中国房地产开发企业情况

1、中国房地产开发企业情况1强者恒强，百强企业综合实力大增与2008年相比，百强企业依然保持着强者恒强的梯队格局。万科仍以综合实力排名第一的身份位居榜单首位，中国海外紧随其后，它们作为国内第一梯队中房地产企业的代表，依然领跑百房企。保利、绿地、华润等央企背景的房地产企业凭借其雄厚的资金实力、丰富的土地资源和绝佳的地缘优势在2009年的宏观政策利好下加速规模扩张，其中，保利地产以其2009年的良好销售业绩升至季军的宝座。而恒大地产、碧桂园、龙湖地产等民营房企则转变经营战略，充分挖掘自身优势，抓住资本市场有利平台实现企业的华丽转身。其中，恒大地产11月5日在资本市场上的价值实现使其迅速跻身全国房地产开

2、发企业综合实力10强行列，龙湖地产也将在11月份成功完成首发上市。强劲的住房需求带动企业销量猛增，百强企业的综合实力大为增强。从销售金额来看，万科2009年前三季度销售额达到426.46亿元，预计全年将突破 500亿元；中国海外、保利、绿地、恒大等企业其2009年全年销售额预计达到300亿以上；富力、金地、合生创展、远洋地产等企业的年销售额预计也将超过百亿。在新上榜企业中，世纪金源、中信地产、星河湾地产、越秀城建地产、方兴地产、浙商集团，作为行业领先开发企业凭借其今年骄人的销售业绩，排名突飞猛进，一举进入全国房地产开发企业综合实力50强。此外，重庆金科、深圳鸿荣源、河北卓达、安徽元一、武汉地产

3、集团等地方龙头企业，经过在当地区域多年的经营发展以及品牌价值积累，区域业绩斐然，故而继续荣列中国房地产开发企业百强榜单。2. 北上西进，问鼎中原，百强房企跨区域经营战略日益成熟中国房地产测评中心对500强的测评研究发现，500强房企依然主要分布在华南、华东和华北区域，其中处于广东、上海、北京的企业数量均达到10%及以上，分别为12%、10%和12%。图1 百强房企城市分布图百强企业中，北京、上海、广州、深圳四大城市的企业数量占比综合达到了72%。由于这四个城市的房地产市场发展较为成熟，企业竞争激烈，优势开发企业早已开始向周边乃至中、西部区域的二三线城市拓展。其中，万科、保利、招商、金地等全国2

4、0强企业在在全国布局上表现出很高的整体运营水平，从2009年上半年四家公司的地产业务分布区域可以看出（如图2所示），四家公司均发起于广东，拥有国内最先进的房地产开发经营理念和管理经验。在站稳珠三角区域的基础上，四家公司将业务成功拓展到长三角、环渤海区域以及中西部地区。通过直接进驻当地市场，经过多年的耕耘成为这些地区的龙头开发企业；或者通过与当地开发企业合作开发的模式，使企业的规模效益和品牌影响力在全国范围内得以迅速提升。图2 2009年上半年万科、保利、金地、招商地产业务区域分布还有一些企业如恒大地产、碧桂园、新城地产、新湖中宝等品牌房企则一直以来深耕于二三线城市，随着二三线城市房地产市场的兴

5、起和发展，住宅成交量出现快速增长，这些企业的综合实力也大为增强。CRIC信息系统显示，2009年前10个月中，十大一线城市 的住宅成交量总和占全国住宅总成交量的比重在逐渐走低，所占比重由年初的26%降低到10月的17%，充分表明开发企业对二三线城市的发展有了足够的重视和充分的规划，二三线城市的需求和供给在市场稳步复苏中不断增长。随着领先企业将其先进的开发技术和经验运用至二三线城市，有效地提升了中西部地区乃至全国的房地产开发水平的，进而推动全国房地产市场产生联动效应并迅速走向成熟。3. 资本优势凸显，上市公司占据百强房企过半席位在中国房地产市场的现有融资条件下，传统的融资模式依然导于主导地位，寻

