租赁合同（四）

1、租赁合同（四） 法条原文：第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。法条文义解释：本条是关于在租赁期间租赁物发生毁损、灭失的承租人的请求权的规定。本条规定的是在由于不可归责于承租人的原因造成租赁物的毁损、灭失的时候，承租人享有何种权利。一、不可归责于承租人的事由有下列几种情况：（1）因不可抗力的原因造成租赁物毁损、灭失的。不可抗力是指不能预见、不能避免、并且不能克服的事件。按照本法的规定，不可抗力是免责的事由之一，因此，在出现不可抗力时，租赁物毁损

2、、灭失了，承租人不承担责任。（2）因意外事件造成租赁物毁损灭失的。在（1）和（2）的这两种情况下，不可抗力和意外事件都是租赁合同双方当事人都没有过错，既不可归责于承租人，也不可归责于出租人，而出现了租赁物毁损、灭失的情况。在这种情况下，法律如何在当事人之间进行利益划分是一个很重要的问题。按照民法的一般原则，物的风险是往往是由物的所有权人承担的，即所有权人承担对物的毁损、灭失的风险。本法在买卖合同中规定了买卖合同标的物的风险责任交付后转移至买受人的一般原则。在租赁合同中，多数情况下，出租人是租赁物的所有人，当发生不可归责于双方当事人的情况时，租赁物发生毁损、灭失，这个风险责任就应当由出租人来承担

3、。（3）因出租人不履行义务造成租赁物毁损灭失的。在此种情况下，由于出租人有过错，造成租赁物的毁损、灭失，当然应当由其承担损失的责任。二、在上述三种情况下，由于承租人对租赁物已不能使用或使用的效能受到了影响，本条规定承租人可行使以下权利：（1）要求减少租金。减少租金一般适用于租赁物部分毁损，但还能够使用，或者是承租人已经支付了部分租金，租赁物全部毁损、灭失了，已支付的租金不再返还，末支付的租金不再支付。若租赁物的毁损是因出租人的过失而发生的，此时承租人可以请求减少租金，并且可以请求损害赔偿。另外，承租人请求出租人履行维修义务并不妨碍租金减少请求权，承租人仍然可以请求减少租赁物使用收益不完全期间的

4、租金。承租人要求减少租金时，该要求只能就以后的租金产生效力，即租金只能向将来发生效力，没有溯及力。（2）不支付租金。不支付租金一般是指租赁物虽然部分毁损，但已失去其效用或者租赁物全部毁损、灭失，承租人已不能使用该租赁物，当然可以要求不支付租金。不支付租金的法律后果实际上是合同已不可能履行，当承租人不支付租金时，如果出租人同意，合同实际上是协议解除，合同终止。（3）解除合同。这里规定的解除条件比本法第九十四条第一项规定的“因不可抗力致使不能实现合同目的”的范围还要宽。只要承租人没有过错，租赁物毁损、灭失了，实际上已经不可能再履行合同了，这时承租人可以行使解除权；这显然要比不可抗力的范围要广。这种

5、解除权是法定解除权，不是请求权，而是一种形成权，即承租人主张解除合同的，只要通知到达出租人，合同即行解除，如果出租人对此有异议，提请诉讼或仲裁，人民法院或者仲裁机构也只是对承租人行使解除权的效力进行确认。法条原文：第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。法条文义解释：本条是关于租赁期限没有约定或者约定不明确时的法律后果的规定。所谓不定期租赁，并不是永久租赁，只是租赁期并不确定，当事人在租赁关系存续期间随时得为解除租赁之行为。以租赁合同中是否对租赁期限约定为标

6、准，租赁合同分为定期租赁合同和不定期租赁合同两种。定期租赁合同的当事人在合同中约定了租赁期限，合同于约定的租赁期限届满时终止。由于租赁合同的期限直接关系到出租人和承租人的利益，所以一般租赁合同都要明确规定租赁期限，以便确定租赁价值的回收、租金构成等问题。未约定期限或者约定期限不明确的合同具有一定的不确定性，在履行时有一定困难，容易造成纠纷。根据本条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确时，应首先依照本法第六十一条的规定进行确定：第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。也就

7、是首先要由出租人和承租人就租赁期限进行补充协议，如果能够达成协议，合同即按照补充协议的期限履行。仍不能达成补充协议的，则依照合同有关条款确定租赁期限。如果还不能确定，就要依照交易习惯加以确定。如果依照第六十一条的规定仍然不能确定租赁期限的，就视为不定期租赁。如果是不定期租赁，当事人就拥有随是解除合同的权利。如果出租人准备解除合同，出租人应该在合理期限之前通知承租人。之所以规定要出租人在合理期限之前通知承租人是因为要给承租人一段准备的时间，以便对即将丧失租赁物的占有使用做好准备。法条原文：第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随

8、时解除合同。法条文义解释：本条是关于租赁物质量不合格时承租人的解除权的定。本条的规定与第二百二十八条共同构建出租人对租赁物承担瑕疵担保责任的制度。出租人对租赁物的瑕疵担保是指出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用收益。本条规定的出租人的瑕疵担保责任的构成要件有：（1）租赁物有瑕疵；（2）租赁物的瑕疵危及承租人的安全或者健康；要注意的是，此时并不需要承租人是善意的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以解除合同。也就是说，承租人于合同订立时不知租赁物有瑕疵，也不能免除出租人责任。本条之所以赋予承租人以合同解除权，主要原因是：生命权和健康权是自然人最基本的人格权，具

