房地产开发贷款贷后管理

1、房地产开发贷款贷后管理房地产开发贷款贷后管理第一章 贷后管理文件及基本定义一、贷后管理文件（一）房地产开发贷款贷后管理执行的新规定：1.中国农业银行贷后管理办法（农银发2009392号）2.中国农业银行固定资产贷款管理办法（农银发2009417号）3.中国农业银行项目融资业务管理办法（农银发2009417号）4.中国农业银行商品房开发贷款管理办法（农银规章201048号）5.中国农业银行城市土地开发贷款管理办法（农银办发20081243号）6.中国农业银行经营性物业管理办法（农银规章201028号）7.中国农业银行经济适用房开发贷款管理细则（农银发2008178号）（二）原有部分有关贷后管理的

2、文件已废止：1.中国农业银行关于进一步加强贷后管理的若干规定(试行)（农银发2003124号）2.中国农业银行商品房开发项目贷款管理办法（农银发2001193号）3.中国农业银行房地产开发贷款监管办法（试行）（农银办发2003387号）4.关于当前房地产开发贷款管理有关事项的通知（农银办发2006348号）5.关于做好别墅、低密度类项目政策风险防范的通知（农银办发2007229号）6.中国农业银行加强商业性房地产开发信贷管理的实施意见（农银发200891号）7.关于进一步加强房地产开发贷款管理的通知（农银办发2008645号）8.关于加强房地产开发贷款报备业务管理的通知（农银办发2008806

3、号）二、 基本定义（一）房地产项目贷款贷后管理定义贷后管理是指从贷款发放或其他信贷业务发生后直到本息收回或信用结束的全过程的信贷管理行为的总和。主要内容：资金账户监管、现场检查与日常跟踪管理、担保物（人）监管、风险预警与处理、信贷资产风险分类、档案管理、不良信贷资产管理、信用收回和总结等。（二）贷后管理原则分层管理，职责明确；责任到人，考核到位；实时监管，快速处理。（三）贷后管理的作用有利于及时发现风险隐患，防止客户转嫁经营风险，有利于约束客户行为，降低客户违约风险，有利于加强银企关系，进一步提高信贷综合收益。（四）职责经营行客户部门是贷后管理的具体实施部门，其主要职责是：制定贷后管理方案；资

4、金账户监管；定期现场检查客户生产经营及财务状况、审批要求的落实情况，检查担保人和担保物的情况；日常跟踪监管；发现风险信号及时提出处理建议并进行报告，实施风险化解措施；风险分类及日常操作，及时收集、整理分类相关信息，并录入CMS，进行分类发起。收集、整理信贷客户档案有关资料，做好CMS数据录入，利息和本金的收回等；不良信贷资产管理（对未移交的不良贷款，制定处置方案，并组织实施）；定期分析，在资金账户监管、现场检查、日常跟踪管理、风险预警等工作的基础上，定期分析客户的贷后风险状况，撰写贷后管理报告。向经营行行长、贷后管理例会、客户管理行客户部门汇报辖内客户贷后管理情况。管理行客户部门对辖内本业务条

5、线的贷后管理工作承担系统管理职责，指导和督促本业务条线下级行客户部门的贷后管理工作。对本级行直接管理客户，其主要职责是：制定整体贷后管理方案，组织所辖行成立客户经理组；建立定期联系协调机制；组织相关经营行进行资金账户监管；通过CMS监测客户用信情况，组织和参加现场检查；牵头处理风险预警信号并组织实施风险化解措施，在不良贷款移交前制定清收方案并组织实施；定期分析客户贷后管理情况，向行长、贷后管理例会报告。第二章 贷后管理内容一、贷前准备工作对已批准同意贷款的项目，在贷款发放前，要做好充分的贷前准备工作，应落实贷款发放各项限制性条件，严禁对贷款发放限制性条件未落实、未完全落实的项目，办理贷款发放手

