最新房地产建安业全面营改增财税操作实务与涉税风险应对策略王新老师

1、房地产建安业全面营改增财税操作房地产建安业全面营改增财税操作实务与涉税风险应对策略实务与涉税风险应对策略20222022年年3 3月月4 4日日讲师简介讲师简介 王新王新 老师：老师：电话、微信电话、微信1376031301513760313015资深财税专家、国内一流财税讲师亚太鹏盛税务师事务所有限公司（AAAAA）高级合伙人、财税咨询总监、专家委员会副主任、北京财税研究院研究员。注册会计师、注册税务师、注册资产评估师、国际注册内审师，企业财务内训专家，大成方略纳税人俱乐部、广东总会计师协会、前沿讲座携训网等多家培训机构特约讲师。中国会计视野、纳税服务网、多家综合财税论坛资深答疑专家及版主。

2、和多家证券公司、基金公司合作，参与多起上市公司限售股减持税收筹划。在企业从事财税管理实务工作近20年，曾任大型外资企业、民营企业财务经理、财务总监，具有丰富的财税理论和实务工作经验。擅长领域：企业财税规划、股权转让纳税规划、营改增专题研究等。2开篇语开篇语当你的才华还撑不起你的野心时，那你就应当你的才华还撑不起你的野心时，那你就应该静下心来学习该静下心来学习;当你的能力还驾驭不了你的目标时，那就应当你的能力还驾驭不了你的目标时，那就应该沉下心来历练。该沉下心来历练。梦想，不是浮躁，而是沉淀和积累！梦想，不是浮躁，而是沉淀和积累！ 只有拼出来的美丽，没有等出来的辉煌！只有拼出来的美丽，没有等出来

3、的辉煌！ 机会，永远是留给最渴望的那个人！机会，永远是留给最渴望的那个人！2022年3月4日3 3主要内容&一一、什么是增值税、什么是增值税换个视角理解增值税换个视角理解增值税&二二、营改增过渡期政策及企业的应对营改增过渡期政策及企业的应对措施措施&三、与销项税有关的三、与销项税有关的管理管理&四、四、关于进项税额抵扣的实际操作关于进项税额抵扣的实际操作问题问题&五、五、营改增后，如何正确进行营改增后，如何正确进行会计核算会计核算&六、六、营改增后如何管控发票营改增后如何管控发票风险风险&七、七、营改增后营改增后合同管理与风险管控合同管理

4、与风险管控4请大家记住三句话：1 1、采购方永远向、采购方永远向销售方支付两笔款项，一笔货款，一笔进项销售方支付两笔款项，一笔货款，一笔进项税额税额2 2、销售方永远向采购方收取两、销售方永远向采购方收取两笔款项，一笔货款，一笔款项，一笔货款，一笔销项笔销项税额税额3 3、销售方向采购费收取的销项税额不能构成本企业的收入、销售方向采购费收取的销项税额不能构成本企业的收入5业务发生过程业务发生过程增值税的概念与抵扣甲公司销售方丙公司采购方乙公司对甲：采购方对丙：销售方支付收款采购销售进项税额销项税额增值税增值税【营改增】您有一封婚礼邀请函我们结婚啦！72012年元旦年元旦 他们在上海相识他们在上

5、海相识2012年年8月月 他们相恋他们相恋2013年年8月月 他们昭告全国他们昭告全国 他们他们在一起了在一起了2016年年5月月1日日 他们将迎来人生他们将迎来人生中最重要的日子中最重要的日子幸福幸福 邀请您的见证邀请您的见证【营改增】两分钟动画带你看懂营改增！So easy!8两分钟动画带你看懂营改增！弄懂几个增值税的几个重要概念9纳税人标准及扣税凭证纳税人标准及扣税凭证营业税改征增值税试点实施办法营业税改征增值税试点实施办法第三条第三条 纳税人分为一般纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人纳税人和小规模纳税人。应。应税行为的年应征增值税销售额（以下税行为的年应征增值税销售额（以下称称应税销售

6、额应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。第二十一条第二十一条 一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额应纳税额=当期销项税额当期进项税额当期销项税额当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣以结转下期继续抵扣。弄懂