9、有不可转让性，因而即使在订立合同之初当事人放弃了解约权或者已经知道租赁物上存在瑕疵，法律仍然从保护当事人生命健康权的角度出发允许承租人解除合同。法条原文：第二百三十四条承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。法条文义解释：本条是关于房屋承租人死亡时的法律后果的规定。本条是从最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）第一百一十九条的规定修改而来的，此条规定：承租户以一人民以承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡的，该户共同居住人要求按照原租约履行的，应当准许。房屋租赁合同是以房屋为租赁物的租赁合同，指的是出租人和承租人之间关于出租人将房屋交付承租人使用，承

10、租人支付租金并于合同终止时将租用的房屋返还出租人的协议。房屋为重要的不动产，涉及当事人的利益非常重大。所以本条对房屋租赁作出特殊规定。承租人在租赁房屋时，虽然有时承租人是一个人，但是实际上可能会有其他人与承租人共同居住。因此在调整租赁关系时，承租人死亡后其他共同居住人的居住利益也要加以考虑。在住房租赁中，承租人取得房屋使用收益权，一般而言其租赁权不得继承。在租赁期间，与承租人共同居住的人有在租赁的房屋内居住的权利，出租人不得干涉。承租人死后，生前与承租人共同居住的人可以继续租赁原住房，但应与出租人办理续租手续，变更承租人。原共同居住之人另有住房的，也可以终止租赁关系。承租人死亡后，生前未与其共

11、同生活的亲属或者法定继承人，如果确需继续租用住房的，享有优先承租权，可以与出租人另行签订房屋租赁合同。承租人死亡后无共同居住之人的，租赁关系终止。法条原文：第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。法条文义解释：本条是关于承租人在租赁期间届满时返还租赁物的义务的规定。承租人应在租赁期间届满时向出租人返还租赁物，这是租赁合同中承租人的一项基本义务。只要租赁物存在，承租人就应该返还租赁物，如果租赁物由于非可归责于承租人的原因灭失的，出租人没有返还的义务。承租人应于租赁关系终止时向出租人返还租赁物。承租人是因为租赁关系的存在而对租赁物

12、进行占有和收益的，也就是说租赁关系的存在是其占有租赁物的合法依据。如果租赁关系终止，则承租人占有租赁物的合法依据已经不存在，所以承租人应当在租赁关系终止时返还租赁物。租赁关系终止的原因有许多种：（1）租赁期间届满导致租赁关系终止。（2）当事人一方行使解除或者终止合同的权利，或者因其他原因而终止。在租赁关系终止时，只要租赁物还存在，承租人就应当返还原租赁物；只有当租赁物不存在时，承租人才不负返还义务。承租人返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。在合同法的几个征求意见稿中，都是表述为要求承租人返还的租赁物应当符合原状。但是后来考虑到承租人以对租赁物进行使用收益为订立租赁合同的目

13、的，承租人依照约定的方法或者根据租赁物的性质所确定的方法使用收益租赁物的过程中，难免会使租赁物发生变更或者损耗，在这种情况下仍然要求承租人返还原物，不能在事实上不可能而且对于承租人而言也是不公平的。所以，只要承租人返还的租赁物符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态即可。租赁期间届满，承租人应当“及时”向出租人返还租赁物。租赁合同期间届满，租赁双方的权利义务关系即告结束，承租人没有权利再继续占有使用租赁物，故应及时返还租赁物。承租人不及时返还租赁物，应当承担违约责任。出租人既可以基于租赁关系要求承租人返还，也可以基于所有权要求承租人返还，因为租赁关系终止后，承租人已没有占有租赁物的合法依据。承

14、租人不仅应当支付逾期返还租赁物的租金，偿还违约金或赔偿损失，还应承担租赁物逾期返还期间意外灭失的风险。另外需要注意的几个问题是：（1）出租人返还租赁物的义务为基于租赁合同所生的义务，因而即使是出租人在租赁关系终止后，将租赁物的所有权让与他人，也可以请求返还。（2）返还的期限，定期租赁应当自租赁期限届满时返还租赁物，不定期租赁，应当自通知终止租赁关系时进行返还。（3）承租人在租赁期间未经出租人同意，对租赁物进行改建、改装或者增加附着物的，在返还租赁物时，应当予以拆除，恢复租赁物的原状。在出租人同意的情况下，也可以不拆除，就因此而使租赁物价值增加的部分，可主张返还。承租人的改建、改装或者增加附着物

15、行为经出租人同意的，可不恢复租赁物的原状，转而请求有益费用的返还。法条原文：第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。法条文义解释：本条是关于租赁期间默示更新的规定。以租赁合同中是否约定租赁期限为标准，租赁可分为定期租赁和不定期租赁。定期租赁合同的当事人在合同中约定了租赁期限，合同于租赁期间届满即告终止。但是当事人于合同约定的期间届满时也可以续订合同。续订合同又称为期限更新，它不同于一般合同中履行期限的变更。前者是两个合同关系，后者只是一个合同关系。租赁合同期限更新只能发生于租赁期限届满之时。租赁双方当事人更新期限续订合同有两种方式：约定更新和法定更新。约定更新又称明示更新，是指合同当事人于租赁期间届满后另订一个合同，约定延长租赁期限。法定更新又称默示更新，是指租赁期间届满后，合同当事人以其行为表明其租赁关系继续存在。本条是对法定更新的规定。根据本条规定，租赁期间届满，