6、续。（一）查阅房地产项目贷款相关文件，了解房地产项目贷款贷后管理的主要内容。1.查阅房地产项目贷款相关文件。2.细读项目贷款评估报告和批复，重点掌握项目总投资、资金拼盘、自有资金运用情况、限制性条款、管理要求等内容，了解本项目贷款贷后管理的重点、难点。3.制定客户贷后管理的方案（由分层管理行制定）及贷后管理客户经理组成员表，并上报省分行房地产信贷部。客户贷后管理的方案主要包括以下内容：（1）客户的基本情况介绍，主要为客户名称、注册资本、股权结构、主要管理人员、关联企业、资信情况；（2）项目概况（含基本情况、建设期、资金拼盘）、项目贷款批复主要内容（额度、期限、限制性条款、管理要求）；（3）客户

7、经理组各成员内部贷后管理的具体分工（经理组成员：经营行贷后管理主责任人、经营行指定的客户经理，如果是上级行的管理客户还有管理行指定的客户经理）；（4）贷后管理的重点、难点及风险点，需要采取的措施，如何关注重点客户的行业地位、财务状况、项目情况、资金转移以及集团性客户内部的关联交易等重大事项，确定如何开展日常检查；（5）客户重要信息如何及时掌握、传递和处理；（6）其他有关贷后管理工作的开展方式。（二）要核实项目“四证”齐全有效，即要到发证机关核实借款人提供的“四证”核发的真实性、有效性；（三）核实项目自有资金的到位及使用情况，确保贷款发放前企业已投入项目的自有资金达到规定比例，项目自有资金即企业

8、所有者权益可用于项目开发建设的那部份资金，包括注册资本、资本公积、盈余公积、未分配利润等；（四）利用人行信贷查询系统查询借款人信用情况，特别要关注项目在他行是否已有贷款，控制在授信额度内用信; （五）到土地、房地产交易部门查询抵押物状况，防止出现重复抵押的情况；（六）根据项目预计的工程进度和销售进度要求企业提出合理的分期用款和分期还款计划； （七）与企业签订资金监管协议（商品房开发项目贷款资金管理协议、土地（储备）开发项目资金管理协议），开立项目资金监管专户。商品房开发贷款资金监管协议主要内容：1.企业在我行开立项目资金监管专户；2.项目自有资金及自筹资金、开发贷款、销预售收入和项目其他经营收

9、入归集到项目资金专户（其中销预售收入和项目其他经营收入应全部或不低于我行贷款比例存入专户）；3.企业要编制房地产项目资金计划表，使用资金时须申报并由我行同意和监督使用；4.企业及时如实地向我行提供项目资金监管所需材料（工程监理报告、项目收支报表、施工单位施工进度、销预售收入情况）；5.企业必须单设项目收支明细帐以备银行监管；6.项目重大变动应及时告知银行（项目规划设计、施工单位、主要建材供应商、销售方案的变动）；7.按揭贷款由我行办理（有他行开发贷款时应不低于我行贷款比例）；8.项目贷款还款计划。（八）与企业签订一手房贷款业务银企合作协议。二、贷款发放（一）正确填制借款合同文本。经营行要正确使

10、用合同文本（中国农业银行固定资产借款合同ABCS20091002及委托支付通知单ABCS200910021），认真填制借款合同，并按规定报法律事务部门审查。1.提款期与提款有效期的含义：提款期指借款人依据合同约定提取借款的时段，包括经协商一致推迟提款的时段；提款有效期指自合同生效日起至合同约定的借款人第一次提款的时段。（与客户约定超过约定提款有效期不提款的，农业银行可视情况收取一定费用，并有权重新确定是否发放贷款以及贷款条件；约定条件发生较大变化的，农业银行有权暂停或停止发放贷款。）2.贷款期限及分期还款的含义：贷款期限是指从第一笔贷款发放日算起到最后一笔贷款到期日的最长期限，各笔借据贷款期限

