物业接管验收及收搂培训.ppt

1、目目 录录v1、基本概念、基本概念v2、物业的竣工验收与接管、物业的竣工验收与接管v3、交楼前的准备工作、交楼前的准备工作v4、交楼期间的工作、交楼期间的工作v5、交楼后的工作、交楼后的工作 竣工：竣工： 是指一个建筑工程是指一个建筑工程项目经过建筑施工和设项目经过建筑施工和设备安装之后，达到了该备安装之后，达到了该工程项目设计文件所规工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用定的要求，具备了使用的条件。的条件。竣工验收竣工验收： 工程项目竣工之后，承建单位需向建设单工程项目竣工之后，承建单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时，经建设位办理交付手续。在办理交付手续时，经建设单位或专门组织

2、的验收委员会对竣工项目进行单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程接收手续，查验，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给建设单位，这一交接过程称之为把产品移交给建设单位，这一交接过程称之为竣工验收。竣工验收。v 建筑工程项目的验收，可分为隐蔽工程验收、分期验收、单建筑工程项目的验收，可分为隐蔽工程验收、分期验收、单项工程验收和全部工程验收。项工程验收和全部工程验收。 接管验收接管验收： 是指物业管理公司接交房地产发展商或业是指物业管理公司接交房地产发展商或业主委员会委托管理的新建成或原有物业时，以主委员会委托管理的新建成或原有物业时，以物业主体结构安全和满

3、足使用功能为主要内容物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。在完成接管验收后，整个物业就移的再检验。在完成接管验收后，整个物业就移交给物业管理公司。交给物业管理公司。 接管验收的内容：接管验收的内容：v主体结构。主体结构。v屋面与楼地面。屋面与楼地面。v装修。装修。v电气。电气。v水、卫、消防、采暖。水、卫、消防、采暖。v附属工程及其他。附属工程及其他。入伙：入伙： 是指发展商将已建好的物业按照法律程序是指发展商将已建好的物业按照法律程序交付给业主。业主或使用人进房入住，是物业管交付给业主。业主或使用人进房入住，是物业管理公司与业户的首次接触，标志着物业管理工作理公司与业户的首次接触

4、，标志着物业管理工作逐步展开。逐步展开。 入伙手续：指物业管理公司所接管的楼宇具备了入住条入伙手续：指物业管理公司所接管的楼宇具备了入住条件以后，向业主寄发入伙手续文件。件以后，向业主寄发入伙手续文件。竣工验收：竣工验收：隐蔽工程全部工程单项工程分期验收竣工验收竣工验收竣工验收应提交的资料：竣工验收应提交的资料：v竣工工程项目一览表竣工工程项目一览表v设备清单设备清单v设备、材料证明设备、材料证明v土建施工记录土建施工记录v设备安装调试记录设备安装调试记录v建筑物监测记录建筑物监测记录v隐蔽工程验收记录隐蔽工程验收记录v图纸会审记录图纸会审记录v工程质量事故发生及处理记录工程质量事故发生及处理

5、记录v设计变更通知和技术核定单设计变更通知和技术核定单v工程项目竣工图工程项目竣工图接管验收应移交的资料：接管验收应移交的资料：v产权资料产权资料：（项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、拆迁安置资料）（项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、拆迁安置资料）v技术资料技术资料：（竣工图纸、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告，工程预决（竣工图纸、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告，工程预决算，图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单、隐蔽工程验收记录、沉算，图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单、隐蔽工程验收记录、沉降观测记录、竣工验收证明书、钢材水泥等主要材料的书面质量保证材料、新降观

6、测记录、竣工验收证明书、钢材水泥等主要材料的书面质量保证材料、新材料材料/ /构配件的鉴定合格证书、水构配件的鉴定合格证书、水/ /电电/ /空调空调/ /卫生洁具卫生洁具/ /电梯等设备的检验合格书电梯等设备的检验合格书以及说明书、供水试压报告。以及说明书、供水试压报告。 物业公司应准备的收楼文件物业公司应准备的收楼文件1、物业管理委托合同、物业管理委托合同2、前期物业管理协议书、前期物业管理协议书3、建立初步业主档案、建立初步业主档案4、业主公约业主公约5、住户手册住户手册 装修守则装修守则6、收楼通知书收楼通知书7、物业管理收费标准一览表、商场、物业管理收费标准一览表、商场/住宅（公住宅

7、（公 寓）寓）物业移交及二次装修流程图物业移交及二次装修流程图8、物业管理处业户办理收楼、二次装修手续凭证。、物业管理处业户办理收楼、二次装修手续凭证。 物业公司应准备的相关工作物业公司应准备的相关工作v业户联络资料登记表v区域防火责任协议书v收楼承诺书v验收楼交接书v验收遗漏工程记录表v锁匙托管理承诺书v通讯业务申请表v管理员工服务意识、礼仪礼貌、行为举止及穿着等方面的岗前培训。对楼宇质量的查验、跟进物业及设施之验收移交对楼宇质量的查验、跟进物业及设施之验收移交登记遗漏工程登记遗漏工程对遗漏工程进行统计、归类、总结对遗漏工程进行统计、归类、总结将遗漏工程总结递交发展商、承建商、若有时间将督将

