房地产调研报告

1、嘘，我们肯定会大卖的粤海门项目房地产调研报告嘘，我们肯定会大卖的粤海门项目房地产调研报告粤海门项目房地产调研报告目录粤海门项目房地产调研报告目录1,深圳楼市近况2,粤海门区位优势3,附近楼盘对比粤海门项目房地产调研报告1,深圳楼市近况2,粤海门区位优势3,附近楼盘对比4,调查问卷与分析5,建议开发方案社会经济近况市人大常委会报告指出，经济指标稳中向好、质量型增长特征更加明显、发展动能持续增强、发展活力进一步增强近期政策【深圳购房新政策2016】2016年深圳购房最新政策一、加大住房用地供应力度，有效增加住房供给二、优化土地出让模式，加强土地购置资金监管五、加强商品住房和商务公寓项目销售价格管理

2、六、进一步完善差别化住房信贷政策四、完善住房限购政策，抑制投资投机需求三、调整住房户型结构，增加普通住房供应七、严厉查处房地产市场违法违规行为八、加强部门联动，完善房地产调控制度社会经济近况深圳楼市近况2015年，深圳商品房价格为7659.18元元/平方米平方米，同比上涨17.28。部分地区楼价甚至一度涨幅高达23价格上涨明显房屋供求失衡批准预售面积与销售面积之比应当为1.3：1，但资料表明，18月份深圳批准预售面积为42万平方米，销售面积为551万平方米，两者比率仅为73:1。房产依然热门深圳每年平均出让土地面积在112平方公里平方公里剩余建设用地仅够出让2年。近几年来，深圳每年出让房地产用

3、地在1平方公里上下楼市求大于供深圳12万人口，2多万常住户口，大多数是外来人口，其中可能购房的潜在客户有6万万之众。客户面和需求量都是巨大的。政策调控有效10月3日至9日，深圳一手住宅成交789套，成交面积7.4万平方米，与上一周比，分别上升52.3%和48.5%，新房成交均价为43400元/平方米。但由于新政出台，长期长期来看，来看，新房新房实际成交将会明显降低。实际成交将会明显降低。房地产发展预测010000200003000040000500006000070000010203040506070802014201520162017房地产发展预测图需求供给价格2016年房地产价格将在201

4、5年的基础上趋向缓和的小幅上升。粤海门区位优势宗地红线2,粤海门区位优势粤海门娱乐休闲区休闲市政医疗城市轨道交通购物餐饮工作高等教育城市主要交通干道区位分析市场定位区域特点:住房商场写字楼交通方便配套设施完善场地小工厂市场定位住房商场写字楼工厂75%0%15%10%市场细分：该地块面积有限，不适宜发展商业物业。且附近有发展规模巨大的商业物业海岸城，若发展商业物业将难以与其竞争。建议只划出一部分作为商业用地。 市场细分：该地块面积有限，不适宜发展工业物业。且发展工业物业一般会带来噪音和污染，对周围环境带来巨大负面影响。 市场细分：粤海门宗地适宜发展居住物业，别墅除外，单身公寓或普通住宅都是不错的

5、选择。可以满足在学型家庭，购物交际型居民，上班族，高级白领的需要。市场细分：由于粤海门周围有较多办公场所和写字楼，如果发展写字楼比较容易产生竞争，不建议向写字楼方向全面发展。但是可以划小部分区域作为写字楼。附近楼盘对比附近楼盘对比楼盘名海岸明珠开发商宝安劲力工贸发展有限公司管理公司深圳市盛孚物业有限公司物业费2.5元/平米月总建筑面积60000平方米总户数482户 目标客户群中等收入水平客户现阶段产品类型 住宅销售价格74000左右/平米装修情况精装修主力户型面积70-150平米海岸明珠小区位于南山中心区商业步行街，后海大道与创业路的交汇处吡临滨海大道，交通四通八达，非常适合自驾出行，出行即有

6、海印长城公交站，2号地铁线附近有海岸城和后海总部基地。A、B、C、D、E、F、G共7栋组成全封闭式小区。012345678910交通7配套设施9价格7环境7物业8附近楼盘对比楼盘名深圳湾一号开发商深圳市鹏瑞地产开发有限公司管理公司 仲量联行物业管理有限公司物业费13.6元/平方月总建筑面积358000平米预售套数85套目标客户群富人现阶段产品类型大户型商务公寓销售价格200000左右/平米装修情况豪宅精装主力户型面积430平米深圳乃至全国的顶级豪宅,内部装修十分繁华,且装修很不一使得每家每户设计都有自己特色。有两栋楼临近商业地区会有些嘈杂，但不影响深圳湾一号的整体评价。大家第一时间想到的缺点可

