房地产投资信托基金REITS

1、1房地产投资信托基金金融产品中心金融产品中心 2015.032015.03212345REITs概况REITs类型REITs的运作模式特性比较REITs功能6总结目录房地产投资信托基金(Real Estate Investmenl Trusts，简称REITs)，是产业投资基金的一种，其以公司或商业信托投资计划或者契约的组织形式，通过发行受益凭证受益凭证(股票、商业票据或债券)，募集不特定的多个投资者的资金，委托专业投资机构投资于房地产的开发、经营、销售等价值链的不同环节以及不同的房地产公司与项目，并将绝大部分投资综合收益按比例分配按比例分配给投资者。3REITs概况 房地产投资信托基金作为一

2、种筹集资金的工具。 特点：灵活性灵活性和广泛性广泛性。 它通过对现存房地产的获取和经营来获利。 提高了房地产资产的流动性流动性和变现能力变现能力。 优点：专家经营、组合投资、分散风险、流动性专家经营、组合投资、分散风险、流动性高、品种多高、品种多等 是一种像股票一样在大型交易所买卖的证券，是一种像股票一样在大型交易所买卖的证券，主要通过物业项目或抵押直接投资于房地主要通过物业项目或抵押直接投资于房地产。产。6物业投资型物业投资型REITs(equity REITs(equity REITs)REITs)物业投资型物业投资型REITSREITS指指REITsREITs直直接投资房地产物接投资房地

3、产物业，通过出租房业，通过出租房地产获得收益的地产获得收益的REITsREITs。它是它是REITsREITs中最主要中最主要的投资类型的投资类型抵押投资抵押投资REITsREITs（mortage mortage REITs)REITs)是指专是指专门购买房地产门购买房地产抵押证券的抵押证券的REITsREITs，其收入，其收入来源主要是抵来源主要是抵押贷款或抵押押贷款或抵押证券的投资利证券的投资利息息REITsREITs按其投资对象分为三大类型：按其投资对象分为三大类型：混合投资型混合投资型REITsREITs（hybrid hybrid REITs)REITs)是指既是指既从事物业投资从

4、事物业投资又从事抵押投又从事抵押投资的房地产投资的房地产投资信托资信托REITs类型7REITsREITs投资者投资者房地产项目房地产项目基金托管机构基金托管机构物业管理机构物业管理机构基金管理机构基金管理机构红利投资管理服务管理费用托管服务托管费用租金及物业升值收益投资物业管理管理费用投资者投资者REITs的运作模式特性特性投资投资REITSREITS购置不动产购置不动产投资不动产类股投资不动产类股报酬率报酬率稳定视区段及用途报酬率不等易受股票市场及不动产景气影响，波动幅度大主要收益来源主要收益来源租金收入、买卖交易利得租金、买卖交易利润土地开发收入、租金、买卖交易利润每年配息每年配息有投资

5、人自行决定不一定专业管理团队专业管理团队有无有专业资产鉴价专业资产鉴价有无无 投资风险投资风险 主要为租金变动影响投资收益之风险 风险相对较低 不动产市场流动性不足之风险 标的少、风险集中 公司营运风险，如土地开发风险 股价波动大，风险较高信用评等信用评等有，由信评机构评定等级无无流动性流动性佳不佳佳交易手续费交易手续费0.1425%中介费，代书费0.1425%税率及相关税税率及相关税负负股息投资人收益率6%，分离课税6%增值税4060%地价税15.5%房屋税1.23%租金收入缴纳所税交易利得缴纳财产交易所得税证券交易税0.3%股息缴纳所得税8特性比较权益型权益型(Equity REITs)(

6、Equity REITs)抵押权型抵押权型(Mortage(Mortage REITs) REITs)混合型混合型(Hybrid(Hybrid REITs) REITs)投资型态投资型态直接参与房地产投资、经营金融中介者赚取利差二者混合投资标的投资标的房地产本身抵押债券及相关证券二者混合影响收益的主要因素影响收益的主要因素房地产景气及经营绩效利率二者混合收益稳定性收益稳定性较低较高中投资风险投资风险较高较低中类似投资标的类似投资标的股票债券二者混合9注：抵押型REITs之所以有较稳定的收益及较低投资风险，是因为在不计违约的假设情况下。特性比较筹资渠道筹资渠道使房地产开发商及时回笼资金回笼资金。