7、几个增值税的几个重要概念10纳税人标准及扣税凭证纳税人标准及扣税凭证增值税暂行条例实施增值税暂行条例实施细则细则第二十八条第二十八条 条例第十一条所称小规模纳条例第十一条所称小规模纳税人的标准为：税人的标准为：（一）从事货物生产或者提供应税劳务的纳税人，以及以从事货物生（一）从事货物生产或者提供应税劳务的纳税人，以及以从事货物生产或者提供应税劳务为主，并兼营货物批发或者零售的纳税人，年应征增产或者提供应税劳务为主，并兼营货物批发或者零售的纳税人，年应征增值税销售额（以下简称应税销售额）在值税销售额（以下简称应税销售额）在50万元以下（含本数，下同）的；万元以下（含本数，下同）的；（二）除本条第

8、一款第（一）项规定以外的纳税人，年应税销售额在（二）除本条第一款第（一）项规定以外的纳税人，年应税销售额在80万元以下的。万元以下的。本条第一款所称以从事货物生产或者提供应税劳务为主，是指纳税人本条第一款所称以从事货物生产或者提供应税劳务为主，是指纳税人的年货物生产或者提供应税劳务的销售额占年应税销售额的比重在的年货物生产或者提供应税劳务的销售额占年应税销售额的比重在50%以以上上。营业税改征增值税试点有关事项的规定营业税改征增值税试点有关事项的规定（五）一般纳税人资格登（五）一般纳税人资格登记记。试点实施办法试点实施办法第三条规定的年应税销售额标准为第三条规定的年应税销售额标准为500万元（

9、含本万元（含本数）。财政部和国家税务总局可以对年应税销售额标准进行调整数）。财政部和国家税务总局可以对年应税销售额标准进行调整。弄懂几个增值税的几个重要概念11纳税人标准及扣税凭证纳税人标准及扣税凭证请问，某公司销售货物请问，某公司销售货物100100万，出租房屋万，出租房屋300300万元，他们公万元，他们公司出租房屋按什么纳税人标准缴税？司出租房屋按什么纳税人标准缴税？国家税务总局公告国家税务总局公告2013年年第第75号号试点实施前已取得增值税一般纳税人试点实施前已取得增值税一般纳税人资格并兼有应税服务的试点纳税人，资格并兼有应税服务的试点纳税人，不需要重新申请认定，由主管税务机不需要重

10、新申请认定，由主管税务机关制作、送达关制作、送达税务事项通知书税务事项通知书，告知纳税人。告知纳税人。按按11%的税的税率缴税，是率缴税，是真的吗真的吗？弄懂几个增值税的几个重要概念12简易征收与抵扣简易征收与抵扣营业税改征增值税试点实施办法营业税改征增值税试点实施办法第三十四条第三十四条 简易简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额的增值税额，不得抵扣进项税额。应应纳税额纳税额=销售额征收率销售额征收率第三十五条第三十五条 简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，简易计税方法的销售额不包括其应纳税额

11、，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：式计算销售额：销售额含税销售额（销售额含税销售额（1征收率征收率）弄懂几个增值税的几个重要概念13销项税额与含税价销项税额与含税价第二十二条第二十二条 销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销项税额计算销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销项税额计算公式：公式：销项税额销项税额=销售额销售额税率税率第二十三条第二十三条 一般计税方法的销售额不包括销项税额，一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采

12、用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：式计算销售额：销售额含税销售额销售额含税销售额（1+税率）税率）弄懂几个增值税的几个重要概念14混合混合销售销售根据根据营业税改征增值税试点实施办法营业税改征增值税试点实施办法第四十条的规定，第四十条的规定，一项销售行为如果既一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行按

13、照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税为，按照销售服务缴纳增值税。根据上述规定，混合销售行为成立的行为标准有两点，一是根据上述规定，混合销售行为成立的行为标准有两点，一是其销售行为必须是一项；二是该项行为必须既涉及服务又涉及货其销售行为必须是一项；二是该项行为必须既涉及服务又涉及货物，其物，其“货物货物”是指增值税税法中规定的有形动产，包括电力、是指增值税税法中规定的有形动产，包括电力、热力和气体；服务是指属于改征范围的交通运输服务、建筑服务、热力和气体；服务是指属于改征范围的交通运输服务、建筑服务、金融保险服务、邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务