6、求资本市场的融资之路便成为优势房企加速规模扩张和实现企业规范治理的重要选择。在2009年的百强房企排行榜中，房地产上市公司占据了62个席位，50强企业中的上市公司占比更是达到三分之二以上。其中，恒大地产、恒盛地产借道香港首发上市，金科、华远则通过借壳上市，殊途同归，均实现其进军资本市场的目标。同时如绿地集团、融侨集团、大华集团、万达集团等明确有上市计划的地产企业，在百强企业中的比例也达到了11%。图3 百强企业中上市公司占比受益于今年前三季度资本市场的好转，一线房地产开发企业抓住有利时机，扩大在资本市场融资力度。从图4可以明显看出，保利、招商、金地三家上市公司2009年前三季度的银行信贷额度在

7、企业资金来源中的比例较2008年同期均出现明显下降，尤其是金地集团的信贷资金在企业资金来源中的比例降幅达到70%，这得益于保利、金地两家公司充分利用国内资本市场回调所带来的融资机会，经过上半年的筹划准备，分别于2009年7月和8月成功完成定向增发，筹集资金分别为80亿和46亿元。万科在8月份积极启动了112亿的公开增发方案，在9月份的临时股东大会上顺利通过，招商地产也在7月份的董事会上通过了定向增发近50亿的融资方案，从而为公司的下一轮扩张储备了足够的资金。图4 四家公司取得借款占公司资金来源的比例4需求强劲加速企业销售，百强房企抗风险能力增强2008年9月15日，央行近6年来首次下调贷款基准

8、利率，实行下调个人住房贷款利率等优惠政策；2008年10月17日，国务院常务会议要求降低住房交易税费、出台支持居民购房的政策；2008年12月21日，国务院办公厅下达关于促进房地产市场健康发展的若干意见。地方政府积极贯彻中央精神出台相关细则。在购房优惠政策刺激下，2009年以来居民购房热情激发，上半年全国个人住房贷款比年初增加 4662 亿元，同比多增 2835 亿元 。与此同时，前三季度全国商品房销售面积和销售金额同比增长44.8%和73.4%。企业销售回款速度的加快和销售额迅猛增长，为企业及时补充了流动资金和相应的准备金。图5显示，世茂房地产、恒大、绿城、富力上半年均取得了骄人的销售业绩，

9、上半年销售额均达百亿及以上。销售状况的极大改观，有效地缓解了企业短期借款的还贷压力，百强房地产企业已基本摆脱资金链困境，抗风险能力明显增强。图5 典型企业货币资金对比5宏观环境利好带动优势房企盈利水平稳升得益于房价的迅速回升，房地产百强企业在销售收入猛增的同时，其上半年的盈利水平也得到较为明显的提高。但由于房地产销售收入的确认在签订销售合同的一定时间之后才能实现，导致在上市公司上半年年报中净利润体现相对不明显。不过，如下图所示，与2008年上半年相比，2009年上半年良好的销售状况在抚平去年年底业绩创伤的基础上，已经使业绩稳步增长。第三季度以来房地产市场上掀起的一股豪宅热销浪潮，在2009年和

10、2010年的报表中将会亮点频现。图6 主要开发企业2009年上半年净利润增长情况6. 供需两旺成为描述2009年下半年土地市场的主要特点 与去年“土地流拍”、“底价成交”现象形成鲜明对比的是今年5月份以来，全国经济形势持续向好，房地产市场的需求热情持续升温，开发企业的投资信心随之恢复，在政府加大土地供应力度的情况下，全国土地市场成交量在不断加速增长。鉴于土地市场启动较住宅市场存在一定的滞后，第三季度土地购置面积开始回升，根据国土资源部公布的“全国主要城市地价状况分析报告”显示，第三季度末35个重点监测城市综合地价水平为3345元/平方米，同比增长0.36，环比增长2.49，结束了此前两个季度同

11、比下降的局面。富力地产今年5月份在北京拍得广渠门外10号地创出“地王”拉开了今年争夺土地的序幕，中海地产以70.06亿元拿下上海长风地块、绿地集团以72.45亿元受让龙华1960号地块，将一线城市的土地成交价格推向新的高点。在一线城市土地市场竞争激烈的情况下，万科、保利、绿城等综合实力较强的开发企业在布局一线城市的同时，也抓紧进入二三线城市进行土地储备，在这些城市的土地拍卖市场中身影频现。截止到今年第三季度末，恒大地产与碧桂园分别以5100万平方米和4360万平方米分列2009年第三季度末土地储备的冠亚军，其他几家的土地储备量也均在2000万平方米以上。在国内市场相对向好的环境下，住房需求强劲