11、均要在最长期限之内；房地产开发项目贷款的还款方式一律为分期还款方式，不得采取到期一次还本的还款方式。（二）办妥合法有效的抵押担保手续（客户经理必须全程办理抵押手续）。1.用项目宗地和在建工程抵押优势：（1）有利于真正实现封闭运作，保证项目贷款专款专用、销售资金归行。（2）有利于银行控制项目融资规模。开发商将项目土地和在建工程抵押后，利用项目再融资可能减小。（3）有利于按揭业务的充分实现，保证银行效益最大化。（4）有利于抵押资产的保持增值、增加抵押资产的流动性。2.抵押物价值的确定：由有较高资质的评估公司出具的评估报告，同时要利用同地段的地价、房价、项目已投入资金、完成的在建工程销售价值作参考对

12、评估报告的抵押物价值的真实性、合理性进行审核，防止评估价值被高估。3.房产抵押应注意审查以下问题：（1）抵押人必须依法持有房产权属证书，即房屋所有权证、房屋共有权证，银行作为抵押权人应取得房屋他项权证。（2）房产抵押应遵循“地随房走”或“房随地走”的原则，即房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权须同时抵押。（3）房产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产，抵押权人无优先受偿权，因此，项目贷款先以土地使用权抵押的，在满足在建工程抵押条件时，必须转为土地和在建工程抵押登记，银行必须要求客户出具不挂失、不向第三方抵押的承诺，土地解押后但在建工程抵押手续尚未办理完成的隔隙时间，银行要随时到

13、房产和土地部门进行沟通，防止房地产企业通过挂失重新获得权益并向第三方抵押。在转在建工程抵押时最好要先将土地解押后办理在建工程抵押登记或直接转在建工程抵押，防止土地的重复抵押，同时也简化按揭办理手续（如土地当时未解押在后期办理按揭时就必须同时到土地局和房管局进行解押，手续比较繁琐）。（4）有经营期限的企业以其所有房地产抵押时，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。（5）以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。4.在建工程抵押应注意审查以下问题：（1）开发商已取得“四证”，即国有土地使用证、建设用地规划许

14、可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证；（2）开发商已交纳土地出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；（3） 在建工程抵押物中的工程队垫付款、应付税金、预售房款要进行核实，并在抵押物评估价值中扣除后计算抵押率。合同法规定，工程承包人对发包人未按照约定支付的工程款享有优先受偿权，该优先权优于抵押权。因此，以建设工程作抵押时，必须及时取得结算工程款凭证，严格审查该工程是否拖欠工程款、承包人是否具有主张优先权的情形。必要时还可接受工程承包人提供连带保证担保或要求其放弃建设工程款优先受偿权的书面声明。（4）开发商已投入工程款项的书面材料；（5）在建工程的施工进度、工程竣工日期、已完成的工作

15、量和工程量；（6）以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押，若抵押的在建工程在抵押期间竣工的，应当在抵押人领取房产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。（三）放款审核。信贷业务审批后按照信贷批复要求落实信用发放条件，签订合同（协议），办理抵、质押担保手续后，报放款审核岗审核（原则上由一级分行放款审核岗审核，信贷经营管理综合评价结果为A类的二级分行取得转授权的由二级分行放款审核岗审核,目前省行已转授龙岩分行、泉州分行、莆田分行、三明分行、宁德分行、福新支行放款审核权）。（四）办理有效的建筑工程保险。保险合同中要明确农业银行为保险的第一受益人；采取抵押担保方式的，借款人投保的金额不得低于抵押

16、金额，保险期至少长于贷款期半年，已投保的应进行保险过户，确保农业银行为保险的第一受益人。保单由经营行入库保管。（五）在贷款审批额度内，借款人逐笔申请项目用款，经营行按照项目工程进度，逐笔核贷，逐笔审批，逐笔办理贷款发放手续，单笔超过项目总投资5%或超过500万元的贷款资金支付须采用受托支付（银团贷款按银协议规定落实受托支付、联合贷款由主办行落实受托支付）。三、贷后检查（一）资金账户监管信贷资金发放后，经营行客户部门、支付审核人与会计人员应相互配合做好信贷资金的支付审核、用后监督和借款人在我行账户资金的定期监测。贷款人通过受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付进行管理与控制。实行信贷资金