14、等金融保险服务、邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务等。弄懂几个增值税的几个重要概念15混合混合销售销售因此，在确定混合销售是否成立时，其行为标准中的上因此，在确定混合销售是否成立时，其行为标准中的上述两点必须是同时存在，如果一项销售行为只涉及销售服务，述两点必须是同时存在，如果一项销售行为只涉及销售服务，不涉及货物，这种行为就不是混合销售行为；反之，如果涉不涉及货物，这种行为就不是混合销售行为；反之，如果涉及销售服务和涉及货物的行为，不是存在同一项销售行为之及销售服务和涉及货物的行为，不是存在同一项销售行为之中，这种行为也不是混合销售行为中，这种行为也不是混合销售行为。例如：生产货物的单位

15、，在销售货物的同时附带运输，例如：生产货物的单位，在销售货物的同时附带运输，其销售货物及提供运输的行为属于混合销售行为，所收取的其销售货物及提供运输的行为属于混合销售行为，所收取的货物款项及运输费用应一律按销售货物计算缴纳增值税货物款项及运输费用应一律按销售货物计算缴纳增值税。弄懂几个增值税的几个重要概念16兼兼 营营试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法税率或者

16、征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：适用税率或者征收率：1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。形资产或者不动产，从高适用税率。2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。无形资产或者不动产，从高适用征收率。3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。服务、无形资产或者不动产

17、，从高适用税率。弄懂几个增值税的几个重要概念17进项税额与进项税额转出进项税额与进项税额转出营业税改征增值税试点实施办法营业税改征增值税试点实施办法第二十四条第二十四条 进项税额，进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额不动产，支付或者负担的增值税额。第二十七条第二十七条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加

18、工修理修配劳务、服务、无形福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费纳税人的交际应酬消费属于个人消费。弄懂几个增值税的几个重要概念18进项税额与进项税额转出进项税额与进项税额转出（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务

19、。务和交通运输服务。（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。物、设计服务和建筑服务。（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不

20、动产，均属于不动产在建工程。产在建工程。弄懂几个增值税的几个重要概念19进项税额与进项税额转出进项税额与进项税额转出（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。常服务和娱乐服务。（七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。（七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。本条第（四）项、第（五）项所称货物，是指构成不动产实本条第（四）项、第（五）项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、

21、电气、智能化风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施楼宇设备及配套设施。非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形拆除的情形。弄懂几个增值税的几个重要概念20税率税率主要内容&一一、什么是增值税、什么是增值税换个视角理解增值税换个视角理解增值税&二二、营改增过渡期政策及企业的应对营改增过渡期政策及企业的应对措施措施&三、与销项税有关的三、与销项税有关的

22、管理管理&四、四、关于进项税额抵扣的实际操作关于进项税额抵扣的实际操作问题问题&五、五、营改增后，如何正确进行营改增后，如何正确进行会计核算会计核算&六、六、营改增后如何管控发票营改增后如何管控发票风险风险&七、七、营改增后营改增后合同管理与风险管控合同管理与风险管控2122建筑服务税率建筑服务税率和征收率和征收率纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。纳税人提供建筑纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。纳税人提供建筑服务的年应征增值税销售额超过服务的年应征增值税销售额超过500500万元万元( (含本数含本数) )的为一般纳税的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为

23、小规模纳税人。人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。一般纳税人适用税率为一般纳税人适用税率为11%;11%;小规模纳税人提供建筑服务，小规模纳税人提供建筑服务，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的建筑服务，征收以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的建筑服务，征收率为率为3%3%。境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用适用税率税率扣缴增值税。扣缴增值税。23建筑服务征收建筑服务征收范围范围建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的

