4、招商电话、项目地点、企业相关信息等。三、广告语：“聚富”成就“巨富” 。四、推广思路：主要针对有目标性的地方进行招商.先与业主进行沟通，同时获得各项优惠政策的 确定，然后再跟商家进彳T细致的谈论，从而确定商家的入驻并对优惠政策进行保证.并因项目地理位置原因， 一期招商暂不作大批量外地招商，主要针对河源市各商家进行招商，等商业广场有一定的人流量及消费能力再进行引进外地商家进驻。具体的推广，可分为以下三个阶段1-第一阶段一一筹备期（时间：2008年3月15日-4月15日）2、第二阶段进行期（2008年4月16日-6月31日）3、第

10、三阶段开业期（2008年7月1日-2008年8月底）五、诉求方式：以理性诉求为主，感性诉求为辅。六、媒介选择及组合策略：1、媒体选择：招商手册、DM单、展板、户外、横幅、海报、报纸、网络等。2、组合策略：以招商手册为主，户外、DMWU横幅、海报等辅助宣传。3、招商手册针对目标客户可人手发一份，DM单作补充。4、户外、报媒可整体推广绿意商业广场形象并发布商业广场相关招商信息。5、展板、海报、横幅用于在具体的招商点使用，如市场内的招商办公室、忠信连平和河源市等目标市场的招商点等。6、网络媒体，可作为专门的渠道针对专业的目标对象发布招商信息。七、推广计划第一阶段 工程启动，开始招商阶段：推出项目，宣传项目启动信息、功能定位、招商 目标等内容。 招商手册、DM单、展板、海报、横幅、户外、