8、遗漏工程总结递交发展商、承建商、若有时间将督促承建商进行整改、执漏促承建商进行整改、执漏管理公司针对遗漏工程的总结对验楼员进行交楼前工管理公司针对遗漏工程的总结对验楼员进行交楼前工作总结作总结v政府有关物业管理法规条例、住宅室内装饰装修管理办法、房屋建筑工程质量保修办法v物业管理公司资质证书及营业执照v物业管理公司收费许可证v物价局有关物业管理综合服务费、停车场收费等收费标准的批复v物业竣工验收证明文件或物业竣工综合验收合格证v商品房住宅质量保证书及住宅使用说明书核对水表、电表、煤气、煤气表核对水表、电表、煤气、煤气表有关核表工作一定要做到表对户、户对表、记录清晰有关核表工作一定要做到表对户、

9、户对表、记录清晰对有问题的表一定要记录在案，出文通知发展商、承建商、对有问题的表一定要记录在案，出文通知发展商、承建商、供电公司、煤气公司、供水公司，要求发展商、承建商协助供电公司、煤气公司、供水公司，要求发展商、承建商协助供电公司、煤气公司、供水公司尽快进行整改工作；保证单供电公司、煤气公司、供水公司尽快进行整改工作；保证单元交付后水、电、煤气的正常供应元交付后水、电、煤气的正常供应建立初步设备档案，明确责任人，并对有关设备、设施进行建立初步设备档案，明确责任人，并对有关设备、设施进行查验，对有问题的设备记录在案，并通知发展商、承建商督查验，对有问题的设备记录在案，并通知发展商、承建商督促其

10、进行整改促其进行整改管理公司针对遗漏工程的总结对验楼员进行交楼前工作总结管理公司针对遗漏工程的总结对验楼员进行交楼前工作总结v核对施工方移交的锁匙（含电表房、水表房、管井房、电房等设备房及管理用房的锁匙）数量及是否匹配。贴标签，将锁匙移交服务中心客户服务部贴标签，将锁匙移交服务中心客户服务部v熟悉单元二次装修规限及部门之相关工作熟悉单元二次装修规限及部门之相关工作工程人员对物业内不充许改动的墚、柱承重墙、给排水的主工程人员对物业内不充许改动的墚、柱承重墙、给排水的主管道及单元内的某些设备如智能化系统及不充许封闭的设施管道及单元内的某些设备如智能化系统及不充许封闭的设施检查口等应事先参照各类型单

11、元之平面图作出详细规定及须检查口等应事先参照各类型单元之平面图作出详细规定及须对规定之内容进行熟悉，并将规定知会服务中心等作出适当对规定之内容进行熟悉，并将规定知会服务中心等作出适当安排安排准备物业单元内准备物业单元内设施线路分布走向之图纸及各户型之平面图设施线路分布走向之图纸及各户型之平面图，便于业户开展二次装修工程便于业户开展二次装修工程v对锁匙的管理对锁匙的管理专人专责管理，摆放在锁匙柜专人专责管理，摆放在锁匙柜制定锁匙管理制度（例如锁匙当天归还、不允许带离物业范制定锁匙管理制度（例如锁匙当天归还、不允许带离物业范围以外等规定）并制定锁匙使用登记表，实行一出一入登记围以外等规定）并制定锁

12、匙使用登记表，实行一出一入登记制度，明确有关锁匙的去向制度，明确有关锁匙的去向交楼时，将有关锁匙放入收楼文件袋交楼时，将有关锁匙放入收楼文件袋v收楼文件资料的管理收楼文件资料的管理将所有收楼文件写上单元号，放入收楼袋将所有收楼文件写上单元号，放入收楼袋将收楼文件袋统一放在交楼处，摆放整齐，方便使用将收楼文件袋统一放在交楼处，摆放整齐，方便使用v建立初步的业主建立初步的业主/住户档案住户档案业主业主/ /住户档案包括的内容：住户档案包括的内容：业主业主/ /住户姓名、地址、联络方住户姓名、地址、联络方式、家庭成员状况、工作地址、紧急联络方式、照片（若式、家庭成员状况、工作地址、紧急联络方式、照片

13、（若有）、购房合同或按揭合同编号、车辆登记、工程返修记录、有）、购房合同或按揭合同编号、车辆登记、工程返修记录、费用缴交情况、投诉记录及回访记录、收楼文件二次装修申费用缴交情况、投诉记录及回访记录、收楼文件二次装修申请记录请记录建立初步业主建立初步业主/ /住户档案基本内容可从售楼部有关的购房合同住户档案基本内容可从售楼部有关的购房合同或认购合同中可查阅到或认购合同中可查阅到v掌握物业设施、设备的基本情况掌握物业设施、设备的基本情况单元装修标准及设施清单、单元的朝身、电话线、有线电视、单元装修标准及设施清单、单元的朝身、电话线、有线电视、冷气机主机、电表、水表、煤气表的位置、单元总的配电量冷气