24、安装以及其他工程修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括作业的业务活动。包括工程服务工程服务、安装服务安装服务、修缮服务修缮服务、装饰装饰服务服务和和其他建筑其他建筑服务。服务。( (一一) )工程服务。工程服务。工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工程作工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装业，包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设工程作业，以及或者装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程各种窑炉和金属结构工程作业。作业。24建筑服务征收建筑服务征收范围范围( (二

25、二) )安装服务。安装服务。安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的装配、安置装配、安置工程作业，工程作业，包括与被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业，以及被包括与被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取

26、的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税。缴纳增值税。( (三三) )修缮服务。修缮服务。修缮服务，是指对建筑物、构筑物进行修缮服务，是指对建筑物、构筑物进行修补修补、加固、养护、加固、养护、改善改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。25建筑服务征收建筑服务征收范围范围( (四四) )装饰服务。装饰服务。装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装修修饰装修，使之美观，使之美观或者具有特定用途的工程作业。

27、或者具有特定用途的工程作业。( (五五) )其他建筑服务。其他建筑服务。其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井如钻井( (打井打井) )、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚浚( (不包括航道疏浚不包括航道疏浚) )、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物表面附着物( (包括岩层、土层、沙层等包括岩层、土层、沙层等) )剥离和清理等工程作业。剥离和清理等工程作业。261 1、工程工程勘察勘探服务勘察勘探服务，是指在采

28、矿、工程施工前后，对地形、地，是指在采矿、工程施工前后，对地形、地质构造、地下资源蕴藏情况进行实地调查的业务活动质构造、地下资源蕴藏情况进行实地调查的业务活动。属于现代服务中。属于现代服务中的研发和技术服务。的研发和技术服务。2、测绘测绘服务服务是现代服务中是现代服务中研发和研发和技术服务技术服务中的中的专业专业技术服务技术服务，专专业技术服务业技术服务是是指气象服务、地震服务、海洋服务、指气象服务、地震服务、海洋服务、测绘服务测绘服务、城市规划、城市规划、环境与生态监测服务等专项技术服务。环境与生态监测服务等专项技术服务。3 3、工程设计工程设计服务服务是现代服务是现代服务中中文化创意服务文

29、化创意服务，文化创意服务，包，文化创意服务，包括设计服务、知识产权服务、广告服务和会议展览服务。括设计服务、知识产权服务、广告服务和会议展览服务。（1 1）设计服务，是指把计划、规划、设想通过文字、语言、图画、）设计服务，是指把计划、规划、设想通过文字、语言、图画、声音、视觉等形式传递出来的业务活动。包括工业设计、声音、视觉等形式传递出来的业务活动。包括工业设计、内部管理设计内部管理设计、业务运作设计、供应链设计、造型设计、服装设计、环境设计、平面设业务运作设计、供应链设计、造型设计、服装设计、环境设计、平面设计、包装设计、动漫设计、网游设计、展示设计、网站设计、机械设计、计、包装设计、动漫设

30、计、网游设计、展示设计、网站设计、机械设计、工程设计工程设计、广告设计、创意策划、文印晒图等。、广告设计、创意策划、文印晒图等。下列服务不属于建筑服务征收范围274 4、航空测量、航空勘探航空测量、航空勘探，是现代服务中物流辅助服务中航空，是现代服务中物流辅助服务中航空服务。服务。（1 1）航空服务，包括航空地面服务和通用航空服务。通用航空服务，是）航空服务，包括航空地面服务和通用航空服务。通用航空服务，是指为专业工作提供飞行服务的业务活动，包括航空摄影、航空培训、指为专业工作提供飞行服务的业务活动，包括航空摄影、航空培训、航航空测量、航空勘探空测量、航空勘探、航空护林、航空吊挂播洒、航空降雨

31、、航空气象探、航空护林、航空吊挂播洒、航空降雨、航空气象探测、航空海洋监测、航空科学实验等。测、航空海洋监测、航空科学实验等。5、航道疏浚服务航道疏浚服务是现代服务是现代服务中物流辅助服务中的中物流辅助服务中的港口码头服务港口码头服务，港口码头服务，是指港务船舶调度服务、船舶通讯服务、航道管理服务、港口码头服务，是指港务船舶调度服务、船舶通讯服务、航道管理服务、航道疏浚服务、灯塔管理航道疏浚服务、灯塔管理服务服务6 6、工程监理工程监理是是现代服务中鉴证咨询现代服务中鉴证咨询服务中服务中鉴证服务鉴证服务，鉴证服务，鉴证服务，是指具有专业资质的单位受托对相关事项进行鉴证，发表具有证明力的是指具有