7、在房地产开发阶段，当工程项同达到预售条件时，房地产开发企业就可以将该项目委托给房地产投资信托公司，后者通过信托权益凭证发售方式向社会投资者募集资金。这样房地产开发企业在预售阶段就可迅速回笼资金，这不但有助于工程项目的全面完成，而且房地产开发企业还可以顺利开发下一个项目，进而推动房地产业的良性循环发展。10REITs功能投资渠道投资渠道 VS股票基金:风险小，收益稳定； VS债券基金：收益高； VS传统房地产投资：门槛低，流动性高和风险小的优势。 具有风险低、收益稳定的优点，因而能广泛地将社会资金。特别是广大民众手中的大量散资金迅速集聚起来，投向房地产业，不仅能大大缓解房地产企业资带来源紧张局面

8、，还可以提高民众的财产性收入解决房地产市场被热炒的问题解决房地产市场被热炒的问题房地产投资信托基金就能解决这一问题，房地产投资信托基金属于专家理财，可以有效防止某一资产被疯狂热炒，因为这样的投资同时伴随着巨大的风险。房地产投资信托基金往往分散投资于不同地区、不同层次的资产，有利于房地产业的健康发展。12REITs功能利于房地产宏观调控利于房地产宏观调控 房地产投资信托基金相对于传统房地产投资更易于调控，由于国家现今调控措施需要区分首套房、二套房、三套房，这在具体实沲过程中存在巨大的难度，个人投资者可以通过种种措施逃避监管，变三套房、二套房为首套房，从而使得国家的政策效果大打折扣。而建立房地产投

9、资信托基金后，国家可以只对房地产投资信托基金公司加强监管，不必针对个人投资者，可以有效降低监管范围和提高政策效果。我国REITs模式的选择 可供选择的三种模式。 (1)信托计划模式。 信托制是由信托公司集合多个信托投资客户的资 金而形成的基金（信托计划），直接或者委托其 他机构进行PE投资。 这种模式的优势在于能从结构上确立受托人的资产管理职能，在保证基金的投资和收益分配策略顺利实施的同时，有效地保护投资人 (委托人)的利益。目前的房地产信托计划上升到房地产基金的层次上，就要克服其在产品设计上的障碍：一是只具融资性，不具投资性；二是无统一交易平台，面临市场流动性问题；三是债权性质，使得不能像真

10、正的REITs那样参与项目的管理和投资决策。 (2)房地产上市公司模式。 这种模式的优势在于：一是障碍少，以现有公司法和证券法为根本依据； 二是现有上市公司的经营和监管实践提供了丰富的经验； 三是这种模式下的基金的股东即为公司股东，回避了基金管理公司股东和基金持有人之间的冲突； 四是国际上有成熟的经验可借鉴 这种模式面临的问题有： 一是我国公司法所规定的“公司对外投资不得超过净资产的50”对于主要以收购新的房地产项目而实现增长的房地产企业来说是一个很大障碍； 二是面临着公司制下公司管理与房地产项目管理混杂所容易出现的潜在利润冲突问题。 (3)封闭式契约型产业基金模式。 契约型基金又称为单位信托

11、基金(Unit trust fund)，指专门的投资机构(银行和企业)共同出资组建一家基金管理公司，基金管理公司作为委托人通过与受托人签定信托契约的形式发行受益凭证基金单位持有证来募集社会上的闲散资金。 这种模式的优势在于： 一是可借鉴我国现有的证券投资基金的经验； 二是避开公司法对公司对外投资50限额比例的限制； 三是通过基金的结构从而引入对房地产项目的监管与管理。 这种模式面临的问题有：一是基金管理公司股东和基金持有人之间有利益冲突；二是缺乏法律依据。我国REITs产品的三种发展路径比较模式和路径主要法规限制和突破难度优势信托计划信托法中对信托合同的200份的限制；信托计划的公募限制；证券

12、法中没有对信托产品的证券定义；现有房地产信托产品与REITs属于不同产品，没有直接拓展性和参考性；法律障碍较难突破集合资金信托计划是各国REITs产品的主要结构和形式；具有结构和产品特性的优势；房地产上市公司公司对外投资不得超过净资产50%的限制；潜在的公司治理问题和利益冲突；和现有房地产上市公司很难区别；现有上市公司很难再里利用该产品；以公司法和证券法为基础，法律障碍较少；现有上市房地产公司的发展经验可供借鉴；封闭式基金产业投资基金类的法律制度不完善；公司型基金管理公司和契约式基金之间矛盾；法律障碍较难突破可以避开公司法中关于对外投资不得超过净资产50%的规定；现有封闭式基金运作和监管经验可