12、，开发企业手握充裕的现金，加速启动新一轮投资，在土地市场上掀起又一轮“圈地运动”，随着二三线城市的土地成交量和价格增长，各地“地王”接连出现。第四季度，地方政府会继续加大推地力度，在行业景气度持续平稳回升的情况下，开发企业会继续加大土地储备以保证企业的持续增长。图7 重点企业土地储备情况温州房地产发展现状 一）企业单位数    2008年末，全市共有房地产业法人单位1766个，比2004年末增加628个。其中，房地产开发业557个，物业管理企业232个，中介服务业624个，其他房地产353个，分别比2004年末增加129个、62个、315个和122个（详

13、见表11）。（二）从业人员    2008年末，我市房地产业法人单位的从业人员合计30514人，比2004年末增加4090人。其中，房地产开发业10292人，物业管理企业13781人，中介服务业2812人，其他房地产3629人（详见表12）。 二、建筑业一）企业单位数和从业人员     2008年末，全市共有建筑业法人企业单位1185个，从业人员30.05万人；建筑业个体经营户3042户，从业人员0.59万人。    建筑业企业法人单位中，国有企业16个，占1.4%；集体企业65个，占

14、5.5%；私营企业963个，占81.3%；有限责任公司97个，占8.2%；其余类型企业44个，占3.7%。     建筑业企业法人单位从业人员中，国有企业占2.7%，集体企业占9.8%，私营企业占66.0%，有限责任公司占20.2%，其余类型企业占1.3%（详见表7）。建筑业企业法人单位中，房屋和土木工程建筑业占39.5%；建筑安装业占16.8%；建筑装饰业占38.0%;其他建筑业占5.7%。    建筑业企业法人单位从业人员中，房屋和土木工程建筑业占90.6%；建筑安装业占3.3%；建筑装饰业占5.1%；其他建筑业占1.0

15、%（详见表8）。  （二）建筑业总产值 2008年，建筑业企业法人单位的建筑业总产值468.83亿元。其中，资质内企业7459.16亿元，资质外企业完成9.67亿元。在建筑业企业法人单位的建筑业总产值中，房屋和土木工程建筑业占91.9%；建筑安装占3.2%；建筑装饰业占4.1%；其他建筑业占0.7%（详见表9）。 （三）房屋建筑面积及竣工价值2008年，总承包和专业承包建筑业企业8房屋建筑施工面积5767.09万平方米，房屋建筑竣工面积1870.58万平方米，竣工价值173.94亿元。按用途分的房屋建筑完成情况详见表10。 （四）资产负债和所有

16、者权益     2008年末，总承包和专业承包建筑业企业的资产合计为378.92亿元，负债合计为260.49亿元，企业所有者权益合计为118.43亿元，资产负债率为68.7%（详见表11）。（五）工程结算收入和利润总额 2008年，我市总承包和专业承包建筑业企业法人单位工程结算收入408.17亿元，其中，房屋和土木工程建筑业占92.0%，建筑安装业占3.5%，建筑装饰业占3.9%，其他建筑业占0.6%；利润总额12.60亿元，其中，房屋和土木工程建筑业占86.7%，建筑安装业占8.7%，建筑装饰业占4.2%，其他建筑业占0.3%（详见表12）。

17、（三）主营业务收入、实收资本和营业利润     2008年，我市房地产业的主营业务收入179.55亿元，比2004年增加59.40亿元。其中，房地产开发业169.82亿元，物业管理企业4.07亿元，中介服务业1.91亿元，其他房地产3.76亿元，分别2004年增加55.87亿元、1.63亿元、0.39亿元、1.51亿元（详见表13）。实收资本185.27亿元，其中，房地产开发业154.97亿元，物业管理企业2.52亿元，中介服务业8.55亿元，其他房地产19.23亿元。营业利润18.77亿元，其中，房地产开发业17.81亿元，物业管理企业0.09亿元，中

18、介服务业0.33亿元，其他房地产0.54亿元。浙江省1997年2008年房地产主要指标扩散指数 对比上述各年度浙江房地产扩散指数与房地产投资等景气指标的变动态势，可以看出：除2007年等个别年份外， 1997年以来的浙江房地产扩散指数与房地产运行趋势基本上相拟合。19972008年浙江房地产周期波动与房地产开发投资对比根据上图，可以发现：1997-2008年浙江省房地产经历了从调整（萧条）到调整的一个完整的周期性波动循环：其中，1997年处于上一周期的调整末期；19982000年为新一轮房地产周期的复苏与增长期；20012003年为繁荣、过期；2004年至今为新一轮调整期。从各波动周期时间跨度