14、机主机、电表、水表、煤气表的位置、单元总的配电量等等对水泵房、发电机、消防设施、安防系统等的配置情况及分对水泵房、发电机、消防设施、安防系统等的配置情况及分布位置等物业设施设备的熟悉布位置等物业设施设备的熟悉小区附属设施的熟悉，例如会所、学校、运动设施、各类车小区附属设施的熟悉，例如会所、学校、运动设施、各类车辆停放的位置等辆停放的位置等物业周围生活配套的熟悉，例如学校、街道办、菜市场、派物业周围生活配套的熟悉，例如学校、街道办、菜市场、派出所、煤气公司、供电公司、供水公司等出所、煤气公司、供电公司、供水公司等v掌握物业设施、设备的基本情况单元装修标准及设施清单、单元的朝向、电话线、有线电视、

15、单元装修标准及设施清单、单元的朝向、电话线、有线电视、冷气机主机、电表、水表、煤气表的位置、单元总的配电量冷气机主机、电表、水表、煤气表的位置、单元总的配电量等等对水泵房、发电机、消防设施、安防系统等的配置情况及分对水泵房、发电机、消防设施、安防系统等的配置情况及分布位置等物业设施设备的熟悉布位置等物业设施设备的熟悉小区附属设施的熟悉，例如会所、学校、运动设施、各类车小区附属设施的熟悉，例如会所、学校、运动设施、各类车辆停放的位置等辆停放的位置等物业周围生活配套的熟悉，例如学校、街道办、菜市场、派物业周围生活配套的熟悉，例如学校、街道办、菜市场、派出所、煤气公司、供电公司、供水公司等出所、煤气

16、公司、供电公司、供水公司等v认真学习有关政府文件及熟习交楼流程及二次认真学习有关政府文件及熟习交楼流程及二次装修流程装修流程v确定交楼路线图、二次装修货物运输路线图确定交楼路线图、二次装修货物运输路线图v政府相关文件及收楼文件资料的熟悉工作政府相关文件及收楼文件资料的熟悉工作v相关收费标准及收费依据的熟悉相关收费标准及收费依据的熟悉v楼宇指示牌、楼层指示牌、单元指示牌、走火楼宇指示牌、楼层指示牌、单元指示牌、走火通道指示牌通道指示牌v停车场指示牌，包括转弯牌、禁鸣牌、单行牌停车场指示牌，包括转弯牌、禁鸣牌、单行牌等等v交楼路线牌，包括了公共洗手间的位置、停车交楼路线牌，包括了公共洗手间的位置、

17、停车位置位置v收楼程序指示牌收楼程序指示牌v交楼现场功能区域指示牌，包括接待处、咨询交楼现场功能区域指示牌，包括接待处、咨询处、缴款处、验楼处、装修申请处等处、缴款处、验楼处、装修申请处等v对着装的要求、仪容、仪表的要求，文明礼貌对着装的要求、仪容、仪表的要求，文明礼貌的要求、站立的要求进行培训的要求、站立的要求进行培训v增加人手、加强巡逻次数、制订防范突发事情增加人手、加强巡逻次数、制订防范突发事情的方案及车辆停放管理方案的方案及车辆停放管理方案v增加岗位增加岗位v做好迎接业主的训练做好迎接业主的训练v交楼当天准备雨伞交楼当天准备雨伞v气氛布置的要求，突出喜庆、舒适、围蔽未完气氛布置的要求，

18、突出喜庆、舒适、围蔽未完工部分，清理现场环境，避免发生意外工部分，清理现场环境，避免发生意外v布置方法：鲜花蓝、气球、彩带、彩旗、气垫布置方法：鲜花蓝、气球、彩带、彩旗、气垫拱门、绿化地带点缀拱门、绿化地带点缀v该项工作可交由专业布置、该项工作可交由专业布置、 策划公司完成策划公司完成v公共区域、单元内部应做一次彻底的开荒公共区域、单元内部应做一次彻底的开荒清洁，将一个环境优美卫生干净的楼宇交清洁，将一个环境优美卫生干净的楼宇交予业主；（环境整洁、园艺绿化做好了业予业主；（环境整洁、园艺绿化做好了业主收楼时的心情会较好，收楼办理手续也主收楼时的心情会较好，收楼办理手续也容易。）容易。）v交楼处、售楼部、交楼路线范围的清洁更交楼处、售楼部、交楼路线范围的清洁更为重要，应要求清洁工程承判商或清洁工为重要，应要求清洁工程承判商或清洁工定时密集地进行日常保洁定时密集地进行日常保洁v按照有关突发事件处理的工作指引作出人力、物力安排准备v按照交楼程序，举行模拟交楼活动，使每位按照交楼程序，举行模拟交楼活动，使每位交楼人员熟悉交楼的程序交楼人员熟悉交楼的程序v交楼人员必须掌握基本问题的统一答复标准，交楼人员必须掌握基本问题的统一答复标准，使业主获得一致的答复使业主获得一致的答复功能区域的设定及人员安功能区域的设定及人员安排排收楼流程、二次装修流程及收费标准展示区接待处咨询处装修申请处