17、支付分级审核，由经营行主责任人确定分级审核人，设置支付审核权限，授权相关人员对借款人一定额度的信贷资金支付进行审核。采用自主支付的，客户经理应及时书面通知会计人员，由会计人员协助做好支付审核。对于不需要支付审核的，客户经理应要求借款人定期汇总报告贷款资金支付情况，并通过账户分析、凭证查验、现场调查等方式核查贷款支付是否符合约定用途。在借款人使用我行信贷资金后，客户经理应及时跟踪监督信贷资金用途，填写信贷资金用后跟踪表。客户经理按月对我行账户进行资金监测，填写账户资金定期监测台账。客户经理发现借款人有挤占挪用信贷资金、未按合同约定使用贷款的情况，应及时向经营主责任人报告，并按合同约定采取暂停借款

18、人用款竺相应措施督促借款人限期纠正。信贷资金需进行支付审核的，应与客户约定，我行信贷资金的支付不可通过票据交换他行托收的被动划款方式进行。项目资金实行封闭管理，商品房开发项目收入现金流应按约定比例进入资金监管专户；经营性物业贷款项目的经营收入需直接进入专户，实行收支两条线管理；城市土地开发贷款项目应实行资金专户集中管理，保证专款专用、封闭运行，专户资金实行收支两条线管理，借款人将自有资金（项目资本金）、自筹资金和银行借款存入专户，借款人实际用款时，提出用款书面申请，按照有关支出用途及合同、凭证，由农业银行根据审批授权逐笔审批，保证专款专用，土地出让或转让取得的收入应按约定比例存入土地储备或土地

19、开发资金专户，确保还贷资金来源落实，土地出让收入由财政先收后返的，城市财政部门的土地有偿使用收入财政专户应争取开立在农业银行；经济适用房开发贷款项目资本金、自筹资金、贷款和销售收入等与项目相关的资金全部纳入到项目资金专户进行管理，项目资金专户内资金不得用于与贷款项目无关的支出，资金使用和支付应根据实际工程需要，客户经理进行报账式审核，并按用款审批权限审批，对资金用途逐笔监督，保证专款专用，对项目销售预售形成的收入，应全部或不低于农行贷款比例及时存入专户。（二）现场检查、日常跟踪和定期分析1.现场检查：检查频率为正常类、关注类贷款客户至少每季检查一次，次级类贷款客户至少每月检查一次，可疑类、损失

20、类贷款。当出现贷款风险分类形态向下迁徙；贷款发生欠息、展期、逾期及或有资产到期垫付；客户出现停产、半停产状况；客户发生可能影响信贷资产安全的投资活动、体制改革、债权债务纠纷、事故与赔偿等重大事项时应立即组织现场检查。检查的内容为检查批复中的信贷管理要求落实情况、客户生产经营情况、客户财务情况、担保情况、与管理人员面谈，重点检查项目进展情况与固定资产贷款评估报告以及工程规划是否存在较大差异，投资、建设是否按项目计划进行，项目累计完成工作量与投资支出是否相当，费用开支是否符合有关规定，总投资是否突破，施工方垫资情况，项目主要技术、工艺、设备是否出现较大变化，固定资产贷款是否被挤占挪用，项目能否按期

21、竣工和达产情况，预计效益和市场情况等。（房地产项目贷款各管理办法中的特别管理要求：商品房开发贷款管理办法提示贷后管理重点内容：（一）项目工程建设阶段的监管重点。1.资本金、其他资金来源的落实情况以及使用情况。2.工程形象进度与资金使用匹配情况，分析借款人是否按照合同约定和用款计划使用贷款，有无贷款挪用情况。3.项目总投资额和资金运用计划有无变化，投资是否超预算以及追加投资的资金来源及落实情况。4.项目工程施工进度、配套工程建设和工程施工质量状况等。（二）项目实现收入阶段的监管重点。1.项目所在区位市场的变化情况，是否按预定计划进行销售（出租），项目收入实现进度。2.配套按揭贷款办理情况，我行按