19、看，除最后一个阶段外，均为3年，相对较短。这种短期特征与浙江民间资金充裕、经济充满活力具有很大的相关性。（三）浙江房地产周期波动的划分及特征分析根据上述周期波动的测度，可以把1997年以来浙江房地产波动周期大致划分为以下四个时期：第一时期：上一周期的调整阶段末期(1997年)。这一时期是从1994年开始的，由于缺乏有关数据，只能进行定性分析。1994年我国宏观经济增长出现了持续的通货膨胀，各方面对过热的经济增长开始警觉，国务院为加强固定资产宏观调控，一度实施紧缩政策，受此宏观背景的影响，房地产业高速增长的势头得到遏制。尽管由于房地产投资的惯性作用，1994年、1995年浙江各项房地产统计指标仍

20、呈上升态势，但其增幅已逐年回落。1996年，部分指标开始出现负增长，1997年则达到最低点，房地产景气指标扩散系数仅为0.13。而据建设部和国家企业调查总队于1998年初联合对全国16个城市开展的快速调查结果显示，1997年底，杭州、宁波两市的商品房空置率达到29.9%，超过了国内公认的15%的空置率警戒线。第二时期：复苏、发展阶段(1998年-2000年)。这一时期房地产指标扩散指数均大于0.6，其中1999年达0.75，市场呈现总体上升态势。1998年国家出台了停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化并允许个人利用银行贷款购房的政策，推动了我省房地产市场的复苏。1999年房改房上市的力度加

21、大，对增量房产的销售和存量房产的流通都起了积极的促进作用。1998年、1999年和2000年浙江房地产开发投资额增幅分别为5.2%、20.0%和23.2%，扭转了1994年以来房地产开发投资增幅持续下降的局面。商品房销售平稳增长，销售面积年均增长13.9%。商品房销售价格也稳步上涨，年均增幅为8%.左右，全省平均房价将近2400元平方米，而省城杭州的次中心房价已超过3000元平方米。1999年起，空置商品房面积也逐月减少，到当年11月末，全省商品房空置面积同比下降32.7%；商品房竣工面积与销售面积之比下降到2000年的1.12：1，表明房地产市场供求趋于平衡。第三时期：繁荣、过热阶段(200

22、1年-2003年)。这一时期，房地产开发企业对土地及物业的开发项目与建设项目进一步增加，房地产价格迅速上涨，各项房地产景气指标上行趋势迅速增强，2001年房地产扩散指数达到0.88的历史高位。从实际运行情况看，2001年以来，随着住房信贷消费、房地产开发投资信贷政策进一步宽松，加上2002年7月1日开始实行的土地招标制度，使原本平稳增长的房地产市场出现了超高速增长的状态。2001年、2002年、2003年三年全省房地产开发投资额分别以50.5%、33.8%和34.5%的速度增长。同时，地价飞速上涨，商品房价格持续攀升。2003年1-3季度，全省土地出让价格比上年同期上涨21.7%，其中居民住宅

23、用地价格上涨27.8%；2002年和2003年的商品房销售价格分别上涨16.4%和11.6%，远高于全国的平均水平，其中杭州、宁波等大城市的涨幅更大。房地产市场出现明显的卖方市场，炒作迹象明显，消费者心理恐慌，出现追涨购房现象。由于增量房市场的需求量没有获得有效释放，不少消费者在买不到新房的情况下将目光投向了二手房市场，使二手房成交量大幅上升，如2003年1-11月杭州市的二手住宅成交面积同比增加24.4%。浙江房地产市场的过热状况引起了社会各界的广为关注，被称为房地产市场的“浙江现象”。第四个时期：调整盘整阶段（2004年开始至今）。这一时期，随着国家房地产紧缩政策效应的进一步显现，浙江省房