32、专业资质的单位受托对相关事项进行鉴证，发表具有证明力的意见的业务活动。包括会计鉴证、税务鉴证、法律鉴证、职业技能鉴定、意见的业务活动。包括会计鉴证、税务鉴证、法律鉴证、职业技能鉴定、工程造价鉴证、工程监理、工程造价鉴证、工程监理、资产评估、环境评估、房地产土地评估、建资产评估、环境评估、房地产土地评估、建筑图纸审核、医疗事故鉴定等。筑图纸审核、医疗事故鉴定等。下列服务不属于建筑服务征收范围28建筑企业建筑企业不同项目过渡期政策的主要规定不同项目过渡期政策的主要规定建筑工程老项目，是指建筑工程老项目，是指：（1 1）建筑工程施工许可证）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期注明的合同开工日期在在2

33、0162016年年4 4月月3030前前的建筑工程项目；的建筑工程项目；（2 2）未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开）未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在工日期在20162016年年4 4月月3030日前的建筑工程项目日前的建筑工程项目。一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择可以选择适用适用简易计简易计税方法计税税方法计税。试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和以取得的全部价款和价外费用扣除支付的价外费用扣除支付的分包款后的余额分包款后

34、的余额为销售额。为销售额。29建筑企业建筑企业不同项目过渡期政策的主要规定不同项目过渡期政策的主要规定纳税人按照上述规定从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包纳税人按照上述规定从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。否则不得扣除。上述凭证是指：上述凭证是指：（一）从分包方取得的（一）从分包方取得的20162016年年4 4月月3030日前开具的建筑业日前开具的建筑业营业税发票营业税发票。上述建筑业营业税发票在上述建筑业营业税发票在20162016年

35、年6 6月月3030日前可作为预缴税款的扣除凭证。日前可作为预缴税款的扣除凭证。（二）从分包方取得的（二）从分包方取得的20162016年年5 5月月1 1日后开具的，日后开具的，备注栏注明建筑服务备注栏注明建筑服务发生地发生地所在县（市、区）、所在县（市、区）、项目名称项目名称的增值税发票。的增值税发票。（三）国家税务总局规定的其他凭证。（三）国家税务总局规定的其他凭证。30建筑企业建筑企业不同项目过渡期政策的主要规定不同项目过渡期政策的主要规定简易计税方法的应纳税额简易计税方法的应纳税额( (一一) )简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增

36、值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：公式：应纳税额应纳税额= =销售额销售额征收率征收率( (二二) )简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：售额：销售额销售额= =含税销售额含税销售额(1+(1+征收率征收率) )31还有哪些建筑服务是适用于简易计税方法计税呢？还有哪些建筑服务是适用于简易计税方法计税呢？有如下几种情况。有如下几种情况。1 1、小规模纳税

37、人小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。发生应税行为适用简易计税方法计税。2 2、一般纳税人以、一般纳税人以清包工方式清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税简易计税方法计税。以。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。或者其他费用的建筑服务。3 3、一般纳税人为、一般纳税人为甲供工程甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税易计

38、税方法计税。甲供工程，是指甲供工程，是指全部或部分全部或部分设备、材料、动力由工程发包方设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。自行采购的建筑工程。32建筑服务发生地与机构所在地不同，如何纳税？建筑服务发生地与机构所在地不同，如何纳税？1 1、一般纳税人、一般纳税人跨县（市）跨县（市）提供建筑服务，适用提供建筑服务，适用一般计税方法一般计税方法计税的，计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照按照2