22、揭贷款的额度、占比。3.项目收入实现及归行情况。4.借款人财务情况以及项目收入归还贷款情况。经营性物业贷款管理办法贷后管理要求：经营行在贷款期内应采用定期或不定期再评估方式对抵押物价值进行动态监测，对已抵押给我行的经营性物业用于租赁的，应审查租赁合同约定的条款是否存在不利于我行抵押权实现的情形，并要求出租人事先告知承租人该经营性物业已抵押给我行；同时尽量要求承租人向我行出具书面承诺，在我行实现抵押权时，租赁合同提前终止，不得以其租赁权阻碍或干扰我行行使抵押权。需及时掌握出租状况，准确估算项目经营性现金流量，动态调整还款计划。城市土地开发管理办法贷后管理要求：对整体开发、分批出让的项目，应按照对

23、应地块的原则，分期、分地块偿还我行贷款；在农业银行设立抵押权的储备土地需临时利用，应征得农业银行同意。储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应；需出让或转让已设立抵押权土地的，应先行依法解除抵押。土地出让或转让后，应及时偿还我行贷款。）客户经理现场检查结束后填制信贷业务现场检查表，签字后提交客户部门负责人和经营主责任人阅签，如客户管理行为上级行的，还需上报客户管理行客户部门，部门负责人阅签。管理行客户部门对本级行直接管理客户的核心企业每年至少参加一次现场检查。2.日常跟踪：客户经理平时工作中应随时收集和掌握借款人和担保人的财务报表、公开信息、其他融资情况、上下游企业、所处行业及国

24、家宏观经济政策、风险经理提供的风险预警信息等与贷后管理相关的情况。3.定期分析：客户经理需综合资金账户监管、现场检查、日常跟踪、风险预警的情况，至少每半年对客户的贷后情况进行一次全面的分析，撰写贷后管理定期分析报告。报告中至少包括客户目前的基本情况、生产经营情况（或项目进展情况）、财务状况分析、资金账户监管情况、融资和对外担保情况、担保人（物）当前分析、还款能力分析、贷后管理方案及审批要求落实情况、风险因素分析、结论及工作措施建议。报告由客户经理签字后提交客户部门负责人和经营主责任人阅签，如客户管理行为上级行的，应及时上报客户管理行客户部门。管理行客户部门对本级行直接管理客户应按户撰写整体分析

25、报告。（三）风险监测、贷后管理例会制度客户经理在资金账户监管、现场检查、日常跟踪等贷后管理中发现的风险信号及时报告部门负责人。其中，红色、橙色风险信号应填制风险预警信号处理表。客户部门负责人对客户经理和风险经理报告的风险信号，根据风险信号的级别进行处理。对于红色、橙色风险信号应以风险预警信号处理表形式报告经营主责任人。对于黄色风险信号，客户部门负责人根据本部门的处理能力决定是否报告经营主责任人。客户部门负责人和经营主责任人在接到风险信号后，应立即组织本部门或本级行采取措施进行及时处理。对于上级行管理的客户，经营主责任人对风险预警信号处理表签阅后，在立即采取措施的同时，报告客户管理行的客户部门。

26、固定资产管理办法中规定的主要风险点：国家产业政策重大调整；资本金及其他项目资金未按约定到位或抽逃项目资本金；原材料及产品市场条件、建设条件、建设内容等发生重大不利变化；经营管理状况恶化；对农业银行及其他债权人出现拖欠或违约行为；违反约定在未还清贷款之前以项目资产为其他负债提供担保；拒绝接受农业银行对贷款项目的监督管理；不按期还款，又未在规定期限内办理展期或重新约期手续；借款人改制、产权变更、高层管理人员变动、逃废债务、涉及诉讼案件等重大预警信号。（城市土地开发管理办法规定的主要风险点：国家或地方政府关于土地储备或土地开发的政策发生变化，对贷款可能产生不利影响的；地方政府或财政部门通过改变资金运

