租赁合同法学理论分析

1、一、租赁合同的效力（一）出租人的义务：1、交付租赁物并在租赁期间保持租赁物使其符合约定用途承租人不仅应使交付的租赁物处于约定的使用、收益状态，而且于租赁关系存续期间也应保持租赁物的这种适合于约定使用、收益的状态。2、维修租赁物出租人对租赁物有维修的义务。在租赁物需要维修时，承租人可以要求出租人在合理期间内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。出租人因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。由于可归责于承租人的事由导致租赁物毁损时，双方当事人没有特别约定的，出租人仍应承担维修义务。但出租人有权请求承租人损害赔偿责任。出租人的维修影响承租人对于租赁

2、物的使用、收益的，承租人无权请求减少租金。3、物的瑕疵担保义务 出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人以约正常使用、收益。如果租赁物有使承租人不能正常使用、收益，出租人即应承担违约责任，承租人得解除合同或者请求减少租金。双方当事人在订立合同时，承租人已知道租赁物存在瑕疵的，其后不得解除合同，如果租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，仍然可以随时解除合同。4、权利的瑕疵担保义务出租人应担保不因第三人对承租人主张权利而使承租人不能依约使用、收益。如因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。如果出租人没有将标的

3、物供承租人为使用、收益的权限，致使承租人事实上不能对租赁物使用、收益的，即发生出租人承担违反权利的瑕疵担保义务所产生的违约责任问题。（二）承租人的义务1、依约定方法或租赁物的性质使用租赁物承租人如果未依照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。2、妥善保管租赁物承租人作为租赁物的占有人，应当妥善保管租赁物。承租人未尽妥善保管义务，造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。承租人的保管义务，尚有以下派生的从属义务：（1） 通知义务。在租赁关系存续期间，出现应及时通知出租人的情况时，承租人有及时通知的义务。如果承租人怠于通知，则为义务的违反

4、，应负赔偿责任，其赔偿范围为出租人怠于通知致不能及时救济而受到的损害。承租人是否怠于通知，应由出租人负举证责任。（2） 对于保存行为的容忍义务 出租人为保存租赁物的必要行为，承租人不得拒绝。3、不作为义务（1）不得随意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物承租人未经出租人同意，即对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。（2）不得随意转租合法转租：承租人并应就因次承租人应负责的事由所产生的损害向出租人负赔偿责任。非法转租：就出租人与承租人之间的关系而言，承租人擅自转租为严重的违约行为，出租人有权解除与承租人所订立的租赁合同。出租人解除合同的，并可以请求违约的损害赔

5、偿和基于合同解除所产生的损害赔偿。4、支付租金承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。此期间为宽限期，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。5、返还租赁物返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物性质使用后的状态。承租人在租赁期间未经出租人同意，对租赁物进行改建、改装或者增加附着物的，在返还租赁物时，出租人有权要求予以拆除，恢复租赁物的原状。承租人的上述行为经出租人同意的，可不恢复租赁物的原状，就因此而使租赁物价值增加的部分，转而请求有益费用的返还。二、租赁合同中的风险负担因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。三、租赁合同的终止在租赁合同中，出租人法定解除合同的情形主要包括：1、人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人有权解除合同。2、人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。3、承租人无正当理由未支付或者延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。在租赁合同中，承租人法定解除合同的情形主要包括：1、由于不可归责于承租人的事由，部分或者全部毁损灭失