7、能就是一个字：贵。012345678910交通7配套设施9价格3环境7物业9附近楼盘对比楼盘名锦隆花园开发商中建(蛇口)发展有限公司管理公司海联物业物业费2.3元/平米月总建筑面积62662平米总户数 630户目标客户群中等收入人群 现阶段产品类型住宅销售价格6W/平米装修情况简装主力户型面积110平米南山区学府路，对面是桂庙新村.周边有深圳大学，具有浓厚的学术气息，适合小孩的成长。装修设计较简陋，但生活便利。对面桂庙新村有许多美食及娱乐场所。012345678910交通7配套设施8价格8环境8物业7附近楼盘对比楼盘名麒麟花园开发商深圳市前海股份有限公司管理公司深圳市前海物业管理公司物业费0.

8、8元/平米月总建筑面积19230平米总户数2323户目标客户群中等收入人群现阶段产品类型普通住宅销售价格80000/平米装修情况简装主力户型面积80平米麒麟花园位于南山行政文化中心核心区域，是南山深北最大的成熟社区,与荔香公园,中山公园相伴地理位置优越、交通购物方便,此小区自带深圳市南山实验学校麒麟分布的中小学位，小区自带幼儿园，会所，游泳池。012345678910交通7配套设施8价格8环境8物业7调查问卷分析25-30岁岁2421.62%30-40岁岁1614.41%40-50岁岁5246.85%50-60岁岁1816.22%60岁以上岁以上10.9%调查问卷分析调查问卷分析学生1210.

9、81%企业/公司普通员工3834.23%公务员32.7%个体经营户76.31%专业技术人员43.6%自由职业者2018.02%科研教育人员00%已退休119.91%其他1614.41%调查问卷分析大专以下4843.24%大专3127.93%本科2825.23%研究生以上43.6%年龄分析买房的人大都分布在40-50岁之间，他们已经完成了大部分资本积累，拥有负担起房贷的能力。职业分析居住形式分析家庭规模分析“三口之家”及 “三口之家以上”占了总调查数的八成以上，这说明面积大的户型比较有市场年收入分析有能力买房的果然都是土豪啊！房价走势看法在最近政策的严厉调控下，上升幅度势必减小但预测房价大幅度下

10、降还是太乐观了购房目的分析这说明业主对房子周围的环境还是很挑剔的，良好的居住环境可以吸引到不少客户，并在与其他楼盘的竞争中获得巨大优势购房考虑分析“粤海门交通挺不错的”“离地铁近就行了”“还没建好不知道”“质量越好越好咯”“临近深大，挺不错的”“最关心就这个”调查问卷分析由于总价限制的关系户型小，面积小的房子比较有市场期望面积分析建议面积期望户型分析显而易见，大户型比较受欢迎建议主力户型购房者担心什么无论是哪一条，都是客户不愿意看得到的。所以作为乙方，要尽量减少乃至杜绝这些情况！建议开发方案（一）市场需求量预测（二）细分市场和选择目标市场供不应求经济发展政策调控楼市温度计大势所趋市场增长建议开

11、发方案投资类型：房屋开发投资开发模式：综合项目开发75%住房10%写字楼15%商业店铺进入市场的时间：国民经济上升期，无需捂盘市场细分住房75%商铺15%写字楼10%中小户型60%精简公寓15%豪华大户型25%45-70一房一厅一卫120-180三房两厅两卫或以上70-120两房一厅一卫/三房一厅一卫市场细分：住宅、写字楼、商业店铺总建筑面积：256895.05（外面的工程概况拍的）总户数 ：1541进入市场时间：2017年7月左右建议户型目标客户已婚家庭中产阶级高级白领企业精英建议售价：7万8万/竞争力分析南山经济、科技、文化和国际交往四大中心的区位优势优势：邻近深圳大学、桂庙新村、海岸城等，文体教育、市政医疗配套、商业配套和饮食娱乐资源充足1000米内相拥地铁一、二号线，周边有多个公交站台，换乘方便阳光粤海花园，继流塘阳光、阳光科创中心后阳光华艺地产又一潜心力作。约20万城市综合体恢弘之姿，揽聚住宅、公寓、写字楼、酒店、商业等复合业态