27、作模式、调整土地出让收入分配政策等措施，使土地出让收入不能及时存入专户的；借款人在一段时间内土地出让情况和出让价格不理想，不能保证合理收益，又没有其他还款来源的；借款人转移贷款用途的；在贷款偿还前出让或采取其他方法处置农业银行贷款支持收购、储备的土地或已抵押给农业银行的土地时，借款人未事先通知经营行的；贷款支持收储土地因规划条件变更，无法实现预期效益的；出让已抵押给农业银行的土地或转让其他抵押物后，借款人未及时归还贷款，又未能提供其他合法、足值的抵押物的；抵押物因政策变化或经批准改变原规划条件，不再符合抵押规定，借款人又未能提供其他合法、足值的抵押物的；借款人或担保人涉及诉讼，可能影响贷款安全

28、的；贷款抵（质）押物被司法机关或其他有权机关查封、扣押的；其他导致贷款风险增加的情况。）贷后管理例会制度，主要是集中会审客户贷后管理情况，分析存在的风险因素，制定风险防范措施，形成会议决议，提高贷后管理工作的执行力。贷后管理例会由行长主持或由行长指定分管信贷前台或后台的副行长主持召开，支行贷后管理例会必须由行长主持，由客户管理、信贷管理、授信执行、风险管理、法律、国际业务等部门负责人（分支行无相应部门的由相关岗位参加）和有关客户经理、风险经理参加。经营行每个季度至少召开一次，管理行每半年至少召开一次。客户经理或客户部门负责人在贷后管理例会上对会审的客户按户汇报贷后管理情况，参会人员对会审客户的

29、风险进行审议，形成会议决议，落实决议执行的部门和有关责任人。（四）房产销售、办理按揭和收回贷款要深度介入预售过程，定期盘点库存商品房、向房地产管理部门查询验证销售进度等，应尽可能地成为唯一的监管银行，全权收存售房款。监管银行必须根据工程监理单位出具的工程进度核定意见书拨付预售款。开发企业应严格按照施工计划组织施工，在实际工程进度与计划进度一致的前提下，允许根据相应的预算方案使用预售款，实际工程进度落后于计划进度时禁止使用预售款。总行商品房开发贷款管理办法规定：商品房开发贷款要根据项目收入实现进度采取分期还款方式。以出售为主的商品房项目，项目销售率达到80%，借款人应还清贷款，其中商业用房项目应

30、在销售率达到70%时还清贷款；以出租、自营为主的项目，应根据项目回笼现金情况合理确定还款计划，现金流充足时可要求借款人提前偿还贷款。对于总行直管的总行房地产开发优质客户，在担保手续齐全、风险可控的条件下，确有必要突破销售率80%（70%）还清贷款的，可按个案结合授信一并审批。经济适用房开发贷款管理细则规定在项目销售款达90%（含）之前收回我行开发贷款。我们在项目贷款操作中一般按销售收入比例达到70%（经济适用房80%）时收回开发贷款，具体要求以项目贷款批复为准。对将要到期的项目贷款，客户经理应在每笔贷款到期前20天，填制一式三联的信贷业务到期通知书，发送借款人和担保人取得回执，或采取其他有效方

31、式，及时通知客户。发生合同约定事项导致贷款提前到期的，报经经营行行长同意后，由客户部门向借款人和担保人发出贷款提前到期通知书，办理相关还款手续。客户主动申请提前偿还信贷业务时，客户部门或经营行行长应根据借款合同的约定并综合考虑其他因素，确定是否同意提前还款。如同意提前还款的，可视情况决定是否收取一定金额的补偿金。信贷业务到期归还要按照信贷业务合同约定的期限和还款方式，由客户主动归还。客户与经营行签订划款授权书的，经营行可按划款授权书的约定自动从客户的账户或银行卡中予以扣收。客户还清全部信用后，经营行应将抵押、质押的权利凭证交还抵押、质押人并作签收登记，设定抵押、质押登记的要及时与抵押、质押人共