24、地产市场交易价格和交易数量均出现了萎缩、衰退迹象，大多数指标呈下行态势，房地产扩散指数总体小于0.4，2006年扩散指数降至0.25。以“121”文件为标志，各级政府针对房地产市场暴露出的问题，在规划、土地、信贷、市场监管等方面对房地产市场进行了一系列宏观调控，政策面也由刺激需求转向抑制过度需求，浙江市场先于其他省区进入调整期，并呈现出如下特点：一是房地产投资增长势头有所下降，但存在间歇性回暖。2004年浙江房地产投资的增长幅度为33.2，比2003年微降1.3个百分点，到2005年只有7.64。二是商品房销售增长速度有所下降。2003年央行和国务院先后出台121号文件和18号文件以后，银行纷

25、纷限制按揭贷款，提高首付额度，并对某些房地产产品停止按揭，加上高房价制约，全省房地产销售增速明显放慢。2004年，浙江商品房销售面积为3051万平方米，增速从2003年的25.4骤降至9.69。2008年则出现负增长36.6。三是商品房价格仍然呈现快速上涨态势。2004年，浙江房屋销售价格延续4年来的上升格局，比上年同期上涨20.7%，全省商品住宅均价达到每平方米3108元。2008年，商品房价格在房地产景气指标全面下行情况下仍继续上涨，均价达每平方米6306元。必须说明的是，2007年、2008年浙江房地产出现异常波动。2007年浙江房地产市场景气指标几乎全面上行，扩散指数达0.88，与20

26、01年的历史高点齐平。其中，房地产开发投资增长15.7，商品房销售面积增长28，商品房价格上涨21.2，商品房竣工面积与销售面积自1997年以来首次小于1，房地产市场出现供不应求的迹象。如果按照前几个阶段的时间跨度推算，2007年应该处于复苏期的起点，则2007年浙江房地产市场的变化可以获得合理解释。如果这一判断成立，按照房地产市场内在运行规律，2008年、2009年浙江房地产市场应延续2007年的走势，进入第五个时期，即复苏期。但是，受国际国内多重因素叠加的外部冲击，2008年浙江房地产市场景气指标全面下行，扩散指数降至“冰点”，商品房新开工面积、销售面积出现负增长，商品房竣工面积仅增0.7

27、9，竣工面积与销售面积比迅速抬升至1.43，表明市场观望氛围骤浓。基于对全球经济下行趋势下浙江经济前景的预期，浙江房地产业的复苏期可能推迟，时间跨度可能增加。三、当前浙江房地产市场运行状况及问题2008年以来，浙江房地产市场销售量较上年明显收缩，但房地产投资仍保持较快增长，房价基本稳定，总体运行比较平稳。不过，由于宏观环境趋紧，上半年楼市呈现出销售面积缩量、价格稳中趋降，房地产企业资金紧张的特点。（一）房地产开发投资继续增长，但增幅有所放缓。2008年，浙江省房地产开发完成投资1999.3亿元，比上年同期增长9.8%，增幅与上年相比下降5.9个百分比。其中，住宅开发完成投资1419.7亿元，同

28、比增长8.5%，增幅与上年相比下降5.8个百分点。表明2008年浙江省房地产开发投资继续保持增长势头，但受严峻的国际经济形势和国内房地产市场回落影响，增幅有所放缓。2008年上半年房地产开发完成投资853.1亿元，比上年同期增长18%，而下半年房地产开发完成投资1146.2亿元，同比增长仅为4.3%，下半年浙江省房地产开发投资回落明显。（二）商品房开发规模惯性增长，但供求关系发生逆转。2008年浙江商品房开发规模呈现出前高后低的走势。上半年，全省房屋新开工面积为2517.7万平方米、16140.1万平方米和1406.4万平方米，同比分别增长24.9、9.1和36.5个百分点。这表明上半年浙江省

29、房地产开发规模受上年的影响，仍然保持惯性增长。然而，随着美国金融海啸的爆发，下半年浙江省房屋新开工面积、施工面积和竣工面积分别为2577.1万平方米、2954.9万平方米和2726.3万平方米，同比分别下降了19.8、19.6和6.8个百分点。整体来看，2008年房地产供求形势发生逆转。（三）商品房销售面积出现负增长，但中小户型商品房住宅销售比重提高。2008年初，受到银行信贷资金紧缩、贷款利率上涨以及第二套房政策的实施等多因素影响，房地产市场观望气氛浓厚，消费信心明显不足，商品房销售出现负增长。上半年，浙江省商品房销售面积为1431.9万平方米，销售额为872.0亿元，同比分别下降19.8%

