万科上海区域新项目定位分级评审制度

1、万科上海区域新项目定位分级评审制度1目的为实现区域提高项目运营效率的战略要求，保证新项目前期定位质量，提升专业度，降低投资风险，上海区域营销管理部特制定此制度，对区域内新项目前期定位设定分级评审及工作质量要求。2范围本制度适用于上海区域内所有新项目前期定位工作，规范从新项目意向信息通报至项目策略大纲确定期间之工作流程与工作质量要求。3责任分工3.1 区域营销管理部n 负责新项目前期定位进度跟踪管理；n 负责在新项目意向信息通报时明确该项目分级，进入相应分级评审流程；n 负责根据不同流程要求，参与、审核、评审成员公司市场定位分析工作及提交之市场定位报告、产品建议书、产品深化报告、项目策略大纲。3

2、.2 成员公司市场营销部n 负责完成新项目的市场、客户、产品定位分析工作；n 负责在立项会前完成市场定位报告（初步产品建议书）；n 负责在前置工作计划会前完成产品建议书；n 负责完成产品深化报告并审核设计方案是否满足客户需求；n 负责制定项目策略大纲；n 负责按照本制度流程要求及时与区域营销管理部沟通新项目前期定位进展状况，报审相关报告。4新项目定位评审分级工作流程及工作要求 4.1 分级评审流程 鉴于目前区域内各公司专业度差别及新项目难度情况，区域营销管理部对区域内新项目进行三类分级，采取不同的介入和评审方式。 完整流程仅适用于新进入城市项目、区域产品决策委员会明确之重点项目。区域营销管理部

3、全程、高度介入，与分公司共同完成新项目前期定位工作。上海区域新项目定位分级评审完整流程图如下：区域营销管理部² 收到区域企划部项目意向信息通报表后，根据成员公司市场营销部申请，明确项目分级，确定区域营销管理部介入方式。² 收到区域企划部项目意向信息通报表后，现场看地，并参与、协助成员公司市场营销部完成项目初步市场分析；² 立项会前参与、协助成员公司市场营销部进行前期市场定位研究，审核市场定位报告（初步产品建议书）；² 立项会上对项目立项报告、定位报告进行评审，提供专业意见；² 前置工作计划会前参与、协助成员公司市场营销部进行客户、产品定位研究，

4、审核产品建议书；² 前置工作计划会上对项目立项报告、产品建议书进行评审，提供专业意见；² 项目获取后，审定成员公司提交之后期工作节点计划，并定期跟踪新项目进展状况；² 参与、协助成员公司市场营销部进行产品深化研究、项目策略大纲研究，审核产品深化报告、项目策略大纲；² 负责召集、组织区域策略大纲决策会，并进行评审。成员公司市场营销部：² 收到项目发展部项目意向信息通报表后，与区域营销管理部沟通，申请分级评审；² 收到项目发展部项目意向信息通报表后，前置启动会前配合完成项目初步市场分析；² 立项会前完成市场定位报告（初步产品建议

5、书），研究内容应包括：土地属性分析、市场机会分析、典型个案/竞争项目分析、目标客户定位、产品类型及组合、价格定位、开发节奏等，并提交区域营销管理部审核；² 前置工作计划会前完成产品建议书，研究内容应包括：前期深化研究、客户选择及深化研究、定价策略及销售计划、产品深化初步方向等，并提交区域营销管理部审核；² 根据前置工作会评审意见调整并完善产品建议书，并最终提交项目决策会；² 项目获取后排定后期工作节点计划并提交区域营销管理部审定；² 按照工作节点计划完成产品深化建议书，研究内容应包括：前期研究结果的深化、专题深化研究（单体、户型、景观、配套、装修标准等）

6、、示范区及售楼处建议、首期开盘范围建议等，并提交区域营销管理部审核；² 按照工作节点计划完成项目策略大纲，主要内容应包括：市场/竞品/产品分析、客户地图、案名、形象定位、分期推广策略、主要渠道建议、分期营销费用铺排、首年推盘及销售计划、售楼处及示范单位定位等，并提交区域营销管理部审核；² 向区域营销管理部申请召开区域策略大纲决策会，区域策略大纲决策会评审通过后，方可进入开盘准备阶段。 基本流程适用于区域内一般项目。区域营销管理部采用中等介入度，保持对新项目的跟踪管理和风险预控。 上海区域新项目定位分级评审基本流程图如下：区域营销管理部² 收到区域企划部项目意向信息

7、通报表后，根据成员公司市场营销部申请，明确项目分级，确定区域营销管理部介入方式。² 收到区域企划部项目意向信息通报表后，现场看地；² 立项会前审核市场定位报告（初步产品建议书）；² 立项会上对项目立项报告、定位报告进行评审，提供专业意见；² 前置工作计划会前审核产品建议书；² 前置工作计划会上对项目立项报告、产品建议书进行评审，提供专业意见；² 项目获取后，审定成员公司市场营销部提交之工作节点计划，定期跟踪管理新项目进展状况；² 审核产品深化报告、项目策略大纲；² 负责召集、组织区域策略大纲决策会，并进行评审。成员

8、公司市场营销部：² 收到项目发展部项目意向信息通报表后，与区域营销管理部沟通，申请分级评审；² 收到项目发展部项目意向信息通报表后，前置启动会前配合完成项目初步市场分析；² 立项会前完成市场定位报告（初步产品建议书），研究内容应包括：土地属性分析、市场机会分析、典型个案/竞争项目分析、目标客户定位、产品类型及组合、价格定位、开发节奏等，并提交区域营销管理部审核；² 前置工作计划会前完成产品建议书，研究内容应包括：前期深化研究、客户选择及深化研究、定价策略及销售计划、产品深化初步方向等，并提交区域营销管理部审核；² 根据前置工作计划会评审意见调整

9、并完善产品建议书，并最终提交项目决策会² 项目获取后排定后期工作节点计划并提交区域营销管理部审定，定期反馈项目进展状况；² 按照工作节点计划完成产品深化建议书，研究内容应包括：前期研究结果的深化、专题深化研究（单体、户型、景观、配套、装修标准等）、示范区及售楼处建议、首期开盘范围建议等，并提交区域营销管理部审核；² 按照工作节点计划完成项目策略大纲，主要内容应包括：市场/竞品/产品分析、客户地图、案名、形象定位、分期推广策略、主要渠道建议、分期营销费用铺排、首年推盘及销售计划、售楼处及示范单位定位等，并提交区域营销管理部审核；² 向区域营销管理部申请召开

10、区域策略大纲决策会，策略大纲决策会获得评审通过后，方可进入开盘准备阶段。 简化流程适用于成熟度和专业度高的公司项目（目前主要是上海公司）、以及公司熟悉操作的成熟项目。区域营销管理部低度介入。上海区域新项目定位分级评审简化流程图如下：区域营销管理部² 收到区域企划部项目意向信息通报表后，根据成员公司市场营销部申请，明确项目分级，确定区域营销管理部介入方式。² 收到区域企划部项目意向信息通报表后，现场看地；² 立项会上对项目立项报告、定位报告进行评审；² 前置工作计划会上对项目立项报告、产品建议书进行评审；² 项目获取后，根据成员公司市场营销部之工作节点计划，保持跟踪；成员公司市场营销部：² 收到项目发展部项目意向信息通报表后，与区域营销管理部沟通，申请分级评审；² 立项会前完成市场定位报告（初步产品建议书）；² 前置工作计划会前完成产品建议书；² 根据前置工作会评审意见调整并完善产品建议书，并最终提交项目决