32、同向登记部门办理登记注销手续。（五）贷款展期、约期、逾期催收客户到期不能偿还贷款，符合农业银行贷款展期条件，可按规定办理贷款展期。对于具有行业竞争优势、预期未来项目建成后经营效益良好的优良客户，由于业务审批时约期不合理或项目建设期延长等原因造成预期现金流不足以归还到期贷款的，可按规定办理贷款重新约期。信贷业务到期之日营业终了尚未归还的信贷业务列入逾期催收管理，经营行客户部门应填制一式三联信贷业务逾期催收通知书，分别发送到客户和担保人进行催收。对于形成不良的信贷业务，经营行应及时报告原审批行授信执行（信贷管理）部门和客户管理行客户部门。（六）潜在风险客户退出潜在风险客户是指已出现较为明显的风险特

33、征，或在可预见的范围内，预计客户生产经营情况有可能出现不利变化，影响到我行信贷业务的最终偿还，尚未形成不良，为防止形成事实风险，需要到期或提前收回、压降信用余额的客户。授信执行（信贷管理）部门每年制定潜在风险客户退出计划（贷款压降计划），客户部门按照退出计划和退出名单认真组织实施。（七）电子化手段运用、工作移交及责任追究我们应充分利用电子化手段来提高贷后管理工作的效率，积极发挥CMS贷后管理子系统作为贷后管理操作主要工具的功能，充分发挥CMS财务分析预警软件的作用，借助电子化手段实现集团客户及异地担保人的信息共享，充分运用外部公共系统的资源，拓宽获取外部信息的渠道。原客户经理工作岗位变动时，必

34、须在部门负责人主持和监交下，同接手客户经理或风险经理对其负责的信贷客户业务风险状况进行鉴定，形成书面交接材料，由原经办人、接手人、监交人签字后登记存档。工作移交后，接手人对接手的信贷客户承担贷后管理工作职责, 部门负责人的工作移交, 必须在本级行行长（或主管行长）主持和监交下。正常、关注类信贷资产认定为不良信贷资产时，审计部门应同时对不良信贷资产的调查、审查、审议、审批、实施、贷后管理各环节经办责任人和主责任人进行责任认定,符合规定的条件时，客户部门将不良信贷资产移交到资产处置部门进行处理。根据客户经理、风险经理、部门负责人、行长或副行长在贷后管理工作中的职责分工，客观地界定贷后管理的责任，根

35、据问题的严重程度追究有关人员的责任。对于贷后管理工作确实履职尽责，经确认无道德风险且非贷后管理原因形成的不良贷款，将免于追究相关责任人的贷后管理责任。（八）贷款后评价1、定义：房地产项目贷款后评价是指对贷款到期安全收回或到期未能正常收回后，有关人员对房地产项目贷款从调查、评估、决策、贷后管理等过程进行全面分析评价的一种方式，是项目贷款管理周期的重要组成部分，也是项目贷款贷后管理的一个组成部分。它的主要着眼点在于，根据信贷资金的“三性”原则（流动性、安全性、效益性），判断项目贷款的清偿能力，及项目评估时对项目投资风险（财务风险、经营风险等）的预测准确性、风险规避措施的实施效果等。2、特点：（1）

36、现实性：项目贷款后评价分析的是项目实际情况，是项目完工或销售完毕后的一定时期内，根据企业的实际经营结果或根据项目的实际情况重新预测的数据，而项目评估是依据历史和经验性资料，对项目的前瞻性的一种预测。（2）全面性：在进行项目评价时，既要分析其投资过程，又要分析经营实施过程。不仅要分析项目投资经济效益，而且要分析其经营管理，发掘项目的潜力。（3）探索性：项目后评价要分析企业现状，发现问题并探索未来的发展方向，因而要求项目后评价人员具有较高的素质和创造性，把握影响项目的主要因素，并提出切实可行的改进措施。 3、目的和意义：（1）开展房地产项目贷款后评价，可以及时发现在贷款调查、评估、决策、贷后管理等过程中的问题，总结贷款准入、管理的经验教训，为我行调整信贷政策、改进和完善项目贷款管理提供借鉴。（2）开展房