30、和12.4%。随着美国次贷危机进一步加剧，浙江省商品房销售面积降幅逐月扩大。下半年销售面积为1448.5万平方米，销售额为944.3亿元，同比分别下降46.4和41.3个百分点，但中小户型商品住宅销售依然旺盛。2008年，尽管浙江省商品房销售有所回调，但90平方米以下商品住宅的销售面积为579.5万平方米，销售额为356.6亿元，同比增幅分别为45.6%和78.5%。90平方米以下商品住宅销售面积占全部商品住宅销售比重由2007年的9.0%上升为2008年的24.2%。这充分表明，在市场销售不畅的形势下，中小户型普通商品房更受欢迎。（四）商品房价格增幅同比下降，但仍处于高位运行。2008年，虽

31、然浙江省商品房销量明显下降，但销售价格同比没有出现负增长，总体仍然维持较高水平。商品房均价为6306元/平方米，同比增长8.7%，增速明显下降（2002年至2007年间，浙江省商品房交易价格年均增速为23.5%）。其中，住宅均价为6190元/平方米，比上年增长9.8%。浙江省与全国房地产市场运行的总体情况较为相似，国家统计局公布的数据显示：1-11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月份低1.4个百分点；环比下降0.5%。此外，1-11月北京房价上涨4.2%、深圳下降18%、广州下降8.8%、上海下降1.4%、杭州上涨1.1%、温州上涨8.4%、金华上涨7.5%，相比

32、而言浙江省城市房价波动幅度较小。（五）土地购置总量减少，开发商追逐土地热情下降。2008年浙江省房地产业购置土地面积为1656.2平方米，较上年减少约150万平方米，增幅由2007年的同比增长31.5%变为2008年的同比减少9.5%；购置土地的总金额达到458亿元，增幅由2007年的同比增长63.8%变为2008年的同比下降7.6%。房地产开发企业由2007年的疯狂拍地转变为2008年的谨慎小心，追逐土地的热情大为下降。平均来看，2008年浙江省每平方米土地价格为2765元，与上年相比总体保持平稳。部分城市土地“流拍”现象增多，土地出让金收入大幅减少。（六）房开企业资金链趋紧，潜在经营风险增

33、大。目前，资金问题已经成为房地产开发企业的发展瓶颈。自2008年以来，浙江省房地产企业资金来源较为紧张，上半年资金来源规模同比增长8.3%，但增幅同比有所下降。自10月开始资金来源规模同比下跌，降幅逐步拉大，资金供给增幅甚至出现负增长。1-12月，房地产开发投资本年资金来源为2868.2亿元，比上年同期下降7.1%。其中国内贷款、利用外资、自筹资金同比分别增长4.6%、3.8%和13.9%，房地产开发企业对于这三项资金来源的依赖度有所增加。但受到银根趋紧和销售不畅等因素影响，这三者增幅较上半年分别下降了2.4%、26.7%和6.1%。从浙江省房地产资金来源的变化情况来看，银行贷款增幅由上年同比

34、增长22.6%锐减为2008年同比增长0.4%；定金及预付款、个人按揭贷款增幅由上年同比增长37.6%和66%，锐减为2008年同比下降21.1%和19.9%。总体而言，房地产开发企业的资金来源渠道依然较窄。值得注意的是，由于销售不畅，开发企业通过销售回笼资金的压力日益增大，不少房地产开发企业开始转而通过民间融资来缓解资金压力。部分房地产企业由于企业自身经营不善、市场景气时盲目扩张导致资金趋紧。随着市场持续调整，2007年高价拿地的部分项目开发难度增大，企业经营风险日益凸显。（七）商品房空置状况起伏明显，空置面积由微降转为微增。 2008年，随着商品房销售情况不畅情况的加剧，浙江省商品房控制率

35、逐渐回升，商品房空置率由2007年末的负增长7.6%转为增长12.5。上半年，全省商品房空置面积处于持续负增长态势，但降幅从1-2月的下降5.3%到1-6月的下降2.9%。下半年，商品房空置情况在持续半年多下降后首次出现上升。从商品房空置的年限看，一年来的变化也很明显。空置时间在一年之内的商品房所占比重由2007年同期的42.4%下降到36.4%，而空置时间在1-3年之内、3年以上的商品房分别比2007年同期上升2.4和3.6个百分点。这表明越来越多的商品房由待销转为滞销，这将对开发商日益加大的资金链压力造成更大压力。四、防范房地产市场金融风险的对策建议国内外经济理论和实践已经表明：一般商品市