39、 2的的预征率预征率在在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。应预缴税款应预缴税款=(=(全部价款和价外费用全部价款和价外费用- -支付的分包款支付的分包款) ) (1+11%)(1+11%)2%2%2 2、一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用、一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法简易计税方法计计税的，税的，应以取得的全部价款和价外费用应以取得的全部价款和价外费用扣除扣除支付的分包款后的余额为销售支付的分包款后的余额为销售额，按照额，按照3%3%的征收率计算应纳税额。的征收率计算应

40、纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。应预服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。应预缴税款缴税款=(=(全部价款和价外费用全部价款和价外费用- -支付的分包款支付的分包款) ) (1+3%)(1+3%)3 3%纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转数的，可结转下次下次预缴税款时继续扣除预缴税款时继续扣除。33建筑服务发生地与机构所在地不同，如何纳税？建筑服务发生地与机构所在地不同，如何纳税？3

41、3、试点纳税人中的小规模纳税人（以下称小规模纳税人）跨县（市）、试点纳税人中的小规模纳税人（以下称小规模纳税人）跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照额为销售额，按照3%3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（差额征税）报。（差额征税）应缴税应缴税款款=(=(全部价款和价外费用全部价款和价外费用-

42、 -支付的分包款支付的分包款) ) (1+3%)(1+3%)3%3%4 4、一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）提供、一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）提供建筑服建筑服务务或者或者销售、出租销售、出租取得的与机构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者取得的与机构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者计划单列市）的计划单列市）的不动产不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地或者不已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地或者不动产所在地省级税务机关，动

43、产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。在一定时期内暂停预缴增值税。34建筑服务发生地与机构所在地不同，如何纳税？建筑服务发生地与机构所在地不同，如何纳税？国家税务总局关于发布国家税务总局关于发布纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法税征收管理暂行办法的公告的公告 国家税务总局公告国家税务总局公告20162016年第年第1717号号第八条第八条 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，向建筑服务发生地主纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，向建筑服务发生地主管国税机关管国税机关预缴的增值税税款预缴的增值税税款，可以，可以在当期增值税应纳税额中

44、抵减在当期增值税应纳税额中抵减，抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证完税凭证作为合法有效凭证。第九条第九条 小规模纳税人小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用和价外费用申请代开增值税发票申请代开增值税发票。应预应预缴税缴税款而未款而未预缴税预缴税款是否承担法律责任？款是否承担法律责任？35

45、国家税务总局关于发布国家税务总局关于发布纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法值税征收管理暂行办法的公告的公告 国家税务总局公告国家税务总局公告20162016年第年第1717号号第十一条第十一条 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务预缴税款时间，按纳税人跨县（市、区）提供建筑服务预缴税款时间，按照财税照财税201636号文件规定的纳税义务发生时间和纳税期限执行。号文件规定的纳税义务发生时间和纳税期限执行。第十二条第十二条 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照本办法应向纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照本办法应向建筑服务发生地主管国税机关预缴

46、税款而自应当预缴之月起超过建筑服务发生地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照中华人民共和月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。国税收征收管理法及相关规定进行处理。纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，未按照本办法缴纳税款的，纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，未按照本办法缴纳税款的，由机构所在地主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法由机构所在地主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。及相关规定进行处理。预缴税款而未预缴税款是否承担法律责任？建筑房地产企业不同

47、项目过渡期政策的主要规定36境内的单位和个人销售的下列服务和无形资产免征增值税，但财境内的单位和个人销售的下列服务和无形资产免征增值税，但财政部和国家税务总局规定适用增值税零税率的除外：政部和国家税务总局规定适用增值税零税率的除外：( (一一) )工程项目在境外的建筑服务。工程项目在境外的建筑服务。( (二二) )工程项目在境外的工程项目在境外的工程监理服务。工程监理服务。( (三三) )工程、矿产资源在境外的工程、矿产资源在境外的工程勘察勘探服务。工程勘察勘探服务。37房地产企业销售、出租房地产企业销售、出租不动产税率及征收率不动产税率及征收率一、一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为

48、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%11%二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为征收率为5%5%。三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。用税率扣缴增值税。从税制适用而言，从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可可以抵扣，而小规模纳税人适用增