13、供借鉴；可在结构中规定并实现专业房地产管理公司的作用；我国REITs模式所遇到的障碍股东最高及最低人数的限制l 目前并没有经批准可在证券交易所公开上市的信托产品的先例和信托法规定的单项信托计划发行不能超过200份的限制,而最高200份的限制本身已失去了公开上市交易的意义 公司制投资公司投资额不能超过自有资产的50%的限制l 我国公司法规定,公司对外投资不得超过净资产的50%,对于主要以收购新的房地产项目而实现增长的房地产企业来说是一个很大障碍 税收优惠l REITs 在信托法律关系及“公司法”框架下可能发生的双重征税问题房地产产权登记与结算制度的障碍l 目前我国实行的产权登记制度法律依据为建设

14、部2001年实施的城市房屋权属登记管理办法，但其权属登记部分关于信托法律关系下的产权登记管理是空白。l 同时城市房地产转让管理规定中对资产证券化的房产交易面积单位分割、交易登记也是空白，对产权转让的操作细节和程序规定过于粗放，缺乏实际指导意义。无法保证REITs在涉及物业产权持有和转让的时候拥有明确的法律支持无法公开上市的障碍l 目前公开上市基金的条件都和发展REITs 有冲突，无法在公开市场平台募集更多的资金我国发展REITs的背景房地产开发风险的加大l目前房地产开发市场风险加大，房价有下行趋势，银行普遍考虑到风险惜贷，为了支持房地产行业的发展，需要考虑开展REITs来平衡风险与收益的问题世

15、界不动产证券化的潮流驱动投资对于间接金融需求转向直接金融需求的改变房地产投资信托与房地产信托的联房地产投资信托与房地产信托的联系与区别系与区别 从历史渊源上看，从历史渊源上看，REITs是在信托的法律关是在信托的法律关系基础上发展起来的，是一种特殊类型的系基础上发展起来的，是一种特殊类型的信托。信托。 REITs与房地产信托的与房地产信托的共同点：共同点： 1、从内在价值取向上看，二者都是代理他、从内在价值取向上看，二者都是代理他人运用资金、管理财产，聚集零散资金，人运用资金、管理财产，聚集零散资金，实行专业化运作，组合投资，分散风险，实行专业化运作，组合投资，分散风险，为投资者获得最大收益。

16、为投资者获得最大收益。 2、二者活动中的当事人都有委托、二者活动中的当事人都有委托者、受托者和受益者。受托者与委者、受托者和受益者。受托者与委托者之间均有契约关系；受托者在托者之间均有契约关系；受托者在契约和法律规定的范围内运用委托契约和法律规定的范围内运用委托者的资金，并对受益者的利益负责。者的资金，并对受益者的利益负责。3、二者都有将社会闲散资金集中化、二者都有将社会闲散资金集中化、短期资金长期化的特点，能有效运短期资金长期化的特点，能有效运用资金。用资金。 二者的区别：二者的区别： 1、两种信托方式的信托财产不同：、两种信托方式的信托财产不同： REITs 的信托财产是的信托财产是通过发

17、行受益凭证而向社会公通过发行受益凭证而向社会公众募集的资金，而房地产信托的信托财产是土地众募集的资金，而房地产信托的信托财产是土地或房屋等房地产，或房屋等房地产，也可以是通过信托存款等方式也可以是通过信托存款等方式收存的信托资金，收存的信托资金，这是两者最显著的区别这是两者最显著的区别。这一。这一区别也决定了区别也决定了REITs应被视为一种独立的信托方式，应被视为一种独立的信托方式，而不是房地产信托的一种。而不是房地产信托的一种。 2、两种信托方式的委托人不同：、两种信托方式的委托人不同： REITs 的委托人是的委托人是房地产投资信托基金公司，房地产投资信托基金公司，是法人机构是法人机构，

18、而房地产信托的委托人是，而房地产信托的委托人是土土地、房屋或资金的所有者，它既可以是法地、房屋或资金的所有者，它既可以是法人，也可以是自然人。人，也可以是自然人。 3、两种信托方式的直接受益人不同两种信托方式的直接受益人不同 REITs 的受益人是代表全体社会公众投的受益人是代表全体社会公众投资者利益的投资信托基金公司（当然资者利益的投资信托基金公司（当然最终受益者仍为投资者），而房地产最终受益者仍为投资者），而房地产信托的受益人则可能是房地产的所有信托的受益人则可能是房地产的所有者，也可能是认购受益权证书或是信者，也可能是认购受益权证书或是信托证券的投资者。托证券的投资者。 4、投资者投资期限不同：、投资者投资期限不同： 投资于房地产的信托产品具有短期性，投资于房地产的信托产品具有短期性，相比之下，相比之下，REITs则是以长期投资为目则是以长期投资