36、场可以在完全竞争的条件下实现资源的最优配置，实现帕累托最优，但房地产市场是一个特殊的市场，很容易产生市场失灵，完全依靠市场竞争解决不了问题，需要一个公平公正的政府对它实行强制性的宏观调控。因此，要用周期波动理论来审视和预测房地产态势，适时地采取反周期波动的调控措施，以消除或减轻波动，防止房地产市场风险向金融领域传导。为此，提出以下几点建议：(一)加强对房地产市场风险的预警监测。无论对银行还是对开发商来说，房地产市场所面临的不确定性越来越多，防范风险的任务也越来越重。因此，当前应该尽快建立一套全面评估贷款企业的风险监控体系，以有效地控制贷款风险。一方面，要定期公布当地商品房开发投资、新开工、竣工

37、、销售、空置等信息，为开发商提供市场供求信息，引导开发适销对路的商品房。另一方面，同时，要加强对房地产企业经营管理、市场、政策风险进行研究，以及资产安排、开发实力等进行彻底评估，同时需要大力发展对银行、开发商都负责的中介机构。要通过信息披露、政策解释和问题剖析，引导消费投资趋向理性，普及公众的风险意识，促进房地产市场有序健康发展。（二）鼓励和推动银行业加快房地产金融创新。房地产开发是周期长、风险高、资金密集型、管理密集型的投资行为。在国际市场中，房地产业有信托投资基金、企业上市融资、企业债券、银行信贷等多种融资方式。由于金融改革滞后，目前我国房地产开发融资渠道非常单一，基本上只有银行贷款一条路

38、，使房地产业对银行融资的依赖性极高，也使银行信贷风险集中度居高不下。因此，强化房地产风险防范的根本在于加快房地产金融创新的步伐，开放金融市场，让市场拥有更多的金融工具来分散银行一家独自支撑整个市场的局面，让更多的公民可以有更多的投资渠道参与市场的经营，并获取收益，分散金融的风险。针对住房贷款期限一般都很长而银行的存款又是短期性的实际，实施房贷证券化将是创新的方向，不仅能有效地解决二者的冲突，还能在一定程度上化解贷款风险，因为其中部分风险会转移到证券投资者身上。（三）改进和完善现行的银行房贷评估系统。目前银行机构在决定对房地产商是否进行开发放贷时，主要评估对象是房地产商提供的抵押资产或担保资产。

39、按照这种评估方式，一旦出现房地产商无力归还银行贷款的情况时，银行规避风险的办法就是没收房地产商的抵押资产或担保资产，但这种方式隐含着巨大的风险。首先，这种评估方式不能为银行放贷提供具有前瞻性的风险预警。目前银行对房地产信贷评估的重点是房地产商的抵押资产或担保资产。银行实际上是放弃了对风险的事前预防，而只是在风险出现之后对风险的一种补救措施。其次，促进了房地产不良资产的产生。目前的这种评估体系由于是对风险的一种补救措施，没收的房地产商的抵押资产或担保资产越多，对银行来讲也就是不良资产越多。这造成目前我国银行界一方面要大力处置不良资产，另一方面不良资产却还在不断增加。对银行来讲，积极的风险规避应该

40、重在事前的预防而不是事后的补救。而目前银行的这种评估体系对风险的事前预防存在明显不足。要克服这种局面，必须改变或丰富银行现有的规避风险的评估体系。对房地产商而言，其还贷能力的强弱主要体现在项目的开发能力上，这也是银行对房地产商放贷的主要风险。项目的开发能力是房地产商综合实力的体现。它既包括项目的市场前景、营销能力、财务能力，也包括项目操作团队的管理能力、运营能力等。这些能力的综合表现决定了房地产商的还贷能力，也决定了银行的放贷风险。因此，如果银行引进房地产项目开发能力评估体系，再辅之以抵押资产和担保资产的评估，银行的放贷风险才真正可以得到有效规避。(四)发挥政府对房地产市场供求的调节功能，促进房地产市场持续健康发展当前浙江房地产的主要矛盾是供求结构问题，结构的错位导致供求失衡，进而造成房价虚高。因此政府应借助市场和行政力量对供求双方进行适当干预，以促进供求的有效性：