49、值税征收率，其进项税额不可以抵扣。以抵扣。38房地产企业销售、出租不动产销售额的确定房地产企业销售、出租不动产销售额的确定1 1基本规定基本规定纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。财政部和纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。财政部和国家税务总局另有规定的除外。国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：项目：( (一一) )代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费事业性收费; ;( (二二) )以以委托方委托方名义开

50、具发票名义开具发票代委托方收取的款项代委托方收取的款项。39房地产企业销售、出租不动产销售额的确定房地产企业销售、出租不动产销售额的确定2 2具体方法具体方法( (一一) )房地产开发企业中的房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目一般纳税人销售其开发的房地产项目( (选择选择简易计税方法的房地产老项目除外简易计税方法的房地产老项目除外) )，以取得的全部价款和价外费用，扣以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的除受让土地时向政府部门支付的土地价款土地价款后的余额为销售额后的余额为销售额。销售额销售额= =（全部价款和价外费用（全部价款和价外费用- -当期允许扣除的

51、土地价款）当期允许扣除的土地价款）（1+11%1+11%）房地产老项目，是指房地产老项目，是指建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证注明的合同开工日期注明的合同开工日期在在20162016年年4 4月月3030日前的房地产项目。日前的房地产项目。纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支付的纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支付的土地价款土地价款，以省级以上，以省级以上( (含省级含省级) )财政部门监财政部门监( (印印) )制的财政票据为合法有效制的财政票据为合法有效凭证。凭证。40房地产企业销售、出租不动产销售额的确定房地产企业销售、出租不动产销售额的确定国家

52、税务总局关于发布国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法目增值税征收管理暂行办法的的公告公告 国家国家税务总局公告税务总局公告20162016年第年第1818号号第五条第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款当期允许扣除的土地价款= =（当期销售房地产项目建筑面积房地（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销当期销售房地产项目建

53、筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。面积。支付的土地价款，支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款地价款的单位直接支付的土地价款。41房地产企业销售、出租不动产销售额的确定房地产企业销售、出租不动产销售额的确定国家税务总局

54、关于发布国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的房地产项目增值税征收管理暂行办法的的公告公告 国家国家税务税务总局公告总局公告20162016年第年第1818号号第六第六条条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。制的财政票据。第七条第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款

55、。况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。42房地产企业销售、出租不动产销售额的确定房地产企业销售、出租不动产销售额的确定2 2具体方法具体方法( (二二) )房地产开发企业中的一般纳税人，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老销售自行开发的房地产老项目，项目，可以选择适用简易计税方法可以选择适用简易计税方法按照按照5%5%的征收率计税的征收率计税。1818号公告第九条号公告第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售

56、额，不不得扣除对应的土地价款。得扣除对应的土地价款。( (三三) )房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照项目，按照5%5%的征收率计税。的征收率计税。这种情况下能否这种情况下能否扣除地价款？扣除地价款？43房地产企业销售、出租不动产销售额的确定房地产企业销售、出租不动产销售额的确定2 2具体方法具体方法( (四四) )房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照在收到预收款时按照3%3%的预征率预缴增值税的预征率预缴增值税。应预缴税款应预缴

57、税款=预收款（预收款（1+适用税率或征收率）适用税率或征收率）3%适用一般计税方法计税的，按照适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照易计税方法计税的，按照5%的征收率计算的征收率计算。( (五五) )房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目老项目，适用一适用一般计税方法计税的，般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照应以取得的全部价款和价外费用，按照3%3%的预的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行

58、纳税申报。纳税申报。44房地产企业销售、出租不动产试点前发生的业务房地产企业销售、出租不动产试点前发生的业务( (一一) )试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。申请退还

59、营业税。( (二二) )试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。税机关申请退还已缴纳的营业税。( (三三) )试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。45房地产企业销售、出租房地产企业销售、出租不动产纳税地点不

60、动产纳税地点属于固定业户的纳税人销售租赁不动产应当向其机构所在地或属于固定业户的纳税人销售租赁不动产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。者居住地的主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县总机构和分支机构不在同一县( (市市) )的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税; ;经财政部和经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县( (市市) )，但在，但在同一省同一省(